不動産投資でカモられた？サラリーマンが悪徳業者に騙されない秘訣

2023.06.28

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

サラリーマンから副業として注目を集めている不動産投資。
しかし「悪徳業者にカモられた」「失敗した」といった声に不安を感じている人もいるのではないでしょうか。
騙されないためには、カモにされやすい事例や理由を知っておくことが大切です。

今回は事例などに加えて、カモにされないための対策や万が一の場合にとるべき行動についても解説します。
不動産投資で騙されないために、知識という武器を身につけましょう。

サラリーマンが不動産投資でカモになった3つの事例

不動産投資の知識がないと、メリットばかりを語る営業トークに乗せられてしまいます。
ここでは、サラリーマンが不動産投資でカモにされたケースを3つ紹介します。

高額な新築マンションを購入させられる

「とにかく新築なら大丈夫」と思っていると、カモにされる可能性が高く注意が必要です。
不動産会社も「新築でこの値段なら仕方がない」と言葉巧みに勧誘してくることがあります。
しかし、新築だからといって入居者が集まり家賃が保証されるわけではありません。

とくにサラリーマンは比較的ローンの審査に通りやすく、無理なローンを組まされることもあります。
ウマイ話に騙されないためにも、不動産の相場や適正価格の知識が必要です。

大規模修繕が必要な築古物件を購入させられる

築古物件は購入費用を抑えられることや利回りの高さが魅力です。
不動産投資のメリットばかりに気を取られ、購入後に多額の修繕費が必要になるケースがあります。
悪質な不動産会社の場合、費用のかからない見えるところだけ修繕して、問題がないように見せかけている場合もあります。

購入後に大規模修繕が必要となれば、安く購入してもマイナスになる可能性があり危険です。
カモられないためには、購入前に修繕やリフォームの履歴を確認し、今後の修繕費を考慮することが大切です。

大家に不利なサブリース契約を結んでしまう

サラリーマンなら物件管理は管理会社に委託するのが一般的ですが、サブリース契約には注意しましょう。
サブリース契約では、家賃の10～20％を手数料として、サブリース会社に物件を貸し出します。
賃貸経営をサブリース会社に任せて家賃収入を得る方法です。

不動産投資の知識がないと「手数料の相場は50～60％です」「家賃保証は低いですが、空室でも安心です」などの言葉に騙されてしまいます。
サブリース契約は簡単に解約できないケースが多く、慎重な判断が必要です。

サラリーマンが不動産投資でカモにされやすい理由

サラリーマンは融資に通りやすく、副業として不動産投資を始める人も多いため、カモとして狙われやすい傾向にあります。

属性がよくて融資に通りやすい

サラリーマンは基本的に長期的な安定収入が見込めるため、融資に通りやすい属性です。
公務員や大企業などに勤めていれば、融資可能額の高さも期待できます。
低金利で借りられるため利息の負担も大きくありません。
人気の高額物件でも手が届くでしょう。

しかし、言われるがままにローンを組むのは危険です。
長期的な資金計画を考えていなければ、経営に赤字が続いて結果的に損する可能性があります。

副業で管理委託をするケースが多い

サラリーマンが不動産投資を始める場合は、副業として取り組むために普段の管理は業者に委託するケースが一般的です。
不動産会社の立場からすれば、物件を売り渡したあと、そのまま管理業務も請け負うチャンスです。

サラリーマンが相手であれば、不動産会社は仲介手数料や売却益を得たあと、管理委託費も得られます。
不動産売買から管理まで手掛けている会社にとって、サラリーマンは逃がしたくない上客と言えるでしょう。

節税目的のサラリーマンを勧誘しやすい

サラリーマンの場合、不動産投資で損失が出れば、本業の給与収入と相殺が可能です。
相殺により課税される収入額が低くなるため、所得税や住民税の節税につながります。
高所得者ほど所得税が高くなるため、収入が高い人ほど節税効果を実感できる仕組みです。
高所得者で節税したいと考えている人は狙われやすいと言えます。

また、単に「不動産投資は節税になる」と思っていると、カモにされやすくなります。

不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴

以下に説明する特徴は、不動産投資でカモにされやすい人だけでなく、不動産投資で失敗しやすい人にも当てはまります。

不動産投資に関する勉強や情報収集をしない

不動産投資の初心者はカモにされやすいため要注意です。
とくに「よくわからないから、話を聞きに行こう」と、知識が一切ないまま不動産投資会社に相談しにいくような受け身のタイプは、高確率でカモにされてしまいます。

知識や情報を持っていないと、営業トークにおかしな点があってもなかなか気付けません。
不動産会社側からすれば、説得しやすく扱いやすいカモと言えるでしょう。
逆に、おかしいと思った点を質問したりできれば、「この人は勉強している」と相手も下手なことを言いづらくなります。

営業マンの言葉を鵜呑みにしている

不動産会社の営業マンが、顧客の利益を大事に考える人なら問題ありません。
しかし、自分の営業成績を最優先する営業マンの場合、問題点を巧妙に隠して、収益性の悪い物件を売りつけてくる可能性があります。

たとえば、高利回りをアピールする物件でも、実際の諸経費などを差し引くと、大して利回りが高くないことは珍しくありません。
「高利回りなのでおすすめです！」という言葉を鵜呑みにすれば、賃貸経営を始めてから後悔することになるでしょう。

不動産投資をなんとなくで始めている

「周りが始めているから」「不労所得に憧れている」など、明確な目的を持たずに不動産投資を始める人です。
とくに社会人経験の浅い20代はカモにされやすい傾向にあります。

なんとなくで投資を始めてしまう人は、知識も経験も不足しているため営業の言いなりになりやすく、適切な判断も難しいでしょう。
不動産投資には綿密な計画やリスク対策が必要なため、よく知らないまま始めるのは危険です。

危険！サラリーマンをカモにする不動産会社の特徴

不動産会社も慈善事業ではなく利益を求めています。
しかし、詐欺まがいの悪徳業者にカモにされないよう自己防衛が大切です。

過去に行政処分を受けている

過去に行政処分を受けている業者は、サラリーマンをカモにしようとしているかもしれません。
行政処分とは、法令違反により業務改善指示や業務停止、免許取消などの処分を受けることです。

ただし、行政処分を受けていても、業務改善を進めて問題なく運営している会社も存在します。
また、行政処分を受けていなくても、トラブルが多い不動産会社もあります。
行政処分の有無は参考情報として考慮し、最終的には実際の対応で判断しましょう。

国土交通省が運営するネガティブ情報等検索サイトでは、過去の行政処分歴などを検索できます。
本当に信頼してよいのか迷ったら、調べてみてください。

節税や年金対策など怪しい営業トークが中心

不動産投資では年収が高い人ほど節税効果が得られます。
効果的な節税を実感できるのは、基本的に年収1,200万円以上の収入がある人です。
それ以外の場合は節税効果を実感しにくく、根拠もなく「節税になりますよ！」と勧めてくる人は怪しいと言えるでしょう。

また、年金対策になるという話にも要注意です。
年金対策として新築物件を購入しても、年金をもらうころには築古物件になっており、修繕費がかさみ赤字になる可能性もあります。
あたかも「不動産さえ買えば将来安心」のような話には疑ってかかりましょう。

投資用物件の購入を急かしてくる

サラリーマンをカモにする不動産営業は「買うなら今！」と購入を急かしたり値引きしたりしてきます。

投資用物件は慎重に比較検討することが重要なため、早急な決断を迫ってくる営業は信頼できないと言えるでしょう。
値引きに関しても、値引きしたあとの金額が本来の購入価格である可能性もあります。

また「他社でこの条件は難しい」など、検討の選択肢を狭めてくるのも常套手段です。
目の前の利益に惑わされず「この発言は本当に自分のことを思ってのことなのか？」と冷静に考えましょう。

リスクの説明を明確にしてくれない

まったくデメリットがない物件は、ほぼ存在しません。
不動産投資で成功するためには、物件のメリット・デメリットをしっかり把握することが大切です。
デメリットやリスクを聞いても説明してくれず、メリットばかりを強調する営業には気をつけましょう。

また、中古物件の購入を検討している場合には、これまでの家賃額の推移や入退去状況の履歴が重要な判断材料となります。
しかし物件紹介の際に、賃貸履歴を出さない不動産会社も少なくありません。
見せてほしいと頼んでも断られるような会社には注意しましょう。

不動産投資でカモにならないためのポイント

不動産投資会社からカモにされないためには、不動産投資を人任せにせず主体的に取り組むことが大切です。

不動産投資に関する知識を身につける

カモにされないためには、投資や不動産に関する知識が必要です。
不動産投資の知識があれば、営業トークに乗せられず、自分で適切に判断できます。

深い専門知識がなければ不動産投資を始められないわけではありません。
不動産投資の仕組みやメリット・デメリットなど、ある程度の知識を身につければ不動産投資の失敗を防ぐのにも役立ちます。

書籍やインターネットで勉強し、投資セミナーに参加することもおすすめです。
実際に投資している人の体験談やアドバイスを聞いて参考にできます。

不動産投資を始める目的を明確にする

不動産投資を始める前に「具体的にどうしたいのか」をはっきりさせることが大切です。
目的としては、大きく以下の内容に分けられます。

老後の資金不足や事故などのリスクに備えたい
手持ちの現金や貯蓄を活かして稼ぎたい
高額な所得税を軽減したい

目的の違いによって、物件選びの考え方や運用を進めるうえでの判断基準などが変わります。
不動産投資を成功させるためにも、目的を明確にすることは大切です。

不動産投資のリスク・デメリットについて理解する

不動産投資がうまくいけば、毎月安定した家賃収入が得られます。
一方で、空室が続いて赤字になるリスクや、老朽化により修繕費がかさむリスクは避けられません。

利益だけを求める悪質な不動産会社は、メリットばかりを語って言いくるめようとしてきます。
投資に「絶対」はなく、それは不動産投資でも同じです。
あらかじめリスクやデメリットを理解しておけば、都合のよい話も冷静な判断ができるでしょう。

物件選びを不動産会社任せにしない

不動産会社から紹介された物件について、どのような物件なのか自分で調べてみることも大切です。
周辺エリアにある物件の相場や建物の状態などを確認しましょう。
自ら調査することは、不動産に関する知識や経験を積むことにも役立ちます。

不動産投資では多額のお金が動くからこそ、自分自身が主体となって取り組むことが大切です。
サラリーマンでも自主的に行動するタイプの人のほうがカモにされにくく、不動産投資も成功につながりやすいと言えます。

予算・目的に合った投資物件を購入する

高額な物件を購入すれば、不動産投資で成功できるわけではありません。
無理なローンを組めば返済の負担が大きくなり、空室が続いた際の損失リスクが高まります。
また、目的に合わない物件を選べば、思うように成果を得られないでしょう。

賃貸経営中のリスクに備えるためにも、資金にはある程度の余裕を持つことが大切です。
明確な予算を設定してシミュレーションをおこない、目的に合った物件選びをしましょう。

不動産投資で悪徳業者のカモにされた場合の相談窓口

どれだけ気をつけていても、不動産投資のカモにされる危険は常に潜んでいます。
万が一に備え、カモにされた場合の対処法も確認しておきましょう。

弁護士に相談する

たとえば、営業に言いくるめられて物件を購入させられた場合。
相場より高額だからという理由で、会社を訴えることはできません。
なぜなら、法律にのっとった手続きで契約を結んでいるからです。

しかし、物件で購入前に知らされていない瑕疵などが見つかった場合は、損害賠償を請求できます。
また、条件によっては契約を解除できる可能性もあります。
いずれにせよ法律の専門知識が必要になるため、すぐ弁護士に相談してみましょう。

不動産の管理会社を変更する

管理費が相場より高すぎるなど、費用とサービスの品質が見合わない場合は管理会社を変更しましょう。
契約書を確認し、決められた手順で解約手続きをおこないます。
委託契約の場合は、原則3ヶ月前の予告で解約できます。

ただし、サブリース契約の場合は要注意です。
サブリース会社は物件の借主であり、借地借家法に守られています。
貸主側から契約解除することが難しいため、弁護士と相談することをおすすめします。

投資用物件を売却する

せっかく手に入れた物件ですが、早々に手放してしまうのも一つの手段です。
管理会社を変えたり、空室対策をおこなったり、工夫して収益化ができる場合もあるかもしれません。
しかし、早めに「収益化は難しい」と損切りを決断すれば、赤字の増大を抑えられます。

再び悪徳業者に捕まらないよう、相談する不動産会社は慎重に選びましょう。
会社によって得意・不得意があるため、投資不動産に強い会社を探してください。

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まとめ

サラリーマンは融資の審査に通りやすいなど、不動産投資のカモにされやすい特徴を備えています。
カモにされないためには、不動産投資を始める前に目的を明確にしたり、メリット・デメリットなどの知識を身につけたりすることが大切です。
不動産投資について勉強することは、カモにされないだけでなく投資の成功にもつながります。

中山不動産では、不動産投資の知識を学べるセミナーや相談会を実施しています。
お客さまの利益を優先したアドバイスをおこなっておりますので、お気軽にご参加ください。