アパート経営の要は物件探し！注意点や失敗を防ぐポイントを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営を成功させるポイントの一つは、好条件の物件を所有することです。物件探しは重要ですが「何から始めたらいいのかわからない」という人も少なくないでしょう。
闇雲に情報を集めるだけでは、好条件の物件を逃す可能性もあります。よい物件とめぐり会うには、物件の条件を明確化し効率的に物件探しを進めていくことが大切です。

この記事では、物件探しで重視したいポイントや注意点などを解説します。

アパート経営で最優先したいのは立地条件

アパート経営を成功させるために、何よりも優先したいのは立地条件です。
アクセスの利便性や周辺環境による住みやすさは、大家さんの努力で変えられるものではありません。
空室を減らして収益を最大化するために、立地条件の重要性は高くなります。

ただし、アクセスが便利でも治安があまりよくない、立地はよいがニーズに対して供給過多になっているなどの場合もあるため、総合的な判断が大切です。

物件探しの前に明確にしたい5つのポイント

基本的に希望の条件がすべてそろった物件を見つけられることはほとんどありません。
各項目で譲れない点を明確にしておくと、スムーズな選択に役立ちます。

購入価格の上限

自分の貯蓄から捻出できる金額、金融機関による融資可能額など、予算の上限をはっきりさせることで物件の選択肢を明確にできます。
とくに融資額は属性や物件・エリア・金融機関などによって異なるため、事前に調べておくことが重要です。

リスクも考えながら、無理なく投資できる金額を設定しましょう。
アパート経営では物件購入後も管理費や修繕費などの費用がかかるため、余裕をもった資金計画が大切です。

利回りの最低ライン

利回りは築年数や土地値など、いろいろな要素の影響を受けやすい数値です。
実質利回りが低いからといって、収益物件として価値がないとは限りません。
築年数・購入価格などの条件によって、利回りの最低ラインを考えておきましょう。

利回りには多くの条件が絡んでいるため、具体的に最低何％なら安心といえるものではありません。
自分の資金力や経営計画などを踏まえて考えてみてください。

エリアの特徴

建物の管理を自分でおこなう場合、すぐに現地へ行ける近いエリアにするほうが安心です。
管理会社に管理業務を委託する場合は遠方の地域を視野に入れても問題ありません。

いずれにせよ、賃貸需要の有無を確認するために「人口動態」を調べましょう。
人口動態を調べると、地域住民の増減状況がわかります。
人口動態は厚生労働省や自治体のホームページなどでデータが公開されています。
人口が増えている地域、もしくは人口減少率が小さいエリアを探しましょう。

下記関連記事では、賃貸需要の調べ方を紹介しています。
物件の立地選びのポイントと注意点も詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

築年数

新築・中古物件にはそれぞれメリットがあり、同じ中古物件でも築年数の長さによって利回りに差が出ます。
新築物件は利回りが低くなりがちですが、家賃を高めに設定しやすい、入居付けしやすいなどのメリットがあります。

一方、中古物件では利回りは高くても、修繕費が大きくなりやすいのが特徴です。
築年数が長くなるほど建物の劣化は避けられないため、実際に現地で管理状況を確認しましょう。
選択基準として「築年数は何年まで」と決めてしまうのもおすすめです。

間取りや設備

バストイレ別やエアコンなどは、ターゲットの違いに関わらず人気です。
そのほか、学生や単身者が多いエリアなら、ワンルームやインターネット無料などの設備が好まれます。
ファミリーが多いエリアでは、収納スペースが多い間取りやセキュリティーの高さが重視される傾向にあります。

需要に沿った物件でなければ空室につながる可能性が高まるため、事前にエリアのニーズを調べましょう。

下記関連記事では、アパート経営の安定化において重要なカギを握る、入居者に人気の間取りや空室を防ぐポイントを紹介しています。

アパート経営の物件探しで効率的に情報を集める方法

はじめは不動産ポータルサイトでいろいろな物件情報を調べてみましょう。
ただし、本当に好条件の情報は会員以外には非公開になっていることがほとんどです。

不動産ポータルサイト

情報収集を始めやすいのは不動産ポータルサイトです。
エリアや条件、金額などの条件を絞って物件を検索でき、相場観や地域ごとの傾向を掴めます。
同じ物件を複数の会社が扱っている場合もあるため、絞り込み方や仲介会社の見極めが重要です。

また多くの場合、本当に好条件な物件は、不動産会社の会員を優先に公開・紹介されています。
ポータルサイトでの情報収集に慣れたら、信頼できそうな不動産会社の会員に登録してみましょう。

不動産仲介会社

エリアを決めている場合は、そのエリアに詳しい地元の不動産仲介会社からの情報収集が有効です。
地域に密着している会社ほど、家賃相場やニーズの傾向などを正確に把握しています。
周辺環境の細かい特徴にも詳しく、購入を検討する際には的確なアドバイスをもらえるでしょう。

ただし、小規模な会社の場合は物件数が限られていたり、会社の実績や信頼性を把握しにくかったりする場合があります。
そのため、複数の仲介会社から情報を集めましょう。

不動産投資専門の会社

不動産投資物件を専門に扱う会社では、投資物件を自社開発して投資家に販売しています。
物件の管理まで一手に引き受けているため、購入後の手間を減らせるメリットがあります。
これまでの実績やサポート体制などについてよく確認しましょう。

ただし、首都圏に限られているケースが多く、利回りも標準的な物件がほとんどです。
掘り出し物件を見つけるのは難しいでしょう。

アパート経営の物件探しで回避すべき注意点

優先するべきポイントを解説してきましたが、見落としてはいけない注意点もあります。
物件探しでは広い視野で考えることを大切にしましょう。

利回りを気にしすぎる

利回りだけで物件を選ぶと失敗する可能性が高まります。
利回りは新築アパートで低く、中古アパートや地方・郊外の物件で高くなる傾向にあります。

一般的に公開されているのは、空室率などを考慮しない想定利回りです。
生活に不便で空室が多い、建物の老朽化が進んでいるなど、収益につながりにくい物件の可能性があります。
利回りは判断基準の一つに過ぎず、さまざまな条件から慎重に検討することが大切です。

修繕費を軽視する

どのような物件でも、不動産投資では修繕費がかかります。
利回りや購入価格に気を取られていると、購入後に想像以上の修繕費が発生する可能性があります。
雨漏りや設備の経年劣化など、修繕状況については不動産会社の担当に確認しましょう。
実際に足を運び、自分の目で見ることも大切です。

リフォームやリノベーションにより、物件価値を高められる場合もあります。
いずれにせよ、物件の状況をしっかり把握するようにしましょう。

二棟目を意識しない

複数物件を所有することはリスク分散にもつながるため、一棟目を購入する際は二棟目も見据えて判断しましょう。
経営戦略を立てやすいのは、賃貸需要が高い一都三県エリアにある、土地値に近い中古アパートです。

一棟目でよい経営実績が出せれば金融機関の評価が得られ、次の融資につながりやすくなります。
二棟目に向けて、ある程度の現金を手元に残しておくことも大切です。

購入に対して準備不足

好条件の物件ほど競争が激しく、早い決断が求められます。
資金の準備に手間取ったり、購入をためらったりしていれば、せっかくのチャンスを逃す可能性があります。
与信枠をあらかじめ確認しておくなど、早く判断できるよう準備しておきましょう。

また、物件条件に優先順位を付けておくことも、悩む時間の短縮に役立ちます。
自分が何を重要視するのか、明確にすることが大切です。

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まとめ

アパート経営の物件探しでは、選択基準の明確化と綿密な情報収集が重要です。
地域の詳しい情報を手に入れるために、地元の不動産会社とつながりを持つようにしましょう。

中山不動産では名古屋を中心に不動産売買や収益物件の販売・賃貸仲介など、不動産事業を幅広く手掛けています。
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