アパート経営の経費まとめ｜どこまでが必要経費として落とせる？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「アパート経営って、どこまでが経費になるの？」
「個人事業主だけど、経費の判断基準を知りたい」
「私的に買った車だけど、経費にできる部分はある？」

など、経費について疑問を感じている人は多いのではないでしょうか。

アパート経営では、さまざまな出費を経費として計上できます。
適切な経費計上は節税にもつながるため、知っておいて損はありません。
もちろん、経費にできない部分もあります。

この記事では、アパート経営で経費計上する際の判断基準から、できる項目・できない項目、注意点まで解説します。

アパート経営の経費はどこまで落とせる？

アパート経営にかかる経費のなかには、経費にできるか判断しづらいものもあります。
基準を押さえて適切に判断しましょう。

経費として計上できる基準は「アパート経営との関係性」

経費計上できるか否かは、その支出が「アパート経営に関係あるか」で決まります。
アパートの建物に関する出費、不動産会社に支払う手数料など、直接的なものはわかりやすいでしょう。

そのほか、賃貸経営を学ぶために参加したセミナーや書籍の購入費用なども対象です。
日常的な食事やプライベートな旅行にかかった費用など、アパート経営にまったく関係ない出費は計上できません。

私用の設備をアパート経営で使用する場合などは、家事按分により経費が計上できます。
家事按分については、のちほど詳しく解説します。

アパート経営でかかった費用を経費計上する効果

税金がかかるのは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額です。
経費が多いほど課税所得が少なくなるため、きちんと経費を計上すれば節税効果につながります。

ただし、プライベートとの境界が曖昧な出費や交際費など、慎重な判断が必要な項目もあります。
アパート経営に少しでも関わりがあるからといって、安易に経費計上すると税務署から指摘が入る場合もあります。
節税効果も大切ですが、できるだけ適切な計上を目指しましょう。

アパート経営で経費で落とせるもの一覧

アパート経営にかかる各種税金

建物を購入する際の税金や、建物の維持にかかる税金など、アパート経営に必要な各種税金は必要経費として含まれます。

経費計上できる税金はおもに以下のとおりです。

• 印紙税
• 固定資産税・都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 事業税

これらは帳簿上で租税公課と分類されるものです。
同じ税金でも、所得税や住民税はアパート経営に関わらず個人に課される税金のため、経費計上はできません。

アパートの建物や設備部分にかかる減価償却費

建物や設備が時間の経過ごとに価値が低下することを考慮し、購入費用などを分割して経費計上するのが減価償却費です。
アパートを丸ごと購入する場合、購入費は千万円単位と高額になるためもっとも大きな経費といえるでしょう。

分割数は建物の構造により定めらている「耐用年数」により異なります。
木造アパートなら法定耐用年数は22年、電気設備や給排水設備などは15年程度です。

出典：耐用年数（建物／建物附属設備）｜国税庁

アパートの管理を委託するためにかかる費用

共用部の清掃や入居者からの問い合わせ対応など、業務を委託する場合は管理会社に支払う管理費用を経費計上できます。
エレベーターをはじめとした共用部の設備点検にかかる費用など、設備の維持にかかる費用は必要経費です。

アパートの建物および部屋の修繕費

建物は時間の経過により外部・内部ともに劣化していくため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
退去後のクリーニング代や排水溝の修理など、1ヶ所につき工事費用が20万円未満なら修繕費として経費計上できます。

一方、20万円以上の工事をおこなう場合、新しい資産の取得とみなされるため修繕費として計上はできません。
たとえば、間取りを変更する工事や、外壁の防水加工工事など、建物や設備の価値を高められる工事が挙げられます。

入居者募集にかかる広告費用や宣伝費用

入居者を集めるためには、積極的に情報発信をおこなう必要があります。

たとえば、入居者募集のチラシやポスター、パンフレットなどの制作費や印刷費、Web広告費用などは経費に計上が可能です。

不動産会社に支払った仲介手数料

物件を購入する際に不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料の経費計上が可能です。
物件を購入した年には忘れずに計上しましょう。

また、入居者募集を委託している場合の仲介手数料も経費に計上できます。

火災保険や地震保険などアパートの建物にかかる保険料

アパートの火災保険や地震保険など、損害保険料も経費に計上できます。
また、対象年の部分のみを計上するため、1年の契約なら全額をそのまま計上できます。

しかし、数年にわたる契約の場合は1年あたりでの計算が必要です。
たとえば、火災保険が5年契約で保険料が100万円なら、1年あたり20万円を計上します。

アパートの共用部分で使用する水道光熱費

廊下や階段、エントランスの照明にかかる電気代や清掃に使用する水道料金など、アパートの共用部分で使用される水道光熱費は経費として計上可能です。
金額はアパートの規模や使用頻度によって異なります。

アパートローン返済金額のうちの利息分

アパートの購入に利用したローンの返済金額のうち、利息部分は必要経費として処理できます。
元本部分は「借りたお金を返しているだけ」とみなされるため、経費計上はできません。

税理士や司法書士に依頼した場合の報酬

アパート経営に関わる帳簿の管理を税理士に依頼したり、手続きを司法書士に依頼したりした場合、専門家に支払った報酬は経費として計上できます。
いずれのケースも、依頼内容がアパート経営に関わっている点が重要です。

青色事業専従者へ支払う給与

青色申告では、アパート経営を手伝ってくれる家族への給与を「専従者給与」として経費にできます。
人数制限はなく、専従者として認められるおもな条件は以下のとおりです。

• 生計をともにしている配偶者や親族（別居可）
• 15歳以上であること（申告年の12月31日時点）
• 他に仕事をしていない
• この事業に半年以上従事している

また、不動産事業として認められるのは、おおむね10室以上のアパートです。
部屋数が少ないと、事業とみなされず専従者給与が適用されない可能性があります。

アパート経営の目的で使用した通信費

情報収集のためにインターネットを利用したり、不動産会社と電話で相談したりするなど、アパート経営に必要な通信費は経費に計上できます。

電話代やインターネットのプロバイダ料金、郵便料などが該当します。
使用時間などをもとに、きちんとプライベートと区別して計上しましょう。

アパート経営のために使用した消耗品費

事務作業に必要なノートやボールペンをはじめ、物件の写真を撮るためのカメラやパソコンなども計上できます。

ただし、消耗品費として計上できるのは取得費用が10万円未満、もしくは耐用年数が1年未満の場合です。
取得費用が高く耐用年数が長いものは、資産として減価償却をおこなう必要があります。

セミナーや物件を見に行くためにかかった交通費

不動産セミナーや物件確認のために現地へ行くためにかかった電車・バス料金などは交通費として経費に計上できます。
車のガソリン代も対象ですが、プライベートでも使用する車の場合は家事按分が必要です。

アパート経営の関係者と交流するための接待交際費

たとえば、不動産会社の担当者と物件に関する打ち合わせや、同業者を集めて意見交換会をおこなった場合などの出費です。
一般的に不動産経営ではあまり必要とされないため、多すぎると認められない可能性があります。

根拠を示せるよう、領収書の裏に会った人の名前や目的などをメモするなど、記録を残しておきましょう。

アパート経営に関する情報収集を目的に購入した書籍代

アパート経営に関する内容であれば、書籍や雑誌、新聞などの購入費も経費計上できます。

紙媒体だけでなくウェブマガジンなど形は問いません。
情報収集を目的としたセミナーや研修への参加費なども必要経費と処理できるでしょう。

アパート建て替え時に発生する解体費・立ち退き料

立ち退き料は、入居者の引越し費用などをサポートするためのものです。
貸す側の事情で立ち退きを要求する際に支払います。

注意するべき点は、アパートを解体した土地の利用目的です。
アパートを再建築して賃貸経営をするのであれば、解体費や立ち退き料は必要経費として計上できます。

しかし、自宅など収入を目的としない建物の場合は経費として認められません。

アパート経営とプライベートで兼ねる経費は家事按分で計上

経費のなかには賃貸経営とプライベートではっきり区別できないものもあります。

ここでは家事按分の基本的な考え方を押さえましょう。

家事按分とは？

家事按分（かじあんぶん）とは、仕事用と私用を兼ねる設備や出費について、両者を区別して経費を計上する仕組みです。

たとえば、自宅マンションを事務所として兼用している場合、家賃の一部を経費として計上できます。
比率に決まりはなく、各自の状況に合わせて算出します。

アパート経営で家事按分できる具体例

家賃のほか水道光熱費や通信費、車のガソリン代などが挙げられます。
家事按分する際に基準となるのは、面積や時間などです。

たとえば、自宅の2割を事務所として使用していれば、家賃の2割を必要経費にできます。
スペースをはっきり分けていない場合は、作業時間の割合で考えても構いません。
状況に合わせて、きちんとルールを決めて計上することが大切です。

家事按分する場合は証拠書類を残す

家事按分の割合は本人に委ねられるため、無理な計上は税務署から指摘が入る可能性があります。
アパート経営に関わる経費だと証明できるよう、証拠書類を残しましょう。

たとえば、車の使用日時や距離を記録しておけば、ガソリン代を家事按分する根拠として有効です。
領収書の保管と同時に、プライベートと区別するためのメモも作成しましょう。

アパート経営の経費で落とせないもの

アパート経営に関連しない個人的な支出

たとえば、固定資産税はアパート経営に必要な税金ですが、所得税・住民税は経営に関する税金でないため計上できません。
備品や食品、衣類など、プライベートで使用するために購入したものは経費の対象外です。

節税効果を求めるあまり、アパート経営に関連しない支出の計上は脱税になります。
追徴課税が発生するなどのリスクがあるため、経費計上は適切な処理を心がけましょう。

アパートローンの元本返済額

ローン返済の元本部分は、特別な支払いではなく「借りたお金を返しているだけ」であり経費として計上はできません。
ローン返済の利息部分のみが計上可能です。
間違って計上すれば、大きな誤差が出やすい部分のため注意しましょう。

工事費用が20万円以上の修繕費

一つの工事につき20万円以上かかった場合は、経費ではなく「資本的支出」となります。
元の状態よりも価値が高まる、使用できる期間が長くなるなどの場合には、新しい資産を取得したとみなされます。
資産として計上し、減価償却をおこないましょう。

工事内容や条件によっては修繕費となることもあるため、迷ったら不動産に詳しい税理士などの専門家への相談をおすすめします。

アパート建築を目的とした土地の購入費用

建物はいずれ老朽化しますが、「土地は劣化しない」という考えから減価償却はできません。
土地の購入費用は資産として計上し、その価値は将来売却するときまで保たれます。

建物と同様に高額な買い物となるため、減価償却するものと思っていた人もいるのではないでしょうか。
同じ不動産ですが、帳簿上での扱いが異なることに注意しましょう。

アパート経営の経費計上における節税ポイント

確定申告の種類や活用方法、事業規模などは個人によって異なります。

ここでは、経費を処理する際に注意すべきポイントについて解説します。

確定申告が受理された以降も領収書は保管しておく

法人でも個人事業主でも、領収書には保管期間が定められています。
保管期間は法人で7年、個人事業主は青色・白色申告によって異なります。

• 青色申告：保管期間は7年。ただし前々年の所得額が300万円以下の場合は5年。
• 白色申告：保管期間は5年。ただし帳簿の保存期間は7年のため、混同しないよう注意しましょう。

また、保管期間は領収書の日付でなく、確定申告提出期限の翌日から数えます。
確定申告が済んだからといってすぐに処分しないよう注意しましょう。

確定申告を青色申告で進める

青色申告では最大65万円の控除が受けられるほか、家族への給与（専従者給与）を経費にできる、損失を最大3年間繰り越せるなどのメリットがあります。
ただし、複式簿記を作成する必要があるため、白色申告より多少の手間は増える点がデメリットです。

とはいえ、経理の基礎的な部分を学び、会計ソフトの使い方に慣れれば大変な作業ではありません。
メリットを最大限に活かせるよう、早めに青色申告へ切り替えましょう。

損益通算を活用する

アパート経営で得られた収入は「不動産所得」です。
会社員で給料をもらっていれば、不動産所得で赤字が出た場合、給与所得により損失を相殺できます。
青色申告なら損失を最長3年まで繰り越せて、相殺しきれなかった分は翌年に回すことも可能です。

損益通算を活用すれば、赤字が出ても課税所得を抑えられて節税につながります。

課税所得が900万円を超えた場合は法人化を検討する

課税所得が900万円以上になると、税率が23％から33％に上がります。
法人税は利益に関わらず高くても23.4％であり、不動産所得が大きくなると法人化により節税効果があります。

また、法人化すれば経費計上できる範囲が広がるうえ、家族に役員報酬を支払って所得の分散も可能です。
個人事業主よりも節税しやすくなるため、アパート経営で順調に利益を得ている場合は、法人化を視野に入れておきましょう。

出典：所得税の税率｜国税庁

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アパート経営で経費を活用して節税対策をしよう

経費を計上する際の基準は「アパート経営に関わる出費か否か」です。
適切な経費計上ができれば節税効果につながるため、それぞれの項目をしっかり把握しましょう。

家事按分をおこなえば、プライベートと重なる部分についても計上できます。
税務署から指摘が入ってもきちんと説明ができるよう、領収書や使用記録などの根拠を保管しておくことが大切です。

なかには判断しづらいものもあるため、迷った際には専門家への相談がおすすめです。
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経費や節税の疑問・不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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