アパート経営の融資は保証人なしでも大丈夫？連帯保証人について解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営を始めるための物件購入には、不動産投資ローンの利用が一般的です。
「融資を受けるには保証人が必要」というイメージを持っている人もいるかもしれません。
しかし、2020年の民法改正により、連帯保証人を不要とする金融機関が多くなりました。
とはいえ、場合によっては連帯保証人を求められることもあります。

この記事では、保証人と連帯保証人の違いや連帯保証人の責任などについて、詳しく解説します。

アパートを経営するには保証人が必要？

かつては個人で融資を受けるために、連帯保証人を求められるケースが一般的でした。
しかし、2020年におこなわれた民法の改正により、連帯保証人が不要とする金融機関が増えています。
連帯保証人を守る制度に修正され、連帯保証人を設定する手続きが煩雑になったことが背景にあります。

しかし、不動産投資ローンは借入額が大きいため、個人の運営でも立派な事業です。
今でもローンが返済されないリスクが高い場合には、連帯保証人を求められる場合があります。

アパート経営で連帯保証人が必要になるケースとは

基本的にはアパート経営で連帯保証人を求められるケースは減っています。
しかし、金融機関によっては以下のような場合に連帯保証人が求められることがあります。

借主の年収が低い

年収が低くても、金融機関を選べば融資を受けることは可能です。
しかし、年収が低ければローン返済が途絶える可能性は高まります。
勤続年数や勤務先の規模など年収以外の属性も踏まえての判断になりますが、融資の条件として連帯保証人を求められる場合があります。

頭金や諸費用などをローンに含めることも可能ですが、なるべく自己資金に余裕をもつことが大切です。

投資物件が共有名義である

投資物件を親子や夫婦などの共有名義で取得する場合には、不動産投資ローンも共有名義で組むことがあります。
たとえば、親の土地で子が投資物件を建築する場合などです。
共有名義でローンを組む場合には、各名義人がお互いの連帯保証人となるケースがあります。

投資物件の収益性に問題がある

返済能力を審査する際に「債務償還年数」や「営業キャッシュフロー対有利子負債比率」などが用いられる場合があります。
「債務償還年数」は借入金を何年で返済できるかを表し、「営業キャッシュフロー対有利子負債比率」は返済能力の高さを表す指標です。

投資物件の収益性を各指標と照らし合わせた際、返済能力に問題がある場合は連帯保証人を必要とする場合があります。

借主が高齢である

不動産投資ローンは返済期間が20～30年と長くなるのが一般的です。
50歳でローンを組むなら、70～80歳まで返済し続けなければなりません。
年齢を重ねるほど病気や死亡のリスクは高まるため、借主が高齢の場合は連帯保証人を求められる場合があります。

アパート経営の連帯保証人は誰にでも頼める？

連帯保証人は配偶者や親族に頼むことはもちろん、友人や知人に頼んでも問題ありません。
とはいえ事業承継の観点から、配偶者を連帯保証人にすることが一般的です。
借主が亡くなった場合には配偶者が物件を相続し、賃貸経営を続けることが多いためです。

不動産投資ローンは相続した物件の家賃収入から返済できるため、専業主婦（主夫）など収入の有無に関わらず連帯保証人になれます。

このような背景から、配偶者でなくとも子どもや兄弟など、万が一の場合に物件を相続する可能性がある人を連帯保証人にすることが一般的です。

連帯保証人は保証人よりも責任が重い

連帯保証人とは、借主とほぼ同等の責任を負う保証人を意味します。
そのため、単なる保証人よりも重い責任があります。

催告の抗弁権がない

保証人には「催告の抗弁権」があるため、金融機関から突然の返済要求があったとしても「先に借主に請求してほしい」といった主張ができます。
一方、連帯保証人には催告の抗弁権がないため、どのような状況でも返済を求められれば拒否できません。
連帯保証人は、借主と連帯して責任を負っているためです。

検索の抗弁権がない

検索の抗弁権とは、返済請求を拒否できる権利です。
保証人の場合は、返済を請求された際に借主の資産状況などを調べて、返済能力があるとわかれば請求を拒否できます。

しかし、連帯保証人には検索の抗弁権がないため、たとえ借主に資産や返済能力があることが明確であっても請求を拒否できません。
たとえば、借主である夫が十分に資産を所有しており、連帯保証人の妻に資産がないと仮定します。
そのような場合でも妻は返済請求を拒否できません。

分別の利益がない

分別の利益とは、保証人の人数で債務額を分割して返済できることです。
たとえば、返済額が1000万円で、保証人が2人だとします。
その場合には、返済額を2で割って保証人1人当たりの返済額は500万円です。

しかし、連帯保証人には分別の利益は適用されません。
連帯保証人が何人いても、1人の連帯保証人が残債全額を負担しなければなりません。

アパート経営の連帯保証人になるリスク

連帯保証人は借主と同等の返済責任だけでなく、アパート経営のリスクも負担するといえます。
連帯保証人を依頼する際には、リスクについてもしっかり説明しましょう。

オーバーローンになる可能性がある

連帯保証人として返済を請求された際に、物件の売却による返済を考える人もいるでしょう。
しかし、建物の資産価値は年々減少する一方で、月々の返済額が少なければローンの残債はなかなか減りません。
そのため、物件を売却しても借入金の全額をまかなえない「オーバーローン」になる場合があります。

また、頭金や諸経費まで含めてローンを借りるなど、購入当初から物件価値より高い融資を受けている場合もあります。
連帯保証人として、どのような返済が求められるのか詳細を理解しておくことが大切です。

連帯保証人の変更は難しい

配偶者を連帯保証人としてローンを契約した場合、たとえ離婚することになっても連帯保証人の責任からは逃れられません。
返済を請求された際には自己破産などの債務整理をする、もしくは代わりの連帯保証人を立てることで変更が認められる場合があります。

また、ローンの借換えも一つの手段です。
これまでのローンをいったん返済し、新たにローンを組むことで連帯保証人を外せます。
ただし、借主が新たなローンを連帯保証人なしで借りられることが条件です。

相続放棄はできない

たとえば、夫がアパート経営しており、妻が経営や契約に一切関わっていないとします。
その場合は、夫の死亡により多額のローン残高があっても、妻は相続放棄することで返済義務を負う必要はありません。

しかし、妻が連帯保証人だった場合は、相続放棄したとしても連帯保証人としての返済義務はなくなりません。
借主が亡くなっても金融機関との契約は残るため、連帯保証人としての責任も残ります。
返済が難しい場合には、自己破産などの債務整理をおこないます。

アパート経営で連帯保証人がいないときの手段

連帯保証人なしでローンを組む場合には、以下のような方法が挙げられます。

団体信用生命保険に加入する

いわゆる団信と呼ばれるもので、借主に万が一のことがあった場合、残ったローンの返済を保証してくれる保険です。
返済途中で借主が亡くなる、高度の障がいを負うなどの状況になっても、物件を相続する家族や親族にローンの返済義務は生まれません。
そのうえ、相続人に家賃収入が入り続けるため、安心してローンを組める方法です。

法人を設立する

個人でもアパート経営を法人化すれば、大家自身が連帯保証人になるのが一般的です。
ローンを組む際、誰かに連帯保証人を頼む必要はありません。

ただし、法人化には手続きと費用がかかり、社会保険の切り替えなどの手間がかかります。
個人と法人では課される税金の違いもあるため、ローンのためだけに法人化を考えるのは避けましょう。
個人と法人による違いを事前に把握しておくことが大切です。

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まとめ

連帯保証人には借主とほぼ同等のローン返済義務があり、同時にアパート経営のリスクを抱えることになります。
誰かに頼む際も引き受ける際も、実際のリスクや返済計画などを理解することが大切です。
ローンや契約への理解を深めることが、アパート経営の失敗回避へとつながります。

中山不動産では不動産投資セミナーや相談会を開催しています。
「連帯保証人についてもっと詳しく知りたい」など、アパート経営で気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

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