アパートローンに年齢制限はあるの？融資は何歳まで受けられる？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパートローンを初めて申し込む場合、何かとわからないことが多いかもしれません。
「住宅ローンのように年齢制限はあるのか」「何歳まで融資してもらえるのか」はその代表例でしょう。

そこで今回の記事では、アパートローンの年齢制限に関してさまざまな側面から詳しく解説します。
この記事を読めば、年齢制限に関する疑問がすっきり解決するはずです。

アパートローンに年齢制限はあるの？

最初に、そもそもアパートローンの申し込みに関して、年齢制限はあるのかを詳しく解説します。
一般的な住宅ローンとは違う部分が多くあるため要注意です。

申し込み時や完済時の年齢制限はないことが多い

結論からいうと、アパートローンに関しては、申し込み時や完済時の年齢制限は設けられていないことがほとんどです。
住宅ローンとは異なり、アパートローンはアパート経営による収益により返済するローンです。
アパートローンの利用者＝大家に万が一のことがあっても、アパートに人が住んでいる限り収益は発生します。
つまり、利用者が高齢でも返済の見込みは立つため、年齢制限を設ける必要もないと考えましょう。

金融機関によっては年齢制限を設けている

金融機関によっては、アパートローンの契約にあたって団体信用生命保険(団信)への加入が必須です。
団信も生命保険の一種である以上、死亡リスクが高くなるため、加入には年齢制限が設けられています。
一般的には15歳以上70歳未満となっていることがほとんどです。
つまり「団信に加入できない＝アパートローンも組めない」という図式が成立してしまうため、事実上の年齢制限になると考えましょう。

主要金融機関の年齢制限と団信の有無

主要な金融機関のアパートローンについて、年齢制限および団信加入の有無をまとめました。

老後の資金対策としてアパート経営は有効

老後の資金対策としてアパート経営は有効です。
適切なコミュニケーションが取れる不動産会社・管理会社と組めば、自分の労力が少なく、安定継続した収益を挙げられます。

公益財団法人生命保険文化センターの「令和元年度　生活保障に関する調査」において、全体の5.8％の人が「不動産による収入」を老後の生活資金を賄う手段として挙げています。

出典：公益財団法人生命保険文化センター「令和元年度　生活保障に関する調査」

一つの方法として市民権を得ていると言っても過言ではありません。

アパートローン審査で年齢よりも重視される項目

実際のところ、アパートローン審査では、年齢よりも重視される項目がいくつかあります。
ここでは以下の3つの項目に絞って解説します。

物件に資産価値があるか

アパートローンの審査においては、投資物件の資産価値が高いほうが有利です。
仮に何らかの理由によりアパートローンの返済が滞った場合、最終的に金融機関は対象の物件を差し押さえ、競売にかけます。
このとき、担保価値＝資産価値が高い物件のほうが、競売により回収できる金額も大きくなるはずです。
融資を受けたい金額が高くなればなるほど、資産価値の高い物件を選ぶことが求められるでしょう。

収益性が担保できる物件か

アパートの収益性とは、簡単にいうと利回りのことです。
アパートローンの審査においても、物件の収益性を測る指標として、とくに実質利回りが重視されます。

たとえ家賃収入が高かったり、物件購入価格が低かったりしても、経費がかかれば実質利回りは低くなりがちです。
表面利回りがよくても実質利回りが低ければ、アパートローンが返済できないリスクも高くなるため、この点についてもシビアに審査されます。

事業計画の実現性はどうか

アパートローンの審査においては、事業計画書の提出が必須です。
物件の収益性とローンの返済計画をまとめたもので、事業収支計画表とも呼ばれます。
事業計画書の実現性も、アパートローンの審査における重要なポイントです。
つまり「事業計画書通りに、安定継続して経営ができるか」が審査されると考えましょう。
事業計画書の精度が低いと審査に通らない可能性があるため、専門家に相談し作成してもらうことをおすすめします。

高齢でアパートローンを組んで賃貸経営を始めるコツ

高齢でも、アパートローンを組んでの賃貸経営は不可能ではありません。
しかし、コツを的確に押さえないと、なかなかうまくいかないのも事実です。
ここでは、老後などに賃貸経営を始める際に押さえておくべきコツを解説します。

【注意】アパートローンの審査は厳しい

アパートローンの審査は年々厳しくなっています。
その理由の一つが、2020年4月から施行された改正民法です。
改正民法においては、事業用融資において事業に関与しない個人を連帯保証人にするのが難しくなっています。
公証人に保証引受の意志を示す手続きが必須になったためです。

参照：日本公証人連合会「保証意思宣明公正証書」

その結果として手続きが煩雑になるため、原則連帯保証人不要という扱いをする金融機関が多くなっています。
連帯保証人が不要である分、利用者本人の支払能力がより問われることから、全体として審査難易度は上がっていると考えましょう。

余裕を持った自己資金を確保する

高齢でアパートローンを組む場合は、毎月の返済負担額を減らすためにも、余裕を持った自己資金の確保が重要になります。
高齢でアパートローンを組む場合、長期での借り入れは難しくなるためです。
年齢を重ねるとともに死亡リスクが高くなる以上、金融機関も融資の可否を慎重に判断することが挙げられます。
仮に契約できたとしても、融資額が少なかったり、返済期間が短くなったりする可能性が高いでしょう。

ローンの返済比率は50％を目安に設定する

返済比率とは、物件から得られる家賃収入に対する毎月のアパートローンの返済額の割合です。
「毎月の融資返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100」という式で求められます。

返済比率が高いと、手元に残る金額が少なく、少しでも空室や修繕が生じたら赤字になりやすいです。
なるべく低く抑えるのが望ましいですが、限度もあります。一つの目安として、返済比率は50％程度に設定しておくとよいでしょう。

信頼できるパートナーと伴走する

アパート経営で成功するためには、長期的な事業計画が不可欠です。
しかし、これまで賃貸経営の経験があったり、不動産業界での実務経験があったりしない限り、長期的な戦略を立てるのは難しいでしょう。

ある程度のことは自分でも調べられますが、調べた結果が間違っていたら目も当てられません。
まずは経験豊富なパートナーに相談しましょう。
始めたばかりで右も左もわからない場合でも、頼りになるはずです。

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まとめ

金融機関によっても扱いに多少差がありますが、アパートローンには厳密な年齢制限がないことが少なくありません。
これは、物件の収益性を重視した審査がなされるのとも関係しています。
今回紹介したアパートローンのことも含め、賃貸経営での不明点は、中山不動産に気軽にご相談ください。
経験豊かなプロが親身にお答えいたします。

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