不動産投資のメリット・デメリットとは？リスク回避のポイントを解説
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
不動産投資とは、マンションやアパートの大家になって家賃収入を得ることです。
資産を増やす手段として、近年ではサラリーマンにも人気の投資方法となっています。
しかし「初心者には難しそう」と先入観を持っていたり、不動産を購入することにハードルの高さを感じている人もいるかもしれません。
また、インターネットの情報からネガティブな印象を受けているケースも少なくないでしょう。
この記事では、不動産投資とは何かについて、メリット・デメリットを踏まえながら初心者向けにわかりやすく解説します。
不動産投資に少しでも興味がある人は、全体像を理解するためにも、最後まで読み進めてみてください。
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不動産投資とは？利益を得る仕組み
不動産投資とは、投資用・収益物件を購入して入居者に貸し出すことにより家賃収入を得る投資手法のことです。
FXや株式投資とは違い、物件選びがうまくいけば安定した収入が得られるため、昨今では幅広い層から注目されています。
投資用不動産とは？
投資用不動産は不動産投資を目的に所有する不動産のことです。
住居用のマンションとは目的が異なり、年金対策や生命保険の代わりとして利用する方もいます。
投資用不動産には主にマンションやアパートが含まれ、代表的な種類は以下のとおりです。
- ワンルームマンション投資
- マンション
- アパートの一棟投資
- 戸建物件の投資
不動産投資と言っても、種類ごとに得られるメリット・デメリットが異なります。
不動産投資で成功するには、どの投資用不動産を選ぶのか慎重に決める必要があります。
不動産投資で利益が出る2つの仕組み
不動産投資で得られる利益には「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つの仕組みがあります。
バブル期はキャピタルゲインによって利益を出すことがメインでした。
近年では家賃収入を狙った投資が主流となっています。
インカムゲインには景気の影響を受けにくいメリットがあり、現代に合った投資方法です。
不動産投資においては短期売買を繰り返すのではなく、長期運用で収益を得ることを前提に始めましょう。
不動産投資のメリット7つ
サラリーマンをはじめとしたさまざまな層から不動産投資が注目されているのは、株式投資やFXとは違ったメリットがあるからです。
ここからは、それぞれのメリットについて解説します。
メリット1：入居者がいれば安定した副収入が得られる
不動産投資では、入居者がいれば毎月安定した副収入が得られるのがメリットです。
株式投資やFXのような短期投資では、為替変動によって利益を獲得するため、収入をどのくらい得られるかはわかりません。
不動産投資は、入居者がいる限り毎月決まった収入が入ります。
もちろん、不動産を購入する際は銀行から不動産投資ローンを組むことになります。
家賃収入によって返済をおこないつつキャッシュフローを手元に残すことも可能です。
メリット2：不動産投資ローンでレバレッジ効果が期待できる
不動産投資ローンによって、レバレッジ効果が期待できることも不動産投資のメリットです。
レバレッジ効果とは、少ない資金で借り入れによって大きな利益を獲得することです。
一般的な投資では、すべての資金を自分で用意しなければなりません。
不動産投資なら、不動産投資ローンの借り入れによって少ない自己資金でも投資用物件を購入できます。
たとえば、自己資金が500万円しかない方でも、3,000万円のローンを借りれば3,500万円の投資物件の購入が可能です。
とくにサラリーマンはローンの審査が通りやすいため、有利な投資方法だと考えられます。
メリット3：現物資産の不動産はインフレに強い
不動産投資は現物資産の不動産に投資する性質から、インフレのリスク回避ができるのが強みです。
インフレとは、物の値段が上昇してお金の価値が下落する現象のことです。
たとえば、1,000万円を現金で所持している場合、インフレによって価値が下がります。
一方で、1,000万円で購入した不動産ならインフレが発生してもその価値は下がりません。
むしろインフレとともに価値が上がる可能性があります。
このように、不動産はインフレが発生しても目減りしないため、リスク対策になります。
メリット4：手間や時間をかけずに運用できる
その他の投資方法に比べて、不動産投資の運用は比較的手間や時間がかかりません。
短期投資を目的にした株式投資では、為替変動によって利益を獲得しなければならず、常にチャートを見張る必要があります。
四六時中モニターに張り付いていることは、別に本業がある方にとっては現実的ではありません。
不動産投資では管理業務を管理会社に委託することが可能です。
その間に本業に専念できるため、副業として始められます。
メリット5：資金計画を立てやすい
不動産を購入する際に見通しが付くため、資金計画を立てやすい特徴があります。
具体的には、以下のような条件によって初期段階で不動産投資の行く末がある程度決まります。
- 購入費用
- 家賃収入
- 住宅ローンの返済期間
- 月々の返済額
家賃収入も基本的には一定であり、入居者さえいれば確実性の高い資金計画を立てられるでしょう。
入居者が途絶えない物件にするには、立地・間取り・適切な価格設定を慎重に選ぶ必要がありますが、これらの条件をクリアすれば成功しやすくなります。
メリット6：生命保険代わりになる
不動産投資には、いざとなれば生命保険として活用できるメリットがあります。
不動産投資ローンを利用するには「団体信用生命保険」への加入が求められるからです。
団体信用生命保険とは、返済期間にローン契約者が死亡などによって支払えなくなった際、ローンの残債が免除される保険のことです。
ローン残債がなくなっても不動産はそのまま残るため、売却すれば生命保険として代用できます。
また、売却せずに運用を続け家賃収入を得ることもできます。
メリット7：相続税の節税効果がある
不動産投資によって相続税の節税効果を得られることもメリットの一つです。
現金で相続するよりも、不動産で相続するほうが相続税評価額が下がるからです。
たとえば、5,000万円を現金で相続すると、5,000万円の価値として評価され相続税が発生します。
5,000万円で購入した不動産を相続すると、固定資産評価額によって相続税が計算されます。
多くの場合、現金よりも相続税額が低くなるため、節税効果を期待できます。
不動産投資のデメリット5つ
不動産投資にはメリットが多い一方で、デメリットもいくつかあります。
リスク回避ができるよう、あらかじめデメリットを知っておきましょう。
デメリット1：空室が出れば家賃収入は得られない
不動産投資では空室が発生すると、家賃収入が得られません。
収入がなくても不動産投資ローンの返済や固定資産税がかかるため、支出が増える一方です。
場合によっては自己資金を切り崩さなければならないでしょう。
空室リスクを避けるためには、物件の価値を高める工夫が必要です。
賃貸需要の多いエリアで物件を選ぶほか、入居希望者のニーズを取り入れた部屋作りが求められます。
また入居者募集のノウハウを身に付けることも重要です。
家賃を適切に設定したり、募集広告の写真を充実させたりすることで、万が一空室が発生しても空室を埋められるでしょう。
デメリット2：修繕費や管理費などのランニングコストがかかる
不動産投資は、運用するうえで修繕費や管理費などのランニングコストがかかります。
物件は時間の経過とともに老朽化するものです。
とくに中古物件の場合、修繕費が大きくなる可能性もあります。
新築の場合でも現状維持のために管理費が必要です。
そのため、物件を購入する際は、専門家に一度建物をチェックしてもらいましょう。
一級建築士などプロの視点から修繕が必要な箇所を点検してもらい、修繕費や管理費も予算に組み込んで資金計画を立てることが大切です。
デメリット3：入居者による家賃滞納リスクがある
入居者がいても、家賃滞納のリスクも忘れてはなりません。
空室リスクは入居者がいれば解決できますが、家賃滞納は入居者自身の問題に向き合わなければならず、プロセスも複雑になることがあります。
滞納した家賃の回収は本来発生しない業務であり、精神的な負担もかかるでしょう。
そこで家賃回収の手間を省くには、管理会社に委託するのが最適です。
管理会社に任せる場合でも、家賃滞納が発生した場合どのような対応をするのかあらかじめ確認しておきましょう。家賃滞納は長引くほど回収率が低下するため、迅速な対応が必要です。
デメリット4：火災・地震などの災害リスクがある
火災や地震などの災害が発生した場合、物件が消失するリスクもあります。
物件そのものがなくなると家賃収入が得られないばかりか、売却もできないため損失だけが残ります。
災害リスクを少しでも回避するために、物件選びの際はハザードマップを確認しましょう。
たとえば、近くに川があり氾濫する可能性があるなら、その物件は避けるべきです。
また、災害に備えて保険に加入することも大切です。
火災保険や地震保険などに加入しておけば、万が一災害があった場合でもダメージを最小化できます。
デメリット5：不動産投資ローンの金利変動リスクがある
変動金利を選択した場合、金利の上昇によって毎月の返済額が大きくなる金利変動リスクがあることも事実です。
想定以上に返済額が膨らむと、最終的に支払えなくなるでしょう。
金利変動リスクを回避するには、固定金利を選択するのも一つの方法です。
昨今は低金利時代であり、いまのうちに金利を確定しておけば今後の金利変動の影響を受けなくなります。
ただし、近いうちに売却する予定がある場合は5年以下の固定金利を選択するよう注意しましょう。
長期の固定金利を選択して売却すると、違約金が発生する可能性があります。
サラリーマンは不動産投資に向いている？
結論から言えば、不動産投資はサラリーマンにも向いている投資方法です。
ここからは、その理由を3つ解説します。
金融機関から融資を受けやすい
個人事業主に比べて、サラリーマンには金融機関からの融資を受けやすいのが強みです。
会社で雇用されているため給与収入が安定しており、返済が滞りにくいと判断されることが多く審査に通りやすくなっています。
大企業など信用度の高い企業に勤めていたり、勤続年数が長かったりする方はさらに有利になる傾向にあります。
不動産投資ローンを組めば自己資金が少なくても理想の物件を購入できるため、不動産投資はサラリーマンに向いている投資方法です。
本業が忙しくても運用できる
サラリーマンは本業がありますが、管理や運営は管理会社に委託できます。
株式投資やFXなどは、売買の際はその都度自分で判断しなければなりません。
不動産投資なら入居者や修繕を自分で判断し、家賃回収などの業務を管理会社に任せられます。
このような特徴から、不動産投資は本業に集中したい方でも始められるでしょう。
年収と物件によっては節税効果が期待できる
ある条件によっては、節税効果が期待できることも不動産投資の魅力です。
その条件の一つが、課税所得が900万円を超えていることです。
この場合、所得税・住民税率は約33％となり、譲渡税率との差が広がって節税効果を発揮します。
木造の築古物件を選ぶこともサラリーマンにとって節税につながりやすい条件です。
木造の法定耐用年数はほかの構造に比べて短く、大きな減価償却費を取れます。
法定耐用年数が切れていると「法定耐用年数×20％」の年数で減価償却ができるため、節税につながります。
不動産投資を始めるなら「新築」と「中古」のどっち？
これから不動産投資を始める方のなかには、新築物件と中古物件で迷っている方もいるのではないでしょうか。
以下では、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
新築物件を選ぶメリット
新築物件の強みは、比較的高い家賃を設定できてそのまま維持できることです。
最新設備が設置されていることが多く、人気の設備があれば入居希望のニーズを満たせるでしょう。
人気の物件になれば入居者がすぐに見つかるため、空室リスクも避けられます。
また、新築物件は急な修繕費がかかりにくいこともメリットです。
中古物件とは違い突発的な出費が発生しにくいため、資金計画が立てやすく安定した経営を期待できます。
新築物件を選ぶデメリット
物件価格が高く、気軽に購入できないことが新築物件の難点です。
不動産投資ローンを利用すれば購入できますが、現実的な返済計画が立てられなければ効率的な投資はできません。
もし売却しようとしても入居者が住み始めると物件価格は下がることも欠点です。
場合によっては、想定よりも高く売れないこともあるでしょう。
また、新築物件にはキャッシュフローが低いデメリットもあります。
物件価格が高いとその分毎月の返済額が大きくなるため、リターンが小さくなります。
中古物件を選ぶメリット
中古物件は価格が低く、新築物件に比べて購入しやすいのがメリットです。
比較的少額からスタートできるため投資のハードルが低くなっています。
中古物件は入居状況を確認できることにより、購入の際の判断材料になります。
新築物件では得られない情報であり、中古物件ならではのメリットです。
また、物件価格が安いため利回りが高くなることも魅力的です。
安く購入してある程度の家賃収入が得られれば、効率的な投資ができます。
中古物件を選ぶデメリット
中古物件で不動産投資をするには、修繕やリフォームなどの諸費用が必要です。
物件は年数の経過とともに老朽化が進むため、新築物件よりも早い段階で修繕が求められます。
利回りだけで判断するのではなく、修繕費などを含めた資金計画が重要です。
また、中古物件を購入する際は耐震性の確認が必須です。
日本では1981年に耐震基準が改正されており、それ以前に建てられた物件は新耐震基準が適用されていません。
旧耐震基準の物件は耐震性が異なるため、被害を最小限に抑えるためにも確認が必要です。
不動産投資で成功するためのポイント
不動産投資で成功するためには、自身で情報を集める努力が大切です。
ここからは、成功するための4つのポイントを解説します。
長期的な運用を前提に不動産投資を始める
不動産投資では、長期的な運用を前提に始めることが大切です。
株式投資やFXのような投資とは異なり、短期間で大きな利益を出そうとするのは現実的ではありません。
バブルの時代は地価の上昇により、不動産の売買を繰り返して利益を出すキャピタルゲインが主流でした。
しかし現代は情勢が異なり、不動産売買をおこなっても大きな利益は得られないケースがほとんどです。
リスクを抑えた長期的な投資方法を選ぶことで、成功につながりやすくなります。
少額から始める
不動産投資が初心者であれば、少額から始めてみましょう。
いきなり高額な物件を購入しても、空室問題が発生すれば多額の負債を抱える可能性が高まります。
空室や災害で家賃収入が得られなかったとしても、被害が少なく済むような規模の小さい物件から始めてみてください。
投資用物件の購入時はしっかりと調査する
不動産投資を成功させるには、物件購入時に念入りな調査が大切です。
調査を怠ると、物件の購入直後から空室が続き、家賃収入が得られない可能性があります。
不動産価格だけで判断するのではなく、立地や間取り、築年数、建物の構造などを踏まえて総合的に判断しなければなりません。
セミナー・相談会で専門家の意見を聞く
投資用物件は独断で購入するのではなく、事前にセミナーや相談会に参加してプロの意見を参考にしましょう。
知識を身に付けることはもちろん、専門家のアドバイスを取り入れることで判断材料になります。
なお、セミナーや相談会に参加する際は、事前に質問事項をまとめておきましょう。
良心的な場合は収益が出るまでのシミュレーションをおこなってくれます。
不動産投資に関する質問（FAQ）
最後に、不動産投資でよくある質問をFAQ形式で紹介します。
気になる質問があれば、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資で宅建を取得するメリットはある？
宅建の取得は必須ではないものの、不動産投資においていくつかのメリットを得られます。
たとえば、物件購入の際に法律面に関する知識を活かせるメリットがあります。
重要事項説明書についても理解できるようになるため、納得した取引ができるでしょう。
また、宅建の資格を持っていることで、取引相手から信頼を獲得できるのも魅力です。
印象に残りやすくなり、交渉の場面で有利に働く可能性があります。
不動産投資で法人化して会社設立するメリットは？
法人化することにより、個人よりも大きな節税効果を期待できます。
たとえば、個人の税率は所得税と住民税を合わせて最大55%にまで膨れ上がります。
一方、法人の場合は実行税率が20～30%台です。
また、法人で不動産投資をおこなうことで経費計上できる範囲が広くなります。
その一つが生命保険で、個人では所得控除の対象となるのに対し、法人では全額経費計上できます。
公務員が副業で不動産投資を始めても大丈夫？
公務員は法律によって副業が禁止されていますが、ある条件を満たせば不動産投資が認められています。
その条件とは、以下のとおりです。
- 不動産投資の規模が5棟10室未満である
- 家賃収入が年500万円未満である
- 管理業務を委託する
そもそも公務員が副業を禁止されているのは、本業がおろそかになる懸念があるからです。
一方、不動産投資は投資であり、労働を伴いません。
このような性質から、上記の条件を満たしていれば公務員でも不動産投資を始められます。
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まとめ
不動産投資を始めることで、多くのメリットを享受できます。
一方で、気をつけるべきデメリットもあるため、情報収集は怠らないようにしましょう。
ある程度の知識を身につけていないと、空室リスクの高い物件を購入し、赤字経営になる可能性があります。
初心者が不動産投資で失敗しないために、専門家のアドバイスを受けることも大切です。
セミナーや相談会などに参加して、信頼できる不動産会社を見極めましょう。
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