一棟の賃貸アパート売却する際の注意点｜売却時に発生する税金も解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

一棟の賃貸アパートを売却する際には、注意点や売却時に発生する税金があります。
この記事では、一棟の賃貸アパート売却時の注意点や売却時にかかる税金について解説します。
売却時には、税金だけでなく費用も発生するため事前準備が大切です。
アパートローン残高の確認や、賃貸契約者への連絡も適切におこなわなければなりません。

アパート売却を検討している方は、この記事を参考に、適切な手続きをおこないましょう。

一棟の賃貸アパートを売却する際の注意点

一棟の賃貸アパートを売却する際には、さまざまな注意点があります。

ここでは、一棟アパートを売却する際の注意点について解説します。

アパート売却時には税金・費用が発生する

一棟の賃貸アパートを売却する際には、諸費用や税金がかかります。

売却して手元に残る金額は、売却金額から売却諸費用と税金を引いた金額です。

一棟の賃貸アパートを売却する際の諸費用や税金はさまざまな種類の費用・税金で構成されているため、その構成内容を把握しておくことが必要です。

構成内容を確認しておくことで、手元に残る金額を把握できます。

タイミングや周辺環境でアパートの売却価格は大きく変わる

一棟の賃貸アパートを売却する際には、売却するタイミングや周辺環境で売却価格が大きく変わります。

よい影響を与えるタイミングや周辺環境は次のとおりです。

• 地下鉄や主要ターミナル駅へ徒歩で行ける
• 管理状態がよい
• 賃貸需要の高い地域にある
• 満室状態が続いている

逆に悪い影響を与えるタイミングや周辺環境は次のとおりです。

• 空室が目立つ
• 定期的に修繕が行われていない
• 賃貸アパートなど近隣に競合が多い
• 人口が減少傾向にある地域に存在している

これらの条件を把握することにより、売却のタイミングをつかめます。

査定価格が売却価格になるわけではない

不動産会社が不動産査定をし算出した査定額は、必ずしも売却価格と同一になるとは限りません。
仮に査定額で売りに出したとしても値段交渉を受けた結果、査定価格よりも売却価格が下回ることもあります。

そのため、一棟の賃貸アパートを売り出す際には査定額を参考にし、最終的にどのくらいの売却価格に落ち着くのかを考慮しておく必要があります。

不動産会社による囲い込みに注意する

一棟の賃貸アパートを売却する際は、不動産会社による囲い込みに注意が必要です。
囲い込みとは、不動産会社が物件情報を意図的に他社で流さないようにすることです。
囲い込みをされることで、他社に購入希望者がいても、売却ができません。

囲い込みを避ける手段は、複数の不動産会社を比較・検討することです。
相談した際の対応などを見て、売却を依頼する不動産会社を慎重に選びましょう。

また、囲い込みをされていないかを知るために、レインズに登録していることを確認してみてください。
囲い込みに気づいた場合、証拠があれば契約解除が可能です。

一棟の賃貸アパートの売却時に発生する3つの税金

一棟の賃貸アパートを売却するときには税金が課税されます。

ここでは、一棟の賃貸アパートの売却時に発生する3つの税金について解説します。

税金1：印紙税

不動産売却時には不動産売買契約書を締結しますが、不動産売買契約書は印紙税の課税文書にあたるため印紙税を払わなければなりません。

印紙税は、不動産売買契約書に該当する金額の収入印紙を貼り、割印をすることで納税します。

印紙税の金額は、不動産売買契約書に記載する売買代金により異なります。

不動産売買契約書に記載する金額による、印紙税額は次の表のとおりです。

なお、この表の印紙税額は減税措置適用後の金額です。

減税措置は、令和6年3月31日までに締結される不動産売買契約書記載の売買代金に適用されます。

税金2：譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却時に譲渡所得（不動産売却益）が発生したときに課税される税金です。

税率は売却する不動産の所有期間の長さにより変動します。

具体的な変動条件、変動内容は次の表のとおりです。

期間の算定方法は、通常の算定と異なる考えで算定します。

不動産売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えているか、超えていないかが基準です。

税金3：消費税

不動産売却時にはさまざまな費用を払わなければなりませんが、費用のなかには消費税が課税される諸費用もあります。

消費税が課税される諸費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 登記費用（司法書士への報酬部分）
• 測量費用（土地家屋調査士への報酬部分）
• 売却代金（法人が売却する場合で建物のみ）

消費税は上記の項目の金額に1.1を掛けて算出します。

たとえば、仲介手数料100万円の場合「100万円 × 1.1 = 110万円」となり、税込みの仲介手数料は110万円であることがわかります。

一棟の賃貸アパートの売却時に発生する5つの費用

一棟の賃貸アパートを売却する際には、費用が発生します。

ここでは、一棟の賃貸アパート売却時に発生する5つの費用について解説します。

費用1：測量費用

土地を売却する際には確定測量をする必要があるため、測量費用がかかります。

測量費用は依頼する土地家屋調査士や土地面積などにより費用金額が変動し、一般的には30～50万円ほどかかります。

確定測量とは、隣地との境界線を確定する測量のことです。

隣地との境界線を確定することにより、測量地の面積も確定します。

確定測量をおこなわないと土地面積の確定が難しく、売買金額も確定できないため、土地の売却時には、測量が必要となります。

費用2：仲介手数料

不動産仲介会社に売却を依頼し、売買契約締結まで進むと仲介手数料が発生します。

仲介手数料とは、売主と買主の間を取り持ち、契約事務をおこなった不動産仲介会社に支払う報酬のことです。

仲介手数料は売買契約成立時に発生する報酬のため、売却の依頼はしたものの売買契約成立まで到達しなかった際には発生しません。

仲介手数料の計算方法は次の表のとおりです。

費用3：抵当権抹消費用

売却する一棟の賃貸アパートに抵当権が設定してある場合、抵当権を抹消して買主に引き渡しをしなければなりません。

そして、抵当権抹消をする際には、抵当権抹消費用がかかります。

抵当権抹消費用とは、登録免許税と司法書士への報酬の総称です。

抵当権を抹消する際に課税される登録免許税は、抵当権抹消1件につき1,000円です。

たとえば、建物と敷地に抵当権が設定されている場合、建物と土地の両方の抵当権を抹消する必要があり、登録免許税は2,000円となります。

また、司法書士への報酬金額は、依頼する司法書士により異なります。

抵当権抹消するときの司法書士への報酬は、一般的に1万5,000円程度とされています。

費用4：アパートローンに関する費用

一棟の賃貸アパートを売却する際、アパートローンがまだ残っている場合、ローン残額を一括返済しなければなりません。

アパートローンを一括返済する場合、金融機関によっては返済費用がかかります。

返済する元金の0.5%などの割合だったり、5,250円（税込）などの固定金額であったりと、金融期間によって返済費用はさまざまです。

費用5：立ち退き料

一棟の賃貸アパートを売却する際、賃借人を立ち退きさせる場合には立ち退き料を払わなければなりません。

立ち退き料は、一戸に対して家賃の4ヶ月ほど支払うのが一般的です。

ただし、立ち退き料は立ち退かせる売主の事情と、賃借人が簡単に立ち退ける状況にあるかどうかで金額が大きく変わります。

立ち退き料算定は法律で明確な規定がないため、立ち退き料金額に迷った場合には弁護士などの専門家に相談しましょう。

一棟の賃貸アパートの売却前にやるべきこと

一棟の賃貸アパートを売却する際には、あらかじめおこなっておくべきことがあります。

ここでは、一棟の賃貸アパートを売却前にやるべきことについて解説します。

アパートの所有期間を確認する

アパートを売却する際、譲渡所得税がどのくらい課税されるか確認するため、アパートの所有期間を確認しましょう。

譲渡所得税は短期譲渡所得と長期譲渡所得で、税率が20%近く変わります。

そのため、もう少しの期間所有すれば長期譲渡所得になるのであれば、アパートの売却を待つのも一つの方法です。

なお、短期譲渡所得と長期譲渡所得の期間算定方法には注意が必要です。

所有期間は単純に5年を超えているかどうかではなく、所有している不動産売却をした年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかで判断します。

アパートローンの残高を確認する

アパートを売却する際にはアパートローンをすべて返済する必要があるため、アパートローンの残額が売却代金を超えている場合は売却できません。

このような場合、売却するためには売却代金を超えた部分のアパートローン残額は、売却代金に自己資金を足した形でローンを返済する必要があります。

また、思ったよりもアパートローンの残額が多かったときには、希望の手取り金額にならないこともあります。

そのような事態を避けるためにも、不動産仲介会社に売却の依頼をする時点で借り入れしている金融機関にローン残高を確認しておきましょう。

アパートの入居者へ通知をする

アパートを売却する際は、入居者へ売却することを通知しておきましょう。

アパートの売買の完了とともに、所有者と入居者の賃料振込先が変わります。

所有者変更通知は義務ではないものの、入居者がすぐに対応できず混乱してしまいます。

また、売却に際して入居人を立ち退きさせる場合には、必ず通知が必要です。

入居者は借地借家法に守られているため、立ち退きをさせる場合には必ず契約解除・契約更新拒絶通知をしなければなりません。

周辺アパートの売却相場を確認する

一棟の賃貸アパートを売却する際、周辺のアパート売却相場を確認しておきましょう。

周辺アパート相場を把握しておけば、売却後にどのくらいの金額が手元に残るかわかり、次の事業計画に向けて素早く動き出せます。

周辺アパート相場を調べる際は、築年数と立地に注意が必要です。

木造のアパートで築20年くらいになると、金融機関による融資が下りにくくなります。

そのため、買い手需要が低下してしまい、相場に比べて安くなるケースがあります。

地下鉄の駅や主要ターミナル駅から徒歩圏内のアパートは、賃貸需要が高く買い手から人気があり、売却相場より高く売れるケースもあります。

一棟の賃貸アパートを売却するまでの流れ

一棟の賃貸アパートを売却するには、さまざまな手続きなどを経る必要があります。

ここでは、一棟の賃貸アパートを売却するまでの流れについて解説します。

ステップ1：不動産会社へ査定依頼をする

一棟の賃貸アパートを売却するためには、まず不動産会社へアパートの査定依頼をします。

査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は書類のみで査定額を算出する簡易査定で、訪問査定は書類と現地確認をおこなう詳細査定のことです。

売却依頼することを決定している場合は必ず訪問査定を受け、詳細な査定額を確認したうえでアパートを売りに出すようにしましょう。

査定依頼で確認すべきポイントは、信頼できる不動産会社かどうかを判断することです。

もちろん査定額が高いかどうかも大切ですが、提示してくれた査定額で売り切ってくれる不動産会社に売却依頼をすることを重視しましょう。

ステップ2：アパート売却に必要な書類を用意する

不動産売却依頼をする前には、アパート売却に必要な書類を準備しておきましょう。

不動産売却するときには多くの書類が必要となり、所持していない場合には取得しに行く必要のある書類もあります。

アパート売却時に必要な書類は次のとおりです。

ステップ3：媒介契約の締結・売却活動の開始

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

媒介契約には3種類の契約方式があるため、どの媒介契約で契約するのか決めましょう。

3種類の契約方式の違いは、次の表のとおりです。

ステップ4：不動産売買契約を結ぶ

不動産売却活動を開始し、買い手が見つかったら不動産売買契約を締結します。

不動産売買契約では売買契約や引き渡し時期だけでなく、次のような項目を決めて契約します。

• 手付金・違約金の額
• 契約解除条件
• 反社会的勢力の排除
• 契約不適合責任
• 付帯設備等の引き渡し
• 特約事項

不動産売買契約ではさまざまな項目の内容を決めて契約するため、各項目も内容を理解してから締結する必要があります。

もし契約内容がわからない場合は、不動産仲介会社に確認しながら進めましょう。

ステップ5：アパートの引渡し・賃貸借契約の引継ぎ

売買契約を締結したらアパートの引き渡しや賃貸借契約の引継ぎをおこない、アパートの売買は完了です。

引き渡し・賃貸借契約の引継ぎをする際にも、さまざまな書類が必要になるため、事前に準備しておく必要があります。

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まとめ

一棟アパート売却を成功させるためには、適切なタイミングの見極めが重要です。
周辺環境の変化や築年数の影響を受けない時期に売却を進めましょう。
しかし、売却すれば必ずしも利益が出るとは限らず、場合によっては損失が出る可能性もあります。

投資用アパートの売却には、信頼できるプロに相談することが大切です。
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