アパート経営で家賃設定を決める根拠とは？基準項目と注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「アパートの家賃設定って何か根拠があるの？」
「適正な家賃設定の目安が知りたい」
「家賃相場はどうやって調べるんだろう？」
など、アパート経営にあたり家賃の決め方に悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
アパート経営を成功させるためには、適正な家賃設定が重要です。
周辺の物件情報を見て「このくらいかな」と根拠もなく金額を決めると収益が悪化する可能性があります。
家賃を設定する際は、物件ニーズの考慮やライバル物件との比較が欠かせません。

この記事では、アパート経営で適正な家賃設定をおこなうための基準項目や注意点を解説します。

アパート経営では適正な家賃設定が重要

家賃を「なんとなく」で設定すると、アパート経営が苦しくなる可能性があります。
空室を埋めるためには家賃を下げることも効果的です。
しかし、満室でも家賃が低すぎればアパートの維持費がまかなえず、収益悪化につながるかもしれません。

また、立地や設備がよいからといって家賃を高くしすぎると空室リスクが高まり赤字経営になることも。
アパート経営を成功させるためには、周辺の家賃相場を踏まえたうえで、適正な家賃設定が必要です。

家賃設定で重要な3つの要素と目安

家賃設定で考えるべき要素は、経営にかかる費用・家賃相場・物件条件の3つです。
ここでは、それぞれの要素について解説します。

1．アパート経営にかかる費用

アパート経営での家賃収入の目標は、毎月かかる費用の約3～5倍が適切とされています。
アパート経営にはローン返済をはじめ、火災保険料や委託管理費、共用部の電気代などさまざまな費用がかかります。

家賃収入を黒字にするためには、これらの費用を最低限まかなえる金額を設定しなければなりません。
毎月の経費を把握したうえで、部屋数や空室なども考慮しましょう。
また、家賃設定の調整だけでなく、共用部の照明を人感センサータイプにするなどアパートの維持費を削減することも大切です。

2．周辺の家賃相場

周辺エリアにある同条件の物件をピックアップし、実際の家賃を比較してみましょう。
似ている条件で満室の物件があれば、ニーズに対して適正な家賃設定といえます。
逆に、空室が目立つ場合は、相場よりも家賃設定を下げるなど対策が必要です。

家賃相場は物件サイトで検索する、もしくは不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。
不動産会社なら豊富な情報を持っているため、需要が高い物件の条件や年齢層による好みの傾向など、家賃設定に役立つアドバイスが期待できます。

3．物件の設備や周辺環境

家賃相場を見る際は、物件の設備や周辺環境の違いにも着目しましょう。
家賃は条件の組み合わせを考慮して設定する必要があります。

たとえば、間取りが同じでもアパートの一階は防犯的な観点から単身の女性には好まれません。
一方で、階数が高ければ階段が長くなるため高齢者からは敬遠される傾向にあります。

このような設備や環境のニーズも考慮して、階数によって家賃を調整する場合もあります。
同じ建物でも入居者の生活をイメージすることが大切です。

アパート経営で家賃設定するときの5つの基準項目

アパート経営で適切な家賃を設定するためには、基準を明確にしておくとスムーズです。
ライバル物件と比較して「有利なら1,000円単位で上げる」「不利なら1,000円単位で下げる」と決めておくのがおすすめです。
入居者のターゲットもイメージしながら考えましょう。

間取り・面積

アパートは部屋数が多く広い部屋になるほど家賃が高くなります。
1R・1Kよりも1DK・1LDKが高く、1DK・1LDKよりも2DK・2LDKが高いイメージです。

また、間取りが似ている物件なら、面積が広いほうが家賃は高くなる傾向にあります。
しかし、面積だけを見て高めの家賃設定にするのは要注意です。
単身者の場合は広さよりも家賃の安さを重視する人も多く、かえって入居者が決まりにくくなる可能性があります。

立地・周辺環境

家賃設定でもっとも重視するポイントは立地と周辺環境です。
最寄り駅まで徒歩10分圏内、スーパーやコンビニが近くにあるなど、生活に便利な場所なら家賃を高めに設定可能です。

また、単身者やファミリー層など、住む人のタイプによって好まれる環境は異なります。
子どものいるファミリー層なら、駅が少し遠くても学校や幼稚園、スーパーが近ければ需要が見込めます。
逆に、静かに過ごしたい人からは敬遠されやすいでしょう。

バス・トイレ別やエアコンなどの設備

同じ間取り・面積の物件なら、設備の充実性も重要な比較ポイントです。
バス・トイレ別、エアコン付などは必須条件になりつつあるため、ない場合は不利といえます。

その他、一人暮らしならオートロックやモニター付インターホンなどセキュリティーがしっかりした物件が人気です。
ファミリー層なら収納スペースが広い物件が人気を集めるでしょう。
ターゲット層を考えつつ、ライバル物件と設備の差を比較します。

木造や鉄骨など建物の構造

アパートの構造には木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）などさまざまです。
たとえば、木造は通気性がよいものの、遮音性が低く音漏れしやすい性質があります。
逆にRC造は遮音性に優れますが、気密性が高くカビや結露に注意が必要です。

木造や軽量鉄骨造はRC造などに比べて建設コストが低いため、家賃設定は低めにするのが一般的です。
遮音性だけでなく耐久性や耐火性などの観点からも、鉄骨造やRC造のほうが人気を集めやすく家賃は高くなる傾向にあります。

物件の築年数

築年数が浅いほど、内装や外観がきれいなため人気を集めやすいでしょう。
ただし、築年数と立地を並べると、立地を優先させる人がほとんどです。
新築だからといって、必ずしも入居者が集まりやすいわけではありません。

たとえば、駅まで徒歩20分の新築物件より、駅まで徒歩5分の築古物件のほうが家賃相場は高くなります。
家賃設定には立地条件がもっとも影響することを押さえておいてください。

アパート経営で家賃を設定する際の注意点

適切な家賃を設定するには、一時金や利回りなどにも注意する必要があります。
ここでは周辺物件との比較に加えて注意するべき点を解説します。

敷金・礼金なども考慮することが大切

なかには敷金・礼金をゼロにして魅力付けしているライバル物件もあります。
基本的に敷金は退去時に返却するものですが、入居者にとっては大きな出費です。

家賃だけでなく一時金の差が決定打になることもあるため、周辺の家賃を比較する際は必ず敷金・礼金の有無や金額を確認しましょう。

敷金は地域にもよりますが2ヶ月分が一般的で、礼金は地域の慣習や大家さんの考え方などにもよります。
その他、家賃を一定期間無料にするフリーレントをおこなっている物件もあります。

利回りをチェックする

不動産投資では実質利回りが重要視されますが、家賃を設定する際には表面利回りも参考になります。
表面利回りは満室を想定した利回りのため、理想の年収額がわかります。
利回りの計算式は次のとおりです。

• 年間の家賃収入÷総投資額（物件取得費）×100＝利回り

家賃設定を変えて何度も表面利回りを計算すれば、目標の利回りに近い家賃が設定できます。
目標となる利回りは事業計画の重要な軸となるため、最初に設定しておきましょう。

ローンの返済比率も計算する

返済比率とは家賃収入に対するローン返済額の割合のことで、不動産投資での安全度を判断する指標の一つです。
一般的に返済比率は50％以下に抑えるのが安全だとされています。

たとえば、家賃収入が高くても返済比率が高ければ手元に残る収益は減ります。
また、返済比率が高くなると予想外の支出に対応できない、金利上昇リスクへの備えができないなどもデメリットです。
長い目で見てリスクを最小限にできるよう、返済比率にも注意しましょう。

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まとめ

家賃設定はアパート経営を成功させるための重要なポイントの一つです。
適切な家賃を設定するには、家賃相場の確認やライバル物件との比較が欠かせません。
また、利回りや返済比率などにも注意する必要があります。

中山不動産ではアパート経営の家賃に関する疑問・質問など、いつでもご相談を受け付けています。
「自分の家賃設定に間違いがないか確かめたい」「実際の家賃相場を知りたい」など、気になることがあればぜひお気軽にお問い合わせください。

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