アパート経営の年収はいくら？大家は家賃収入だけで暮らすことは可能？

2024.05.17

老後2,000万円問題に追い打ちをかけるかのごとく勢いが止まらない物価の上昇。
心細い老後に頼りになるのが、アパート経営で手にする家賃収入です。

アパート経営は資産を活用した不労所得として長期的な収入が見込めます。
相続税や固定資産税などの節税対策にもなったり、生命保険の代わりになったりすることからサラリーマンにも人気の投資方法です。

この記事では、アパート経営の手取り年収および、家賃収入アップの秘訣などを解説します。
さらに多くの人が気になる疑問にも解決しています。

アパート経営を成功させて、安定的で豊かな老後を迎えましょう。

空室リスクゼロで始める、
新築アパート経営

幅広い世代のニーズに

しなやかに対応した、

リアルデザインアパートメント

中山不動産がプロデュースする

「N51 APARTMENT」シリーズ。

無料カタログのお申し込み

Step 1 of 4

必須お名前
必須ふりがな

必須郵便番号	〒
必須住所

必須電話番号
必須メールアドレス

任意お勤め先
任意現在の年収

アパート経営の年収は手取りで平均542万円

令和4年申告所得税標本調査のデータによると、アパート経営の平均年収は手取りで、平均542万円です。

注目は年々増加する年収額です。
令和3年は542万円、令和2年は540万円、令和元年は約520万円と年々増加傾向にあります。

家賃収入で年収1,000万円は叶うのか、アパート経営の家賃収入だけで生活していけるのかを解説します。

不動産所得を得ている人の所得金額別の割合は以下のとおりです。

所得	割合
～100万円	5.3％
100～200万円	18.9％
200～300万円	17.0％
300～500万円	24.0％
500～1,000万円	23.3％
1,000～2,000万円	8.7％
2,000～5,000万円	2.4％
5,000万円～1億円	0.3％
1億円～	0.1％

参照元：国税庁「令和4年申告所得税標本調査」

家賃収入で年収1,000万円を超えている人の割合は11.5％です。
この数値には大規模なマンションやテナントビル、区分マンションを貸している人の所得も含まれています。
高所得者層は限られていますが、家賃収入で年収1,000万円は非現実的ではありません。

年収500〜1,000万円の割合は23.3％と高く、アパート経営で安定収入を得ることは十分可能です。

実際に利回りの数字を見ることで、どのくらいの収益を得られるのか、また何年で投資資金を回収できるのかなどがわかります。
金融商品を購入する際には、利回りが重要な指標になるため、その仕組みをきちんと理解しておきましょう。

上記でお伝えしたように、アパート経営は年収1,000万円も狙えるため、家賃収入だけで生活することは十分可能です。
ただし以下の理由により、はじめから家賃収入のみで生活するのは現実的ではありません。

まずは、専業大家として生活するのに必要とされる「手取り年収500万円」を目指しましょう。
アパート経営の経費率（15〜20％程度）から逆算すると、年間600万円程度の家賃収入が必要です。

長期計画を立ててしっかりと経営すれば可能性はゼロではありません。
ご不明点があれば、中山不動産にご相談ください。

アパート経営の年収になる5つの収入

アパート経営の年収になる収入は、以下の5つが挙げられます。
アパートが建つ立地や条件によって金額の幅はありますが、年収になる収入について確認しましょう。

アパート経営でメインとなるのが、入居者からの家賃収入です。
入居者がいる限り、毎月一定の家賃収入を見込めます。
どのアパート収入にも当てはまりますが、アパートの空室が続くと、その分の収入は減るため注意が必要です。

家賃相場はアパートが建つ立地によって金額に幅があります。
ここでは、HOME’Sが公開している全国の家賃相場を間取り別に確認しましょう。

	1R/1K/1DKの家賃相場	1LDK/2K/2DKの家賃相場
東京都	9.4万円	16.5万円
神奈川県	6.8万円	11.3万円
愛知県	5.6万円	8.1万円
大阪府	6.1万円	9.8万円
福岡県	4.7万円	7.0万円

引用元：HOME’S「全国の家賃相場」

あくまでも平均相場ですが、上記を参考に賃料設定をするとよいでしょう。
他にも、周辺の競合物件などもリサーチしたうえで家賃を決めることが大切です。

アパートを維持するための管理費・共益費も毎月得られる収入です。
家賃とは別に支払われる金額で、アパート経営の年収の一部となります。

入居者全員が利用するエントランス・廊下・階段といった共用部分の電気代や清掃費用に使われます。
ただし、徴収した共益費の使い道には法的な制限はありません。

管理費・共益費の具体的な使い道は以下のとおりです。

相場は家賃の5〜10％程度ですが、共用部分の維持管理に必要な金額を居室数で按分して算出しましょう。
アパートの建築前であれば、不動産会社に相談してみてください。

アパートの土地に駐車場をつけている場合は、利用者から駐車場の賃料が支払われます。
家賃や管理費・共益費と同じく、駐車場代も毎月得られるアパート経営の収入です。

駐車場の利用は地域差が大きく、都心では車離れをする世帯も少なくありません。
利用者が少なければアパート経営の年収にも影響するため注意が必要です。
駐車場に空きが目立つようであれば、入居者以外に貸し出すなども検討しましょう。

また、以下の条件に該当する場合、駐車場の賃料収入は非課税扱いとなります。

アパートの駐車場の料金相場は、地域ごとに金額の差が生まれやすいです。
たとえば、同じ名古屋市でもエリアによって料金相場が異なる場合があります。

一概にはいえませんが、月額5,000〜30,000円ほどが駐車場の賃料相場です。

礼金とは、入居開始にあたって入居者が貸主に対して支払う謝礼金のことです。
契約時のみの単発的に発生し、税務上は収入に含まれます。

保証金や敷金も契約時に支払われる項目ですが、退去時に返金義務があり、アパート経営の年収にはなりません。

礼金は一般的に家賃の1〜2ヶ月分が相場となっています。
近年では、周辺相場や空室対策として入居者の負担を軽くするために、礼金を0〜1ヶ月にする物件も少なくありません。

更新料とは、賃貸契約を更新する際に、貸主が入居者に請求できる料金のことです。

更新期間は2年ごとに設定するケースが多く、相場は家賃の1〜2ヶ月分です。
ただし、法律上で定められているわけではなく、地域性のある項目です。

更新料を請求する場合は、契約書に明記して入居者と特約を結ぶ必要があります。
アパート経営の年収となりますが、更新を迎えるタイミングで退去するケースも少なくありません。

安定的な入居率を優先させて、更新料を設定しない選択肢もあるでしょう。

アパート経営の年収に影響する7つの支出

アパート経営を始める際に、収入と同じく支出についても確認することが大切です。
アパート経営でかかる費用は、大きく分けて初期費用と維持費用の2種類があります。

ここでは、アパート経営の年収に影響する7つの支出を解説します。

関連記事：アパート経営のメリット・デメリット｜注意すべきリスクと対策を解説

アパート経営を始める際に、まずはアパートを所有する必要があります。
金融機関で借入をした場合は、ローン返済額が毎月の支出となります。

収入に占めるローンの年間返済額が返済比率です。
アパート経営における返済比率は、毎月の満室時の家賃収入から算出します。

返済比率の目安は40〜50％ですが、返済比率が高いと空室が出た場合に、返済が苦しくなるため注意が必要です。

アパート経営でのローン返済額は家賃収入の半分程度を占める支出となります。

年収にも大きく影響するため、返済比率を検討して無理のない返済をしましょう。

賃貸物件の管理は大家自身が担うのではなく、管理会社に委託する場合がほとんどです。

管理会社に支払う手数料は、一般的に「家賃収入×〇％」で決められます。
委託する業務内容や管理会社によって金額に幅はありますが、家賃収入の5％程度が相場です。

管理会社を選ぶにあたって、手数料の安さだけを判断基準にすることは危険です。
全体的なコストカットをすれば年収アップも期待できるでしょう。

しかし、管理サービスの質は入居者の満足度にも直結するため、最悪の場合は短期解約にもつながります。

必ずしも手数料の安い管理会社の質が低いとは限りませんが、手数料の安さだけで判断するのは避けましょう。
入居率を高めることを意識して選ぶことが大切です。

関連記事：アパート経営の入居率を上げる方法｜全国平均や管理会社の選び方も解説

入居者を募集する際、不動産会社に募集を任せるのが一般的です。
大家が自分でできることもありますが、基本的には委託したほうがよいでしょう。

入居者募集を仲介してもらうために、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。
この際に不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅建法で1ヶ月分と決められています。

年収にも影響する支出ですが、仲介手数料は経費として計上可能です。

入居者募集の際にかかる費用は仲介手数料以外に、広告宣伝費があります。

アパートやマンションなどの賃貸物件を探す人の多くが、ポータルサイトを利用しています。
周辺の競合物件も数多く掲載されているため、積極的に広告・宣伝を打つことが大切です。

空室を埋めて年収に影響が出ないようにするためにも、入居者募集は戦略的におこないましょう。

関連記事：【空室対策】入居者募集のコツ｜大家さんが自分でできる方法も解説

修繕費とは、建物の壊れた部分や劣化した部分を「元の状態にする」ための費用です。
室内の経年劣化や自然消耗についても、アパートの大家が負担する必要があります。

たとえば、以下のような対応に修繕費がかかります。

修繕でかかる費用は、修繕の内容によって大きく異なります。
屋根や外壁などの大規模な修繕は周期が長い分、大きな費用がかかることが見込まれます。

大規模修繕は15～20年ごとにおこなわれ、箇所や範囲にもよりますが、数百万円の金額が必要となることも。

年収に大きく影響するだけでなく、突発的な修繕に対応できないかもしれません。
毎月の家賃収入から決まった金額を修繕積立金に充てて準備をしておきましょう。

アパート経営の支出で忘れてはならないのが税金です。
アパートを取得した翌年に、不動産取得税や登録免許税を支払います。

アパート経営で毎年かかる税金が、固定資産税・所得税・住民税です。
所有するアパートの資産価値に対して、固定資産税と地域によって都市計画税が課されます。

また、アパートで得た収入の利益に対して課されるのが所得税と住民税です。

毎年2月16日〜3月15日に確定申告をおこない、前年度の所得を申告して納税額を確定させる必要があります。
申告が遅れや申告漏れは、追税課税されるため注意しましょう。

アパート経営のリスクの一つに、災害リスクが挙げられます。
火災・地震発生時の修繕・建て替え費用を補うため、建物に保険をかけておくのが一般的です。

万が一の場合に損害をカバーできるため、長期的な賃貸経営をするうえでは加入しておくと安心でしょう。
また、近年増加している孤独死や事件などに備えた特約付きの保険も検討することをおすすめします。

保険料の金額や支払いの頻度は、加入する保険会社によって異なります。
所有する物件で生じるリスクを考慮したうえで、保険担当者と相談しながら決めましょう。

関連記事：アパート経営で大家が加入すべき火災保険｜基本相場や選び方を解説

アパート経営の年収をシミュレーション

実際の建物を事例に、アパート経営の年収をシミュレーションしましょう。
ここでは、中山不動産がプロデュースする「N51アパートメント」の収益物件を例にしています。

物件詳細：1LDK・6世帯・東海3県
購入価格：78,380,000円
自己資金：7,838,000円
金融機関借入（金利1.5％・返済期間35年）：70,542,000円
年間家賃収入：5,486,400円
年間ローン支払い：3,028,268円
年間管理料支払い：299,320円
年間税引前収益：2,158,812円

アパート経営の収入は、借入状況や空室状況などで大きく変わります。
家賃設定を相場より高くすれば、年収が増える見込みはありますが、空室リスクは高まります。
周辺物件と比較しながら、バランスの取れた家賃設定をすることが大切です。

また、アパート経営は初期費用がかかるため、低価格で物件を購入することも大切です。
地方都市でのアパート投資であれば、比較的安い価格で物件購入ができます。

大都市ほど競合する物件が少ないため、安定した入居率が期待できることも魅力です。

アパート経営で想定されるリスク

アパート経営を始める際は、さまざまなリスクを理解することが重要です。
安定的な家賃収入を得るためにも、どのようなリスクがあるのかを見ていきましょう。

アパート経営をはじめ不動産投資は、株式やFXなどとは違い、リスクに対して事前に対策をとれるのが強みです。
ここでは、代表的な5つのリスクと、それぞれどのような対策を講じれば良いのかもあわせて説明します。

アパート経営における最大のリスクは、空室が発生する可能性があることです。
一棟建てで戸数が多いアパートは、空室が発生しても、収入がゼロになるわけではありません。
空室率によって上下しますが、区分所有や戸建て投資と比べて収益は安定しています。

しかし、空室の期間が長引くほど、想定していた家賃収入を受け取れません。
空室期間を短くするかつ、空室数をいかに少なくするかが、アパート経営で成功するポイントです。

新築時は入居者が簡単に集まったとしても、築年数が経った物件ではそうはいきません。
一般的に築15〜20年を過ぎると、建物の劣化が進んでいきます。
空室を埋めるのが難しくなるため、通常アパートは築年数の経過とともに家賃が下落していきます。

定期的な点検・メンテナンスや修繕をおこなうことで、物件が持つ価値を高めることも空室対策となります。
ただし、アパートのずさんな管理が空室の原因になることもあります。
破損個所のチェックなどを定期的におこなうことで、入居者満足度の低下を防げるでしょう。
トラブルを早期解決するためにも、管理会社に物件管理を委託することをおすすめします。

アパート経営の空室対策については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：アパート空室対策のアイデア13選｜埋まらない問題を解決する方法

どの土地でアパート経営を始めるのかも、成否を左右する大きな要素の1つです。
立地が良ければ空室率は低くなり、家賃を高く設定しやすくなります。
極端な例で言えば、過疎化が進む地域でアパート経営を始めても儲からないでしょう。

アパート経営に向いている土地の条件は以下のとおりです。

周辺に学校や企業、工場などの施設がある場合も、アパート経営としての土地に適しています。
ただし、施設の動向に経営が左右するリスクも考えられます。
10年後も同じように賃貸需要があるとは限らないため、1つの施設に依存しないように注意が必要です。

また、近隣に新築マンションが建つと入居者の募集が難しくなります。
再開発が予定される地域は賃貸需要が期待できますが、その分競争も激化します。
アパート経営を始める際は、そのエリアの人口動態をよく調査したうえで判断することが大切です。

アパート経営をするうえで悩みの種となるのが、入居者トラブルです。
実際にトラブルが発生したら、管理会社が間に入ってくれることがほとんどです。
しかし、トラブルが多いと入居率が下がるリスクがあるため放置してはいけません。

よくあるトラブル要因は以下のようなものがあります。

入居者トラブルは起きてから対処するのではなく、発生を未然に防ぐことが大切です。
そのためには、入居者審査をしっかりとおこなう、連帯保証人を付ける、敷金をゼロにしないなどを徹底することでリスクを軽減できます。

アパート経営ではまとまったお金が必要になるため、大多数の人が金融機関からローンを借り入れることになります。
大規模なローンを背負うことはなかなかありません。
ローンの返済に追われて収支がマイナスになることもあり、アパート経営は儲からないと考える人も少なくないでしょう。

アパートローンを組むうえでは、将来的な金利上昇のリスクにも注意が必要です。
経済情勢による影響で金利が上昇し、返済が大きな負担になることもあります。
場合によっては運用計画の変更など、状況に合わせて柔軟に対応することが大切です。

金利に関する予測は存在しますが、最終的にどうなるのかは誰にもわかりません。
金利上昇リスクを避けたい人は、固定金利を選択することが有効な対策となります。
ただし、固定心理は変動金利と比べて金利が高めに設定されるため、収支バランスをよく考えたうえで判断するようにしましょう。

サブリース契約とは、サブリース業者がオーナーからアパートを一棟借り上げ、それを入居希望者に貸す形態のことです。
多くのサブリース業者では家賃保証がされており、オーナーは入居率にかかわらずサブリース業者から契約した金額を得られます。

しかし、サブリース契約では、数年ごとに賃料の見直しをおこなうのが一般的です。
契約後に空室が増えたことで保証金額の引き下げを要求されることもあります。
サブリースを利用する場合は、契約内容をしっかりと確認することが大切です。
実績が十分あり信頼のおけるサブリース業者を選びましょう。

サブリース契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：サブリース契約とは？仕組み・デメリット・解約手順をわかりやすく解説

アパート経営で失敗しないための事前準備

ここでは、アパート経営を始めるにあたって準備すべきことを紹介します。
ただし、事前準備を1人ですべておこなうのは限界があります。

パートナーとなる不動産会社や管理会社と相談しながら万全な状態でアパート経営を始められるようにしましょう。

まずは、投資目的を見定めたうえで、具体的な目標を設定しましょう。
なぜアパート経営を始めるのかを明確にすることで、目指すべき方向性が定まってきます。

アパート経営の目的例として、以下が挙げられます。

実際に投資をし始めたら、目的や目標に向かっているかを定期的にチェックします。
目的や目標を明確にし、事業計画を立てていけば大きな失敗は回避できるでしょう。

それぞれのターゲットのニーズに合わせて間取りや設備を工夫しましょう。
たとえば、大学が近い土地であれば、大学生をターゲットにしたワンルームを中心としたアパート。
近くに小学校や中学校があれば、ファミリー層がターゲットになるでしょう。

アパート経営の収益減少を防ぐには、エリアと物件の選定が重要です。
賃貸ニーズの見込めるエリアであることはもちろん、入居者層に合った物件かどうかも見極めましょう。

地方アパート経営の場合、駅から遠い物件もあります。
車での移動が想定されますが、敷地の面積が狭く駐車場を確保できない場合も空室の原因となるため要注意です。

アパート経営で成功するなら不動産の最低限の知識は欠かせません。
また、不動産の購入・保有・売却時にかかる税の知識も必要です。
確定申告の方法や損益通算の仕組み、財産の贈与・相続に関する仕組みを知っておくと、間違った判断を回避しやすくなります。

とはいっても、最初からすべてに精通している必要はありません。
不明点があれば、パートナーである不動産会社や管理会社に質問をし、少しずつ知識を身に付けていきましょう。

より専門的な知識を付けたい人は、宅地建物取引士やFP（ファイナンシャルプランナー）などの資格取得を目指してみてください。
詳しくは以下の記事で解説しています。

関連記事：不動産投資に役立つおすすめの資格は？成功するためのポイントを解説

アパート経営を始める前に、資金計画を立てることが重要です。
高額な費用が必要となるため、金融機関でアパートローンを組むことが一般的です。

ここで注意したいのが、借入金額と自己資金のバランスをどうするのかについてです。
借入額を低く抑えることができれば、返済の負担も小さくなります。
ただし、借入額を抑えれば、その分、自己資金を用意しなければなりません。

アパート経営では物件に想定外の破損が生じたり、ローンの金利が上昇したりと、不測の事態が生じ得ます。
手持ち資金がないと、このような状況で、お金の資金繰りに苦労します。

あらゆる事態に柔軟に対応するためには、資金に余裕が必要です。
投資額の回収期間を確認するためにも、収支結果を記録し、キャッシュフローを常に把握しておきましょう。

所得税や住民税は、どちらも1年間の所得から計算される税金です。
所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
収入の種類によって10の所得に分かれ、アパート経営の家賃収入は「不動産所得」というものに該当します。
家賃から必要経費を引いて不動産所得を求め、さまざまな控除をしたあとに税率をかける仕組みです。

アパート経営の手取り年収を上げるためには、経費として計上できる支出を、漏らすことなく計上することが重要です。
また、所得税は所得が多くなるほど税率が上がる特徴があることから、所得が多い場合は法人化も検討してみてください。

アパート経営をしているほとんどの人が確定申告をすることになります。
もし、不動産所得が赤字になったとしても、他の所得と合算して総所得金額を下げられます。
実際に個人事業主としてアパート経営を始める際は、青色申告で節税対策をすることをおすすめします。

不動産投資で認められている経費については、以下で詳しく解説しています。

関連記事：【一覧表付き】不動産投資家が知るべき「経費のルール」を徹底解説

経費率が高いと収益が出ないこともあります。
経費率を下げるために、ローンの借り換えや保険の見直しなどを考えましょう。
重要なのは安定した賃貸経営を続けることであり、利益が出る状態を重視することが大切です。

アパート経営の始め方

アパート経営をスタートするまでの3つの流れを紹介します。

まずは、物件を建てるもしくは探すことから始めます。
事前に物件の取得にかけられる予算を設定し、運転資金や諸費用も含めて資金計画を立てましょう。

土地ありなら土地の購入費用が必要ないため、アパート経営を有利に始められます。
自己保有の土地がない場合、土地を購入してアパートを建築、もしくは新築や中古アパートを購入する選択肢があります。
新築アパートは資産価値が高く入居者を獲得しやすいうえ、土地から購入してアパートを建築するよりも、経営開始までのスピードは速いです。

アパートの建設完了までの期間は建物構造によって異なります。

またアパートの建築費は、木造であれば70〜110万円程度です。
延べ床面積100坪の木造2階建てアパート（1Kタイプ・12戸）の場合、坪単価80万だと8,000万円がかかります。

物件を購入する場合、楽待や健美家などのポータルサイトで探すのが一般的です。
候補物件が見つかったら、現地調査・物件内覧を実施します。
掲載写真や情報だけではわからないこともあるため、気になる物件は必ず現地へと足を運んで確認しましょう。

次に、金融機関に融資の申し込みをおこないます。
通常の住宅ローンは利用できないため、アパートローンに対応している金融機関へ相談しましょう。
融資を申し込む場合、不動産会社から紹介してもらうとスムーズに話が進みやすくなります。

融資の審査条件は金融機関ごとに異なります。
「A行はだめでも、B行とC行では通貨した」ということもあります。
1行に断られただけで諦めず、複数の金融機関の融資審査を受けることが重要です。
同じ金融機関でも、支店によって判断が異なることがあります。

アパートローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：アパートローンとは？融資の基準や審査に通らない人の特徴を解説

物件購入が決まったら、賃貸管理についても考えなければなりません。
アパート経営における主な管理業務は以下のとおりです。

これらの管理業務をオーナー自身がおこなう方法と、管理会社に依頼する方法があります。

賃貸物件を複数所有しているなど、アパート経営に関する知識やノウハウが十分あれば自主管理を選択しても良いと言えるでしょう。

ただし、本業が別にあるケースや自宅から賃貸物件までが遠い場合は、管理の手間を考えると経験豊富な管理会社に任せたほうが費用対効果は高くなります。

中古アパートの場合は、前オーナーが委託していた管理会社を引き継ぐのが一般的です。
管理会社の変更も可能ですので、契約内容などを事前に確認しておきましょう。

物件の購入、もしくは建物の完成まである程度の目途がついたら、入居者募集の内容を決めていきます。
入居者の募集は管理会社に委託するのが一般的です。

オーナーが考えたい募集条件の項目は以下のとおり。

募集条件によって入居者が集まるかどうかが決まると言っても過言ではありません。
募集条件が厳しいほど、空室は埋まりにくくなります。管理会社と相談しながら決定しましょう。

まとめ

賃貸経営をしている人の平均年収は手取り542万円です。
アパート経営の家賃収入だけで生活するのは可能ですが、リスクを理解し対策することが重要です。

ただしアパート経営のリスクは、オーナー一人の力では回避するのは難しいものがあります。
不動産会社や管理会社からフォローを受けれいれば、事前に回避することが可能です。
アパート経営を検討する際は、信頼のおける専門家に相談するようにしましょう。

中山不動産がご提案するのは、地方都市の新築木造アパートです。
安心保証によって満室でスタートし、安定したインカムゲインを取得できます。
お客様の資産状況や目的に合わせた最適なプランを提案させていただきます。
初心者向けの無料セミナー・相談会も随時開催していますので、資産運用を始めたい方はお気軽にご相談ください。

この記事で得た情報を活かし、アパート経営の成功への第一歩を踏み出しましょう。