アパート経営で早く元を取る方法はある？回収期間の目安や対策を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営にかかる自己資金は高額になるため、「頭金の回収にはどのくらいかかるの？」「黒字経営にして早く元を取る方法はある？」など、疑問に感じている人も多いのではないでしょうか。
アパート経営で元を取るには、適切な回収期間を設定して計画的なアパート経営をおこなうことが大切です。

この記事では、回収期間の目安や計算方法、早く元を取るための対策などを解説します。

アパート経営は5～10年で元を取るのが目安

アパート経営で初期投資した自己資金は、一般的に5～10年を目安に回収するのがよいとされています。
長くても15年までに回収するのが理想です。

たとえば、5年未満の短期間で元を取るには、利益を上げるために家賃設定を高くする必要があります。
しかし、エリアの需要や設備などに見合わない家賃は、空室につながる可能性が高くなり危険です。
また、税率が有利な長期譲渡で売却するには5年以上の所有期間が必要です。
このような理由から、短すぎる回収期間では失敗につながる可能性が高まります。

一方、長すぎる回収期間もおすすめできません。
どのような建物もいずれは老朽化し、大規模な修繕や家賃の見直しが必要になるなど、利益を出すことが難しくなっていきます。
20～30年といった長い回収期間は、見通しのきかなさもあるため不適切です。

自己資金の回収期間を計算する方法

回収期間は自分で計算してシミュレーションすることが大切です。
ここでは、簡単な計算方法とポイントを解説します。

その年の収益率から計算する（CCR）

CCRは「Cash on Cash Return（自己資本収益率）」の略で、自己資金に対するキャッシュフローの割合を示します。CCRが高いほど投資効率がよく、早期の資金回収が可能です。

たとえば、自己資金を300万円、キャッシュフローを60万円と仮定します。

キャッシュフロー ÷ 自己資金投資額 × 100＝CCR（％）

【60万円÷300万円×100＝20％】

投下した自己資金に対して、年間20％の収益が得られていることを示します。

CCRが100％で自己資金がすべて回収できるため、回収期間は「100％÷20％＝5年」となります。

諸経費を含めた収益額から計算する（PB）

PBとは「Pay Back Period（資金回収期間）」の略で、詳細な諸経費を考慮した収益額をもとにした回収期間を示します。

自己資金投資額 ÷ キャッシュフロー＝PB（年）

【300万円 ÷ 60万円＝5年】

購入前の計算では固定資産税や都市計画税を正確に計算することが難しい場合が多いため、税金を含まずに計算します。
購入後は詳しい税額を加えることで、より現実的な数値を割り出せます。

借入金を含めた総投資額で計算する（ROI・ROE）

ROI（Retun On Investment）・ROE（Return On Equity）は「投資収益率」とも呼ばれる指標です。
計算式としてはCCRと似ていますが、ROI・ROEでは投資額に借入金を含みます。

【キャッシュフロー ÷ 総投資額（自己資金＋借入金） × 100＝ROI・ROE（％）】

たとえば、キャッシュフロー60万円、自己資金300万円に加えて2000万円の借入金があると仮定します。

【60万円 ÷ （300万円＋2000万円）× 100＝2.6％】

すべての投資額に対し、年間2.6％の利益があることがわかります。
ただし、購入前は不確定な要素が多いため参考程度に留めてください。

売却額まで含めて予想する（IRR）

IRRは「Internal Rate of Return（内部収益率）」の略で、数年後に得られる売却益まで考慮する収益指標です。
計算にはあらゆる経費を含める必要があり、時間の価値まで含まれます。
そのため、ほかの指標に比べて投資実態を忠実に反映するとされています。

計算式が単純でないため、計算ソフトでの算出が一般的です。
計算に手間がかかりますが、出口戦略として売却を考えているなら回収期間を検討するうえで役立つでしょう。

アパート経営で早く元を取るためのポイント

物件を購入する際や運用中のポイントを押さえれば、アパート経営で早めの資金回収が目指せます。

自己資金を減らす

早く元を取るための、もっとも単純な方法は自己資金を減らすことです。
物件購入の頭金を半分にすれば、回収期間も半分に短縮できます。
ただし、ローン返済の割合が大きくなるほど、利子の負担は増加し、返済難易度も高くなります。

自己資金を減らせば早期に元を取れる可能性が高まりますが、返済計画やリスクを十分に検討することが大切です。

耐用年数の長い物件にする

残存耐用年数が長い物件なら、融資期間を長くすることで手元に残る資金を増やせます。
アパート経営で毎月かかる経費の大部分はローン返済です。
融資期間が長くなれば月々の返済額を減らし、手元に資金を多めに残せるため、早期の資金回収が目指せます。

万が一、返済が不可能になった場合は、金融機関の抵当権により物件を手放すことも可能です。
月々の手元に残る資金を少しでも増やせれば、予想外の出費などに対する備えにもなります。

収益物件のキャッシュポイントを増やす

アパート経営の収益は各部屋の家賃収入がメインですが、ほかにも利益が発生するポイントを増やせば回収期間を短くできます。
たとえば、敷地内に自動販売機や貸出し看板を設置する、駐車場や駐輪場を設けるなどの方法があります。

入居者にとってメリットになる部分もあるため、敷地を有効活用する方法を考えてみましょう。
ただし、自動販売機を設置する場合は電気代やゴミの処理などの手間が増えるため慎重に検討してください。

収益物件を放置しない

「家賃収入が得られていれば問題ない」と収益物件を放置するのは避けましょう。
安定した家賃収入を得るには、なるべく空室期間を短くすることが重要です。
共用部の管理や外観の改善、設備を充実させるなど、常にサービス向上を意識しなければ空室リスクは高まります。

建物は徐々に老朽化し、周辺環境やニーズも変化していきます。
情報収集や計画の見直しを怠らずに取り組むことが大切です。

アパート経営を黒字にするための注意点

資金回収とは、すなわちアパート経営を黒字にすることです。
ここでは着実に資金回収を進めるための注意点を解説します。

新築・中古による違いを把握する

新築物件は入居者が決まりやすく、修繕費も抑えられるのが特徴です。
しかし、中古物件よりも購入価格は高い傾向にあり、利回りが低くなる場合も少なくありません。
そのため、多くの場合で資金回収には時間がかかります。

一方、中古物件は購入価格が比較的安く、過去のデータから空室状況を予測できるのがメリットです。
立地条件がよければ利回りが高くなりやすく、回収期間を短縮できるでしょう。
ただし、建物や設備の老朽化の放置は空室リスクを高めるため注意が必要です。

リスクへの対策を立てておく

アパート経営には、たとえば以下のようなリスクがあります。

• 金利が上昇する
• 入居者が決まらず空室が続く
• 台風や地震などで被災する
• 家賃が下落する

ローンを変動金利で組んでいれば、金利上昇により月々の返済額が増える可能性があります。
また、入居者が決まらなければ家賃収入は得られません。
そのほか、台風や地震による被害、周辺環境の変化により家賃を下げざるを得なくなるなど、さまざまなリスクを想定し対策を立てておくことが大切です。

資金回収は焦らず急がない

「早く元を取りたい」と考える人は多いのではないでしょうか。
しかし、資金回収を急いで自己資金や経費を減らしたり、家賃を高くしたりすると、かえってアパート経営の失敗を招く可能性があります。

不動産投資は長期的にコツコツと収益を得るのが基本です。
5～10年を目安に、適切な回収期間を設定しましょう。

資金計画に余裕をもたせる

アパート経営では計画どおりに収益が得られるとは限りません。
また、入居者が部屋の設備を壊したり、台風で屋根が破損したりするなど、予想外の出費が必要になることもあります。
ギリギリの資金計画では、トラブルに対応できず経営が破綻する可能性が高まります。

そのため、毎年の家賃収入から資金計画を見直したり、回収期間を設定し直したりするなど、余裕をもって計画を立てることが大切です。

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まとめ

アパート経営では5～10年で資金回収をするのが目安です。
また、物件の築年数や立地条件などによって回収期間は異なります。
急いで元を取ろうとせず、建物の管理や計画の見直しをおこなっていきましょう。
余裕ある計画を立てて、黒字経営を意識することが大切です。

中山不動産ではアパート経営のセミナーや相談会もおこなっています。
回収期間に限らず、気になることがあればお気軽にご参加ください。

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