不動産投資はやめとけ？リスクの高さ・成功率を上げるコツを解説

2023.06.19

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資に対して「やめたほうがいい」「難しいからおすすめしない」などの意見を耳にしたことがある人も少なくないでしょう。
投資の初心者から始めて成功する人もいますが、やめておいたほうがいい人がいることも事実です。

この記事では、不動産投資はなぜやめとけと言われるのかについて解説します。
事前に起こりうるリスクを把握して対策を講じておけば、成功率を上げられます。
不動産投資を始めるためになかなか一歩を踏み出せない人は、最後までご覧ください。

なぜ不動産投資は「やめとけ」と言われるの？

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由はいくつかあります。
ここからは、それぞれの理由を解説します。

投資に対してネガティブな印象があるから

不動産投資はやめたほうがいいと言われるのは、投資そのものに対してネガティブな印象があるからです。

不動産投資に関する検索キーワードを調査したところ、以下のようなキーワードが検索されていることがわかりました。

不動産投資危険
不動産投資後悔
不動産運用失敗
不動産投資胡散臭い
サラリーマン不動産投資カモ

これらのキーワードを見てネガティブな印象を抱くのも無理はありません。
とくに投資の経験が少ない人にとっては、実態がわからず不安を覚えることでしょう。

注意すべきリスクが多いから

不動産投資には注意すべきリスクが多く、難しい投資方法であることも事実です。
具体的には、以下のようなリスクがあります。

空室リスク	入居者が入らず家賃収入が入らない
家賃滞納リスク	家賃を滞納され家賃収入が入らない
家賃下落リスク	家賃価格が下がり家賃収入が減少する
自然災害リスク	自然災害が発生し修繕が必要になる
修繕リスク	経年劣化によって修繕が必要になる

「不動産投資をすれば安定した収入を得られる」と考えている人も少なくないでしょう。
しかし、空室リスクや家賃滞納リスクが発生すると家賃収入が得られません。
経年劣化などの理由で家賃の価格が下がると、毎月の家賃収入も減少します。

修繕リスクは経年劣化によるモノだけでなく、自然災害が発生すると突発的に修繕費が発生することもあるでしょう。

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、事前に対策を講じる必要があります。

投資金額が大きいから

不動産投資は不動産を購入して始める投資方法であるため、初期費用が大きくなりがちです。
フルローンを組むことは難しく、一定の自己資金が必要なことから、気軽に始めにくい印象があるかもしれません。

たとえば、物件を購入する際、物件の価格だけでなく以下のような諸費用も発生します。

仲介手数料
固定資産税
印紙税
不動産取得税
不動産登記費用
火災保険料・地震保険料
司法書士報酬
ローン事務手数料
ローン保証料

もし3,000万円の物件を購入するなら、300万円ほどの諸費用がかかります。
頭金には物件価格の10～20%程度かかるため、合計で600万円ほどの自己資金が必要です。

稼ぐためには知識が必要だから

不動産投資で稼ぐには、自分から進んで不動産について学ばなければなりません。
不動産投資で失敗しないためには、最低限以下のような知識は必要です。

物件の選び方
運営方法
不動産投資の失敗例
収支シミュレーション
キャッシュフローの考え方
リスクへの対処方法

知識ゼロの状態で不動産投資を始めると、成功率が下がるでしょう。

不動産会社に騙された噂を聞いたから

「サラリーマンが不動産会社のカモにされる」などと聞いたことがある人もいるかもしれません。
利益を優先するあまり、売りたい物件を一方的に紹介する不動産会社も存在します。

もちろん、すべての不動産会社が悪徳なわけではありません。
とはいえ、営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、基本的な知識を身につけることが大切です。

たとえば「必ず儲かる」「節税対策になる」などのセールストークを避けるだけでも、失敗の確率を下げられるでしょう。

ローン返済をできない可能性があるから

不動産投資ではローン返済をできない可能性があることから「やめたほうがいい」と言われる場合があります。

投資用物件を購入する際、金融機関から融資を受けることがほとんどです。
しかし、家賃収入だけではローン返済ができないこともあります。

たとえば、空室の増加・家賃の減少などの影響で、想定の家賃収入が得られないことも。

返済中にもリスクが伴うことから、不安を覚える人は少なくないでしょう。

手間がかかって割に合わないから

不動産投資は多くの人がイメージするような不労所得が得られるわけではありません。
基本的に管理会社に委託可能ですが、必要に応じて大家が動くこともあります。
不労所得という言葉に惑わされて始めてみると、想定していたよりも手間がかかると感じるでしょう。

また、修繕費や税金の支払いなど、費用負担は他の投資と比べて高い傾向にあります。
いろいろな手間がかかる割には儲かりにくいことも「やめとけ」と言われる理由の一つです。

リスクだけじゃない！不動産投資を始めるメリット

不動産投資にはリスクやデメリットだけでなく、いくつものメリットがあります。
メリットを知ることで、本当にやめたほうがいいのか自分で判断できるようになるでしょう。

毎月安定した家賃収入が得られる

不動産投資を始めると、毎月安定した家賃収入を期待できます。
空室や家賃滞納などのトラブルがなければ、家賃収入が大きく変動しにくいです。

たとえば、2年ごとの家賃契約を更新するようにしていれば、その間は安定した家賃収入が入ります。
経年劣化によって家賃が減少することもありますが、FXや株式投資と比べれば急激に下落することはほとんどありません。

レバレッジ効果が期待できる

不動産投資によって、レバレッジ効果が期待できるのもメリットの一つです。
レバレッジ効果とは、自己資金を最小限に抑えつつ、リターンを増大させる効果のことを意味します。

不動産投資ではローンの活用が可能で、自己資金が500万円あった場合、2,000万円の不動産投資ローンを組めば2,500万円の投資用不動産を購入できます。

物件価格が高いほうが家賃収入も増額するため、少ない自己資金でより多くのリターンを得られるようになります。

物件管理は管理会社に委託できる

不動産投資の場合、物件管理は管理会社に委託できます。
たとえば、物件管理には以下のような業務が発生します。

賃貸借契約・立会い
家賃の管理
物件の清掃
点検・巡回

上記の業務を信頼できる管理会社に委託すれば、毎月安定した収入が入ってくるようになるでしょう。
そのため、忙しいサラリーマンの人にもおすすめの副業です。

現物資産である不動産はインフレに強い

現物資産である不動産は、インフレに強いのが特徴の一つです。
インフレとは、物価の上昇により商品やサービスがこれまでと同じ金額では購入できなくなる現象のことです。
現金を預貯金していても、インフレが発生するとお金の価値は下がりやすくなります。

一方で不動産であれば、物価の上昇に伴い不動産価格も上昇します。
そのため、資産価値が大きく下落することはほとんどありません。

生命保険の代わりになる

投資用物件の購入時に不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険への加入を求められます。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡や傷害によって返済能力を失った場合にローン残高を保険金で返済してくれる保険のことです。

万が一ローン返済中に契約者が死亡しても、不動産の所有権はそのまま被保険者の家族に引き継がれます。
家賃収入もこれまでどおり入ってくるため、生命保険の代わりになります。

相続税対策として活用できる

資産を現金で残すよりも、不動産で保有したほうが相続税を抑えられることがあります。

たとえば、現金3,000万円の資産であれば、相続税評価額も3,000万円です。
一方で、3,000万円で購入した不動産を残した場合、固定資産税評価額をもとに相続税が計算されます。
土地や建物の評価額は時価よりも低く計算されることがほとんどです。

そのため、不動産投資は相続税の節税効果を得られることもメリットです。

不動産投資はやめとけ？向いていない人の特徴

メリットが多い不動産投資ですが、なかには向いていない人もいるでしょう。
ここからは、不動産投資をやめたほうがいい人の特徴について解説します。

勉強や情報収集するのが嫌いな人

不動産投資で失敗する人に多いのが、自分で勉強や情報収集ができない人です。
不動産投資で成功するにはさまざまな知識やノウハウが必要となります。

少なくとも、以下のような知識は身につけなければなりません。

物件の選び方
運営方法
不動産投資の失敗例
収支シミュレーション
キャッシュフローの考え方
リスクへの対処方法

また積極的にセミナーに参加し、ターゲットの理解を深める必要があるでしょう。
知識習得のための努力が続けられない人にとっては、苦痛に感じるかもしれません。

楽して不労所得を得たいと考えている人

「楽して不労所得を得たい」と考えている人にも不動産投資は向いていません。
不動産投資は一般的なイメージとは違い、不労所得ではないからです。

不動産投資を始めると毎月安定した家賃収入が入ってきます。
しかし、空室が発生したら管理会社を通して入居者を募集しなければなりません。
また、物件の状態によってはその都度修繕やリフォームが発生します。

運用中にも細かい業務が発生するため「不労所得だから不動産投資を始めたい」人には向いていないでしょう。

自己資金・貯金がない人

自己資金やある程度の貯金がない人には不動産投資はおすすめしません。
不動産投資ではローン返済が発生し、資金に余裕がなければローン完済が難しいからです。

不動産投資を始める場合、多くの人が不動産投資ローンを組みます。
その際、家賃収入を得ながらローンを返済していきますが、空室が発生すると家賃収入が減少します。

状況によっては返済計画に支障が出て、返済できなくなって物件を手放すことになります。

短期間で大きな利益を得たい人

短期間で大きな利益を得たい人には不動産投資は向いていません。
不動産投資が長期的に計画を立てて利益を得る投資方法だからです。

もし短期間で利益を得たいなら、不動産を売却することになるでしょう。
しかし、近年では短期間で不動産の価値が上がることはほとんどありません。
また、5年以内に売却すると短期譲渡とみなされ、所得税や住民税が発生します。

不動産投資によって短期間で大きな利益を得るのは難しいでしょう。

継続力がない人

継続力がないと自覚している人は、不動産投資はやめたほうがよいでしょう。
不動産投資は長期で利益を得る投資方法であり、向いていない可能性があります。

たとえば、投資用物件は経年劣化が起こるため、購入時は新築でもいつかは修繕工事が必要です。
また、設備の交換計画や災害リスクなどの戦略を立てておかなければなりません。

長期的な計画を立てられないと、不動産投資で失敗する可能性は高まるでしょう。

周囲の意見に流されがちな人

自分の意見がなく、つい周りの人の意見に流される人は向いていません。
不動産投資に関する情報が多く、必要な情報を選別する必要があります。

簡単に情報が得られる反面、信頼できる情報だけを厳選することが大切です。
周囲に流されがちな人は目先の情報に左右されやすく、一貫した行動が取れない場合があります。

不動産投資で成功するためには、数ある情報から信頼できるものを取捨選択し、自分の信念で行動することが大切です。

自分で考えて行動できない人

人任せにする癖があり、自分で考えて行動できない人はやめておいたほうがよいでしょう。
とくに、営業マンや管理会社にすべて任せてしまう人は要注意です。

たとえば、空室が発生した際は、すぐに入居者を募集しないと家賃収入を得られません。
ほかにも、建物や部屋の修繕を放置していたら入居者からのクレームにつながるでしょう。

不動産投資は自分で考えて行動できないと利益を得られない投資方法です。

節税対策のみを目的にする人

節税対策のみを目的にしている人は、不動産投資で成功しにくいでしょう。
赤字が出ることを考慮するとそれほど効果的な節税方法ではないことが理由です。

不動産投資の初年度は多額の経費が発生するため節税効果を得られます。
しかし、年月とともに経費は減少し、黒字化する頃には所得税の納付が必要になります。

つまり、一時的な節税効果を期待できても、長期的に恩恵を受けることはほとんどありません。
節税対策のみで不動産投資を始めるのはやめたほうがよいでしょう。

不動産投資でリスク軽減のためにできること

いくつかの有効な方法を取り入れることで、不動産投資でリスクを軽減できるでしょう。
ここからは、それぞれの方法について解説します。

賃貸需要のあるエリアを見極める

不動産投資で失敗しないためには、賃貸需要のあるエリアを選ぶようにしましょう。
不動産投資に適したエリアを選択することにより、家賃収入が安定しやすくなります。

賃貸需要のあるエリアには、以下のような特徴があります。

人口が集中している
単身世帯が多い
都心へのアクセスが良い
生活施設がそろっている

少子高齢化が進む現代においては、人口についてリサーチすることが大切です。
そのなかでも、とくに賃貸需要が高いエリアに絞って投資用物件を探しましょう。

危険エリアの投資用物件は避ける

人口の多いエリアのなかでも、リスクの高いエリアでの投資用物件は避けましょう。
いくら人気のあるエリアでも、リスクによって利益につながらない可能性があります。

具体的には、以下のような特徴があるエリアには要注意です。

人口が減少している
駅から遠い
生活施設が少ない
治安が悪い
災害リスクが高い
一つの施設に依存している

とくに、一つの施設に依存しているエリアには注意が必要です。
大学や大企業の工場など、特定の施設に依存している場合、移転によって賃貸需要がなくなる場合があります。

中古ワンルームマンション投資から始める

不動産投資の初心者は、中古ワンルームマンション投資から始めるのがよいでしょう。
中古ワンルームマンションには、以下のようなメリットがあります。

新築よりも物件価格が割安
価格が安く利回りが高い
すぐに家賃収入が入る
入居者がすでについている

中古ワンルームマンションは新築よりも物件価格が割安で、利回りが高く初心者向きです。
また入居者がついているケースもあり、初期段階から家賃収入を得られます。

ただし、築古物件は修繕費用が想定以上にかかり、空室・家賃下落リスクが高まるため注意が必要です。
築年数や物件の状態を加味したうえで検討しましょう。

設備が充実した物件を選ぶ

物件を選ぶ際は、設備が充実しているかどうかチェックしましょう。
設備が充実した物件を選ぶことにより、入居者が入りやすく空室リスクが軽減されます。

設備は大きく分けて「専有部の設備」と「共用部の設備」の2つに分けられます。

専有部の設備	共用部の設備
TV付きモニターフォン室内物干しシャンプードレッサーシューズクロークディスポーザーエアコン交換バス・トイレ分離工事	エントランスのオートロック化宅配ボックス防犯カメラ設置外観リノベーション玄関ドア交換外壁塗装

とくに、以下のような設備が充実しているとよいでしょう。

宅配ボックス
シューズクローク
ディスポーザー

ディスポーザーは国内での普及率はまだ高くはありませんが、悪臭や虫の発生防止になり入居者が快適に暮らせるようになります。

入居者の審査基準を細かく設定する

入居者の審査基準を細かく設定することで、家賃滞納などの入居者リスクを軽減できます。
審査基準については、以下のポイントをチェックしてみてください。

支払い能力
クレジットカードの滞納歴
職業
連帯保証人の有無
人柄

家賃滞納を避けるために、支払い能力やクレジットカードの滞納歴を確認しましょう。

初心者が不動産投資の成功率を高めるコツ

不動産投資の初心者は、成功率を高めるコツを取り入れてみましょう。
ここからは、それぞれの方法について解説します。

必要な知識を身につける

不動産投資の成功する人に共通するのが、必要な知識を身につけられるタイプです。
不動産会社からアドバイスをもらえますが、最終的には自分で判断しなければなりません。

不動産投資の知識を身につけるには、以下のような方法を活用しましょう。

インターネットで情報収集する
書籍を購入する
オンラインセミナーに参加する

あらかじめ知識を身につけておけば、大切な場面で判断できるようになります。

不動産投資のリスク・デメリットを理解し対策する

あらかじめ不動産投資のリスクやデメリットについても理解し、対策を立てておきましょう。
失敗する人の原因の一つに、リスクやデメリットを知らないことがあります。

不動産投資に伴うリスクの例として、以下のようなものがあります。

リスク	対策
空室リスク	賃貸需要のあるエリアを選ぶ
家賃滞納リスク	入居者の審査基準を細かく設定する賃貸管理会社に対応を委託する
修繕リスク	修繕費用を収支計画に盛り込む
金利上昇リスク	頭金を入れる繰上返済をする

上記のような対策を立てておくことで、リスク軽減につながるでしょう。