不動産売買のローン特約とは？契約する際のポイントや注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産を購入する際、ローンの本審査は売買契約後におこなわれるため「審査に落ちたらどうしよう」と不安に感じる人もいるのではないでしょうか。
そのような場合に、手付金を取り戻して契約解除できるのが「ローン特約」です。

万が一ローンの本審査に落ちた際に有効となるローン特約ですが、記載内容に気を付けなければトラブルに発展することもあります。
ローン特約について理解し、注意点を押さえることが大切です。

この記事では、契約書に記載するべき必須項目や、トラブルにつながりやすいポイントなどを解説します。

ローン特約とは？

不動産売買のローン特約とは「買主がローンの審査に落ちてた場合、契約を白紙に戻せる」という約束です。
融資特約とも言います。

不動産は高額なため、物件の購入には金融機関のローン利用が一般的です。
しかし、契約前のローン審査は「仮審査」のため、契約後に本審査が通らない可能性があります。

契約にローン特約を盛り込むことで、ローンが承認されず資金不足になった場合は契約を解除でき、手付金も取り戻せます。
ただし、書き方を間違えると契約解除できない場合もあるため注意が必要です。

ローン特約の型は2種類

ローン特約には2種類の型があり、契約解除となる流れに違いがあります。
契約書の文章だけでは判断しづらい場合もあるため、売主としっかり確認することが大切です。
まずは、どのような違いがあるのか説明します。

解除条件型

ローンの審査がおりなかった場合、自動的に契約解除となるのが「解除条件型」のローン特約です。
ローンにより資金が準備できないことが明確になった時点で、買主の意思に関係なく契約が白紙になります。
「売主への連絡を忘れて手付金が戻らない」という心配はありません。

解除条件留保型

ローンを組めなかった場合、買主が契約解除の意思を示すことで契約を白紙に戻せるのが「解除条件留保型」です。
買主が意思を示さない限り契約は有効なため、契約解除を希望する場合は速やかに売主に連絡をします。

万が一審査に落ちても、買主の判断により契約をそのまま進めたり、別のローン先を探したりできる点がメリットと言えるでしょう。

ローン特約で起こりやすい4つのトラブル

ローンで借入れできなかった場合に、買主を守る役割を果たすのがローン特約です。
しかし、書き方は当事者に委ねられる部分も大きく、記載の内容によってはトラブルにつながる可能性があります。
ここでは、トラブルにつながりやすいケースを4つ説明します。

ケース1．金融機関名を明記しなかった

たとえば「金融機関等」という書き方をした場合、予定していた金融機関でローンが借りられなかったからといって契約解除はできない可能性があります。

その理由は、他の銀行やノンバンクでローンを組める可能性があるためです。
具体的な金融機関名を記載し、他に選択肢がないことを明確にしましょう。

ノンバンクは一般的な銀行よりも審査にとおりやすい反面、融資条件は厳しいことがほとんどです。
想定外のローンを組むことにならないよう、金融機関名を明記しましょう。

ケース2．希望の借入金額を書かなかった

ローンの本審査がとおっても、希望の借入金額よりも少ない場合があります。
資金が足りずに契約を解除したくても、希望の借入金額を書いていなかった場合、ローン特約での解除はできないかもしれません。

基本的にローン特約は「ローンの本審査にとおらなかった場合」を想定しています。
そのため、ローン特約には借入金額をはじめとした金利などの詳細も記載し、売主に対して希望条件をしっかり伝えましょう。

ケース3．売主に契約解除の連絡をしなかった

契約解除の意思を仲介業者に伝えるだけでは、情報が売主まで伝わらず「そんなことは聞いていない」とトラブルにつながる可能性があります。
契約解除を希望する場合は、意思表示を示した証拠を残すためにも書面で売主に通知するほうがよいでしょう。

契約書の文面では意思表示が必要か否か判断しづらい場合もあります。
万が一に備えて、契約解除を希望する場合の具体的な対応について記載するのがおすすめです。

ケース4．ローン特約の期日を過ぎてしまった

ローン特約では契約解除が有効な期間を設定するのが一般的です。
期日を一日でも過ぎればローン特約は適用されなくなり、契約解除するには手付金を放棄することになります。

さらに、手付解除期日も過ぎれば違約金が発生します。
違約金は売買価格の10〜20％が一般的で、高額になりやすいため注意しましょう。
スケジュールに余裕をもって行動することが大切です。

ローン特約で解除できないケース

ローン特約は手付金を取り戻せるため魅力的に感じるかもしれません。
しかし、場合によってはローン特約で契約解除ができないこともあります。

ここでは、ローン特約が適用されないケースについて解説します。

ローン以外の理由での資金不足

たとえば「家族からの援助がなくなった」「勤め先の業績が悪化して給料が減った」などの理由で、ローンがおりても資金不足になる場合があります。
しかし、基本的にローンの審査にとおっていればローン特約は適用されません。

ローン特約は万能でなく、あくまでもローンに落ちて資金不足になった際の取り決めであるためです。
ローン審査に落ちた場合以外での資金不足は「自己都合」とみなされる可能性が高いでしょう。

買主の不備でローン審査に落ちた場合

買主の手続き不備により審査に落ちた場合には、ローン特約での契約解除は認められない可能性があります。
ローン特約は買主が適切な手続きをおこなったうえで、ローン審査に落ちた場合に適用されるためです。

何らかの理由で契約解除したくても、手付金を取り戻したいからと、わざと審査で不利になるような行動は避けましょう。
その後の信頼関係にも影響する可能性があります。

ローン特約に入れるべき4つの文言

「契約解除できない」というトラブルを避けるための、ローン特約に盛り込むべき文言を説明します。

ここで説明する4つの内容は必ず明記しましょう。

（1）ローンを申し込んでいる金融機関の名前

ローン審査を受けている金融機関の名前を明記しましょう。
金融機関名のあとに「等」「など」と記載すると、他の金融機関も含まれるという解釈ができます。

そのために契約解除できず、条件が不利でも他の金融機関やノンバンクでローンを組むことになるかもしれません。
特定の金融機関で「ローン審査に落ちた＝契約解除する」と決めている場合は、曖昧な表現は避けましょう。

（2）希望の借入金額・金利・借入期間

ローンの希望条件も詳しく記載しましょう。
審査にとおっても借入金額や金利、借入期間などが希望どおりでない場合もあります。
詳細を指定していれば本審査がおりていても、ローン特約での契約解除が認められる可能性が高くなります。

希望どおりの条件で物件を購入するために、金融機関に関する情報はできるだけ詳しく書きましょう。

（3）審査がおりるまでの期間

ローンが承認されるまでの期間は、物件売買の契約から2週間〜1ヶ月程度かかるのが一般的です。
審査が長引く可能性を考慮して、少し長めに設定しましょう。

とくに、解除条件留保型は契約解除が買主の意思に委ねられます。
トラブルを避けるためにも、契約解除を希望できる期日の設定は必須です。

また、審査に時間がかかり決済期日を延期するケースがありますが、決済期日の延長により解除期日も自動的に延長されるわけではありません。

（4）審査がおりなかった場合の対応

ローン審査がおりず契約解除を希望する場合の連絡手段を明記しましょう。
「期日までに意思表示をした」と証拠を残すためにも、売主に対して書面で通知することがおすすめです。

仲介業者への連絡だけでは、売主に契約解除の意思が伝わらずトラブルになる可能性があります。
いつまでに、どのような形で売主に連絡をするのか明確にしましょう。

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まとめ

ローン特約は不動産売買における重要な条項の一つです。
しかし、記載内容によってはトラブルにつながる可能性もあります。
安心して物件を購入できるよう、必要事項や注意点を把握することが大切です。

ローン特約をはじめ、契約書には専門的な知識が必要な部分も少なくありません。
書籍での勉強やセミナーを受講するなど、必要な知識を身に付けていきましょう。

中山不動産では初心者向けセミナーや個別相談もおこなっています。
不動産売買に関して知りたいことがあれば、お気軽にご相談ください。

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