アパートローンには担保が必要｜評価額を算出するための計算方法は？

この記事では、

• アパートローンの担保とは
• 担保の評価方法
• アパートローンの審査対策

3つのポイントについて解説します。

この記事を読めばアパートローンにおける担保の必要性や評価方法などを理解できます。

アパートローンの利用には担保となる不動産が必要

アパートローンでは、以下の3つを基準に審査される場合がほとんどです。 

• 借り入れする本人の資力
• 購入する収益物件の収益性
• 担保にする不動産の担保性

アパートローンで担保設定する不動産は「担保性」を重視します。
そのため、どのような不動産でも担保にできるわけではありません。

ここでは、アパートローンの担保について解説します。

アパートローンの担保とは？

アパートローンの担保とは「返済が滞ったり返済不能に陥ったりしたときの借金のかた」のことです。

アパートローンを借り入れたあとに返済が滞るかもしれません。
返済が滞ったときは申込時に差し入れた担保を換金してお金を回収します。

返済不能や滞納など「もしも」のときのために立てるのがアパートローンの不動産担保です。

アパートローン契約に担保が必要な理由

アパートローンで不動産担保が必要な理由は、貸し倒れリスク対策のためです。

投資物件を購入するには多くの資金が必要であり、融資額も高額になりがちです。
仮に「返済できません」となれば、融資した金融機関は大きな損害を受けることになります。

アパートローンの借入時に不動産担保を条件にしておけば、万が一のときでも不動産を売却することで貸したお金を回収できます。

そのため、審査時には不動産の担保性を重視する場合がほとんどです。

アパートローンと不動産担保ローンの違い

アパートローンと不動産担保ローンは「使途」と「担保にできる不動産」が違います。

アパートローンは投資物件の購入に使うローンです。
一方で、不動産担保ローンは車の購入やリフォーム費用、子供の教育費など、いろいろな用途に使用できます。
不動産を担保にするものの、サービス内容はカードローンやフリーローンに似ています。

また、アパートローンは購入する予定の不動産を担保にすることも可能です。
不動産担保ローンの場合は、現在所有する不動産を担保にしなければなりません。

アパートローンでは物件の担保評価で融資金額が決まる

アパートローンは、担保となる不動産の評価（価値）によって融資してもらえる金額が変わります。
ここでは、担保評価や評価の算出方法などについて順番に説明します。

担保評価とは？

担保評価とは、その不動産が担保としてどのくらいの価値を持つか評価することです。

担保評価は不動産の売買額ではないことに注意が必要です。
たとえば、5,000万円で購入した不動産が5,000万円の価値を持つわけではありません。
担保としての評価と不動産売買の金額は別物です。

アパートローンの融資では担保から融資を回収することも視野に入れて、担保にする不動産を「担保としてどのくらいの価値があるか」が評価されます。

担保評価額の算出方法

不動産担保評価額は次の計算式で算出されます。

• 担保評評価額＝不動産評価額×担保掛目

不動産の評価額に担保掛目をかけることで担保としての評価を算出します。

担保としての評価は一般的に不動産評価額より下がるとされています。
担保評価額が不動産評価額より下がるのは担保掛目が原因です。

担保掛目は6～8割で設定される場合がほとんどです。
不動産評価額が5,000万円で担保掛目が6割であれば、担保評価額は3,000万円となります。

融資金額は個人の属性も加味される

アパートローンの審査で必要になるのは不動産の担保だけではありません。
アパートローンの借り入れを希望する個人の属性情報も提出し、審査の判断材料にされます。

必要になる個人の属性情報は年齢や収入、勤続年数などです。
基本的に収入が多く勤続年数が長いほど「安定収入がある」と見られ審査に通りやすくなるとされています。

アパートローンは個人の属性情報や不動産の担保価値などを総合的に見て借り入れの可否や借入可能額などが決まる仕組みです。

アパートローンの担保評価額を算出するための計算方法

アパートローンで融資を受ける際の具体的な担保評価額の算出には3つの方法があります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして担保評価額を算出する方法です。
築年数や特徴、タイプなどが似ている不動産の取引事例を参考に用いるのが一般的です。

担保にする不動産と類似の事例を探すと、以下の2つが見つかったとします。

• 100坪の不動産で5,000万円の取引
• 70坪の不動産で4,000万円の取引

このように過去の取引事例を調べ、評価額の算出に用いる方法です。
複数の事例を参考にして、不動産の事情なども考慮しながら評価に微修正を加えることもあります。

原価法

原価法とは「不動産を再調達する際にかかる価格」を使って評価する方法です。

原価法では、担保にする土地と物件を分けて計算します。
物件の評価額を計算する際は、再調達の価格をそのまま使うのではなく、経年劣化なども考慮します。

土地と建物の計算方法をそれぞれ確認しましょう。

土地の計算方法 

土地は路線価に面積をかけて評価額を計算します。
路線価とは、主要な道路に面する土地の1㎡あたりの価格です。
路線価は国税庁のホームページで確認できます。

土地は建物のように経年劣化はありません。
そのため、基本的に調べた路線価と面積を使って算出した額が担保評価額になります。

建物の計算方法

建物の担保評価額を算出するときは次の計算式を使います。

• 担保評価額＝建物総床面積×再調達価格×(耐用年数－築年数)÷耐用年数

建物は年数を経ることで経年劣化します。
そのため、築年数や耐用年数などを使って調整をはかるための計算が必要です。

耐用年数とは、その建物を本来の用途で使える年数のことです。
耐用年数は建物に使われている建材により異なります。
たとえば、木造の建物だと22年、鉄筋コンクリートであれば47年です。

収益還元法

収益還元法は不動産の収益性から評価額を算出する方法です。
収益還元法には「直接還元法」「DCF法」という2つの方法があります。

直接還元法は、収益物件の1年間の収益を使って評価額を計算する方法です。
1年間の収益を割り戻すことで不動産の評価額を計算します。
1ヶ月あたりの家賃収入が100万円なら1年間で1,200万円です。
この年間の収益である1,200万円を使って評価額を算出します。

DCF法は、予想できる収益と予想売却価格から評価額を算出する方法です。
投資物件の収益が所有期間だけでなく、売却時も売却金というかたちで生じます。
所有期間と売却時の収益から不動産の現在の評価額を出すのがこの方法です。

アパートローンの審査対策｜物件の担保性以外でできること 

アパートローンの審査では、物件の担保性以外に個人の属性などもチェック対象です。
担保にする不動産の評価がよくても審査落ちする可能性もあります。
ここでは、アパートローンで審査落ちしないために注意したい3つのポイントについて説明します。

個人の属性を引き上げる

アパートローンの審査では個人の属性もチェックポイントです。
個人の属性とは年齢や収入、勤続年数、収益物件の経営知識などのことです。
アパートローンの審査を受けるタイミングに合わせて年齢や収入、勤続年数などの属性を引き上げることは難しいといえます。
少しでも属性を引き上げるためには、クレジットカードの利用を控えたり、限度額を下げたりする対策が有効でしょう。
また、他のローンを利用している場合は、繰り上げ返済で残債を減らすことも検討してみてください。

具体性のある事業計画書を作成する

アパートローンの審査では計画性も重視させるため、ローンの返済計画をまとめた事業計画書の作成も重要です。
具体性のない事業計画書や荒唐無稽な事業計画書では、金融機関も不安で融資してくれません。
具体性があり、現実的な事業計画書を作成しましょう。
事業計画書を確認することで、投資にかける費用や想定できる利益などがわかります。
初心者が具体性のある事業計画書を作成するのは難しいため、専門家に相談するとよいでしょう。

複数の金融機関で審査を受ける

アパートローンの審査基準や申込時の条件は金融機関によって異なります。
融資ではA銀行では審査落ちしてもB合格で審査パスといったケースも珍しくありません。

複数の金融機関で審査を受けることで「C銀行はダメでも、D銀行は通過した」とリスク分散ができます。
複数の金融機関で審査が通れば、条件のよいほうを選択可能です。

審査が不安ならいくつかの金融機関で審査を受けることも方法の一つです。

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まとめ

アパートローンには担保にする不動産が必要です。

アパートローンの担保にする不動産は担保としての価値を評価されます。
評価は審査や融資額などにも関わってきます。
基本的に担保としての評価額が高額なほどアパートローンの利用に有利だと考えて良いでしょう。

ただし、アパートローンは担保の不動産だけで審査結果が出るわけではありません。
個人の属性や事業計画なども関係してきます。
アパート経営のノウハウを磨けばその分だけ審査パスの可能性を上げられますので、プロに相談して知識を深めておくことをおすすめします。

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