アパートローンとは？融資の基準や審査に通らない人の特徴を解説

この記事では、アパートローンの融資基準や審査に通らない人の特徴、アパートローンと住宅ローンの違いなどを解説します。

アパートローンの金利一覧や適切な返済比率など基礎からわかりやすくお伝えするため、手堅く不動産投資を始める参考にしてください。

アパートローンとは？住宅ローンとの違い

アパートローンとは、マンションなどの集合住宅を「投資目的で購入」する際に利用できる ローンのことです。
一方で住宅ローンは「本人が住むための住宅や土地の購入」に限り金融機関から借り入れできる融資となります。

アパートローンと住宅ローンでは、主に「借りやすさ」「金利」「税制」の3点において違いがあります。
違いを表にまとめました。

	アパートローン	住宅ローン
借りやすさ	・借りるハードルは高い ・審査項目は多い	・アパートローンより借りるハードルは低い ・審査項目は属性のみ
	審査基準 ・個人属性（収入、勤務先など） ・アパートの担保価値 ・アパートの収益性	審査基準 ・個人属性（収入、勤務先など）
金利	・相場は3％程度（1～5％）	・変動金利：0.5％程度 ・固定金利：1.35％程度
税制	ローンの借り入れに対する減税措置はない	残高の1％を10年間、所得から控除できる「住宅ローン減税制度」を利用可能

アパートローンは住宅ローンに比べ「借りるハードルが高い」「金利が高い」「審査基準が厳しい」不動産ローンとなります。 

アパートローンの金利目安と返済期間

アパートローンの金利目安と返済期間を解説します。 

アパートローンの金利一覧

各金融機関のローン金利（変動・固定）を表にまとめました。

金融機関	変動	固定
三井住友信託銀行	2.575％	3.50％～4.66％
日本政策金融公庫	–	1.02～2.65％
みずほ信託銀行	1.40～2.875％	2.95～5.30％
オリックス銀行	2.675～3.675％	2.300～3.500％
スルガ銀行	1.5～4.1％	–
SBIエステートファイナンス	2.40～6.50％	–
SBJ銀行	3.0％～8.0％	–
セゾンファンデックス	3.75～4.55％	–

※2023年5月現在

融資条件と照らし合わせ、有利な金利で借りられる金融機関を探しましょう。

返済期間は法定耐用年数で決まる

アパートローンの返済期間は、法定耐用年数（税法上定められた固定資産としての価値を持つ年数）で決まります。金融機関は不動産の価値によって融資条件を決めるため、税法上の資産価値を示す法定耐用年数はアパートローンの返済期間とイコールの関係になるからです。

たとえば、法定耐用年数が22年の木造アパートを新築で購入する場合、基本的には22年以内が返済期間の目安です。中古物件の場合は、築年数が古いものほど返済期間は短くなる（＝長期での借り入れが難しい）傾向にあります。 

また、法定耐用年数は以下のように物件の構造によって異なります。

• 木造アパート：22年
• 鉄骨造：19～34年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：47年

アパートローンの返済期間は主に「法定耐用年数」「築年数」「建物の構造」という3条件との兼ね合いで決まることを押さえておきましょう。

アパートローンの審査基準について

アパートローンの審査基準や、審査を通過するために重要なシミュレーションについて解説します。

本人の属性だけで判断されない

アパートローンの審査で重要視されるのは、本人の属性（年収や勤務先、年齢や自己資金など）だけではありません。
地域需要を満たしているかなど、アパートの経営状態も審査基準に含まれます。

その理由は、アパートローンの返済原資はアパートの収益を当てることを前提としているためです。
本人属性で思うような評価が得られなかった場合は、空室率の低い物件を選ぶなどして優良物件であることをアピールし、融資を取りつけましょう。

中古物件だからといって担保価値が低いわけではない

中古物件は新築と比べて担保価値が低いと見られる向きもありますが、一概にそうとも言い切れません。
戸建住宅の場合は建物の評価について構造や築年数、広さで計算されるため、 単純に築年数で比べると中古が不利になる側面があるからです。

一方で、中古マンションの場合は評価されている物件も多く、立地条件のよい物件などは担保評価が高くなります。
ただし、耐用年数超えのアパートで融資を受けるのは難しいのが実情です。

収益と返済のシミュレーションも大事

「黒字化を見込める、実現性が高い計画」であることの証明として、収益と返済のシミュレーションも大切です。
当然ですが、アパート経営で得られる収益は返済額を上回っていなければなりません。

たとえば、アパート経営による純利益が300万円あったとしても、ローンの年間返済額が400万円であれば毎年100万円の赤字です。
黒字という健全なキャッシュフローを維持できるように、収益と返済のシミュレーションも重要となります。 

アパートローンの審査に通らない人の特徴

アパートローンの審査に通らない人の特徴を4つ紹介します。 

担保となる物件の収益性・資産価値が低い

一つめが、物件の収益性と資産価値が低いケースです。
アパートローンの審査では物件の収益性と資産価値は重要視されるため、担保価値が低いと見なされると審査に通りにくくなってしまいます。

収益性・資産価値が高い物件は「築年数が浅い」「立地が良い」「設備が充実している」などの条件を満たす物件です。
中古物件であれば、設備の補修やリフォームなど手入れの行き届いた物件であれば高く評価してもらえる傾向にあります。 

融資年数に対して年齢が高い

融資年数に対して年齢が高いことも審査に通りにくい要因の一つです。
高齢になるにつれ定年後の収入減少や返済中の病気、死亡など不安要素が増えるため、金融機関の審査は厳しくなります。

最長返済期間は35年であり、完済年齢の上限が75歳の金融機関であれば40歳までに契約することが望ましいと言えます。
長期ローンを組めない場合は、自己資金を多く充当しましょう。

借入金の有無や過去の返済状況に問題がある

カードローンなど借入金の有無や過去の返済状況に問題があるケースも、審査に通りにくい理由の一つです。
カードローンの場合、約定返済（毎月定められた返済日に返済すること）に遅れると信頼を失い、ローン審査に影響する可能性があるため注意しましょう。

長期的に安定した取引実績がある場合には1週間程度で審査が通るケースも見られます。
借入金は約定返済までに返済するなどして、日頃から信用を高めておくことが大切です。

自己資金の割合が少ない

自己資金の割合が少ないことも審査が通らない要因となります。
一般的には自己資金（頭金）は、物件価格の1～3割が目安です。
自己資金の割合が高ければ、金融機関からの評価も高くなります。

ただし、自己資金において重視されるのは、手持ちの資産が潤沢にあるかという資産状況です。
手持ちの資産が十分であれば、レバレッジ効果を最大限に活用するために、自己資金の割合を少なくして借入額を増やすことは問題にはなりません。

アパートローンの適切な返済比率

アパートローンの適切な返済比率は、年間収入の50%が目安とされています。
借入限度額まで借りられますが、アパートローンを組む際は無理なく計画的に返せるよう適切な返済比率に抑えましょう。

返済比率50％を上回る状況で空室が増えると、ローン返済ができなくなる可能性が高まります。
アパート経営では、設備の補修や固定資産税などさまざまな諸費用が発生します。
これらのランニング コストを支払った後でも赤字にならないように、返済比率（月々の返済額）は適切な範囲で決めることが大切です。 

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まとめ

アパートローンとは、投資目的で不動産を購入する際に利用できるローンです。
年収の10～30倍借りられるなどアパート経営の夢を叶える有効な一手ですが、そのぶん住宅ローンに比べ審査基準が厳しい側面もあります。
「審査に通らない」という状況を回避するために、自己資金を貯める、優良物件を選ぶなど念入りな計画が欠かせません。

アパートローンについてより詳しくお知りになりたい場合は、アパート経営の実績が豊富な中山不動産にぜひご相談ください。

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