【安定収入】土地を貸すメリット・デメリット｜賃料相場の調べ方を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

土地は立派な資産であり、貸し出せば安定収入を得られます。
しかし「土地を貸すと本当に儲かるの？」「土地を貸すときの相場はいくらなんだろう」など、疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、活用せずに放置するデメリットは少なくありません。
これから土地を貸し出すためには、契約方法やメリット・デメリットを把握することが大切です。

そこで今回は、土地を貸す際の契約をはじめとした基本から、賃料の相場の調べ方まで解説します。

土地活用の「貸す」方法は2つ

土地を貸すことを「借地事業」といい、大きく分けて2種類の契約方法があります。
更新が可能であるかどうかがポイントです。
借地事業の基本として、しっかり押さえておきましょう。

期間を定めて貸し出す「普通借地」

契約を更新して土地を貸し続けられるのが「普通借地」です。
契約期間が満了しても借主が希望すれば契約を更新可能で、貸主に正当な理由がなければ契約を拒否できません。
そのため、契約期間が長くなる可能性があります。

契約期間を定める場合、初回の契約期間は30年以上、1回目の更新は20年以上、それ以降の更新は10年以上の期間を決めます。
契約期間を定めない場合、初回の契約期間は30年、1回目の更新は20年、それ以降は10年ごとに更新が可能です。

契約更新ができない「定期借地」

定期借地は契約を更新できないことから、確実に土地が返ってきます。
契約方法が3種類あり、契約期間や建物の扱いが異なるため注意しましょう。

土地を貸すことのメリット・デメリット

たとえ空き地でも土地は立派な資産です。
そのため、土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。
土地を放置して税金だけ支払うよりも、誰かに貸して収益を得られれば税負担の軽減が可能です。
ここでは、土地を貸すことのメリット・デメリットを説明します。

土地を貸す3つのメリット

まずは土地を貸すことのメリット3点について説明します。
初期費用を抑えて安定的な収入を得られることがポイントです。

メリット①土地貸しは儲かる

今ある土地を貸すだけで収益が得られるため、他の土地活用方法に比べて手間が少なく安定的です。
特に、事業用定期借地では多くの場合、借主が建物を建てて事業運営をおこないます。
借主は土地を返す際には建物を取り壊さなければならず、建物・事業に投資した分の回収が必要です。
簡単には撤退できないため、安定した収益が期待できます。

メリット②初期費用や維持管理コストの負担が少ない

土地をそのまま貸すのであれば、コスト面のメリットが大きいです。
建築費用などの初期費用や建物の維持管理費用など継続した出費がない分、負担が軽くなります。
建物を建てたり、整備したりする余裕がなくても、土地は活用可能です。
固定資産税に充てられる収益はしっかり得られるでしょう。

メリット③契約次第で土地を手放せる

前の表で説明した「普通借地」では、貸主に正当な理由がなければ契約更新を拒否できないため、半永久的に土地を貸すことになります。
逆に考えれば、半永久的に地代収入を受け取れるということです。
将来的な土地活用に特別な希望がない方、土地の売却を考えている方は、地代収入も検討してみてください。

土地を貸す3つのデメリット

もちろん土地を貸すことにはデメリットもあります。
メリットと一緒に把握しておきましょう。

デメリット①長期契約のため土地活用が制限される

土地を貸している間は、土地を自由に活用できません。
たとえば「土地を売却したい」「他の用途に使いたい」と思っても、契約により制限されます。
基本的に10年以上の長期契約になり、貸主の都合で返却は求められません。
契約の前に、将来のことを十分に検討することが大切です。

デメリット②賃貸経営と比べて収益性は低い

マンションやアパートなどの賃貸経営に比べると、得られる収益は多くありません。
他の土地活用に比べて借地料が低いため、大きな収益は見込めないでしょう。
また、住宅用地には固定資産税が最大6分の1になる特例がありますが、土地に建物がない状態では適用されません。このように、収益性の低さに加えて固定資産税の負担額が大きくなることもあります。

デメリット③契約内容によっては土地が取られることも

普通借地では半永久的に契約が続く可能性があります。
契約期間中は他の土地活用ができないうえ、契約の更新が続くとなれば、土地を取られてしまったも同然です。
将来的に別の土地活用を考えているのであれば、定期借地をおすすめします。

土地を貸す方法と手順

土地を貸すには、賃料の相場を調べたり契約書を用意したりするなどの事前準備が必要です。
個人でも可能ですが、不動産会社への相談をおすすめします。

不動産会社に相談する

まずは土地活用のプロである不動産会社に相談しましょう。
もちろん自分で契約方法や借地代の金額を決められますが、豊富な経験と情報を持っている専門家に相談したほうが安心です。
トラブルを避けるためにも、不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

また、複数社に資料を一括請求で取り寄せて、じっくり比較するのもおすすめです。
相談したからといって契約する必要はありません。信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

借地代を決めて借主を探す

不動産会社などの専門家に実地調査をしてもらい、貸し方や借地代について決め、借主を探してもらいましょう。
土地を借りたい人を先に見つけて、契約方法や借地代の金額を話し合っていくパターンもあります。
希望があれば不動産会社に相談してみましょう。
特に、相手が企業の場合は知らないうちに不利な契約を結ばされる可能性もあります。
借主探しは慎重に進めていきましょう。

契約書を作成して締結する

不動産会社を通じて契約する場合は、契約書を用意してもらえます。
不動産会社に依頼しない場合は、自分で契約書を用意しましょう。
インターネット上で「土地使用契約書」の見本やひな形が公開されているため、いつでも手に入ります。
しかし、トラブルを防ぐためにも、司法書士や行政書士などの専門家に作成を依頼するほうが安心です。

契約書なしで土地を貸すことは可能？

普通借地と建物譲渡特約付借地では、契約方法に規定がありません。
つまり、書類がなくても契約が可能です。
しかし、口約束ではのちに「言った・言わない」のトラブルが発生する恐れがあります。
そのため、基本的には公正証書などのきちんとした書類を作成して契約を結びましょう。

借地料の相場は土地の活用方法で異なる

借地料の相場は、立地だけでなく土地の活用方法にも左右されます。
大まかには、建物がある場合、建物がない場合、定額の賃料を得る場合の3パターンです。
目標の収益を達成するには、どの選択肢が最適か見極める必要があります。

建物を建てて土地を貸すケース

更地のまま貸し出すのではなく、建物を建ててから貸し出す場合は借地借家法が適用されます。
居住・事業など借主の利用目的は問われません。
借地借家法が適用されると賃借権の権利が強くなるため、更地のままで貸し出すよりも借地料は高くなります。

借地料の相場は居住用と事業用で計算方法が異なり、居住用では公租公課の2〜3倍、事業用では更地価格の4%程度とするのが一般的です。

建物を立てずに土地を貸すケース

建物を建てない場合は、駐車場や資材置場などに利用されることが多く、建物を建てる場合よりも借地料は低くなります。
都市圏では、駐車場で1㎡あたり月400〜500円、資材置き場で月200〜300円が相場です。

また、小さな土地の場合は自販機の設置という選択肢もあります。
飲料メーカーに場所を貸し出す方法です。
ほかにも、コインロッカーやコンテナタイプのトランクルームなど、建物を建てずに土地を貸す方法があります。

定額の賃料収入を得るケース

定額の賃料を得るケースとして代表的なのは太陽光発電です。
売電価格は8,000〜1万8,000円程度の間で季節によって変化していますが、賃料に変動はありません。
借地料の全国相場が一律である点が特徴で、1㎡あたり年間150円が相場です。
たとえば、600㎡の土地を太陽光発電を目的に貸し出す場合、600㎡×150円＝年間9万円の収益となります。

土地を貸す際の借地料の相場を調べる方法

土地を貸す際、借主に求めるお金を「借地料」や「地代」といいます。
土地を貸す場合には借地料の金額設定が必要です。
納得のいく契約ができるよう、相場をもとに決めましょう。
ここでは、借地料の相場の調べ方を説明します。

期待利回りから算出する「積算法」

積算法は、期待利回りから借地代を算出する方法です。
初心者でも計算しやすく、比較的高い精度で求められます。
計算式は以下のとおりです。

【借地代＝更地価格×期待利回り＋必要経費】

更地価格とは、土地を更地で売却した場合の価格のことで、公示地価から調べられます。
期待利回りは、厳密には複雑な計算が必要ですが、概算の2％程度で計算しても良いでしょう。
必要経費は固定資産税と都市計画税の合計として問題ありません。

過去の事例から算出する「取引事例比較法」

取引事例比較法は、周辺にある同じような土地の借地代を参考にする方法です。
適切な判断には多くの事例を集める必要がありますが、近しい事例が見つからない場合も少なくありません。
そのため、なるべく近い条件の事例から算出することもあります。
たとえば、土地のみで貸し出したいが事例がない場合、建物が含まれた借地料から、建物分の賃料を差し引いて土地のみの賃料を求めます。

固定資産税と都市計画税を用いる「公租公課倍率法」

公租公課倍率法は、固定資産税と都市計画税の合計を3〜5倍することで、借地代の相場が割り出せる方法です。
公租公課倍率法は、初心者でも難しくありません。
ただし、計算結果は大まかな金額で、実際の相場とはかけ離れている可能性もあります。
また、地方によっては都市計画税がない場合も少なくありません。
公租公課倍率法では都市計画税があることを前提としている点に注意しましょう。

収益性を仮定して算出する「収益分析法」

土地にアパートやマンションなどの建物を建てたと仮定して、得られるであろう収益を分析するのが「収益分析法」です。
店舗による事業収益、賃貸住宅による家賃収入などを仮定して収益を予想します。
土地の立地・面積によって建物の大きさや高さが制限されるため、予想収益は土地の条件にも左右されます。
予想収益に対してどれだけ土地の貢献度があるかまで分析するため、専門的な知識がなければ難しい手法です。

土地を貸す場合の4つの注意点

ここでは、土地を貸す場合に知っておくべき4つの注意点を説明します。
基本的に長期的な契約になるため、将来的なリスクなどを頭に入れておきましょう。

土地の固定資産税は貸した側が負担する

あくまで土地を貸すのであって、固定資産税は土地の所有者である貸主が支払います。
土地という資産が貸主のものであることは変わりません。
住宅用地であれば、固定資産税の軽減措置を受けられます。店舗・ビルなどでは軽減措置が適用されないため、固定資産税は変わりません。
固定資産税の金額を借地料の基準にしている場合は、土地の活用方法が収益に大きく影響します。
そのほか所得税・住民税など、借地事業の収益により税金の支払いもあることに注意しましょう。

用途地域によっては貸しやすさに影響する

各地域により「用途地域」が定められ、それぞれ建てられる建物が制限されています。
たとえば、貸したい土地が第一種低層住宅住居専用地域に指定されている場合、建設できる建物の高さは10〜12ｍまでです。
そのため、高層マンションといった高い建物は建てられません。
土地活用の選択肢が少なくなる分、借主も限られてくるといえるでしょう。

用途地域のほか、市街化調整区域に指定されたエリアでは建物を建てられない可能性もあります。
どのような制限があるのか、事前の確認が必要です。

賃貸期間は慎重に検討する

賃貸期間は一番短くても事業用定期借地で10年間、一般定期借地なら初回の契約で50年以上の期間を設定することになります。
契約に終わりがあるとはいえ、長期契約になるため賃貸期間は慎重に検討しましょう。

普通借地の場合は借主の希望により契約更新が可能で、正当事由がなければ更新を拒否できません。
「先のことはわからない」と思う方もいるかもしれませんが、視野を広げてさまざまな可能性を検討しましょう。

貸し出し中に賃料が変わる可能性がある

書類上の取り決めがあっても、賃貸期間中に借地料の金額が変わる可能性があります。
借地借家法第11条第1項では次の条件に当てはまる場合、契約内容に関わらず賃料を変更できるとしています。

• 固定資産税・都市計画税の増減
• 土地の価格が上昇もしくは低下
• そのほか物価指数などの経済状況の変化
• 周辺地域の相場と差がある場合

借地料の増減について特約をつけられますが、借地料を減らさない特約は無効になる可能性があります。
将来的に、借主から借地料の減額請求により賃料が下がる可能性があることを覚えておきましょう。

土地貸しで安定した収入を得るためのコツ

土地を貸し出すには、相場を調べたり、用途地域を確認したり、事前準備が大切です。
ここでは、借地事業により安定した収入を得るためのコツを3つ説明します。

土地を貸す目的と期間を明確にする

所有する土地を、何のために・いつまで貸し出すのかを明確にしましょう。
目的と期間が決まらなければ、契約方法も決められません。
「いずれは○○として土地活用したい」「ずっと借地料を受け取りたい」など、考え方によって契約方法は変わります。
一般定期借地は更新できないとはいえ、初回の契約期間は50年以上です。
契約を結んでから後悔しないよう、土地を貸す目的と期間を明確にしておきましょう。

借主の活用方法を確認して決める

土地を貸し出す目的・期間を明確にしたら、借主がどのように土地を活用するのかを必ず確認しましょう。
借主が建物を建てる場合、契約によってはその建物を買い取らなければなりません。
また企業に土地を貸す場合は、土地を活用した事業が続く限り更新を続けて収益を得られる可能性もあります。
このように、誰に土地を貸すかによって賃貸期間や契約内容が変わるため、借主の活用方法をしっかり確認しましょう。

土地活用に詳しい専門家に相談する

土地活用の専門家や不動産会社などは、さまざまな土地の活用経験や最新の情報などを持っています。
精度の高い相場の算出や土地活用について具体的なアドバイスももらえるでしょう。
たとえ借主が親しい相手だとしても、第三者に仲介を依頼することでトラブルを避け、人間関係を大切にできます。
信頼できるか判断するためには、ここ数年での実績を確認すると良いでしょう。
資料を取り寄せて、複数の企業を比べてみることをおすすめします。

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まとめ

どれだけ小さな土地でも、所有しているだけで固定資産税が発生します。
土地を貸し出すといっても、借主によって活用方法はさまざまです。
土地を貸す目的・期間を明確にして、適切な契約方法を選びましょう。
中山不動産では、土地活用についての相談を受け付けています。
相場の計算や契約についての疑問など、気になることがあればお気軽にご相談ください。

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