住宅ローンが残ったまま賃貸は可能？転用がバレた場合のリスクを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

夢のマイホームを手に入れたものの、事情により転居せざるを得なくなることは珍しくありません。
その際、売却するだけでなく、賃貸に出す選択肢もあります。
しかし、住宅ローンが残ったまま賃貸に出すと思わぬトラブルに発展するため注意が必要です。

この記事では、住宅ローンが残ったまま賃貸に出すことのリスクについて解説します。
住宅ローンで購入した家の貸し出しを検討している人は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが残ったまま賃貸転用は不可が原則

住宅ローン返済中である物件は、原則として賃貸に出せません。

住宅ローンの資金用途に反するため

そもそも、住宅ローンの資金用途は「マイホーム購入」であり、契約者本人が住むことが条件です。
貸し出しが目的である場合、使用用途が「収益物件の購入」の不動産投資ローンを組まなければなりません。
契約修正や借り換えをせずそのまま貸し出すことで、銀行との契約違反になる可能性があります。

住宅ローンが残っている状態で引越しできる？

マイホームの購入後、転勤や両親の介護で引越しを余儀なくされることもあるでしょう。
やむを得ない状況により契約者本人が単身赴任で引越したとしても、引き続き家族が居住するのであれば、同じ条件で融資を受けられます。

家族全員での引越しは、家賃が二重に発生することから貸し倒れリスクが懸念されます。
この場合、融資の条件と反するため、売却もしくは賃貸に出すなどの対応が必要です。

いずれの場合も無断で対応すれば契約違反となります。
住宅ローンが残ったまま引越すことになったら、まずは金融機関に相談しましょう。

住宅ローンの賃貸転用がバレたらどうなる？

住宅ローンを使って投資物件の購入を勧めてくる不動産会社の営業もいます。
そもそも、住宅ローンで購入した物件を貸し出すのは契約違反で、本来やってはいけないことです。
これらは詐称行為であり、不正利用が発覚するのは時間の問題のためやめましょう。
住宅ローンの賃貸転用がバレた場合、どうなるのでしょうか。

一括返済を求められる

住宅ローンの不正利用が発覚した場合、金融機関から一括返済を求められることが一般的です。
一気に数千万円の返済が必要になることが多く、自己破産の可能性もあるでしょう。

なお、民間の金融機関で借り入れた場合、一括返済ではなく投資用の「アパートローン」へ借り換えられる可能性もあります。
一括返済は求められないものの、金利が上がるため合計の返済金額は上がることに注意が必要です。

金融機関からの信用を失う

金融機関も貸し倒れリスクを抑えるために、書類や担保などを精査し融資しています。
そこで虚偽の申告をおこない不正を働いたとなると、一気に信用がなくなるでしょう。

今後、車や教育資金にお金が必要となったときに、借り入れができないかもしれません。

住宅ローン返済中の家を賃貸に出せるケース

住宅ローン返済中の物件を貸し出すことは、原則として認められていません。
しかし、一定の条件を満たすと、貸し出せるケースがあります。

賃貸併用住宅として契約している

賃貸併用住宅とは、自宅の一部を個人の住居と賃貸のどちらも兼ね備えている物件のことです。
たとえば、賃貸物件の最上階に自宅を構え、残りの部屋を貸し出すタイプや完全に切り分けているタイプがあります。

自宅用スペースが50％以上ある場合、賃貸併用住宅として住宅ローンが組めるため、契約内容を確認してみてください。
なお、自宅部分に関しては住宅ローン控除が受けられます。

転勤による急な引越しなどやむを得ない事情がある

住んでいる間に転勤などやむを得ない状況に遭遇することもあるでしょう。
フラット35では、以下のように記載されています。

引用元：フラット35「よくある質問」

つまり、戻る予定がある場合に限り、住宅ローンの融資を受けていても所定の手続きをおこなうことで賃貸に出すことが認められます。
ただし、貸し出しを黙認しているわけではないため、必ず事情を話してください。
なお、民間金融機関でも同様の対応をしてもらえる可能性があるため、一度相談するのがよいでしょう。

住宅ローンから不動産投資ローンへと借り換える

住宅ローン返済中でも賃貸に出せるのは、あくまで一時的な措置です。
長期で貸し出す予定であれば、不動産投資ローンへと借り換えなければなりません。
借り入れている金融機関で切り替えられない場合は、金融機関の変更も視野に入れましょう。

住宅ローンを不動産投資ローンに借り換える際の注意点

住宅ローンと不動産投資ローンは、同じ物件であっても扱いが異なります。
住宅ローンと同じ計画で借り換えると、資金がショートするかもしれません。
ここでは、借り換える際の注意点を3つ紹介します。

ローン金利が上がり総返済額が増える

住宅ローンと不動産投資ローンでは金利が異なるため、改めて返済計画を立てなければなりません。
2023年時点の住宅ローンと不動産投資ローンの金利は、以下のとおりです。

• 住宅ローン：約0.3～約1.25％
• 不動産投資ローン：約1～約4％

住宅ローンと比べて金利が1％以上高くなるケースも珍しくありません。
不動産は高額な借り入れになるため、少しの金利の差でも合計の返済額は増えるでしょう。

なお、メガバンクと都市銀行・地方銀行・信用金庫と信用組合の順に金利が高くなっていく傾向にあります。
借り換える際は、メガバンクと都市銀行から検討しましょう。

また、不動産投資の場合、ローンにかかる金利は費用計上が可能です。

ローン借り換えには手数料がかかる

ローンの借り換えには手数料がかかります。
以下、手数料の一部例です。

• 融資手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 抵当権設定登記費用
• 事務手数料

それぞれは高くなくても、すべての手数料を合わせると数十万になることもあります。
一時的な費用ですが、事前に用意しておくと安心です。

住宅ローン控除が受けられなくなる

不動産投資ローンへの借り換えとは、住宅ローンを完済して新たにローンを組むことです。
マイホームとして利用していたときに受けられていた「住宅ローン控除」は、不動産投資ローンに借り換えることで利用できなくなります。
住宅ローン控除で所得税や住民税の控除が受けられていた場合、支払う税金が増えるでしょう。

賃貸経営を始めるなら不動産会社に相談しよう

マイホームと違い、賃貸経営は入居者の対応や物件の管理など、手間がかかります。
また、空室対策をしなければ入居者の確保が難しく赤字になるリスクも。
修繕費の確保やローンの返済など、事前に綿密な資金計画を立てておくことが重要です。

これらを一人でこなすのは難しく、慣れない作業にあくせくしてしまうでしょう。
専門家である不動産会社に相談することで、自身に合った運用方法と資金計画が導き出せます。
投資をおこなううえでは自身で調べることも大切ですが、迷った際は信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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まとめ

本来、住宅ローンを利用して購入した不動産は、賃貸に出せません。

しかし、転勤などやむを得ない状況であることなど、一定の条件を満たせば貸し出せる場合があります。
貸し出したい場合、融資を受けている金融機関に報告が必要です。
マイホームをどのように扱えばよいのか迷ったときは、不動産会社に相談しましょう。

中山不動産では、不動産投資ローンに関する悩みも受けつけています。
これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ一度ご相談ください。

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