大家さんの仕事内容は？意外と大変？委託できる業務や注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

大家さんには共用部を綺麗にしたり、クレーム対応したり、入居・退去の手続きをしたりするなど、たくさんの仕事があります。
ただし、管理会社を利用すれば負担を減らすことも可能です。

この記事では、大家さんの仕事内容や管理会社に任せる際の注意点などを解説します。

大家さんの仕事内容は大きく分けて5つ

大家さんのおもな仕事は、建物の管理や住人とのやりとりです。
まずは大家さんの基本的な仕事内容を解説します。

1．入居者管理

不動産仲介会社に依頼して、入居者を募集します。
募集する前に家賃や敷金、礼金、入居の条件などを決めましょう。
入居希望者の属性などを確認し、問題がなければ契約を進めます。

また、入居者からの修繕依頼やクレームなどにも対応します。
「ペット禁止物件なのに猫を飼っている」「一名の入居契約なのに複数名で暮らしをしている」など、契約に違反していないか注意も必要です。

2．家賃管理

毎月きちんと家賃が振り込まれているか確認します。
滞納があれば電話やメール、書面などで催促し、反応がなければ訪問して確認することもあります。
早めに対応して、素早い状況把握が大切です。

滞納となった際は猶予期間として、敷金を預かっている分の月数、敷金なしの場合は1ヶ月程度を目安に支払いを待つのが一般的です。
改善されない場合は契約書に従って解約が可能になります。

3．建物管理

廊下やエントランスなどの共用部を清掃したり、電灯が切れていれば交換したりするなどの管理をおこないます。
エレベーターがあれば定期点検も必要です。
室内の水道や電気、ガスなどのライフラインに問題があれば大家さんが対応します。

また、建物は劣化していくため、どれだけメンテナンスをしていても、ゆくゆくは大規模修繕が必要になります。
あとで焦らないよう、計画的に修繕費を積み立てましょう。

4．退去時の対応

退去日までの家賃を日割り計算し、敷金の返金手続きをおこないます。
退去時に立ち会い、部屋の汚れや破損などを確認しましょう。
壁に穴が開いている、フローリングが傷だらけになっているなど、損傷がひどい場合には敷金から修繕費を差し引きます。

退去作業が済んだら、室内のクリーニングや修繕をおこないます。
空室の間は家賃収入がないため、次の入居者を受け入れる準備はできるだけ早く終わらせることが大切です。

5．経営に関する事務作業

毎月の家賃収入や必要経費などの帳簿作成をおこないます。
確定申告するために必要な作業です。
会社員で副業として賃貸経営をしている人も、赤字であれば確定申告による損益通算で節税が可能です。
会計ソフトを使用すれば、書類の準備がしやすくなります。

また、固定資産税・都市計画税の支払いや、将来の大規模修繕に向けた積立てもおこないます。
帳簿付けなどの事務作業は不動産管理会社には任せられない部分です。
お金の流れはしっかり把握するようにしましょう。

アパートの空室リスクを減らすためのポイント

賃貸経営では、いかに空室を減らして家賃収入を得るかが重要です。
ここでは、空室リスクを減らすために大家さんが重視すべき仕事について説明します。

クリーニングや修繕を怠らない

住人が退去した部屋には、これまで住んでいた人の臭いや汚れなどが残っています。
設備の劣化を防ぎ、入居希望者の印象を悪くしないためにも、退去後のクリーニングはしっかりおこないましょう。

家具を引きずってできた傷や喫煙による壁紙のヤニ汚れなどは、借主が負担することが一般的です。
しかし、画鋲による穴や日焼けによる変色などは、修繕費を大家さんが負担します。
空室リスクを減らすためには、綺麗な空間を保つことが大切です。

クレームには迅速に対応する

「隣の騒音に困っている」「自転車置き場の使い方がひどい」「共用部の電気が切れている」など、住人からはさまざまな問い合わせが寄せられます。
注意喚起の書面を配布したり、設備不良にすぐ対応したりするなど、迅速な行動が信頼のカギです。

緊急性が低いと思われる内容でも、早めに対応することで「親切で丁寧な大家さん」という印象を与えられます。
信頼できる大家さんが管理する場所なら「安心して住める部屋」として、長く借りてもらえる可能性が高まります。

ニーズに合わせてリフォームする

時代の流れとともに住まいのニーズは変化していきます。
畳をフローリングに変える、トイレをウォシュレット付きの新しいものにするなど、時代に合った設備への更新も大切です。
工事中は家賃収入が得られないだけでなく内見なども難しくなります。
リフォームに必要な期間を把握して計画的に進めましょう。

大規模なリフォームが難しい場合は、入居者専用の無料Wi-Fiやケーブルテレビを導入するなどの方法もよいでしょう。

大家さんの仕事を楽にするなら業務委託しよう

大家さんの仕事内容は多岐にわたりますが、大部分の業務は委託可能です。
委託費用を払ってプロに管理を任せることで、サラリーマンなど本業がある人でも無理なく賃貸経営ができるようになります。

不動産管理会社に管理業務を任せる

管理会社には、おもに以下の3つに分かれます。

• 入居者との仲介のみを請け負う「仲介会社」
• 入居後の問い合わせ対応や清掃などをメインに請け負う「管理会社」
• 仲介・管理の両方を請け負う「仲介管理会社」

管理会社はその道のプロであるため、賃貸経営が初めての人や管理に手が回らない人にはとくにおすすめします。
管理業務の対応範囲は会社ごとに異なるため、どこまで任せるのか細かく考えておきましょう。

日々の帳簿管理を税理士に任せる

お金の管理に関しては、仲介会社にも管理会社にも任せられません。
基本的には大家さんが自分で毎月の帳簿付けをして確定申告までおこないます。

資産管理や収支計画に不安があれば、税理士に依頼するのも一つの手段です。
確定申告のみ任せたり、経営に活用できる制度について相談したりするなど、部分的に頼ることもできます。
信頼できる税理士さんを見つけておくと心強いでしょう。

大家さんが仕事内容を管理会社に委託する際の注意点

管理会社のなかには管理がずさんなところもあります。
建物の管理や住人に対する対応の悪さは空室リスクにつながるため、管理会社は慎重に選びましょう。
選ぶ際には以下のポイントに注意してください。

業務範囲と費用を確認

管理会社によって対応範囲が異なるため、何をどこまで任せられるのか確認しましょう。
一室から任せられる管理会社の場合、費用は家賃の5％程度が一般的です。
建物全体の管理を任せる場合は、業務範囲を選べる固定報酬型がほとんどです。
修繕管理計画まで含まれることもあります。

キャッシュフローの悪化につながらないよう、委託内容と費用のバランスを考えて慎重に選びましょう。

問い合わせ対応にかかる時間をチェック

信頼できる管理会社ほど、問い合わせへの対応が早い傾向にあります。
すぐに対応できない場合でも「○日までには返答いたします」など、すぐに反応を返してくれることがほとんどです。

もちろん、対応が遅れる理由はさまざまなことが予想されますが、安心して業務を任せられるか判断するために有効なポイントの一つと言えます。

複数社を比較して検討する

管理会社を選ぶ際は、必ず複数社から資料を取り寄せて比較・検討しましょう。
賃貸経営をおこなっている知り合いに紹介してもらうのもおすすめです。
管理会社選びに困ったら、不動産会社など信頼できる専門家に相談してみてください。
スムーズに賃貸経営をおこなうためにも管理会社選びは大切です。

管理会社はあとから変更することも可能です。
以下の記事では管理会社を変える流れについて詳しく説明しています。
こちらもあわせてご覧ください。

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まとめ

アパート・マンションの賃貸経営には、入居者や建物の管理などが必要です。
大家さんが仕事を怠ると、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。

やるべきことを把握し、管理会社などを上手に活用していきましょう。
会社を選ぶ際は、目的や費用などを明確にして、複数の管理会社の比較が大切です。

中山不動産では初心者向けのセミナーや相談会も開催しています。
大家さんのより詳しい仕事内容について知りたい、疑問や不安があるなどの場合もぜひご相談ください。

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