【5分でわかる】不動産評価額の調べ方｜目的別の使い方を詳しく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産を売買する際、売却額が気にならない人はいないでしょう。今回は、土地の価格を決定づける基準の「不動産評価額」について、調べ方や目的別の使い方を解説します。 

• 将来的には引っ越しする予定だけど、いくらで売れるのかな？
• 固定資産税にいくらかかるのか知りたい

この記事で解説する5つの不動産評価額の調べ方および、その計算方法を理解すれば、上記のような不動産にまつわる疑問がスッキリ解消されるはずです。
基本的なことから丁寧に解説しているため、不安解消にお役立てください。

【目的別】5つの不動産評価額を比較

建物や土地などの不動産は「一物五価」と呼ばれ、目的に応じて調べる評価額が変わります。
たとえば、贈与税を知りたい場合は相続税路線価を、不動産取得税を調べたいときは固定資産税評価額を参照するといった具合です。

目的と調べる不動産評価額の相関性をまとめました。
以下の表を参考に、調べる評価額を確認してみましょう。

実勢価格（家の時価）とは

実勢価格とは、市場で売買される実際の取引価格（時価）のことです。
当事者の希望価格ではなく、最終的に取引がおこなわれた価格を表します。

実勢価格とその調べ方について見ていきましょう。 

実勢価格＝市場価格

実勢価格とは市場価格とも言われており、市場で売買される実際の取引価格のことを指しています。
つまり、公的機関が公表する価格ではなく、さらに売り手や買い手の希望価格が反映されたものでもありません。

実勢価格とは、不動産取引において実際に売買が成立した価格＝市場価格であると覚えておきましょう。

実勢価格の調べ方

実勢価格の調べ方は、過去の実勢価格を参考にする方法が挙げられます。
具体的な流れを以下の3ステップで解説します。 

1. 国土交通省「土地総合情報システム」を参照する
2. 知りたい情報を絞り込む
3. 不動産取引価格情報を確認し、土地の参考価格にする

1（国土交通省「土地総合情報システム」を参照する）では、国土交通省が公開する「土地総合情報システム」にアクセスします。
必要事項を入力すると特定エリアの実勢価格が表示される仕組みです。

2（知りたい情報を絞り込む）のステップでは、「1」で表示されたデータをもとに、時期や地域、種類など情報を絞りさらに細かく見ていきます。

3 （不動産取引価格情報を確認し、土地の参考価格にする） では、地図上に表示された青い四角の上にマウスポインタを重ね、過去に実際に行われた取引価格（＝実勢価格）を確認しましょう。

公示地価（公示価格）とは

公示地価とは、国土交通省が選定した全国2万3,000ヶ所の標準地に関して、土地の1㎡あたりの標準価格を調べて公表したものです。
公示地価とその調べ方を解説します。 

公示地価＝国道交通省が公表する標準値の地価

公示地価とは、国土交通省が公表する標準値の地価を表しています。
公示地価のほかに各都道府県が公表する「基準地価」がありますが、どちらも同じ意味合いで用いられます。

公示地価や基準地価は公的機関が正式に発表した信憑性のある公的資料です。
土地を売買する際の価格を決める指標として押さえておきましょう。

公示地価の調べ方

公示地価と基準地価は、国土交通省のホームページで調べられます。
公示地価の調べ方を3ステップで見ていきましょう。

1. 国土交通省「標準地・基準地検索システム」で検索をする
2. 検索結果から公示地価・基準地価を確認する
3. 公示地価・基準地価から評価額の参考値を計算する

1（国土交通省「標準地・基準地検索システム」で検索をする）では、国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、条件検索をします。

「2」で検索結果を確認したのち、「3」で価格を知りたい土地とよく似た条件の地価を確認し、土地の評価額の目安を把握します。 

基準地価（基準値標準価格）とは

お伝えしたように、基準地価とは公示地価と同義で用いられる指標です。
国土交通省が公表するものを公示地価と呼び、各都道府県が公表するものを基準地価と言います。
あらためて基準地価とその調べ方について解説します。

基準地価＝都道府県が公表する基準値の価格

基準地価は各都道府県が毎年9月下旬ごろに公表する、基準値の価格のことです。
土地売買の際に土地の適正価格を知るための指標とされ、国土交通省が管轄する公示地価と同義と捉えて問題ありません。

また、基準地価は1月1日に算出される公示価格の半年後に公表されるため、公示価格を補う側面があります。
ポイントとして、実際の売買価格ではなく、参考指標であるという点を押さえておきましょう。

基準地価の調べ方

基準地価は、国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」から、国土交通省地価公示（公示地価）とあわせて調べられます。
また、縮尺の地図上で地価公示・都道府県地価調査の地点が確認できる「土地総合情報システム」（不動産取引価格情報検索）も分かりやすくおすすめです。

取引時期や用途区分などの必要事項を入力し、知りたいエリアの基準地価を確認しましょう。
また各都道府県のホームページや図書館、市区町村役場でも、基準地価を閲覧できます。

相続税路線価（相続税評価額）とは

相続税路線価（相続税評価額）とは、相続した土地にかかる相続税および、贈与された土地の贈与税を算出する際に役立つ指標です。
相続税路線価の調べ方などを見ていきましょう。 

相続税路線価＝道路ごとの金額

相続税路線価とは、簡単に言うと「その道路に面する1㎡あたりの土地の値段」を表したものです。
相続または贈与などにより土地を取得した場合、その土地の評価額に応じて税金を納める義務があります。
地域や立地ごとに道路の値段を決め、土地の評価額を計算できるようにしたものが相続税路線価です。

＜土地の評価額の計算式＞

土地の評価額＝相続税路線価 × 土地面積 × 補正率（必要な場合のみ）

上記に当てはめ、土地の評価額を算出しましょう。 

相続税路線価の調べ方

国税庁「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスし、確認したい土地の路線価図をチェックします。
以下の3ステップで相続税路線価を調べ、評価額を算出しましょう。

1. 路線価図から調べたいエリアを選択する
2. 分割された路線価図から、調べたいエリアを表示させる
3. 調べたい土地に面している道路の路線価を確認する

たとえば、調べたい土地の路線価が「280D」と表示されている場合、その道路に接している土地1平方メートルあたりの価格は28万円（＝路線価）です。
路線価に土地の面積を掛け算すれば、土地の評価額が算出されます。

固定資産税評価額とは

所有地の評価額を知りたいときに役立つのが、固定資産税評価額です。
各市区町村から送付される納税通知書を準備するだけで、簡単に評価額を知ることができます。
固定資産税評価額とその調べ方を確認しましょう。

固定資産税評価額＝固定資産税の基準

土地を所有している人は毎年、土地の評価額に応じた固定資産税を各市区町村に納める義務があります。
その固定資産税の納税額を算出する際に用いられる指標が、固定資産税評価額です。

ただし固定資産税評価額は、納税者が計算する必要はありません。
各市区町村が算定して納税額を通知することになっています。 

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は、以下の3通りがあります。

1. 固定資産税の課税明細書を確認する
2. 固定資産課税台帳を確認する
3. 固定資産税評価証明書を取得する

上記のうち簡単な方法は、「1．固定資産税の課税明細書を確認する」です。
4～6月頃に各市区町村から送付される固定資産税の納税通知書を手元に用意し、課税明細書と書かれたページを開きます。

課税明細書の「評価額」または「価格」と書かれた欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。 

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まとめ

不動産評価額は、不動産を売買する際の適正価格を知る大きな基準となるものです。
とくに 公的機関が公表している公示地価と基準地価は、対象エリアの土地の相場を知るうえで活用する機会が多いため、調べ方をしっかり覚えておきましょう。

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