アパート経営に適した立地条件とは？具体的なポイントや注意点を解説

「立地条件がいいって、具体的にどんな場所？」
「アパート経営したいけど、立地がいいのかよくわからない」
など、立地条件という言葉は知っているものの、具体的な条件を把握していない人もいるのではないでしょうか。
よい立地条件の物件を選べば、入居者が入りやすく安定した家賃収入が期待できます。逆に、悪い立地条件の物件では空室リスクが高まります。

この記事では、アパート経営によい立地条件、悪い立地条件などを具体的に解説します。

アパート経営で立地条件が重要な理由

アパート経営で重要なことは、空室期間をできるだけ短くすることです。
そのためには、入居者が入りやすい物件を選ぶ必要があります。
そして、入居者が入りやすい物件の条件の一つとして「生活に便利な場所にある」ことが挙げられます。

たとえば、最寄り駅が遠くて通勤するのが大変、スーパーが遠くて気軽に買い物ができないといった場所は、住みたくないと感じる人が多いのではないでしょうか。
物件選びの際は、立地条件をチェックするのが一般的です。

立地条件は物件購入後に変えられない部分です。
そのため、アパート経営を始める際は立地条件を慎重に見極める必要があります。

アパート経営で重視したいよい立地条件とは

よい立地条件にある物件は、入居者が確保しやすく安定した収入が期待できます。
そのような「よい立地条件」のチェックポイントを解説します。

駅までの距離など交通の利便性

最寄り駅が近いほど人気を集めやすく、徒歩10分圏内なら好立地といえます。
また、複数の路線が通るターミナル駅、もしくはターミナル駅にアクセスしやすい駅も利便性が高く人気です。
そのほか、通勤に便利な急行や快速の停車駅周辺も需要があります。

近くに駅がない場合はバス停をチェックしましょう。
徒歩10分以内の距離にあり本数が多く、駅や公共施設へのアクセスがよければ立地条件としては悪くありません。

コンビニや銀行など近隣施設の充実性

生活に必要な施設が近くに多いほど、便利で住みやすい立地といえます。
たとえば、コンビニやスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内にあれば日用品や食品の買い物に便利です。
徒歩10分圏内を目安に、銀行や市役所、コインランドリー、病院なども確認しましょう。

とくに子供がいるファミリー層は、学校や公園などの近さも重視する傾向にあります。
また、飲食店も近くにあると便利ですが、繁華街や居酒屋などが多い場所は騒音や治安の悪さが懸念されるため避ける人も少なくありません。

騒音や住民トラブルのない周辺環境

住宅に囲まれた静かで治安のよいエリアなら好立地といえます。
近くに工場がある、車の通行が多い道路に面しているなどの場合は騒音がデメリットの一つとなるでしょう。

また、周辺にゴミ屋敷や管理されていない空き家などがある場合は、治安の悪化や住民トラブルが起きる可能性があります。

街灯が多くて駅からの道が夜も明るい、近くに交番があるといった点も入居者が安心できる重要な要素です。

競合アパートの入居状況

築年数や間取り、設備、駅までの距離などを見ながら、競合アパートの入居状況を調べてみましょう。
条件として似たような物件が多いうえに、空室が目立っている場合は供給過多になっている可能性があります。
一方で、周辺に競合物件があっても、入居状況がよければ安定した需要が見込めます。

周辺物件の条件や入居状況を確認して、需要の高さを見極めましょう。
物件検索サイトで調べる、不動産会社に問い合わせるなどの方法があります。

関連記事：【空室対策】賃貸需要の調べ方は？立地選びのポイントと注意点を解説

災害の影響を受けにくい地域

梅雨の大雨や台風などで、とくに被害が出やすいのが河川の近くです。
また、山の斜面に近い場所も、土砂災害などの可能性があります。
各地で自治体によるハザードマップが公開されているため、エリアにおける河川氾濫や土砂災害などの危険度を事前に確認しましょう。

大きな自然災害に遭えば、莫大な修繕費がかかったり、風評被害で入居者が集まらなくなったりする恐れもあります。
頻度が多くないからといって甘く見ず、慎重に検討しましょう。

土地の広さは60坪以上が望ましい

アパート経営を計画する際、土地の広さは収益性を左右する重要な要素です。
土地の広さが最低でも60坪（約198平方メートル）以上あることが推奨されます。
この広さは、アパート建築に必要なスペースを確保するために適しています。
具体的には、駐車場や共用スペースを設けたり、複数の部屋を効率的に配置したりするのに十分な面積です。

以下は、土地の広さとその利点についてのポイントです。

また、広い土地を選ぶことで、将来的な物件のリノベーションや規模拡大の柔軟性も高まります。
ただし、広い土地ほど地価が高くなる可能性があるため、予算と収益性のバランスを考慮した計画が不可欠です。

アパート経営で避けたい悪い立地条件とは

入居者がなかなか集まらない悪い立地条件もあります。
ここでは、とくに注意してほしいポイントについて解説します。

線路沿いや川沿いにある物件

どれだけ駅から近くても、線路沿いで電車の通過音が響くような物件は選択肢から外される傾向にあります。
また、氾濫する恐れが低い小さな川や水路でも、悪臭や虫が発生する、湿度が上がりやすいなどがデメリットです。
現地の状況にもよるため、実際に足を運んで様子を確認することが大切です。

日常生活に不便な立地にある

徒歩圏内にスーパーや薬局、病院がないなど、生活に必要な施設が遠い場所は立地が悪いといえます。
最寄り駅もバス停も歩いて15分以上かかる、街の中なのに車が必要な場合も生活には不便です。

通勤時間を削るために最寄り駅までの時間を重視する人は少なくありません。
また、食品や日用品の買い出しは生活に欠かせないため、コンビニやドラッグストアまでの距離も重要です。

日当たりが悪く日中でも暗い

一般的には日当たりがよく、明るい部屋が好まれます。
日当たりがもっとも悪いのは北向きの部屋で、日中でも薄暗いのが特徴です。
ただし、北向きでなくても周囲の建物で日差しが遮られ、日当たりが悪い場合があります。

窓の方向を確認するだけでなく、実際の日当たり具合もチェックしましょう。
入居希望者が内見時に「思ったより日当たりが悪かった」と断られてしまう可能性があります。

法的規制にとって建てられない

アパート経営を成功させるためには、土地の法的規制をしっかり確認することが重要です。
用途地域や建ぺい率、容積率、さらには建築基準法の制約により、希望する規模や仕様でのアパート建築が実現できない場合があります。

アパート建築をスムーズに進めるためには、規制をしっかり理解することが必要です。
土地選びで慎重を期すことが、安定したアパート経営への第一歩となります。

アパート経営で立地を決める際のポイント

立地条件はさまざまな角度から見てバランスを考えることが大切です。
ここでは、立地を決める際のポイントを解説します。

ターゲットに合わせた立地選びをする

学生、社会人、カップル、子供がいる家族、高齢者など、ターゲットによって重視する立地条件は異なります。
たとえば、学生や若手の社会人は交通の利便性やコンビニ・スーパーの近さを重視する傾向にあります。

一方、子供がいる家族や高齢者が優先させるのは、静かで住みやすい環境や学校・公園までの距離などです。
駅まで徒歩圏内が必ずしも正解とは限りません。
ターゲットに対して立地条件が適しているか、入居者目線で考えてみましょう。

企業や大学など特定の施設にこだわりすぎない

大手企業の拠点や工場、大学周辺などは賃貸ニーズが高く、賃貸物件が多数あります。
しかし、必ず入居者が入るとは限らず、まれですが移転する可能性もあります。
周辺のニーズを確認して、ターゲットを絞り過ぎないよう気を付けましょう。

特定の施設にこだわらなくても、賃貸ニーズがあり、アクセスや生活に便利なエリアなら入居者を確保できる見込みがあります。

首都圏や大都市圏から離れた場所で探す

アパート経営を始める際、必ずしも首都圏や大都市圏にこだわる必要はありません。
地方都市や郊外エリアを検討することで、初期投資を抑えながら安定した収益を得られる可能性があります。
地価が比較的安い地方では、広い土地を購入しやすく、アパート建築における設計の自由度が高まるのが大きなメリットです。
また、首都圏に比べ競合物件が少ないため、入居者を安定的に確保できる場合もあります。

地方エリアでは、地域ごとに特有のニーズを把握することが重要です。
たとえば、大学や工場の近くは、学生や働き手の需要が見込めるため、入居者を集めやすいでしょう。さらに、郊外であっても、駅やバス停などの公共交通機関へのアクセスが良い場所は、幅広い層にアピールできます。
将来の地域発展や再開発の予定がある場所を選べば、長期的に物件の価値が向上する可能性も高まります。

地方都市や郊外エリアでのアパート経営は、コストを抑えたい初心者にも取り組みやすい選択肢です。
地域特性や入居者のニーズをしっかり把握し、長期的な視野を持って計画を立てることが成功への鍵となります。

購入前に都市計画を確認する

都市計画を確認すると、将来的な周辺環境の変化をある程度把握できます。
たとえば、いまは生活に不便な立地でも、数年後には新しい道路や主要施設ができて便利になる場合もあります。
もちろん、逆に周辺環境が不便になる可能性もあるため必ず確認しましょう。

また、アパート経営を土地の購入から考えている場合は、都市計画法による「用途地域」の確認も必須です。
住宅地・商業地・工業地などに分類され、建てられる建物がそれぞれ制限されています。

付加価値でメリットを増やす

付加価値を増やすことで、立地の悪さをカバーすることも可能です。

• 家電家具付きにする
• 駐輪場・駐車場を用意する
• インターネット無料サービスを導入する
• セキュリティーを強化する

など、生活の利便性や安心できる環境を整えることで、物件の魅力を補えます。
競合物件にないメリットを加えて、差別化を図ると効果的です。

関連記事：賃貸アパートの人気設備ランキング！新しく導入する際の注意点も解説

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まとめ

安定的に入居者を確保するためには、立地条件は重要な要素です。
日当たりのよさや周辺環境の様子などは、実際に足を運んで確認するようにしましょう。

立地条件が不利な場合でも、都市計画により改善される可能性や、付加価値を増やすことでデメリットをカバーできることもあります。
どのようなニーズがあるのか調べて、ターゲットに合わせて考えることが大切です。

中山不動産ではアパート経営に役立つセミナーや相談会をおこなっています。
「このエリアのニーズが知りたい」「立地条件の見極め方を教えてほしい」など、気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

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