不動産投資で成功する人の共通点は？成功例を学ぶ以外に大切なこと

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資に興味があっても、失敗を恐れて手を出せない人は少なくないでしょう。
そもそも「自分でもできるのか？」「向いていないのでは？」と考えるかもしれません。
不動産投資にはリスクがあり、誰でも成功するわけではないのは事実です。
しかし、不動産投資で成功する人にはいくつかの共通点があります。

この記事では、どのような人が不動産投資に向いているのかについて解説します。
また、成功率を上げるためのポイントも紹介しているため、最後まで読み進めてみてください。

不動産投資で成功する人に共通する5つの特徴

不動産投資で成功する人には、共通点があります。
ここでは、成功する人に共通する5つの特徴を紹介します。

自分から情報収集ができる人

不動産投資に勉強は欠かせません。
物件だけでなく、競合の調査・金利や税金などお金についての知識も必要となるため、自ら情報収集できる人は成功しやすい傾向にあります。

また、投資をはじめるにあたって、怪しい話を持ちかけられることも。
相手の言っていることを鵜呑みにせず、自分で情報収集するクセをつけていると、騙されにくいでしょう。

物事を長期的に考えられる人

不動産投資は、株式投資や暗号資産のように短期的な利益を目指すものではありません。
数十年という長期的な視点が必要です。

そのためには、月々のローンの支払いだけでなく、空き室リスク・家賃下落・修繕費も考慮しておくと、シミュレーションと現実のギャップが小さくなります。

また、事前に物件の売却時期も考えておきましょう。
譲渡所得の税率は、所有期間5年以下の短期と5年を超える長期で異なり、短期のほうが高く設定されています。

• 短期譲渡所得税＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
• 長期譲渡所得税＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

不動産は売却時の金額が大きくなることが多く、税率の差で納める税金も大きく変わってきます。
長期的に運用できる計画と物件選びが重要です。

決断力がある人

不動産投資で成功する人には決断力があります。
よい物件は頻繁に出回わらず、出回ったとしても早々に売り切れるため、早く決断しなければなりません。

また、購入時の決断力はもちろん、売却時の決断力も必要です。
物件価値が上昇している局面では、大きな利幅を狙うあまり決断力が鈍ってしまい、売却できない場合があります。

自分が納得できるポイントを明確にして、購入・売却の決断ができる人は成功しやすいでしょう。

投資をするための十分な資金がある人

株式投資やFXと違い、不動産投資には大きな資金が必要です。
最初に収支のバランスを考えて投資をスタートさせたとしても、現実は予想と異なる動きをします。

たとえば、家賃の滞納があったり災害による大規模な修繕が必要になったりと、予想外の収入源・支出が増える場合があるでしょう。

手元資金がないと不測の事態に備えられず、最悪の場合、自己破産しなければなりません。
自分を守るためにも、十分な資金を用意してから投資を始めましょう。

リスクを理解して対策を立てられる人

不動産投資におけるリスクには、主に以下のようなものがあります。

• 空室リスク
• 滞納リスク
• 災害リスク
• 不動産価値の下落リスク
• 修繕リスク
• 金利上昇リスク

空室・滞納・不動産価値の下落があると収入が減少し、災害・修繕・金利上昇があると支払いが増えてしまいます。

どのリスクも起こり得るため、事前に対処の仮説を立てておきましょう。

不動産投資で成功する人は投資用物件を妥協しない

不動産投資で成功する人は、物件選びから入念におこないます。
物件選びで妥協しないために、5つのポイントを押さえておきましょう。

表面利回りと実質利回りの理解を深める

利回りとは投資金額に対する利益の割合のことです。
不動産の利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100（％）
• 実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件購入価格＋購入時諸経費）

表面利回りでは諸経費が考慮されておらず、現実的ではありません。
表面利回りは経費の支出が考慮されず利回りが高くなりがちで、広告掲載時に採用されやすい傾向にあります。

掲載内容をそのまま信用せず、現実の収支に近い、自分で実質利回りを算出しましょう。

生活利便性が高いエリアにあることを重視する

利便性が高いエリアは賃貸需要が高く、空き室リスクや不動産価値の下落リスクをカバーできます。
立地によって収益に大きく差が出るため、エリア周辺の環境のリサーチは不可欠です。
具体的には以下のようなエリアが収益化しやすいでしょう。

• 人口が集中している
• 持ち家派が少なく賃貸需要がある
• ファミリー層ではなく単身層が多い
• アクセスがよく周辺に生活施設が充実している
• 災害リスクが低い
• 再開発事業が検討されるなど将来性がある

ファミリー層は単身世帯に比べて持ち家を購入する傾向にあるため、単身世帯が多いエリアは不動産投資に向いています。

入居者のターゲットに合った投資用物件を選ぶ

入居者のターゲットによって、求める物件は異なります。
たとえば、女子大学生の一人暮らしの場合、部屋の広さよりセキュリティ対策が気になることもあるでしょう。

既婚で子持ちの場合は、部屋の広さや生活導線、騒音問題の方が気になるかもしれません。
エリアのニーズと合わせてターゲットを絞ると、入居者が決まりやすくなります。

設備や築年数などトータルで考える

賃貸ニーズのあるエリアかつターゲットが明確であっても、周辺物件との競合は避けられません。
入居者が求める設備や築年数はどの程度なのかトータルで考えましょう。

築年数が経過している物件は安く手に入りがちですが、現在のライフスタイルに合っていない間取りや設備の場合があります。

需要の高い設備が備わった物件は入居者へのアピールポイントになるでしょう。

不動産投資の成功率を上げるためにできること

やみくもに不動産投資をしていたのでは、収益を上げにくいでしょう。
成功率を上げるための5つのコツを紹介します。

収支シミュレーションは入念におこなう

収支シミュレーションは実質利回りを元におこないますが、それだけでは不十分です。
長期で運用した場合、ゆくゆくは家賃を下げるタイミングも来るでしょう。
さらに修繕費も初期に比べてかさんできます。

収支シミュレーションはさまざまなパターンを考慮し、入念におこなっておいて損はありません。
目先の短期間だけではなく、長期的に計画しておきましょう。

キャッシュフローを優先して投資用物件を選ぶ

キャッシュフローとは収入から支出を引いたお金の流れのことです。
毎月の家賃収入がしっかりあっても、経費がかさんでいると赤字になってしまいます。

不動産投資では借入額が大きくなるため、不安から毎月の返済に力を入れたいと思うこともあるでしょう。
しかし、キャッシュフローの赤字が続くと運用継続できません。
毎月キャッシュフローが安定して黒字になる物件を選ぶのが重要です。

また、黒字が続くと運用実績に信頼が得られるため、次に投資物件を借り入れたい場合に、融資を受けやすくなります。

入居審査を厳格化する

不動産投資で利益を得るためには、家賃収入が重要です。
支払い能力がない入居者を住まわせると、投資は失敗に終わります。
また、問題行動を起こすような人を入居させると、ほかの部屋の入居者が離れてしまう可能性もあります。

職業やクレジットカードの滞納歴、人柄を確認するほか、契約時には連帯保証人を立てることも有効です。
連帯保証人の支払い能力についても同様に審査しましょう。

管理会社は慎重に選ぶ

管理会社は建物の管理だけでなく、賃貸トラブルの対応や退去時の立ち合い、クリーニング、修繕などを請け負ってくれます。
サラリーマンとして働きながら不動産投資をする場合、自身で管理まで手に回らないことが多く、管理会社に一任するのが一般的です。

管理会社には、家賃収入に応じた管理手数料を支払う必要があるため、慎重に選ばなければなりません。
誠実な管理会社でない場合、入居者が獲得できない可能性もあるでしょう。

対応に不備が生じた場合は、管理会社の変更も必要です。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資は、ほかの投資と比べて資金がかかります。
そのため、サポートしてくれる不動産会社選びが重要です。
メリットしか説明しないところや、安易に物件購入を勧めてくるところは注意しましょう。

不動産会社選びのときは、入居率や得意分野、サポート対応範囲で比較してみるのも有効です。
不動産会社によって強みとしている部分が異なるため、自分に合った会社を選びましょう。

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まとめ

不動産投資で成功するためには、焦らず長期的な戦略を立てることが大切です。
コツコツと知識や情報を収集していき、いざというときの決断をする必要があります。
不動産投資についての理解を深めれば、リスク回避にもつながり、成功する可能性も上がります。

しかし、何を学ぶべきなのかすべてを一人で解決する必要はありません。
信頼できる不動産会社を見つけて、パートナーとして二人三脚で歩んでいきましょう。

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