不動産投資ローンで審査落ちの原因は？融資の条件や金利について解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

投資用マンションを購入する際には、金融機関から融資を受けられます。
しかし、不動産投資ローンと聞いて「審査が厳しいのでは？」「年収が高くないとローンが通らなさそう」などのイメージを抱く人も少なくないでしょう。

この記事では、不動産投資ローンの審査基準について詳しく解説します。
また、審査落ちを防ぐ対策や金利相場も紹介しています。

不動産投資ローンに関する知識を身につけて、賢く賃貸経営を始めましょう。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、投資用マンションを購入するためのローンのことです。
アパートローンとも呼ばれ、審査基準や融資条件が決まっています。
融資条件と相違があっても、金融機関と相談することでプロパーローンを組めることもあります。

不動産投資ローンは内容が決まっているパッケージ型、プロパーローンは相談内容に応じて内容を設定できるオーダーメイド型のローンです。

住宅ローンとの違い

住宅ローンとは、自分の住まいとして物件を購入するために利用できるローンのことです。
不動産投資ローンとは、不動産の購入目的が異なります。
住宅ローンの場合は、購入物件に自身が居住することも借り入れの条件です。

また、住宅ローンの返済には個人の給与収入をあてることが一般的ですが、不動産投資ローンでは毎月の家賃収入から返済をおこないます。
賃貸経営という事業が目的であるため、不動産投資ローンのほうが住宅ローンよりも融資の上限額は高額です。

金利は住宅ローンのほうが低いため、不動産投資が目的でも住宅ローンを使いたいと考える人もいるかもしれません。
しかし、投資目的で住宅ローンを使うのは不正であり、虚偽が見つかれば一括返済が求められることもあります。

固定金利と変動金利

固定金利では金利に変化がなく、毎月の返済額が一定であり、収支を管理しやすいことがメリットです。
市況の変化で金利が上昇しても、借り入れ時の利率は影響を受けないため、総返済額は変わりません。
ただし、低金利が続いている時期や不景気などの際には、返済負担が大きくなる可能性があります。

一方、変動金利では一定期間ごとに利率の見直しがおこなわれます。
景気の状況によって利率が上下し、それに伴い総返済額も変動します。
ただし、利率の見直しにより、毎月の返済額もすぐに変わるわけではありません。
返済額の見直しは5年ごとになるケースが多く、利率の変化は返済金額の内訳に反映されることが一般的です。

借り入れまでの流れと審査期間

まずは、審査を申請するための書類を整え、事前審査を受けます。
銀行へは不動産会社からの紹介で行くのがスムーズです。
事前審査の次は本審査で、金融機関との面談があります。

審査結果が出るまでの期間は2週間から数週間かかることもあります。
期間中の支払い状況が審査に影響する可能性もあるため、クレジットカードや公共料金の未払いなどがないよう信用情報に注意してください。

本審査に通ると、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。
融資が実行されるのは、投資用物件の引き渡し日です。

不動産投資ローン借り入れのメリット

「不動産投資に興味はあるけど、ローンを組むことに抵抗がある」という人もいるのではないでしょうか。
不動産投資ローンを借りることには、次のようなメリットがあります。

レバレッジ効果が期待できる

少ない投資で多くの利益を得ることを「レバレッジ効果」と言います。
不動産投資は融資を利用すれば、少ない自己資金で始められるためレバレッジ効果が期待できます。

たとえば、5,000万円の物件に投資するケースを考えてみましょう。
自己資金5,000万円を投下するよりも、融資を活用して自己資金500万円で始めるほうが利益率は高まります。
自己資金に余裕が持てる分、投資の拡大も視野に入れられるでしょう。

レバレッジ効果の仕組みやメリット・デメリットについては、以下の記事もご覧ください。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンは返済期間が長期にわたりますが、その間に契約者が死亡したり、高度障害状態になったりする可能性があります。
万が一の場合に、残りの返済を保険会社が肩代わりしてくれるのが団体信用生命保険（団信）です。

団体信用生命保険に加入していれば、家族にローン返済の負担をかけることなく、収益物件を資産として残せます。
金融機関によっては、ローン契約の際に団体信用生命保険への加入が必須条件の場合もあります。

団体信用生命保険については、以下の記事でも詳しく解説しています。

確定申告で利息分を経費計上できる

賃貸経営では月々のローン返済額のうち、利息分を必要経費として計上できます。
金利の種類や返済方法などは関係ありません。
ただし、利息分を全額経費にできるのは、賃貸経営が黒字の場合に限られます。
赤字になった場合は、利息分のうち土地に関わる部分は経費計上できません。
建物と土地で分けて算出します。

厳しい？不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの特徴は、本人の属性に加えて物件についても審査される点です。
返済能力が高くても、物件の担保価値が低ければ審査落ちの可能性もあります。
ここでは、本人と物件に分けて、審査基準を説明します。

本人の属性や信頼度

本人に関する審査では、年収や勤務先などから返済能力が判断されます。
金融機関にもよりますが、年収700万円が一つのラインだとされています。
勤務先の安定性も重要で、中小企業や個人事業主よりも上場企業や大企業などのほうが有利です。
ただし、年収や勤務先がよくても、勤続年数が短いと不安定な印象を与える可能性があります。

さらに、不動産経営者としての能力や人柄も審査されるポイントです。
賃貸経営の経験があるか、リスクへの対策・対応をきちんと考えているかなどの能力もチェックされています。
金融機関の協力を得るために、誠実な姿勢で担当者と向き合いましょう。

物件の収益性や条件

不動産投資ローンの審査では、物件の収益性と資産価値も重視されます。
収益性が認められれば安定的な返済の見込みがあると判断でき、物件価値があれば万が一の場合も物件売却による資金回収ができることが理由です。

総合的に判断されるため、物件周辺の生活しやすさ、交通の利便性、災害リスクの大きさなどまで詳しく確認しましょう。
耐用年数や建物の状態は資産としての担保価値に影響します。
不動産投資ローンの審査の対策として、物件探しの段階から収益性や資産価値をしっかりと把握することが大切です。

不動産投資ローンで審査に通らない3つの理由

不動産投資ローンで審査落ちする理由は個人によってさまざまです。
ここでは、とくに審査落ちにつながりやすい3つの理由について説明します。

理由1：収入や自己資金が少ない

不動産投資ローンの審査に通りやすくなるのは、年収700万円が一つのラインだとされています。
年収400〜500万円でも融資を受けられる可能性はありますが、金融機関の選択肢が少なくなるため、結果的に審査落ちしやすくなります。

また、不動産投資ローンには基本的に頭金として物件価格の1〜2割が必要です。
自己資金が少ないと「金銭管理ができない人」という印象を与えやすくなります。
さらに、賃貸経営がうまくいかない場合に返済が滞る可能性もあり、信用を得るのが難しいでしょう。

理由2：勤続年数が短く雇用が不安定

スムーズなローン返済が求められるため、収入や雇用の安定性も大事なポイントです。
勤続年数も基準の一つであり、現在の職場での勤務が少なくとも2〜3年は必要だとされています。
そのため、就職・転職したばかりのタイミングでは注意が必要です。

また、派遣社員や契約社員、自営業など、正社員以外の雇用形態は不安定であるとみなされる場合がほとんどです。
独立を考えている場合は、企業に勤めている間に融資を受けるほうが審査に通りやすいと言えます。
ただし、正社員でも歩合給の割合が高い営業職など、年収にばらつきが出やすい職種は収入が不安定だとみなされる傾向にあります。

理由3：投資物件が耐用年数を超えている

耐用年数は資産価値を計算する指標の一つであり、耐用年数を超えている物件は評価上の資産価値がありません。
万が一、ローン返済が滞った場合の担保として、物件の資産価値は重要です。
金融機関によっては、そもそも耐用年数内の物件でなければ融資していない場合もあります。

耐用年数は木造やRC造など、建物の構造によって異なります。
投資物件を選ぶ際には、収益性だけでなく築年数や構造にも注意しましょう。

不動産投資ローンの審査落ちを防ぐ6つの対策

金融機関によって審査基準は異なりますが、共通している部分もあるため対策が可能です。
ここでは、審査に少しでも通りやすくする6つの対策を説明します。
現状を振り返り、改善できることを考えてみましょう。

（1）使っていないカードは解約or限度額を下げる

複数枚持っているだけで不利になる恐れがあるため、使っていないカードがあれば解約しましょう。
さらに限度額を最低金額まで下げれば、カードによる借入れ可能額が少なくなり、金融機関からの信頼度を高められます。

クレジットカードをたくさん持っていれば、それだけ多くの借入れができて便利です。
しかし、融資を検討する金融機関にとってはリスクの一つと言えます。
カードの返済が大きくなった場合、不動産投資ローンの返済が滞る可能性があるためです。

（2）他に利用しているローンを見直す

すでに他のローンを利用している場合、金融機関としては「新しいローンを組んで本当に返済できるのか」が気になるところです。
ローンを借り換えて金利を抑えたり、繰り上げ返済をして借入残高を減らしたりするなど、残債を減らせるようローンを見直してみましょう。

無理に全額を返済する必要はありませんが、他のローンによる借入れ額を減らした分、新たに借りられるお金が増える見込みがあります。

（3）自己資金を増やす

一般的に頭金として物件価格の1～2割が必要とされています。
自己資金として頭金を用意できれば、資金の管理能力があると判断されるため審査に通りやすくなります。
早い段階から計画的に貯蓄をおこないましょう。

また、定期預金や積立定期預金の利用も、継続的な貯蓄に有効です。
フリーランスや自営業の人は、収入を増やす対策も考えてみましょう。

（4）日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫は、日本政府が管理する金融機関です。
属性のみならず事業の可能性にも注目してくれるという特徴があります。

審査の難易度は低い傾向にあり、年収400万円ほどの人や自営業など、他の金融機関では融資が厳しい人に向いています。
とくに20〜30代の若年層や女性、シニア世代の人は優遇条件で融資を受けられるためおすすめです。

ただし、融資限度額が低めで融資期間も短いという特徴もあり、自己資金を多めに準備する必要があります。

（5）投資物件の収益性を見直す

金融機関によって重視する点はさまざまですが、条件次第では物件の収益性がより重視されることもあります。
物件選びの際は周辺の利便性や実質利回りなどに注意して、収益性の高さを見極めましょう。
自ら足を運んで物件を確認することも大切です。

しっかりとした根拠のある事業計画や収支計画を提示できれば「早めに資金を回収できる」と判断してもらえる可能性があります。

（6）不動産会社に相談する

投資用物件を扱う不動産会社は金融機関と提携し、事前に取り扱い物件について担保価値の評価を受けている場合があります。
物件が審査済みであれば、本人の審査のみでスムーズに不動産投資ローンが受けられます。

また、審査を受ける際は「どのようなポイントがネックになるか」「どのような対策ができるか」など、状況に合わせてアドバイスをもらえるのもメリットです。
客観的に現状を把握するためにも、不安や疑問があれば専門家への相談をおすすめします。

不動産投資ローンを確実に返済するためのコツ

不動産投資ローンを組む際は、事前の返済計画やシミュレーションが重要です。
確実に返済するためにも、キャッシュフローを細かくチェックしましょう。

返済期間はキャッシュフローを圧迫しない長期に設定する

融資の返済期間は30年を目安に、無理のない期間を設定することが大切です。
返済期間が短いと利息の支払いが少なくなります。
ただし、月々の返済金額が高くなりキャッシュフローを圧迫するリスクが高まるため注意が必要です。

たとえば、返済期間が30年の不動産投資ローンを15年で返済すると、月々の返済金額は単純に2倍です。
早く借金を返済できても、キャッシュフローが圧迫されれば、不動産投資を拡大しようと考えたときに融資が通りにくくなる可能性があります。

返済期間はキャッシュフローを圧迫しないよう、長い目で検討しましょう。

不動産投資ローンを組む際は収支シミュレーションをおこなう

不動産投資ローンを確実に返済するには、キャッシュフローのシミュレーションが欠かせません。
家賃収入に対し、空室リスクや修繕積立金なども加えて収支を考えます。

表面利回りが同じ物件でも、築年数や建物の構造によって実際の収支は変わるため、詳細なシミュレーションをおこないましょう。
現実的な収支計画を立てられれば、融資の審査も有利に進めやすくなります。

不動産投資ローンを組む際の注意点

融資条件や審査基準は金融機関によって異なります。
以下の注意点も踏まえながら、複数の金融機関を比較して検討しましょう。

フルローンでの借り入れは難しい

頭金までローンでまかなえるのが、フルローンの魅力です。
しかし、不動産投資の過熱や不正融資などにより、金融庁による引き締め強化がおこなわれました。
その結果、より厳しい審査が実施されるようになり、フルローンで組めるケースはほとんどありません。

フルローンは融資額が大きくなるため、一般的な不動産投資ローンよりも審査が厳しくなります。
年収を上げる、金融資産を増やすなどの対策が必要です。

築古物件は融資額が低くなりやすい

築古物件は建物や設備全体が古くなり、空室や家賃の低下などが想定されます。
築浅物件に比べて収益性や担保としての価値が低いと判断され、融資額が低くなる傾向にあります。
昭和56年以前に建てられたマンションであれば、融資不可の場合も珍しくありません。

築古物件の場合は、入居者の需要が見込めるエリアから選ぶことが重要です。
また、担保価値を考慮するなら、木造物件ではなく耐用年数の長いRC造の物件のほうが有利です。

契約時に保証料が必要な場合がある

万が一、契約者が返済できなくなった場合に備えて、保証会社の利用を融資条件とする金融機関も少なくありません。
ローンの借入時に保証料を一括で支払う場合は、借入額の2％程度が目安です。
ある程度まとまった金額が必要となります。
毎月のローン返済に保証料を上乗せして支払うことも可能です。

保証料の金額は金融機関によって異なります。
また、保証会社を利用する場合は連帯保証人は不要です。

不動産投資ローンに関する質問（FAQ）

ここでは、不動産投資ローンについてよくある質問にお答えします。
ローンを上手に活用するには、幅広い選択肢を比較検討することが大切です。

不動産投資ローンの金利相場はどのくらい？

不動産投資ローンの金利相場は1％前半～2％後半で、変動金利に関しては2.5％程度が相場です。
店頭よりもWeb申し込みのほうが低金利となるケースが多くみられます。

金利水準はメガバンクや地方銀行、信用金庫など金融機関によって異なります。
融資条件とあわせて、金融機関ごとに確認しましょう。

不動産投資ローンを低金利で組めるおすすめの銀行は？

メガバンクや都市銀行は地方銀行よりも低金利である場合が多い半面、審査が厳しい傾向にあります。
信用金庫は地方銀行と金利水準は大きく変わりません。
ノンバンクは審査が比較的甘いため、銀行での融資が難しい場合は検討しましょう。

そのほか、ネットバンクや日本政策金融公庫などの選択肢もあります。
金利や審査基準は金融機関によって異なるため、比較することが大切です。

以下の記事では不動産投資ローンの金利を金融機関ごとに詳しく解説しています。

サラリーマンはいくらまで融資してもらえる？

不動産投資ローンの融資限度額は、年収の7～10倍が目安です。
年収500万円であれば、融資可能額は3,500〜5,000万円程度と推測できます。
ただし、職業や年齢、物件の収益性なども審査内容に含まれるため一概には言えません。

条件によっては年収の10倍以上の融資を受けられたり、7倍以下の融資になったりすることもあるでしょう。
同じ会社に勤める2人が同じ物件で審査を受けて、融資額に差が出ても不思議ではありません。

以下の記事では、年収500万円を想定した融資額について解説しています。
こちらもぜひご覧ください。

不動産投資ローンは無職でも組める？

審査は厳しくなりますが、無職でも不動産投資ローンを組める可能性はあります。
金融機関に対して「返済能力があること」をしっかり示せるかが鍵です。
たとえば、以下のような収入を得ている場合は無職であっても融資を受けられる可能性が高まります。

• 投資による収入がある
• YouTubeやサイト運営で広告収入を得ている
• ハンドメイド販売の収入がある　など

そのほか、ノンバンクなら無職でも不動産投資ローンを積極的に融資してくれる場合があります。
ただし、金利が高めに設定されていることが一般的です。

不動産投資ローンの審査に必要な書類は？

不動産投資ローンの審査には、以下のように多くの書類が必要です。

不動産投資ローン借り換えのタイミングは？

不動産投資ローンを借り換えるタイミングは、具体的な借り換え効果と状況によって見極めます。
まずは、借り換えによってどのくらい利益が得られるか計算してみましょう。
式は以下のとおりです。

返済額の軽減額＝（ ローン残高 × 現在と借り換え後の金利の差 × 残りの借入期間）÷ 2

次に、借り換えを検討したほうがよい状況としては、以下の4つのケースが挙げられます。

• 物件購入から10年以内
• 固定金利の期間が終了する
• マイナス収支が続いている
• 与信が良くなった・悪くなる

このような場合には、早めに借り換えを検討しましょう。

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まとめ

不動産投資ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
現状を振り返って対策に取り組むことが大切です。

また、メガバンクや地方銀行は審査の難易度が高い傾向にあるため、審査が不安な方は日本政策公庫も候補に入れて検討しましょう。
金利などの条件を比較しながら、自分に合った金融機関を選んでみてください。

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