アパート経営で家賃保証は必要？利用するメリット・デメリットを解説

2023.01.28

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営の利益である家賃収入。それを保証してくれる家賃保証会社は、大家さんの心強いパートナーといえます。
しかし「本当に家賃保証は必要？」「どんな仕組みなの？」と疑問に思っている人もいるのではないでしょうか。
家賃保証に似ているサービスも多くあるため、それぞれの違いをきちんと把握することが大切です。

この記事では、家賃保証の仕組みや特徴、他のサービスとの違いなどを解説します。

大家が契約する家賃保証サービスの仕組みとは？

家賃滞納があった場合に、入居者の代わりに家賃を払ってくれるのが家賃保証サービスです。
あくまで家賃滞納に対応するもので、空室の場合は適用されません。

代位弁済型｜家賃滞納時に対応してくれる

家賃滞納があった際のみ、家賃保証会社から大家さんに家賃が弁済され、借主への家賃請求がおこなわれます。
普段の家賃回収にはかかわりません。
基本的な家賃の回収や管理は大家さんや委託先の管理会社などがおこないます。

家賃保証会社が動いてくれるのは、家賃滞納が発生して弁済請求があった場合のみです。
そのため、家賃滞納が発生した際には、家賃保証会社への弁済請求手続きが必要です。

代理収納型｜毎月の家賃回収を代行してくれる

普段の家賃回収まで引き受けてくれるのが、代理収納型の家賃保証です。
毎月の家賃回収をおこなっており、家賃滞納があれば弁済請求しなくても対応してもらえます。
連絡や手続きの手間がない点は、代位弁済型にないメリットです。

家賃は滞納の有無に関係なく家賃保証会社から振り込まれるため、キャッシュフローが安定します。
代理収納型では普段の家賃回収のほかにも、オプションサービスを用意している場合もあります。

家賃保証とサブリース・連帯保証人・空室保証との違い

ここでは家賃保証と類似する言葉について解説します。
それぞれの違いを押さえておきましょう。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースとは、賃貸管理会社が大家さんからアパートを一括で借りる契約のことです。
借主は入居者ではなく賃貸管理会社であり、空室があっても全部屋の家賃が大家さんに支払われます。

サブリース契約では、賃貸管理会社が入居希望者の対応や家賃管理から滞納分の回収までおこないます。
代理収納型と似ていますが、家賃保証では空室の家賃までは保証されません。
手数料の相場は家賃収入の10～20％程度です。

下記関連記事では、サブリース契約で注意すべき点をわかりやすく解説しています。

サブリース契約とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説！

連帯保証人

入居者が家賃を滞納した際に、入居者の代わりに家賃を支払うのが連帯保証人です。
家賃保証会社と基本的な役割は同じです。
ただし、連帯保証人が引き受けるのは家賃の支払いのみで、督促や立ち退きなどは大家さんが対応します。

以前は両親がすでに他界しているなど、連帯保証人を頼める人がいない入居者が家賃保証会社を利用するイメージがありました。
しかし、近年では連帯保証人がいても家賃保証会社の利用を必須とするケースが増加傾向にあります。

空室保証

家賃滞納ではなく、空室が発生した際に家賃を保証するサービスです。
物件の管理や入居者募集などの対応は、基本的に大家さんがおこないます。
保証料の金額は物件条件によって異なりますが、毎月の定額制であることが一般的です。

契約内容によっては空室が発生した場合でも、満額が保証されるとは限りません。
免責期間や保証内容の詳細をきちんと確認しましょう。

アパート経営で家賃保証会社を利用するメリット

家賃滞納リスクへの備えとしてはもちろん、確実な入居審査やオプションサービスなどが利用できるメリットもあります。

家賃滞納の心配を減らせる

家賃滞納が発生しても、家賃収入が保証されることが大きなメリットです。
滞納家賃の回収まで対応してくれる会社を選べば、大家さんの手間も省けます。
また、家賃保証会社との契約は大家さんではなく入居者との間で結ばれます。
手数料は入居者が支払うため、負担なく家賃滞納リスクの対策が可能です。

入居審査を確実におこなってくれる

管理会社が入居審査をおこなう場合、空室を埋めるために簡単な審査で済ませているケースもあります。
しかし、家賃滞納を立て替える家賃保証会社としては、家賃滞納はないに越したことはありません。
家賃滞納が発生しないよう、入居審査をしっかりおこなっている会社がほとんどです。

入居審査が甘いと家賃滞納のほかにも、物件の汚損や騒音トラブルなどにつながる可能性があります。
審査基準が整っていれば、リスクを軽減できるでしょう。

幅広い対応を任せることもできる

たとえば、連帯保証人のみの場合、滞納発生時には大家さん自身が保証人への連絡や交渉などをおこないます。
なかなか支払いに応じてもらえなければ、法的手続きまで対応しなければなりません。
家賃保証会社に依頼すれば、これらの対応を任せることも可能です。

そのほか、各種保険や入居者サービスなどを用意している会社もあります。
大家さん自身の負担を減らせれば、アパート経営の管理により集中できるようになるでしょう。

不動産投資で家賃滞納された場合の対処法を解説！回避する方法は？

アパート経営で家賃保証会社を利用するデメリット

家賃保証会社に依頼する場合にはリスクもあります。
事前にポイントを押さえて対策しましょう。
自分の目で見て情報を精査することが大切です。

入居率が低下する可能性がある

家賃保証会社の利用には保証委託料がかかります。
しかし、これを支払うのは家賃保証会社と契約する入居者です。
保証委託料は保証会社や家賃額によって異なり、家賃1ヶ月分のこともあれば半月分のこともあります。

保証委託料が家賃1ヶ月分となれば、初期費用がかさむため入居者から敬遠される可能性があります。
対策としては敷金・礼金を値下げするなど、初期費用が高額にならないよう募集条件の調整が効果的です。

家賃保証会社の倒産リスクがある

家賃滞納が増加して、家賃保証会社が対応しきれなくなると倒産リスクが高まります。
滞納が増える原因には、以下のような理由が考えられます。

審査が不十分
商業分野に力を入れている
業界の競争激化

家賃保証会社では、審査基準とリスクを厳密にコントロールしている場合がほとんどです。
しかし、実績やノウハウが足りない会社では不安定な可能性もあります。
また、住居用と違い商業用物件は景気や社会情勢の影響を受けやすく、滞納が急増する可能性があります。
家賃保証会社を選ぶ際には慎重な検討が必要です。

アパート経営で家賃保証会社を選ぶポイント

家賃保証会社によって保証内容や審査体制などは異なります。
ここでは、大家さんとして依頼先を選ぶ際のポイントを解説します。

保証内容の範囲

家賃保証といっても、会社によって保証内容や保証範囲は異なります。
家賃の保証期間や免責期間、保証対象になる条件などまでしっかり確認しましょう。
たとえば、保証期間は24ヶ月や48ヶ月などが一般的ですが、なかには上限を設けない会社もあります。
実際に滞納が発生したケースを想定して考えてみてください。