年収800万円の不動産投資は節税になる？メリット・注意点を解説

この記事では年収800万円のケースに着目して、メリット・注意点はもちろん、おすすめの物件タイプや節税知識についても解説します。

年収800万円の人が不動産投資を始めるメリット

年収800万円の人は、融資の受けやすく幅広い選択肢を持つことができるため、不動産投資を始めるのがおすすめです。
ここでは、不動産投資のメリットを詳しく解説します。

高額な融資を受けやすくなる

年収800万円以上のサラリーマンや士業の人など、安定した収入を得ている人は好条件で融資を組める可能性が高まります。
年収800万円のサラリーマンなら、6,000万円から1億円程度の融資額が目安です。

ただし、融資額は勤務先の業績や給与体系に左右されます。
たとえば、歩合給の割合が高い場合には、年によって収入額が大きく変わるリスクがあるとみなされ、融資額が低くなる傾向にあります。
物件の事業計画や自己資金なども審査に関わるため、十分な準備を整えていきましょう。

安定的な資産運用ができる

不動産投資は、入居者からの家賃収入でローンの返済ができるうえに、手元にもお金を残せる投資です。
また、賃料相場が大きく変わるケースはほとんどなく、入居者さえ確保できれば安定収入が期待できます。

不動産投資では物件選びが重要ですが、年収800万円以上の人は資金力を活かして自分に合った選択が可能です。
毎月10万円の副収入を無理なく目指せるため、安定的に資産の拡大を図れます。

管理会社に実務を委託できる

年収800万円を得ている人には、本業が忙しい人も多いのではないでしょうか。
不動産投資は入居者対応や建物の清掃や維持管理などを、専門業者に委託できます。
管理のほとんどを委託して、大家が関わる部分を最終的な判断のみにすることも可能です。

ただし、管理会社によって対応範囲や時間、委託費用に差があるため、委託先選びは慎重に検討しましょう。
あくまでも自分が経営者である自覚を持ち、主体的に考えて行動することが大切です。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組む際には、基本的に団体信用生命保険への加入が必要です。
団体信用生命保険に加入していれば、ローンを組んだ本人に万が一のことがあった場合、保険会社がローンの残額を補填してくれます。

遺族がローンを肩代わりする必要はなく、家族に家賃収入のみを残すことが可能です。
このような生命保険の代わりだけでなく、老後に向けた保険としても役立ちます。
不動産投資は将来性の高い投資方法と言えるでしょう。

年収800万円の人におすすめな物件タイプ

不動産投資を始めるなら、まずは以下の物件タイプを検討してみてください。
年収800万円の人におすすめできる代表的な物件タイプです。

新築アパートの1棟運用

新築アパートは入居者を確保しやすく、運用開始から2～3年は高い稼働率が見込めます。
早めに利益が出せるよう、入居者の対応や物件の管理などを徹底することが大切です。

また、木造アパートの場合は耐用年数がRC造マンションなどよりも短いため、早期に出口戦略の検討が必要です。
将来的にも賃貸需要の見込みがあるエリアで物件選びをすれば、戦略を立てやすくなるでしょう。

中古アパートの2棟運用

中古アパートは新築物件よりも安価なため、高利回りを狙えることがメリットです。
ただし、空室リスクや修繕リスクが高まっている可能性があり、資金に余裕をもって運用する必要があります。

また、築年数によっては早急な出口戦略の判断が重要です。
法定耐用年数だけでなく入居率や周辺環境の変化なども関わってくるため、賃貸経営しながら情報収集もおこないましょう。

ワンルームマンションの複数運用

ワンルームマンション投資は、入居者が決まりやすく運用の手間も少ないため、本業があるサラリーマンにおすすめの不動産投資です。

異なるエリアに複数の物件を運用することでリスクを分散できます。
高い利回りを狙うのは難しく、長期的な資産形成に向いています。
また、マンション価格の値上がりを期待して売却益を狙うことも可能です。

中古マンションの1棟運用

RC造マンションを1棟購入する場合は、長期間の減価償却が見込めるため、減価償却費で利益を圧縮しながらコツコツとした利益の積み上げが期待できます。

ただし、郊外に位置する物件が多く、想定よりも空室率が高くなる場合もあるため、慎重な物件選びが求められます。
1棟購入で融資額を使い切れば、複数物件の運用を視野に入れることも難しく、戦略としてはややリスクが高いと言えるでしょう。

年収800万円の人が不動産投資を始める際の注意点

メリットが多い不動産投資ですが、始める際には以下の点に注意してください。
収益を得る仕組みやリスクについても把握しましょう。

物件選びを慎重におこなう

不動産投資では入居者があってこそ家賃収入が得られます。
物件選びの際には、エリアの賃貸ニーズや生活の利便性、周辺環境などをしっかり調査しましょう。

利回りが高い物件でも、立地の悪さや老朽化などの問題を抱えている可能性があります。
問題のある物件を選べば、入居者が集まらずに修繕費だけがかさむ結果になりかねません。

物件ごとに綿密なシミュレーションをおこなって、信頼できる不動産会社を介して購入することをおすすめします。

自己資金をある程度用意する

年収800万円あれば高額な不動産投資ローンを組める場合が多いとはいえ、自己資金ゼロで不動産投資を始めるのはおすすめできません。
予期しない問題が起きた場合のために、資金にはある程度の余裕を持っておくことが大切です。

また、自己資金が少ないと審査で評価が下がる原因となり、融資を断られたり減額されたりする可能性もあります。少なくとも物件購入額の5～10％程度を目安に自己資金を用意しましょう。

本業に支障が出ないようにする

不動産投資に時間や労力をかけすぎると、本業や私生活に影響がでてきます。
資産運用のための不動産投資で、本業がうまくいかなくなっては本末転倒です。

多くあるケースは、利回りの高さだけで物件を購入した場合です。
不動産投資における利回りは、リスクと言い換えられます。
利回りが高ければ、空室リスクや修繕リスクも高いということです。
リスクが低い物件選びや管理の委託など、本業に支障が出ないよう意識しましょう。

節税効果は期待しない

不動産投資での節税効果とは、減価償却と売却時の譲渡所得20％に対する、所得税・住民税との差額です。
しかし、諸経費や修繕費などのランニングコストを考慮すると、年収800万円では節税効果はほとんどありません。

節税効果を実感できるのは、課税所得900万円が最低ラインです。
不動産投資で節税対策を考えるのは、年収1200万円程度からといえます。

年収800万円の人におすすめの節税対策

節税対策を期待するのであれば、以下の方法もおすすめです。

ふるさと納税

自分で好きな自治体を選んで寄付をおこない、2,000円を除いた金額が翌年の所得税や住民税から控除される制度です。
自治体によって異なる返礼品も楽しめます。

個人型確定拠出年金iDeCo（イデコ）

老後の資産形成を目的とした私的年金制度です。
イデコに支払った掛金は、全額所得控除とすることができるため、資産形成と節税効果が期待できます。

つみたてNISA

つみたてNISAは少額投資非課税制度です。
つみたてNISA口座を利用した運用で利益が発生しても税金がかかりません。

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まとめ

年収800万円なら、高額の融資が期待でき不動産投資の選択肢も豊富です。
知識と経験を積みながら、計画的に資産の拡大を目指せるでしょう。
ただし、大きな節税効果は期待できないため、節税目的で始めるのはおすすめできません。
節税したい場合は他の制度も組み合わせて取り組みましょう。

中山不動産では、年収に応じたご案内をおこなっています。
不動産投資をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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