サラリーマン大家で成功するには？アパート経営成功の秘訣を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

長期的に家賃収入が得られることが魅力のアパート経営。
将来の資産形成を目指して挑戦したいと考えている人も多いのではないでしょうか。
アパート経営で成功する大家になるには、長期的な事業を運営する経営者として行動することが大切です。
リスクや注意点を知らずに始めると、失敗して損をする可能性が高まります。

この記事では、アパート経営を成功させるためのコツや経営リスクなどについて解説します。
ポイントを押さえて行動し、アパート経営を成功に導きましょう。

アパート経営における大家の成功率は？

大家になると、実際にどれくらい資産を増やせるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。
国税庁の統計調査から実態を確認してみましょう。

令和3年分の調査によると、不動産所得者数は約106万人で、全体の16.1％を占めています。
不動産所得者のうち、500万円を超える所得を申告した人の割合は34.6％です。
不動産所得をメインとして収入を得ている人のうち、3人に1人は年間500万円を超える収益を得ていることがわかります。

アパート経営の目的は人により異なるため、いくら収益を出せば成功とは一概に言えません。
アパート経営では成功率を気にするだけでなく、目的を見据えて計画的に取り組むことが大切です。

出典：国税庁「申告所得税標本調査」

成功大家が実践しているアパート経営のコツ

アパート経営を成功させるために押さえておきたいポイントを解説します。
やみくもに大家業を始めるのではなく、情報を精査しながら慎重に進めましょう。

不動産投資や経営について勉強する

書籍やインターネットサイトで基本的な知識から学びましょう。
知識がない状態では、視野が狭くなり失敗したり、騙されたりする可能性があります。
アパート経営のリスクをしっかり理解し、適切に判断できるよう情報収集をおこないましょう。

不動産会社のサイトだけでなく個人ブログにある失敗談・経営の工夫なども参考になります。
不動産投資のセミナーに参加するのもよいでしょう。

慎重に物件選びをおこなう

物件選びは不動産投資の成功を大きく左右します。
利回りばかり気にするのではなく、エリア内における人口の動きや周辺環境の利便性なども調査しましょう。
利回りがよくても、実際に入居者がいなければ意味がありません。

また、値下げされている場合は、必ず値下げされるだけの理由があります。
目先の利益にとらわれず、投資物件は慎重に選びましょう。

将来を見据えた綿密な計画を立てる

アパート経営の成功率を上げるには、利回りを繰り返し試算して綿密な収支計画を立てることが重要です。
空室が発生した場合や家賃が下落した際など、現実的なシミュレーションをおこないます。

甘い見通しを立ててしまう人もいますが、成功する大家は具体的な数字を考慮して慎重にシミュレーションを繰り返します。
問題の見落としがないよう、先を見据えた具体的な計画を立てましょう。

修繕費の積立てやリスク対策をおこなう

アパート経営では将来の大規模修繕やリスクに備えた資金計画が大切です。
建物が古くなれば修繕が必要となり、大規模修繕となれば数百万円単位になる場合もあります。
計画的に修繕資金を積み立てましょう。

また、現時点で収益が順調に得られても、それがずっと続くとは限りません。
台風や地震で建物が損壊する、空室対策でリフォームが必要になるなど、さまざまな可能性が考えられます。

信頼できる管理会社へ管理を委託する

入居者への対応や共用部の清掃など、管理業務を管理会社に委託すれば大家の負担が大幅に削減できます。
管理会社を選ぶ際は、実績があり信頼できる会社を選びましょう。
定期的にコミュニケーションを取って信頼関係を築くことも重要です。

また、アパートのアピールポイントや見やすい画像を提供すると、入居者募集に力を入れてもらいやすくなります。
成功する大家は、ただ丸投げするのではなく自分から積極的に行動する傾向にあります。

アパート経営のリスクと失敗事例

ここでは、アパート経営の代表的なリスクや失敗事例について解説します。

空室リスク

アパート経営を成功させるためには、空室期間をできるだけ短くすることが重要です。
アパート経営には毎月のローン返済や修繕積立金などの費用がかかり、家賃収入から支払うことが一般的です。

しかし、空室が続けば家賃収入が得られず、経営にかかる費用を自分の預金から出すことになる可能性があります。
管理会社に任せきりにせず、定期的に募集状況やニーズの変化を確認するなど、主体的に行動することが大切です。

老朽化リスク

アパート経営は長期的に取り組むものであり、建物の老朽化は避けられない問題です。
古くなった建物は5～10年ごとに修繕工事が必要となることが一般的です。
現在の入居率が高くても、老朽化が進めば入居者が決まりにくくなり空室リスクにもつながります。

修繕費を考慮せず築古物件を購入したために、満室にも関わらず赤字になる場合もあります。
気づいたときには手が付けられなくなっていたというケースもあり、「住むには問題ないから」と老朽化を放置するのは危険です。
必要に応じてメンテナンスできるよう、計画的に修繕費用を積立てましょう。

賃料低下リスク

建物をメンテナンスしても、新築物件と同じ家賃設定にはできません。
同じ条件であれば新築のほうが有利なため、対抗するには家賃の値下げが求められます。
アパート経営では、できるだけ時間をかけて少しずつ値下げしていくことが成功するためのポイントです。

家賃の値下げを考慮していなかったために、経営が悪化してしまうケースもあります。
家賃の値下げは、空室を埋めるための対策としては最終手段です。
家賃の値下げを考えた資金計画を立て、まずは他にできる空室対策に取り組みましょう。

成功大家に共通する3つのポイント

大家として成功している人には、次のような共通点があります。

経営者としての自覚がある

アパート経営は不動産分野における投資の一つですが、単純な資産運用ではなく経営であり事業です。
「家賃収入からローン返済・経費を引いたら、残りは自分の利益」と考えているのであれば、経営者としての視点が不足しています。

アパート経営では将来の修繕やリスクを見据えて、資金を確保しておくことが大切です。
現時点の利益だけを見ていては、失敗するリスクが高まります。
「いつまで」「どれくらい」の資産拡大を目指すのか、リスクを踏まえた綿密な事業計画を立てましょう。

入居者視点で考えられる

株やFXなどと違い、不動産投資は入居者がいてはじめて成り立ちます。
アパート経営では入居者のニーズを把握し、満足してもらうための工夫が必要です。
具体例としては、以下のようなものがあります。

• 女性が多い物件でセキュリティ設備を充実させる
• 無料Wi-Fiや高速インターネットを導入する
• 「ペット可」「二人入居可」など入居条件を広げる

ターゲットやエリアによってニーズは異なるため、周辺の競合物件とも比較しながら考えましょう。

無理な不動産には手を出さない

アパート経営の目的を見失わないことも重要です。
たとえば、周りの大家が次々と投資用不動産を購入していれば「自分も買ったほうがいいかも」という気持ちになるかもしれません。
しかし、無理な不動産購入が原因で、かえって財産を失うこともあります。

買い続けることが悪いのではなく、自分のなかで基準を持つことが大切です。
家賃収入との返済比率や預金額、金利との兼ね合いなど「買い時」を判断するための指標を持ちましょう。

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まとめ

アパート経営を成功させる大家になるためには、綿密な計画を立て慎重に物件を選ぶことが大切です。
適切な判断をするためには、常に情報収集して知識を身につけることも必要です。
不動産会社のセミナーや相談会は、勉強だけでなく信頼できる不動産会社を探すのにも役立つでしょう。

中山不動産では初心者から経験者向けまで、幅広いセミナーを開催しています。
不動産投資やアパート経営について詳しく知りたい方は、お気軽にご参加ください。

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