不動産投資としてのサ高住経営は儲かる？失敗しないための対策を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

少子高齢化が進むなか、土地活用の選択肢の一つとして、サ高住経営を始める人も少なくありません。
需要が高く空室率も低いことから、収益性が高いといえます。
とはいっても、アパートやマンション経営などと比べて儲かるのかは気になるところでしょう。

この記事では、不動産投資としてサ高住経営に着目して、メリット・デメリットを解説します。
また、失敗しないための対策も紹介するため、最後までご覧ください。

サ高住とは？

サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のことを指し、安否確認や生活支援などを受けられます。
毎年利用する高齢者が増えてきており、需要も高くなってきています。

サ高住の登録基準

事業者は「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」で定められた登録基準を満たす必要があります。
サ高住の登録基準は以下のとおりです。

【建築基準】

• 床面積は原則25㎡以上
• 構造・設備が一定の基準を満たすこと
• バリアフリー（廊下幅、手すり設置、段差解消）

【サービス基準】

• 安否確認サービス、生活相談サービスの提供

（その他のサービスとして食事の提供、掃除・洗濯などの家事援助）

【契約基準】

• 居住の安定が図られた契約
• 敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないことなど

また入居者の要件として、60歳以上、又は要支援・要介護認定者になります。

参考元：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の現状と課題」

サ高住の需要と将来性

高齢者人口が増加するなか、介護施設への入居ニーズも高まることが予想されます。
近年では、サ高住に対する需要も拡大傾向にあります。
サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムによると、令和5年3月末時点での登録数は約28.2万戸です。
平成23年の制度創設から10年以上が経過し、高齢者の居住の選択肢として、重要な役割が求められるでしょう。
サ高住は利用者が増加するとみられており、将来性の高い投資といえます。

参考元：サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（R5.3末時点）」

不動産投資でサ高住経営をするメリット

サ高住はサービス付高齢者向け住宅として年々利用する人が増えています。
不動産投資でサ高住経営をするとどのようなメリットが挙げられるのでしょうか。

建築費用や改修費用の補助金が出る

国は高齢者向けの居住の安定を確保することを目的に、補助金制度の措置をおこなっています。

サ高住の新築に対しては建設費の10分の1、改修に対しては費用の3分の1を上限とし国土交通省より補助金制度を受けられます。

新築の場合、床面積に応じて最高135万円の補助金を受けられますが、一定の設備導入に関する条件を満たすことが前提です。
バリアフリー改修に関しては、1戸あたり180万円の補助金を活用できます。

改修に必要な調査設計費用も補助金の対象となるため、補助金で投資額を抑えられます。

固定資産税や不動産取得税の優遇措置がある

サ高住は、固定資産税や不動産取得税の優遇措置があることもメリットです。

一戸あたり120㎡相当部分につき、5年間は固定資産税が税額の2分の1以上6分の5以下の割合で減額されます。
各自治体ごとに割合減額が異なるため、注意が必要です。

不動産取得税は家屋の場合、課税標準から1,200万円の控除が可能です。
土地では、次のうち金額が大きいほうを税額から控除されます。

• 4.5万円
• 建物の床面積×2(200㎡/戸が上限)と同じ土地の広さの価格×1/2×3%

どちらの優遇措置を受けるにも、以下のような条件を満たす必要があります。

• 30平米以上180平米以下 ⁄ 戸(共用部分含む)
• 戸数10戸以上
• 国からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けている
• 主要構造部が耐火構造又は準耐火構造である

参考元：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅における税制優遇の概要」

立地条件やエリアに関係なく経営できる

賃貸経営の場合、不動産投資の成否は立地条件やエリアに左右されがちです。

しかし、サ高住経営であれば、立地条件に関係なく経営できるメリットがあります。
基本的に駅から徒歩圏内など立地条件は求められないため、地方や田舎でも運営が可能です。

また、入居者が頻繁に入れ替わるわけでもないため、空室リスクを考えなくても済みます。

不動産投資でサ高住経営をするデメリット

不動産投資でサ高住経営をおこなうことで、どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。
ここでは、注意すべき3つのデメリットを解説します。

投資額が大きい

サ高住経営を始める場合、いくつかの建築要件を満たさなければなりません。
床面積だけでなく、一定の設備を設置する必要があります。
必然的に一般の不動産投資と比べて投資規模が大きくなるため、投資額は高くなるのが一つのデメリットです。
投資規模が大きくなれば借入金も増えることから、返済リスクも高まります。
建築時の補助を国から受けられる一方で、投資額が大きいため、コストがかかることも認識しておきましょう。

多用途への転用が難しい

サ高住経営を廃止する場合、多用途への転用を考えるでしょう。
しかし、間取りを一定の要件を満たす必要があるサ高住は、すぐに他の施設に転用することは難しくなります。
借入金も大きいため、取り壊して他の施設を建てることも非現実的といえるでしょう。
サ高住経営を続けるにしても、新たな事業者を探さなければなりません。
見つかるまでは収入がゼロになり、ローンや固定資産税などの支払いをし続けることになります。

優良な事業者を見つけるのが難しい

サ高住経営をするにあたり、施設運営は事業者に委託することが一般的です。
ノウハウのある事業者に任せることで、撤退・廃業リスクを減らせるメリットがあります。
一方で、優良な事業者かどうかを見極めたうえで、契約を締結しなければなりません。
介護事業者のレベルによっては入居率が下がり、経営に悪影響を及ぼす可能性もあります。

サ高住経営で失敗しない不動産投資のポイント

サ高住経営で失敗しないためには、どのような点に気を付けたらよいのでしょうか。
サ高住経営で失敗しない不動産投資のポイントを紹介します。

事業者の実績を重視して契約する

サ高住経営で事業者を選ぶ際には、実績のある事業者を選ぶようにしましょう。
施設運営を委託する場合、介護事業者のレベルによって経営が左右されます。
社歴の浅い事業者は、賃料を高く設定するケースもあるため慎重な見極めが必要です。
費用だけで介護事業者を選ぶと、施設利用者への不誠実な対応につながりかねません。
優秀な介護事業者はサ高住を長期的に続けるために必要不可欠なため、社歴や実績を参考にしながら選びましょう。

保険に加入する

サ高住をはじめとした高齢者施設では、入居者の転倒や対人トラブルが事故に発展する可能性はゼロではありません。
損害賠償として多額の費用が請求されることもあるため、万が一に備えて以下のような保険に加入しておきましょう。

• 生物賠償責任保険：食事が原因による損害賠償へ備える
• 委託介護事業者賠償責任保険：介護サービスが原因による損害賠償へ備える

保険への加入は入居者だけでなく、介護スタッフとしても安心材料となります。
長期運営を続けていくためにも、働きやすい環境を作りを目指しましょう。

入居者数に対する必要な人材を揃える

サ高住を運用する場合、施設規模に応じた人材を確保することが大切です。
介護業界の人材不足は大きな課題ですが、マンパワーが不足することで、事故や事件につながる可能性があります。
余力があれば他施設との差別化を図ることができ、収益性も高められます。
もし人材不足が解消できないのであれば、提供するサービスを減らしたり、入居条件を厳しくしたりするなどの対処を施しましょう。

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まとめ

少子高齢化が進む社会において、サ高住の需要は今後も拡大すると予測されます。
補助金制度や税制度での優遇があり、サ高住経営に興味を持つ方も少なくないでしょう。
一方で、初期投資額が大きく、多用途への転用が難しいことがデメリットです。

土地活用として不動産投資を検討するのであれば、比較的投資額の少ない賃貸経営から始めてみることをおすすめします。
ワンルームマンション投資やアパート経営など、種類も幅広く、目的に応じた投資を始められるのが魅力です。

中山不動産では、一人ひとりにあったプランの提供や不動産投資についての相談を承っています。
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