不動産投資は本当に割に合わないのか？後悔しないためのポイント

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資は初期費用が高くリターンを得るまでに時間がかかることから、割に合わないと言われることがあります。
「サラリーマンが不動産投資でカモにされるって本当？」
「不動産投資の成功率を上げるにはどうしたらいい？」
そんな不動産投資のイメージから、上記のような疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。
人によっては割に合わないと思われる不動産投資ですが、メリットやコツを理解することで、成功率を上げられるでしょう。

この記事では、不動産投資が本当に割に合わないのかどうか解説していきます。
また後悔しないためのポイントにも触れるため、ぜひ参考にしてください。

不動産投資は「割に合わない」「やめとけ」と言われる理由

不動産投資が割に合わないから「やめとけ」と言われるのを見聞きしたことがある人も少なくないでしょう。
なぜネガティブなイメージがあるのか、その理由を解説します。

初期費用が高く、回収に時間がかかる

不動産投資は初期費用が高く、回収までに時間がかかります。
家賃収入によるインカムゲインがおもな収益であり、時間をかけて利益を積み重ねていくのが基本だからです。

たとえば、ある物件を2,500万円で購入し、毎月15万円の家賃収入を得るとしましょう。
この場合、初期費用の回収に14年程度かかる計算になります。
場合によっては15～20年かかることもあるでしょう。

このように、不動産投資はFXや株式投資と比べると、短期間で大きな利益を出すのが難しい投資方法です。

空室リスクでキャッシュフローが悪化する可能性がある

不動産投資には空室リスクがあるため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
空室リスクとは、空室状態が続いて家賃収入が得られなくなるリスクのことです。

もしマンションを一室のみの所有なら、入居者がいないと家賃収入を得られません。
またローンを利用してマンションを一棟購入した場合、家賃収入よりもローン返済のほうが高くなることもあるでしょう。

このように、空室リスクが読めないことにより、キャッシュフローが悪化して赤字になってしまうことがあります。

家賃下落リスクで収入減の可能性がある

家賃下落リスクによって、収入が減ってしまう可能性があります。
家賃下落リスクとは、物件の家賃が減少する危険性のことです。

どのような物件でも、時間が経過すると劣化します。
そのため新築時の家賃が続くわけではなく、経年劣化とともに家賃も減ってしまいます。

家賃が下落すると家賃収入も減少するため、どの程度家賃が安くなるのかあらかじめシミュレーションが必要になるでしょう。

修繕費や管理コストなどの費用がかさみやすい

不動産投資をおこなううえで、修繕費や管理コストなどの費用が大きくかさむことがあります。
場合によっては、想定していた以上に修繕費がかかることもあるかもしれません。

なかでも、中古物件は修繕費がかかりやすいため要注意です。
新築物件に比べて価格は安いですが、屋根や外壁が老朽化しており修繕が必要になるケースがあります。

予想以上に費用がかさめば、赤字になってしまう可能性もあります。

災害・入居者トラブルなど想定外のリスクが潜んでいる

不動産投資には想定外のリスクが潜んでいることも事実です。

たとえば、地震や台風などの自然災害によって大規模な修繕費が必要になることがあります。
自然災害はいつ起こるか想定が難しく、予想外の費用がかかることもあるでしょう。

また入居者との間にトラブルが発生することも珍しくはありません。
家賃を滞納されたり、騒音問題によってほかの入居者が引越したりするケースもあります。
とくに入居者トラブルは対応にも時間がかかるため、割に合わないと感じやすいかもしれません。

悪質な不動産会社のカモにされることもある

悪質な不動産会社のカモにされるリスクもあります。
もちろん良心的な不動産会社は数多くありますが、残念ながら一部には悪質な不動産会社も存在します。

悪質な不動産会社とは、虚偽の情報を提供したり、過大な宣伝をおこなったりする会社のことです。
たとえば物件を良く見せようとして書類を改ざんし、物件が満室になっているように見せることがあります。

このような悪質な不動産会社から物件を購入すれば、思うように家賃収入を得られず、毎月赤字になるリスクもあるでしょう。

一般的なイメージとは違い不労所得ではない

不動産投資は不労所得ではないため、結果的に割に合わないと感じるケースもあります。

人によっては「不動産投資は何もしなくても毎月安定した家賃収入を得られる」といったイメージがあるかもしれません。
ところが、実際にはさまざまな手間や時間がかかります。

具体的には、家賃を得るために入居者を募集しなければなりません。
また中古物件を購入した際は、リフォームをおこなう必要が出てくるでしょう。

このような手間がかかることにより、割に合わないと感じる人もいるようです。

本当に割に合わない？不動産投資のメリット

不動産投資は割に合わないと言われがちですが、実際には成功する人も少なくありません。
ここでは、不動産投資を始めることで得られるメリットを解説します。

安定した家賃収入が得られる

不動産投資で成功すれば、安定した家賃収入が得られるでしょう。
株式投資やFXのような投資方法とは違い、大きな変動は少ないのが特徴です。

もし2年ごとに更新される家賃契約であれば、その間は安定した収入を得られます。
家賃収入は基本的に一定しているため、収益予測も立てやすいでしょう。

レバレッジ効果が期待できる

不動産投資には、レバレッジ効果を期待できるといったメリットがあります。
レバレッジ効果とは、自己資金を最小限に抑えつつ収益を増大させる効果のことです。

とくに不動産投資ローンを利用することで、自己資金以上の資産を獲得できるようになります。
たとえば、自己資金が1,000万円しかなくても、3,000万円の不動産投資ローンを利用すれば、4,000万円の不動産を購入できます。

自己資金のみよりも好条件な物件を購入できるため、より大きな収益を得られるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資は生命保険代わりにもなります。
不動産投資ローンを利用する際に加入する団体信用生命保険があるからです。

団体信用生命保険とは、借り手が死亡や傷害によって返済能力を失った場合にローン残高を保険金で返済してくれる保険商品のことです。

団体信用生命保険があれば、万が一の場合でも不動産をローンのない状態で家族に相続できます。
この不動産は売却すれば保険金の代わりになり、賃貸を続けて家賃収入を得れば遺族年金の代わりになるでしょう。

インフレ対策になる

不動産投資によってインフレ対策ができることも大きなメリットです。

インフレとは、物価の上昇によってお金の価値が下がる現象のことです。
インフレが起こると、多くのモノがこれまでの金額では購入できなくなり、預貯金の価値も低下します。

不動産投資であれば、物価の上昇とともに不動産の価格も上昇するため、価値が目減りすることはありません。
同じ理由からデフレの影響も受けにくく、現金よりも価値が安定することがあります。

本業が忙しいサラリーマンでも始めやすい

不動産投資は物件の維持・管理を管理会社に委託できるため、サラリーマンの方でも始めやすい投資方法です。
物件を管理する際、一般的には以下のような業務が発生します。

• 賃貸借契約・立会い
• 家賃の管理
• 物件の清掃
• 点検・巡回

物件管理を投資家が自分でおこなうケースもありますが、委託すれば本業が忙しいサラリーマンでも安心して運営できるでしょう。

不動産投資は割に合わないとなりやすい人の特徴

以下のような特徴に当てはまる人は、「不動産投資は割に合わない」と感じるかもしれません。
ここからは、それぞれの人の特徴について解説します。

リスクを負いたくないと考える人

リスクを負いたくないと考える人は「不動産投資は割に合わない」と感じるでしょう。
不動産投資には以下のようなリスクがあるからです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 自然災害
• 入居者トラブル

空室リスクや家賃下落リスクは家賃収入に大きく影響し、場合によっては赤字になるでしょう。
自然災害や入居者トラブルは予測しにくく、不安に感じる人もいるかもしれません。

勉強や情報収集が苦手な人

勉強や情報収集が苦手な人にとっては、不動産投資は向いていないかもしれません。
不動産投資で成功するには勉強や情報収集が不可欠だからです。

たとえば、不動産投資にはどのようなリスクが起こるのか知っておく必要があります。
あらかじめリスクについて学んでおくことで、最小化できるようになるでしょう。

不動産投資を学ぶ方法は、本を読んだりセミナーに参加したりすることが挙げられます。
このような努力が続けられないと苦痛に感じるかもしれません。

自分で判断せず、他人任せにしがちな人

自分で判断できなかったり、他人任せになったりする人には不向きでしょう。
重要な場面で最適な決断を下すことが、不動産投資の成功につながるからです。

もちろん、物件の管理自体は管理会社に委託できるため、手間をかけずに運用できます。
とは言え、すべてを任せきりにすると空室状態が続いて赤字になることもあるでしょう。

また判断力に欠ける人は他人の意見に流されやすく、買い手がついていない不動産を勧められ、失敗する可能性もあります。

自己資金が少ない人

自己資金が少ない人が不動産投資を始めても、割に合わないと感じるかもしれません。

不動産投資ローンを利用すれば元手が少なくても不動産を購入できます。
しかし、不動産投資には予測しにくいリスクが発生するため、ある程度資金に余裕がないと突発的な事態に対応できないでしょう。

たとえば、自然災害が発生した際、修繕費が必要になります。
想定していた以上に修繕費がかかると赤字になる可能性もあります。

短期間で大きな利益を得たい人

すぐに結果を出したい・大きな利益を得たい人は、不動産投資は向いていないでしょう。
不動産投資は長期的な視野が必要であり「割に合わない」と感じるかもしれません。

短期で利益を得るには転売が必要ですが、近年では短期間で不動産の価値が上がる可能性は低く、転売で利益を出すことは難しいでしょう。

また、物件を5年以内に売却すると「短期譲渡」とみなされます。
長期譲渡の場合よりも所得税や住民税の税額が高くなるため、注意が必要です。

後悔しないために！不動産投資の成功率を上げるコツ

不動産投資は割に合わない投資方法ではなく、失敗しないためのコツがあります。
ここでは、不動産投資の成功率を上げるためのコツを解説します。

不動産投資のリスクを把握し、失敗事例から学ぶ

あらかじめ不動産投資のリスクを把握し、失敗事例を学んでおきましょう。
リスクを学ぶことで、リスクを最小化できるようになります。

とくに、以下のようなリスクは必ず理解しておきましょう。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕
• 家賃滞納

良心的な不動産会社であれば、代表的な失敗事例を教えてくれます。

不動産投資の収支シミュレーションを実施する

あらかじめ不動産投資の収支シミュレーションを実施しておきましょう。
収支シミュレーションとは、収支を計算して最終的な利益を把握することです。

具体的には、年間の家賃収入から税金や諸経費を差し引いてどのくらいの利益が出るのかを計算します。

収支シミュレーションを実施することで、赤字になるリスクを回避できるようになるでしょう。
なお、物件の購入にはさまざまな税金がかかるため、事前のリサーチが重要です。

初心者は中古ワンルームマンション投資から始める

初心者であれば、中古ワンルームマンションの投資から始めるのがよいでしょう。
中古ワンルームマンションには以下のような特徴があるため、初心者におすすめです。

• 新築に比べて物件価格が安い
• 利回りが高い
• 購入後すぐに家賃収入を得られる
• 入居者がついている

中古ワンルームマンションは比較的価格が安く、利回りが高くなりやすいです。
入居者がすでに入っているケースが多いため空室リスクが低く、家賃収入もすぐに得られるでしょう。

投資用物件・エリア選びは慎重におこなう

投資用物件やエリアは慎重に選ぶようにしましょう。
物件を見定められるようになると、成功率が上がります。

物件やエリアを選ぶ際は、不動産のポータルサイトを活用しましょう。
気になるエリアでどのような物件が取引されているのかを定期的に確認すれば、相場の感覚も身に付きます。

また検討している物件は積極的に内見し、写真だけではわからない部分を確かめることも大切です。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資については、信頼できる不動産会社に相談しましょう。
良心的な不動産会社を見つけられれば、さまざまなサポートを受けられるはずです。

たとえば、物件を購入する際に起こりうるリスクについて説明してくれたり、ありがちな失敗事例も教えてくれます。
また運用についても適切なアドバイスをもらえるでしょう。

信頼できる不動産会社かどうかをチェックするには、ホームページから過去の実績や資本金を確認してみてください。

不動産投資が割に合わないと感じたら売却を検討しよう

不動産投資を始めても、思うように収益が出ないこともあるでしょう。
長期保有することで徐々に収益が出ることもありますが、赤字になっては元も子もありません。
もし、不動産投資で赤字が出て「割に合わない」と感じたら、売却も選択肢の一つです。

ただし、不動産は他の金融商品と違って現金化しにくいのがデメリットです。
すぐに売却したくても、なかなか買い手が見つからないことも少なくありません。

中山不動産では、ワンルームマンションの買取を積極的におこなっています。
多数の買取実績があり、他社で買取不可だった物件でも現金化できる可能性があります。
また、当社で直接買取をするため、仲介手数料は必要ありません。

愛知県内でワンルームの売却を検討している場合は、まずは無料査定をご相談ください。

まとめ

「不動産投資は割に合わない」という声もありますが、収支シミュレーションをおこなうことで最終的な利益がわかるため、正確な判断ができるようになるでしょう。
また空室リスクや家賃下落リスクを把握することで、リスクを回避しやすくなります。

実際の失敗事例や対策をどのように学べばよいのかわからない人も少なくないでしょう。
中山不動産では、賃貸経営のセミナーや相談会を開催しています。
初心者でも安心して参加できるため、気になる人はぜひお気軽にお申し込みください。

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