不動産投資がインフレに強いのはなぜ？仕組みやリスクを詳しく解説

2023.03.31

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資により現物資産を持つことは、有効なインフレ対策の一つです。
現金の価値が下がるインフレの状況では、モノ自体の価値は影響を受けにくいとされるためです。
ただし、投資にはリスクがつきものであり、不動産投資にも空室リスクや災害リスクなど多くの注意点があります。
やみくもに投資を始めるのではなく、事前に知識や心構えを把握しておくことが大切です。

この記事ではインフレについての基本的な内容から、不動産投資がインフレ対策になる理由や注意点などまで解説します。

インフレとはどんな現象？

そもそもインフレとは何が原因で起きる、どんな現象なのでしょうか。
まずはインフレについて解説します。

よいインフレと悪いインフレ

インフレとは、お金の価値が下がり物価が上昇する現象です。
お金の価値が減少するため、これまで100円だったものが、120円、130円と値上げされていきます。
値上げが続くのは悪い印象があるかもしれませんが、景気がよく消費者の需要が高ければ「よいインフレ」だといわれています。

一方で、不景気な状態で物価が上がれば、消費者の家計を圧迫するばかりです。
社会全体でのお金の流れが悪くなるため、不況下でのインフレは「悪いインフレ」といわれています。
ただし、経済状況はさまざまな見方があるため一概にはいえません。

インフレが起こる要因

一つの商品に限らず、社会全体で物価が上昇するのがインフレです。
インフレが起こる原因は、おもに通貨の過剰発行や需要・供給のバランスが不安定になることが挙げられます。

たとえば、コロナ禍で世界的なインフレが起きたのは、感染を防ぐために工場の稼働が制限されるなど、商品やサービスの供給が減少したことが原因の一つといえます。
その反面、巣ごもり需要により運送業界への需要が高まるなど、需要と供給のバランスが不安定になりました。

このように、インフレが起こる要因は複雑な部分もあります。
お金の価値が下がれば、預貯金やタンス預金、有価証券などの価値も下がるため対策が必要です。

インフレで価値が落ちにくいモノ

インフレが起きている状況では、不動産や骨董品など現物資産の価格が高まります。
現物資産はモノ自体に価値があるため、インフレのなかでも価値が変化しにくいのが特徴です。

しかし、とにかく現金をモノに変えればよいわけではありません。
自動車や家電などは消費財であり、使用することで価値がなくなっていきます。
インフレ対策として現物資産を所有するなら、時間の経過で価値が変わりにくいものを検討しましょう。
たとえば、金や貴金属、骨董品、不動産などが挙げられます。

不動産投資がインフレ対策になる理由

現物資産のなかでも、不動産投資は有効なインフレ対策の一つです。
ここでは、不動産だからこそもたらされるメリットを説明します。

現物資産で価値が下がりにくい

不動産は現物資産であるため、インフレ時には価格上昇が見込めます。
不動産投資では家賃収入で収益を得るのが主流ですが、売却益を狙うことも可能です。
建物は徐々に老朽化するため、修繕やリフォームなどを考慮した長期的な計画を立てることが大切です。

ただし、インフレが起きると国の対策により金利が引き上げられる可能性があります。
金利が上がると不動産が売れにくくなる恐れがあり、現物資産といえど油断は禁物です。

家賃が上昇しやすい

インフレ下では商品やサービスの価格上昇に伴い、家賃の金額も上昇する傾向にあります。
売却時のみ現金収入が得られる金や骨董品などと違い、現物資産として保有しながら現金収入も得られるのが不動産投資の特徴です。

インフレとは逆に、物価が上昇して現金の価値が高まるデフレという現象があります。
不動産投資は継続した現金収入が見込まれるため、デフレ対策としても有効です。

実質的な借入金は減少する

インフレでは現金の価値が下がりますが、借入金の額面は変わらないため実質的な負担は小さくなります。
たとえば、1,000万円の借入金があると仮定しましょう。
物価が2倍になった場合、お金の価値が半分になるため、額面1,000万円も半分の500万円に圧縮されます。

物件購入にはローンを利用することが一般的であり、インフレが起きても借入金の額面は変わらないため、不動産投資はインフレに有利だといわれています。

不動産投資によるインフレ対策のリスク

不動産投資なら必ず資産を守れるわけではありません。
インフレ対策として不動産投資を始める前に、リスクがあることを理解しておきましょう。

金利上昇リスク

インフレの影響でお金の価値が下がり過ぎると、紙幣が紙切れ同然になるようなハイパーインフレになる可能性があります。
そこでインフレを抑制する対策となるのが、金利の見直しです。

国が金利を上げれば、金融機関も金利を上げる必要があります。
金利が上がれば、変動金利のローンを利用して不動産を購入する人は支払総額が増加します。
それに伴い、売却を図るために不動産価格の減額を迫られるリスクがあるでしょう。

不動産売却時のリスク

基本的に不動産は売却に時間がかかります。
同じ現物資産でも貴金属や骨董品なら、査定から買取まで比較的早く対応してもらえます。
しかし不動産取引の場合は、不動産会社との契約手続きや買い手を探すのに数ヶ月かかるのが一般的です。
現金化を急げば、買い手に足元を見られ、想定より低い価格で売却することになるリスクもあります。

このように、現金化に時間がかかるリスクは「流動性リスク」とも呼ばれます。
不動産は流動性が低く、すぐには現金化できないことを覚えておきましょう。

賃貸経営のリスク

不動産を所有しても、賃貸経営がうまくいかなければ大きな負債を抱える可能性があります。
賃貸経営が失敗につながる理由としては、おもに以下のリスクが挙げられます。

入居者が決まらない空室リスク
台風や地震の被害を受ける災害リスク
老朽化による修繕費のリスク
家賃を滞納されるリスク

このほかにも、あらゆるリスクを想定して対策を練ることが大切です。
投資にはリスクがつきものであり、不動産投資も例外ではありません。

インフレに強い不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるためには、不動産や投資の知識を身につけることが大切です。
ここでは、とくに大切なポイントを解説します。

立地条件の良い物件を選ぶ

賃貸経営を成功させるためには、賃貸ニーズがあるエリアで、ニーズに合った物件を選ぶことが重要です。
とくに優先度が高い立地条件は以下のとおりです。

都心から近い、もしくはアクセスしやすい
駅から徒歩10分以内など交通が便利
スーパーや病院が近くにある
治安がよい

建物はリフォームや建て替えができますが、立地条件はあとから変えられません。
物件選びでは周辺環境などもよく確認しましょう。

投資は少額から始める

区分マンションでも数千万円単位になるなど、不動産投資は基本的に高額な買い物です。
投資そのものを成功させるためには、少額からスタートして経験を積むことをおすすめします。
頭金や諸経費までローンでまかなう方法もありますが、なるべく自己資金に余裕をもって始めましょう。

勉強して判断力を身につける

不動産投資では、継続的に家賃収入を得るための長期的な計画やリスク対策が必要です。
信頼できる不動産会社に相談することも大切ですが、最終的に判断するのは自分自身です。
適切に状況を見極めるには、不動産や投資、賃貸経営、法律などの幅広い知識が欠かせません。
常に世の中の動きに関心を持ち、勉強や情報収集をおこないましょう。

インフレ対策だけを目的にしない

不動産投資がインフレに強いとはいえ、「インフレ対策がしたい」という理由だけで始めるにはリスクが高いといえます。
なぜなら、賃貸経営には空室や災害、老朽化など他の投資にない多くのリスクがあるためです。
不動産投資を始める際は、目標や目的を明確にしましょう。
明確な考えがあれば、問題が起きても適切に判断しやすくなります。