媒介契約とは？専属専任・専任・一般媒介契約の特徴や注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産売却時にどの媒介契約を締結したらよいのかわからない」
このようなことを思った方が多いのではないでしょうか。
しかし、各媒介契約の内容や特徴などを理解すれば、どの媒介契約を選択すればよいのかわかるようになります。

この記事では専属専任媒介契約や専任媒介契約、一般媒介契約の詳細を徹底解説します。

記事を最後まで読み進めれば、各媒介契約の内容や特徴が理解でき、不動産売却する際に自分にあった媒介契約を締結できることでしょう。

不動産売却における媒介契約とは？

不動産売却における媒介契約とは、所有する不動産の売却活動を不動産会社に依頼する契約です。

媒介契約を結ぶときに費用はかかりませんが、売却依頼された物件成約時に報酬が発生します。

媒介契約には3種類ある、違いは？

不動産売却における媒介契約は、3種類の契約方式があります。

媒介契約の種類は次のとおりです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの契約方式により内容が異なります。

• 依頼できる不動産会社数

－専属専任・専任媒介は1社のみにしか依頼できない

－一般媒介契約は何社でも依頼できる

• 報告義務

－専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が必要

－専任媒介は2週間に1回以上の報告が必要

－一般媒介は報告義務なし

• 登録義務

－専属専任媒介は5営業日以内に登録

－専任媒介は7営業日以内に登録

－一般媒介は登録義務なし

それぞれの特徴と違いは以下の表で確認しましょう。

媒介契約は必ず結ばないといけないの？

媒介契約は、不動産会社に売却活動を依頼する場合に締結します。

買取業者に買い取ってもらうなど、買い手と直接売買する際は媒介契約は不要です。

売主が自分で買主を見つけて、個人間で取引をする場合も媒介契約は必要ありません。

このことを自己発見取引と呼びますが、媒介契約のなかで「専任媒介契約」と「一般媒介契約」は媒介契約中でも仲介業者を通さずに個人間での取引が可能です。

ただし、不動産の売却活動をする際は媒介契約を結ぶケースがほとんどです。

必ずしも媒介契約を結ぶ必要はありませんが、より早く売り手・買い手を見つけるためには媒介契約を結んだほうが良いでしょう。

媒介契約書の記載事項7つのチェックポイント

媒介契約は契約行為に該当するため、契約内容をしっかりと理解する必要があります。

ここでは、媒介契約書に記載される内容で確認したい項目を7つ解説します。

媒介契約の種類

媒介契約書には以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

媒介契約ごとに記載事項が異なります。

そのため、契約締結前に媒介契約の違いを理解しておく必要があります。

媒介契約の有効期間

媒介契約ごとに有効期間が設定されています。

それぞれの媒介契約の有効期間は次のとおりです。

• 専属専任媒介は3ヶ月以内の有効期間
• 専任媒介は3ヶ月以内の有効期間
• 一般媒介は制限なしの有効期間

専属専任・専任媒介契約には3ヶ月の有効期間があります。

手続きをすれば更新可能ですが、最大で3ヶ月以内の更新しかできません。

仮に更新手続きをせず有効期間が満了したとしても、再度契約し直すことも可能です。

一般媒介契約には有効期間がありませんが、不動産会社によっては3ヶ月の有効期間を自主的に設けている場合もあります。

この場合、有効期間を過ぎたときには契約の効果は失効します。

指定流通機構（レインズ）への登録に関して

媒介契約によっては指定流通機構へ売却物件情報を登録する必要があります。

指定流通機構が運営しているレインズ（REINS）に、売却する不動産の情報を掲載します。

この登録には日数制限が設けられています。

それぞれの媒介契約の登録義務は次のとおりです。

• 専属専任媒介は5営業日以内に登録する必要あり
• 専任媒介は7営業日以内に登録する必要あり
• 一般媒介は登録義務自体なし

登録義務は不動産会社の営業日を基準にしてカウントされるため、定休日は対象外です。

登録をすると指定流通機構から登録証明書が発行されます。

もし規定の日数以内に登録されたかどうか確認したい方は、不動産会社から登録証明書を提示してもらいましょう。

売主の義務に関して

一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類の契約方式があります。

明示型とは、売却活動を依頼している・依頼した不動産会社の会社名を、他の不動産会社に報告しなければならない契約です。

一方で、非明示型は不動産会社に報告する義務はありません。

売主が明示型の義務を怠ると、仲介手数料相当分の違約金を請求されることもあり注意が必要です。

依頼主への報告義務に関して

媒介契約によっては売却活動の依頼主への報告義務があります。

それぞれの媒介契約の報告義務は次のとおりです。

• 専属専任媒介は1週に1回以上の報告が必要
• 専任媒介は2週間に1回以上の報告が必要
• 一般媒介には報告義務なし

依頼主への報告は書面だけではなく、電子メールでの報告でもよいとされています。

どのような形式で報告してくれるのかは、不動産会社ごとに異なる場合があるため、報告形式を事前に確認しておきましょう。

媒介報酬に関して

媒介契約を締結する際は、媒介報酬を決めます。

媒介報酬とは仲介手数料のことで、どの媒介契約を締結しても金額は同じです。

上限金額は宅地建物取引業法により上限金額が定められています。

媒介報酬の上限金額は次のとおりです。

また、仲介手数料を計算するときには、次のような速算式も利用します。

媒介報酬について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

違約金やペナルティに関して

媒介契約にはペナルティが設定されています。

• 専属専任・専任媒介有効期間中に複数社に売却依頼をした
• 一般媒介明示型で会社名を明示しなかった
• 売主の一方的な都合で契約解除した

これらの行為をすると不動産会社から、実費や仲介手数料相当分の違約金を請求される可能性があります。

そのため、媒介契約を解除した際に、違約金が請求される場合はどのような条件なのか確認しておきましょう。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、売却活動依頼を1社の不動産会社にしか依頼できず、自分で買い手を探すことも禁止されている媒介契約です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約には次のような特徴があります。

• 依頼できる不動産会社は1社だけ
• 自分で買い手を探せない
• 1週間に1回以上の報告義務
• 5日営業日以内の登録義務
• 有効期間は3ヶ月以内

専属専任媒介契約は、不動産会社1社に売却活動を任せる契約内容になっています。

広告費用をかけやすく早期売却につながりやすいのが特徴です。

信頼できる不動産会社を発見できたのであれば、専属専任を締結するのがよいでしょう。

専属専任媒介契約を結ぶ際の注意点

専属専任媒介契約を締結するときには、囲い込みに注意しなければなりません。

囲い込みとは、売却活動依頼された不動産情報を他の不動産会社に出さず、自社だけで情報を隠すことです。

専属・専任媒介契約を締結し成約すると、売主から仲介手数料がもらえます。

そのため、自社で買主を見つければ売主からも買主からも手数料が入り、いわゆる両手手数料になります。

両手手数料になれば利益が通常の2倍になるため、囲い込みをするわけです。

専属専任媒介を締結する際には、囲い込みをしないように不動産会社へ自分の意思を伝えることが大切です。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、売却活動依頼を1社の不動産会社にしか依頼できませんが、自分で買い手を探せる媒介契約です。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約には次のような特徴があります。

• 依頼できる不動産会社は1社だけ
• 自分で買い手を探せる
• 2週間に1回以上の報告義務
• 7日営業日以内の登録義務
• 有効期間3ヶ月以内

専任媒介契約は、専属専任媒介契約よりも不動産会社の責務が軽くなった媒介契約です。

専任媒介契約では自分で買い手を探せるため、知り合いや親族が購入したいという場合、直接取引ができます。

不動産会社からすれば他の不動産会社に依頼されることはなく、積極的な販売活動をしてもらいやすくなります。

専任媒介契約を結ぶ際の注意点

専任媒介契約は自己発見取引が認められているものの、専属専任媒介契約に比べ不動産会社の責務が軽くなっています。

専属専任媒介契約よりも売却活動を積極的におこなわなくなる可能性があります。

不動産会社へ依頼できる数が専属専任媒介契約と同じく1社であり、囲い込みをされる可能性も考えておかなければなりません。

また、売却する不動産会社の力量次第で、高く早く売れるかどうかが決まることもデメリットです。

専任媒介契約を締結する際には、信頼できる不動産会社か見極める必要があります。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、不動産会社に売却活動の依頼ができるのは2社以上であり、自己発見取引も可能な媒介契約です。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約には次のような特徴があります。

• 依頼できる不動産会社は1社だけ
• 自分で買い手を探せる
• 報告義務なし
• 指定流通機構への登録義務なし
• 有効期間なし
• 明示型と非明示型と2種類の形式がある

一般媒介契約は、専属専任・専任媒介契約とは内容が大きく異なります。

複数の不動産会社に依頼できる唯一の契約であり、多くの不動産会社に依頼したい場合は一般媒介契約しか選択できません。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、複数の不動産会社に依頼できるのは一般媒介の強みです。

一般媒介契約を結ぶ際の注意点

一般媒介契約は他の媒介契約と違い、不動産会社に義務が課されていません。

駅近や築浅など人気物件であれば好条件での売却が期待できますが、築古などの物件は積極的な売買活動がおこなわれない可能性があります。

また、一般媒介契約には不動産会社の販売状況に関する報告義務がありません。

販売状況の把握が難しく、確認のためには売主から問い合わせをする必要があります。

自分で確認作業をすることが多くなるため、手間と感じる方も少なくないでしょう。

不動産売却での媒介契約はどれがいい？

不動産売却の際、どの媒介を選択したらよいのかは人によって異なります。

ここでは、各媒介契約に向いている人の特徴を解説します。

専属専任媒介契約に向いている人

専属専任媒介契約に向いている人の特徴は次のとおりです。

• 自分で買主を探すつもりがない人
• 信頼できる不動産会社が見つかった人
• 細かく売却活動の報告を受けたい人

専属専任媒介契約は売却活動を1社に任せるため、不動産の売却を完全に任せたい人向けの媒介契約です。

また、専属専任媒介契約は不動産会社側に重い義務が課されています。

売却活動の報告を毎週受けられるため、どのような売却活動をしているのか確認しつつ安心して任せられます。

専任媒介契約に向いている人

専任媒介契約に向いている人の特徴は次のとおりです。

• 自分でも買い手を探したい人
• ある程度の頻度で売却活動報告を受けたい人
• 積極的に売却活動をしてほしいと思う人

専任媒介契約は不動産会社1社に任せつつも、自己発見取引ができるバランス型の媒介契約です。

基本的には不動産会社に売却活動を任せますが、知人などに買い手がいないか探せます。

また、不動産会社に対しての責務もあるため、積極的な売却活動をおこなってくれます。

一般媒介契約に向いている人

一般媒介契約に向いている人の特徴は次のとおりです。

• 知り合いの不動産会社や大手不動産会社などさまざまな会社に依頼したい人
• 自分でも買い手を見つけたい人
• 売却先にあてがある人

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼可能で、自分でも積極的に買い手を探せます。

囲い込みをされるリスクがなく、不動産会社選びで失敗する心配がありません。

複数の不動産会社に依頼すると不動産会社の売却活動が消極的になりやすいですが、自分で買い手を探せる自信がある方にはおすすめです。

媒介契約を結ぶ際に不動産会社に確認したいこと

媒介契約を締結する前には不動産会社に確認しておくべきことがあります。

ここでは、媒介契約締結前に不動産会社に確認すべきことを解説します。

売却時期や価格など売主の希望を伝える

媒介契約を締結する際には、売却時期や価格など自分の希望を伝えましょう。

基本的に売却活動は不動産会社に任せますが、自分の希望を伝えないと不動産会社の考えだけで行動されるおそれがあります。

とくに、引越し時期など売却時期にはしっかりと伝えておかなければなりません。

買い手がすぐに引き渡しを希望しても、売却時期を伝えないと条件が合わなくなります。

引き渡し時期は買い手の購入意思にも影響するため、必ず売却時期を伝えておきましょう。

仲介業務の内容を確認する

不動産会社によって販売計画が異なり、チラシ広告をしない会社、顧客だけの紹介しかしない会社などがあります。

そのため、どのような販売計画でどのような販促活動をするのか確認し、仲介業務の内容が納得できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

不動産の売買は綿密な販売計画により、早く売れたり高く売れたりします。

また、広告活動以外にも依頼する不動産会社がおこなっているサービス内容や、一般媒介でも売却活動を報告してくれるかなども確認しておくとよいでしょう。

あらかじめ仲介内容を確認することで、売主と不動産会社との認識の違いを防止できます。

仲介手数料について確認する

売買契約締結後には仲介手数料が発生するため、事前に金額を確認しておきましょう。

仲介手数料には上限が設けられており、上限を超えていないか確認します。

また、仲介手数料をいつ支払うのかも確認しなければなりません。

不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払う、売買契約時に半分・引き渡し時に半分など支払い時期が異なります。

費用をいつ支払うのかを確認しておけば、費用支払いのトラブルを防止できるでしょう。

媒介契約の解約条件を確認する

媒介契約の解除条件は、媒介契約の締結前に確認しておかなければなりません。

また、解除理由によっては違約金の支払いが発生することもあります。

どのような条件で解除できるのか、違約金が発生するケースを確認しておきましょう。

媒介契約の契約条文に関するすべての内容を把握するのは大変ですが、不動産会社に契約条文を理解できるまで細かく説明してもらうことも大切です。

まとめ

媒介契約には3種類の契約方式があり、それぞれの媒介契約に特徴があります。

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが、満足いく売却をするために重要です。

中山不動産では、収益不動産の売買をおこなっています。

個人・法人を問わず1,000名を超える検討者が当社に弊社されており、収益不動産を探している方へダイレクトに紹介できるのが強みです。

空室が多い物件でも売却可能で、賃貸経営に関するご相談も承っております。

買取希望の場合も対応可能ですので、まずはご希望をお聞かせください。