アパート経営の収益物件に自分で住む方法｜メリット・デメリットは？

賃貸経営を始める際、自分も投資用アパートに住むことを検討する人は多いのではないでしょうか。
たとえば、一棟買いしたアパートの一室に自分が住むケースや、初めから大家も住むことを想定したアパートを建築するケースなどが、よく検討されています。
自ら経営するアパートに住むなら、良い面だけでなくリスクも理解することが大切です。

この記事では、アパート経営で自分も住むメリット・デメリットを解説します。
投資用物件だけでなく、賃貸併用物件を検討している人は参考にしてみてください。

経営するアパートに大家が自分で住む方法

経営するアパートに大家が自分で住む方法は、大きく分けて2つあります。

まずは、それぞれの方法について詳しく理解していきましょう。

賃貸併用住宅を建築する方法

初めから大家も住むことが決まっている場合は、賃貸併用住宅を建築するという方法があります。

賃貸併用住宅とは、大家が居住する自宅部分と、賃借人が居住する賃貸部分が、一つの建物内に存在する住宅のことです。

自宅と賃貸の比率によってメリット・デメリットがあり、事前にポイントを押さえておきましょう。

賃貸併用住宅は、上下タイプと縦割りタイプの2つの種類に分けられます。
それぞれのタイプの特徴も押さえておきましょう。

間取り例：上下タイプ

上下タイプの賃貸併用住宅は、階数によって大家の自宅部分と賃貸部分とが分離されています。

たとえば、1階部分は大家の自宅とし、2階以上の部分は賃貸として入居者を募集するといったケースをイメージするとわかりやすいでしょう。

上下タイプは、ワンフロア全体を大家の自宅とすることが可能であるため、敷地がやや小さい場合でも、自宅部分を広々とした空間にできるのが特徴です。

間取り例：縦割りタイプ

縦割りタイプの賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分の玄関がともに1階にあり、建物が縦に分離されています。

たとえば、建物が2階建ての場合、階段は共用部ではなくそれぞれの室内に設けられ、各世帯が2階建ての間取りを使用することになります。
いわゆるメゾネットタイプをイメージするとわかりやすいでしょう。

縦割りタイプでは、大家の自宅部分が賃貸部分と隣り合う形になるため、お互いの足音が気になりにくいという特徴があります。

一棟アパートの一室に住む方法

一般的なアパートを一棟購入し、その一室に住むという方法もあります。

たとえば、ファミリー向けの中古アパートを買って家族で住む場合や、空室のあるオーナーチェンジ物件の一室に自分で住む場合などが当てはまります。

ただし、当然ながら自分が住むことで、一室分の家賃が入らないことを、あらかじめ理解しておきましょう。

賃貸併用住宅に自分が住むメリット・デメリット

ここでは、賃貸併用住宅に自分が住む際のメリットとデメリットを紹介します。

賃貸併用住宅を検討する際は、メリットとデメリットの両方について理解を深めておきましょう。

メリット1：住宅ローンを組んでアパートを建てられる

賃貸併用住宅に自分が住む場合、住宅ローンを組んでアパートを建てられるというメリットがあります。

住宅ローンは、契約者本人が実際に住むことを条件としており、一般的な賃貸アパートを所有する場合は利用できません。
しかし、賃貸併用住宅にすることで、自ら居住するという条件をクリアできるため、住宅ローンの利用が可能になります。

ただし、大家が居住する部分が建物面積の50％以上を占めていることが条件とされるケースがほとんどです。
居住部分の割合を事前によく確認しておきましょう。

メリット2：自宅部分に住宅ローン控除を適用できる

住宅ローンを組んで賃貸併用住宅を建てると、自宅部分に住宅ローン控除を適用できます。

住宅ローン控除とは、10年以上の返済期間で住宅ローンを組んだ人を対象に、所得税から一定額が控除される制度です。

住宅ローン控除の適用により、支払う税金の負担を大幅に抑えることにつながるため、大きなメリットの一つとして把握しておきましょう。

また、借入金額の上限が不動産投資ローンと比べて低くなりがちです。
返済能力に対して借入金額が高いという理由で、審査が通らないケースもあります。

メリット3：相続税と固定資産税の節税効果が期待できる

賃貸併用住宅には、相続税や固定資産税を抑えられることもメリットです。

住宅を相続する場合、相続税を計算することになります。
相続税評価額は住宅の固定資産税評価額を基準として算出されるのが一般的です。
賃貸併用住宅は住戸用の戸建てと比べ、相続税の評価額が下がる傾向にあります。

同じ大きさの建物であっても、建物全体が自宅である場合より、一部を賃貸している場合のほうが支払う税金が安くなります。

関連記事：なぜアパートは相続税対策になる？軽減措置やいくらになるのかを解説

メリット4：自由な設計が可能

賃貸併用住宅では、自由な設計が可能であるという点も、大きなメリットです。

アパートを建てる時点で、自宅部分と賃貸部分とを分離して設計することから、自分にとっての使いやすさを最優先した設計が可能になります。

たとえば、自宅部分には自分のこだわりを取り入れつつ、賃貸部分は収益性を重視するなどです。
設計の自由度が高くなるのは、賃貸併用住宅ならではのメリットです。

デメリット1：アパートの間取り次第ではプライバシーがなくなる

アパートの間取り次第では、プライバシーがなくなる恐れがあり注意が必要です。

たとえば、賃貸の入居者と頻繁に顔を合わせることになったり、お互いの生活音が響いてしまったりなどが、懸念点として挙げられます。

プライバシーの確保を重視するには、玄関をそれぞれ反対の位置に設けたり、音が響きにくい間取りを考えたりするなどの工夫を凝らしましょう。

デメリット2：普通の賃貸物件と比べて売却が難しい

賃貸併用住宅の場合、通常の賃貸物件に比べて売却が難しくなることが考えられます。

一般的な賃貸物件に比べて、賃貸併用住宅は買い手の需要が限定されるため、売却に時間がかかるケースは少なくありません。

将来的に売却する可能性を考慮し、収益物件としての魅力を高めることも考えておきましょう。

デメリット3：空室リスクが高まる

賃貸併用住宅では、空室リスクが高まるというデメリットがあります。

賃貸部分が常に満室の状態を保てれば、住宅ローンの返済も問題なく進められるでしょう。
一方で、空室が出ると家賃収入が減るため、不足分を自費で補填して返済しなければなりません。

空室リスクをあらかじめ理解したうえで、できるだけ満室の状態を保てるような賃貸管理を心がけましょう。

家賃収入が少なくなる

賃貸併用住宅の場合、自分で住む分、賃貸経営に使用できるスペースが限られます。
結果的に、十分な家賃収入を得ることが難しくなることもデメリットといえるでしょう。

建築費用に住宅ローンを利用する場合、建物面積の50％を自宅にしなければなりません。
貸し出せる戸数と家賃収入が減ることになります。
賃貸経営で収入を増やすには、アパート部分の面積を増やす必要があります。
しかし、自宅面積も拡張させなければならず、高額な建築費用がかかってしまいます。

経営するアパート一棟の一室に自分が住む際の注意点

ここでは、経営するアパート一棟の一室に自分が住む際の注意点を5つ紹介します。

注意点の認識不足で後悔することがないよう、しっかりと理解を深めておきましょう。

金融機関に許可をとる必要がある

賃貸アパートとして投資用ローンを利用している場合、アパートの一室に自分が住む際には金融機関の許可をとらなければなりません。

投資用ローンは、あくまで入居者からの家賃収入を前提としたものです。
一室に自分が住んでその分の家賃収入がなくなれば、金融機関がローン審査を承認したときとは状況が変わります。

アパートの一室に自分が住む際は、金融機関への許可取りを忘れないようにしましょう。

関連記事：不動産投資に住宅ローンの利用はNG！バレるとどうなる？

許可が下りても住宅ローン控除は適用されない

経営するアパートの一室に自分が住むことになっても、住宅ローン控除は適用されません。

住宅ローン控除は、当初から自分が住むことを目的として住宅ローンを組んだ場合に適用される制度です。
そのため、アパート経営を目的として投資用ローンを組んでいた場合は、いかなる状況でも控除の対象にはなりません。

自分が住むことで控除が受けられると勘違いしがちなため、正しく理解しておきましょう。

自分が住む部屋は減価償却ができない

アパート一棟のうち、自分が住む部屋に関しては減価償却ができません。

減価償却とは、建物の経年劣化により資産価値が下がっていくとみなされることです。
入居者に賃貸している部屋は減価償却の対象となるものの、自分が住んでいる部屋だけは減価償却の対象外となります。

自分が一室に住むことで、通常よりも建物全体の減価償却費が計上できなくなることになるため、あらかじめ理解しておきましょう。

関連記事：減価償却とは？減価償却費の計算・仕訳方法をわかりやすく解説

家賃収入が入らなくなる

アパートの一室に自分が住むことで、当然ながらその分の家賃収入が入らなくなるというデメリットが生じます。

全室分の家賃収入をローン返済のあてにしている場合は、家賃収入が減るリスクを十分に理解したうえで検討するようにしましょう。
一室分の家賃収入が減ってもローン返済が問題なくおこなえるのかを、確認しておくことが大切です。

入居者がいる場合は居住用への転用ができない

すでに入居者がいる場合は、オーナーの都合により居住用への転用はできないため、注意が必要です。

アパートの賃貸借契約において、正当事由なしに入居者を退去させることはできません。
大家が住むことは、入居者を退去させる正当事由にはならないと覚えておきましょう。

まとめ

経営するアパートに自分が住むことを検討する場合は、あらかじめメリットやデメリットをよく理解しておくことが重要です。

今回紹介した内容を参考にしながら、自分にあったアパートへの住みかたを考えてみてください。

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