アパート空室対策のアイデア13選｜埋まらない問題を解決する方法

2023.04.06

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「アパートの空室が埋まらない」「入居者がすぐに出ていってしまう」とアパートの空室に悩んでいる大家さんもいるのではないでしょうか。
空室対策にはさまざまなアイデアがありますが、なかには簡単そうに見えても「やってはいけない空室対策」もあります。
効果的な対策を施すには、現状を把握して適切な方法を選択することが重要です。

この記事では、空室対策の基本的なアイデアから慎重な判断が必要なポイントまで詳しく解説します。

アパートの空室対策｜基本的なアイデア5つ

空室対策にはさまざまな方法があります。
まずは取り組みやすい方法から確認しましょう。

入居者募集の資料を見直す

インターネットでの物件探しが一般的なため、SUUMOなどのポータルサイトで得られる情報は大きな判断材料です。
掲載情報が古くないか、写真が少なくないかなど、入居者視点で見直してみましょう。

写真を増やす場合には、単純に「増やしてください」と不動産会社に依頼するのではなく、大家さん自身で写真を提供すると担当者に動いてもらいやすくなります。

写真はなるべく室内がきれいに見えるものを選び、そのほか間取り図や近隣のスーパーなども掲載すると効果的です。

入居者の費用負担を減らす

引越費用はかさみやすく、入居時の初期費用を減らすと集客効果が期待できます。
近年では礼金を廃止する大家さんも少なくありません。
とくに礼金・敷金が不要な「ゼロゼロ物件」は、初期費用を大きく抑えられるため人気です。

敷金は事前に預かる修繕費で、退去時に部屋の損害がなければ入居者に返金されます。
敷金をゼロにする場合は、退去時に原状回復費用を請求するケースもあるため、事前に確認することが大切です。

家賃や初期費用の支払い方法を見直す

キャッシュレス化が進むなか、大きな出費となる初期費用や毎月の固定費となる家賃はクレジットカードで支払いたいと考える人もいます。
普段からカードをよく使う人にとっては、ポイントも貯まるため家賃のカード払いは魅力的です。

また、学生や新社会人など金銭的な余裕がない層においては、カード決済や分割払いを条件に部屋探しをする人も少なくありません。
ただし、カード決済の扱いは管理会社や仲介会社によって異なるため、事前に詳細を確認しましょう。

フリーレントを導入する

フリーレントとは、入居から一定期間の家賃を無料にすることで、入居から1ヶ月分の家賃を無料にするのが一般的です。
入居者にとっては引越し費用の負担が大きい時期に、出費を抑えられるメリットがあります。

入居してもらえれば数年間住み続けてくれる可能性が高く、一次的には損を感じるかもしれません。
しかし、長期目線では利益確保が期待できます。
フリーレントは実質的な家賃値引きでもあるため、基本的な家賃は下げないことがポイントです。

すでに入居している住民が不満に感じることのないよう、階数や角部屋などの条件以外では家賃の額面で差が出ないようにしましょう。

管理会社を変更する

管理会社によって得意分野が異なるため、賃貸の広告や集客が得意な会社に切り替えることで入居者が決まりやすくなる場合があります。
賃貸仲介能力を重視して管理会社を探してみましょう。

ただし、管理会社を切り替える際には、原則として3ヶ月前の解約通知が必要です。
サブリース契約の場合は、半年前の解約予告とするケースもあります。
事前に契約内容を確認しましょう。

管理会社の変更に関する手続きの流れや注意点について、以下で解説しています。

【大家さん必見】管理会社を変更したい！手続きの流れと注意点を解説

アパートの空室対策｜内見で入居率を上げるアイデア3つ

内見時の印象は入居への意欲を大きく左右します。
小さな気遣いで契約への後押しをすることも、アパートの空室対策として有効です。

共用部分を清掃する

エントランスや廊下にゴミが落ちている、床や壁の汚れが放置されているなど、共用部に問題があると内見で悪印象を与えます。
汚れだけでなく、照明が切れていることも問題です。
共用部が暗いと防犯面のリスクが高まり、建物自体の印象も暗くなります。

ゴミ置き場や自転車置き場、エントランスは常にきれいな状態を心がけてください。
管理会社に任せている場合は、管理状態に満足いかなければ委託先を検討するのもよいでしょう。

室内の内見準備を進める

内見時に照明がつくようにしておくのはもちろん、冷暖房で過ごしやすい室温にすることで部屋の印象が変わります。
スリッパを準備しておくのもよいでしょう。

また、空室の一つに家具・家電やインテリアを配置して、モデルルームとしての活用方法もあります。
部屋に何もない状態よりも入居後の生活をイメージしやすくなり、選んでもらえる可能性を高められます。
周囲に競合物件が多ければ、差別化にもつながるでしょう。

内見方法は現地対応に切り替える

内見時に必要な鍵の管理方法は、おもに以下の3つです。

内見に大家さんが立ち会って部屋の鍵を開ける。
管理会社に鍵を預け、必要に応じて仲介会社へ鍵を貸し出してもらう。
キーボックスなどを利用し、現地で対応できるようにする。

このなかで効率がよい方法は、3つ目の現地対応です。
立ち会うのは手間がかかり、鍵の貸し借りはセキュリティ面でのリスクをともないます。
現地対応は入居希望者に同行する営業担当側も対応しやすく、内見件数の向上が期待できます。

アパートの空室対策｜魅力ある物件にするアイデア3つ

設備の見直しも有効な空室対策の一つです。
人気の設備や周辺物件との差別化につながる設備などを取り入れて、物件の魅力を高めましょう。

入居者に人気の設備を導入する

全国賃貸住宅新聞の調査によると、単身者向け物件で人気の施設は以下のとおりです。
インターネット環境や一人暮らしを快適にする設備が人気を集めています。
予算や周辺のニーズ、競合物件の状況なども踏まえて導入を検討しましょう。

1位　インターネット無料

2位　エントランスのオートロック

3位　高速インターネット

4位　宅配ボックス

5位　浴室乾燥機

6位　独立洗面台

7位　システムキッチン

8位　24時間利用可能ごみ置き場

9位　防犯カメラ

10位　追いだき機能

引用元：全国賃貸住宅新聞「ネット無料、安定の2冠【人気設備ランキング2022】」

関連記事：賃貸アパートの人気設備ランキング！新しく導入する際の注意点も解説

インターネット無料

インターネット無料の物件は、手続きの手間もなく入居後すぐにインターネットを利用できるため人気があります。
工事費用は部屋数や契約プランなどにより異なるため、複数の会社に見積もり依頼して比較しましょう。

通信速度が遅いとストレスを感じる人もいるため、基本的には光回線がおすすめです。
しかし、部屋数が少なければLAN方式やVDSL方式の選択肢もよいでしょう。

エントランスのオートロック

エントランスのオートロックは、空き巣などの部外者が建物自体に入ることを防ぎます。
勧誘や訪問セールスも断りやすくなり、単身者・ファミリー層を問わず人気の設備です。

エントランスのオートロックには暗証番号式や集合キー式・カードキー式などがあり、導入費用は建物の規模によって異なります。

宅配ボックス

宅配ボックスがあると不在時でも荷物が受け取れて便利です。
大きな宅配ボックスでは設置場所の検討や設置工事が必要です。

また、導入後には「暗証番号がわからない」「荷物がない」「荷物が放置される」などのトラブルが発生することもあります。
導入を検討する場合は、トラブル対策も考えましょう。

家具・家電付きの物件にする

家具・家電付きの物件は、初期費用を抑えたい・単身赴任など近い将来の退去が決まっている人から人気があります。
導入した家具・家電の管理が必要になるため、生活に最低限必要なものを選ぶとよいでしょう。
たとえば、以下のような家具・家電が検討材料です。

電子レンジ
冷蔵庫
洗濯機
ベッド
ライティングデスク
ソファ　など

セキュリティを強化する

防犯性の高さを重視する人が増加傾向にあり、オートロックのほか防犯カメラなどの設置も効果的です。
また、建物のエントランスへ続く敷地内の通路があれば、照明を設置することで安心感につながります。

また、アパート一棟向けのホームセキュリティを提供する会社もあります。
機器の購入費や月々のランニングコストがかかるため、導入には慎重な検討が必要です。

アパートの空室対策｜築古物件でも選ばれるアイデア2つ

築古のアパートでは、設備の汚れ・劣化や生活感がにじみ出る雰囲気が、いかにも古いという印象を与えます。
ここでは、そのような印象を改善する空室対策を解説します。

リフォーム・リノベーションを施す

浴室やキッチンなどの水回りは劣化が進みやすく、優先的にリフォームしましょう。
築30年以上になると部分的な更新では古い印象の払拭が難しくなるため、リノベーションも検討してみてください。

そのほか、ニーズに合わせた間取りの変更・オール電化の導入などの方法もあります。
洋風のデザインが好まれやすいため、畳をフローリングに張り替え、タンスをクローゼットに変えるのも効果的です。
工事費用だけでなく、エリアのニーズに合っているかどうかを調査したうえで工事内容を検討しましょう。

外壁や内壁の塗装をおこなう

壁面は目に入る面積が広く、きれいに塗装し直すことで建物の第一印象を改善できます。
内見時はもちろん、広告写真の印象もよくなるでしょう。
新しさを感じさせるためには、周辺にある新築物件の色味を参考にすると効果的です。

ただし、壁面の塗装は高コストな大規模修繕の一つです。
高圧洗浄機で汚れを落とすだけでも印象を変えることは可能です。
賃貸経営が悪化しないよう、慎重に判断しましょう。

やってはいけないアパートの空室対策3つ

手軽にできる空室対策は、かえって賃貸経営を悪化させる可能性があります。
ここでは、安易に手を出してはいけない空室対策について解説します。

また、どうしても空室が埋まらない場合は自分で住むことも可能です。
しかし、いくつかの注意点があり、詳しくは以下の記事をご覧ください。
アパート経営の収益物件に自分で住む方法｜メリット・デメリットは？

周辺相場を考慮しないで家賃を下げる

周辺相場より家賃を極端に下げれば、家賃収入は減少し、入居者の質も低下する恐れがあります。
また、価格競争を激化させる原因となり、地域の賃貸市場を崩壊させる可能性も。

空室対策はあくまで、空室期間の短縮や家賃下落を遅らせるために講じるものです。
安易に家賃を下げるのではなく、敷金や礼金の値下げやフリーレント期間を設けるなどの方法から検討しましょう。
家賃は一度下げると値上げは難しくなるため、値引きをするにしても「期間限定」にしてお得に見せるなどの方法がよいでしょう。

空室を埋めるために入居条件を緩和する

入居条件を緩和すると、注意点が増えるため慎重な検討が必要です。
たとえば、ペット可に変更すれば、室内に動物の臭いが付いて現状回復の費用がかさむ可能性があります。

また、外国人入居可にした場合は、言葉や生活習慣の違いからトラブルが起きる恐れがあります。
また、帰国の際に家賃を踏み倒されるかもしれません。

高齢者を入居可能にすれば、収入や貯蓄状況によっては家賃滞納が発生します。
高齢者は失業した際に次の仕事が見つかりにくいため、他の年代よりリスクが高いといえるでしょう。

このように、入居条件を緩めると新たな問題が出てきます。
事前にリスクを想定して、契約内容を見直すなどの対策が必要です。

費用対効果を考えずにリフォーム・リノベーションをする

内装や設備をきれいにアップデートすれば入居者は増えるでしょう。
しかし、リフォームやリノベーションに掛けた費用が回収できるとは限りません。
たとえば、バストイレを別にする場合、壁や床の工事も必要なため150万円程度かかるとします。
家賃を5,000円アップしても、費用回収には25年かかる計算です。

そのほか「独立洗面台を導入したら部屋が狭い印象になった」「床暖房をつけたが効果がなかった」など、かえって無駄になるケースもあります。
また、どれだけきれいに工事しても築年数は変えられないため、家賃は新築物件の80％程度です。
事前にしっかりシミュレーションをおこないましょう。

アパートの空室対策は何から始めればよいの？

効果的な空室対策をおこなうには、空室の原因を明確にすることが大切です。
対策を実行する前に、まずは以下のチェックポイントを確認しましょう。

入居者状況をチェックする

空室期間が長い部屋の特徴や、入居者にどのような属性の人が多いのかを確認します。
同じ建物でも部屋の位置や間取りなど、小さな違いで入居者の入りやすさが異なる場合があります。
周辺の似たような物件の入居者も調べてみましょう。

同じワンルームでも、社会人と学生の割合や男女比の違いによって入居者のターゲットは変わります。
ターゲット層が明確化すれば、どの対策が必要なのかも検討しやすくなります。

入居者ニーズをチェックする

住まい選びで重視するものは、ターゲットやエリアによって変わります。
どのようなニーズがあるか、不動産ポータルサイトで検索したり不動産会社に問い合わせたりして調べましょう。
たとえば、周辺に監視カメラなどセキュリティが整った物件が多く、自分の物件にセキュリティ設備がなければ不利になっている可能性があります。

ターゲットだけでなく周辺環境や競合物件の状況などを踏まえ、入居者ニーズに合わせた空室対策を選びましょう。

募集方法をチェックする

基本的にはSUUMOやHOME’Sなど、不動産サイトでの広告掲載により入居者を募集します。
インターネットでの情報発信は管理会社や仲介会社に任せる領域ですが、大家さん自身も掲載状況を確認して改善点があれば修正を依頼しましょう。
間取り図や画像の見やすさ、家賃や初期費用が相場に合っているかなどもチェックしてみてください。

また、高齢者をターゲットに含める場合は、雑誌や掲示板などアナログな手法のほうが効果的な場合があります。
ターゲットとする入居者の視点に立って考えてみましょう。

物件状況をチェックする

まずは建物の外観や部屋の内装、間取り、設備まで、問題がある点を調べましょう。
周辺の人気物件を調査することで、自分の物件に足りない設備や問題点が把握できます。

やみくもに人気の設備を導入するだけでは空室改善につながりません。
状況次第では周辺物件と差別化するためのリノベーションや外壁塗装など、大規模な工事が必要になることもあるでしょう。
物件状況を改めて確認し、問題をしっかり把握することが大切です。

管理体制をチェックする

募集方法や条件に問題がなくても、管理体制が悪いと内見時の悪印象や退去の原因につながります。
よく起こりやすい問題には、たとえば以下のようなものがあります。

共用部の清掃管理が甘い
照明が切れたまま放置されている
駐輪場が常に乱雑
トラブル・クレームへの対応が遅い　など

管理体制に問題があると、短期間での退去につながりやすくなる恐れがあります。
快適に暮らせる環境を整えられているか、改めて確認しましょう。

アパート経営で効果的な空室対策を選ぶポイント3つ

さまざまな空室対策のなかから適したものを選ぶには「空室率」「コスト」「目標」の3つの視点から検討することが大切です。
それぞれのポイントを解説します。

空室率の程度から空室対策を検討する

年平均で1割程度の空室率なら軽度なケースといえます。
共用部の清掃を徹底する、照明を明るくするなど、簡単な方法で入居者が決まりやすくなるかもしれません。
しかし、常に半分以上が空室である場合は深刻です。
新たな設備投資やリフォーム・リノベーションなど、大がかりな対策が必要になる可能性があります。

なかには、入居者が自由にDIYできるようにする、外国人や高齢者などまでターゲットを広げるなど、建物に手を加えず成功した事例もあります。
現状をよく確認し、成功事例を研究してみましょう。

予算から空室対策を検討する

低コストでできる空室対策は、共用部の清掃やターゲットの見直しなどが挙げられます。
また、手間はかかりますが募集方法を見直して、管理会社に働きかけるのも有効な手段です。
たとえば、入居者募集について管理会社に相談したり、複数の仲介会社に物件の特徴をアピールしたりするなど、自ら動くことがポイントです。

設備の導入やリフォームなど、建物の問題解決にはコストがかかります。
できるだけ多くの選択肢をもってコスト節約を目指しましょう。

目標から空室対策を検討する

アパート経営は長期計画で取り組むことが一般的です。
空室対策を講じる際も、現状を見るだけでなく長い目で考える必要があります。

しかし、数年後には売却したいと考える人もいるかもしれません。
その場合は売却まで満室にできればよく、空室率が高くてもコストをかければ収益が下がる可能性があります。
不動産投資家に物件を高く売るためには収益性の高さが重要です。
敷金・礼金をなくして初期費用を減らす、フリーレントを取り入れるなど、条件の見直しなども検討しましょう。