投資用ワンルームマンションを購入する際の注意点｜失敗しない選び方

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資のなかでも注目を集めているワンルームマンション投資。
オーナーとして運用を成功させるためには、投資用ワンルームマンションの物件選びが重要です。
利回りの高さばかりを見ていると、間違った選択をするかもしれません。

この記事では、新築・中古物件の違いをはじめ、投資用ワンルームマンションを購入する際の注意点を解説します。
投資用物件を選ぶ際の参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資とは？

まずはワンルームマンション投資の特徴を解説します。

マンション1室のオーナーになること

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションなどの一室を購入し、オーナーとして部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
ワンルームマンションの間取りは、一つの居室にキッチンやバス・トイレがコンパクトにまとめられています。
一人暮らしの学生や社会人がメインターゲットです。

ワンルームマンションは駅の近くや都心部にあることが多いため、利便性が高く入居者を集めやすい点がメリットです。
また、他の不動産投資に比べて比較的少ない初期費用で始められることからサラリーマンにも人気がある手法です。

投資用マンションはいくらで購入できるの？

投資用ワンルームマンションの物件価格は、一都三県の新築物件で2,000～4,000万円が相場です。
中古物件なら数百万円台から購入できるケースもありますが、修繕が必要だったり立地に問題があったりするなど、問題を抱えている物件も多い価格帯です。
利回りや建物の状態などを考慮し、まずは1,000～2,500万円を目安に物件選びをおこないましょう。

投資用マンションの購入には、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
頭金は物件価格の2割程度が必要となる場合が多く、新築物件で400万円以上、中古物件で200万円程度です。
その他の部分をローンでまかない、少ない自己資金でワンルームマンション投資が始められます。

投資用ワンルームマンションは新築と中古のどっち？

ワンルームマンション投資を始めるなら中古物件がおすすめです。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

中古ワンルームマンションには、これまでの運用実績を確認できるメリットがあり、不動産投資の初心者でも予測を立てやすいのが特徴です。
ここでは、中古ワンルームマンションのメリット・デメリットを解説します。

メリット1：新築物件と比べて割安

中古物件は新築に比べて低価格で購入できる点が魅力です。
新築物件は広告宣伝費などが上乗せされており、相場よりも高くなる傾向にあります。
一方、中古物件の多くは相場を基準に価格が設定されます。
「早く売却したい」「なかなか売れなくて困っている」など、売主の事情により割安になっている場合もあります。

メリット2：利回りが高い

利回りとは投資金額に対する年間の利益を示す数値で、数値が大きいほど収益性が高いことを示しています。
中古物件では購入価格が低い分、利回りは高くなります。
基本的に築年数の増加とともに家賃が下がりますが、新築物件に比べると変化は緩やかです。
その分、高い利回りを維持しての収益が期待できます。

メリット3：すでに入居者がついており運用成果を予測をしやすい

賃貸物件として運用された実績がある中古物件なら、ある程度の入居状況を予測しやすく新築に比べて有利です。
また、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件なら、物件購入後すぐに家賃収入を得られます。
入居者募集の広告費や仲介手数料などが節約でき、収益性も明らかなためローン審査も通りやすくなる可能性があります。

デメリット1：修繕費がかかりやすい

中古ワンルームマンションの注意点は、修繕費がかかりやすいことです。
建物は築年数が長いほど修繕箇所が増えるため、物件によっては管理費や修繕積立金が高額になっていることがあります。
「購入直後に想定以上の修繕費がかかる」「大規模修繕の際に一時金を求められる」などのケースも考えられます。
マンションの管理状況を確認しておくことが重要です。

デメリット2：築年数が古いと空室リスクが高まる

日本では新築・築浅物件が好まれる傾向にあり、不動産ポータルサイトで「築年数〇年以下」といった条件で検索する人も少なくありません。
中古物件は築年数で不利になる部分があるため、利便性の高い立地選びはもちろん、需要に合わせた設備や相場を考えた家賃設定など、入居者を集める工夫が必要です。

初心者は新築ワンルームマンション投資は避けたほうが無難

ワンルームマンション投資は新築物件のほうが難易度は高く、投資初心者にはおすすめできません。
その理由は以下のとおりです。

物件の購入価格が高い

新築の物件価格には、販売会社が広告費などを上乗せしていることが多く「新築プレミア価格」と呼ばれています。
新築物件の購入価格は1～3割程度が新築プレミアの上乗せ分とされており、購入費用が高い分、利回りは低くなる傾向にあります。
利益を出すことが難しく、初めての投資不動産としては避けたほうがよいでしょう。

中古物件と比べて家賃の下落幅が大きい

新築プレミア価格を家賃に反映できるのは、最初の入居者のみです。
入居者が入れば次の入居者にとっては中古物件となり、家賃は大きく下落していきます。
また、最初の入居者が入らなくても、1年経過した物件は中古物件とみなされます。
新築から20年ほど経過するまでは家賃が着実に下落していくため、綿密な運用計画が必要です。

運用シミュレーションが難しい

中古物件には過去の成約履歴が残っており、基本的にどの不動産会社も過去をさかのぼってデータを確認できます。入退去状況や修繕履歴がわかれば、収益性を判断するポイントになります。
しかし、新築物件では過去のデータがありません。
家賃の下落幅や空室リスクの高さを推測するのが難しく、むやみに手を出しては失敗する可能性があります。

投資用ワンルームマンションを選ぶ際のポイント

投資用ワンルームマンションを選ぶ際には、以下のポイントを押さえましょう。
他の不動産投資に通じる部分もあります。

立地の良いマンションを選ぶ

立地のなかでも重要なのは最寄り駅の使いやすさです。
一般的に、住まいを探す際には「どのような物件にするか」ではなく、まず「どのエリアに住むか」から考えます。
いくらデザイン性の高い綺麗なマンションでも、「どのエリアに住むか」の選択肢に入っていなければ選んでもらえません。

人気の駅でなくても「ターミナル駅へ1本で行ける」「本数が多い」など、利用しやすい駅の周辺で探しましょう。

単身の賃貸需要が高いエリアに絞る

ワンルームマンションのメインターゲットは、独身の会社員です。
「残業で夜遅くなってもコンビニでご飯が買える」「商店街が近くて便利」など、生活に必要な施設が近くにあると、利便性が高く入居者を集めやすいでしょう。

最寄り駅から物件までの道のりに、ドラッグストアやスーパーなどがあると便利です。
地方都市なら徒歩5分圏内、都内なら10分圏内までを目安に確認しましょう。

マンションの管理状態を確認する

どれだけ立地がよくても、管理状態が悪いと内見時の印象が下がります。
築年数が長いと建物の劣化や汚れが目立ちやすく、物件購入後に想定外の修繕費がかかるかもしれません。

一方で、築年数の割に設備が充実し過ぎているマンションでは、管理費が高い傾向にあり負担が大きくなる可能性も。
エントランスやゴミ置き場などの共用部分の状態を見て、管理体制を確認しましょう。

物件周辺の家賃相場と入居率を確認する

周辺の相場に合わない高い家賃では、入居者が決まりにくくなります。
都心でも家賃が10万円以下の物件が無難です。夫婦やカップルで家賃折半なら話は別ですが、一人暮らしのサラリーマンで家賃10万円以上は厳しい価格帯です。
家賃12～13万円のワンルームマンションもありますが、入居者の確保に苦戦する傾向にあります。

家賃相場だけでなく入居率も確認して、どのぐらいの空室リスクがあるのかを慎重に見極めましょう。

入居者ニーズに合った設備・仕様になっている

ワンルームマンションの間取りはシンプルですが、どれも同じではありません。
バス・トイレ別は基本仕様で、加えて脱衣所があるとプラスアルファの魅力付けが可能です。
一人暮らしでも、親や友人が泊りに来るケースを考慮して、脱衣所の有無を気にする人もいます。

一人暮らしで部屋を空けることが多い場合は、宅配ボックスや24時間ゴミ捨て可能などの設備も人気です。
オートロックや監視カメラなどのセキュリティは、単身者・ファミリー層を問わず人気が高まっています。

また、ワンルームマンションはもともと広さが限られています。
綺麗な形の間取りのほうが家具を配置しやすく、空間を有効活用できるため選んでもらいやすいでしょう。

投資用ワンルームマンションを購入する際の注意点

ワンルームマンション投資は物件選びが重要です。
物件を購入する際は以下の注意点を意識しましょう。

利回りの高さだけで判断しない

不動産広告や情報サイトで示されているのは、基本的に表面利回りです。
表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字で、維持費などは考慮されていません。

表面利回りのほかにも「実質利回り」「想定利回り」など、利回りにはさまざまな種類があり、計算方法が異なります。
利回りは物件の強み・弱みのどちらでも高くなり得る数字です。
それぞれの数字が何を表すのかを理解し、あくまで一つの目安として考えましょう。

購入前に現地調査は必ずおこなう

インターネットや書類などで見た情報だけで判断せず、実際に現場へ足を運んで建物の状況や周辺環境を確認しましょう。
「外壁にひび割れがある」「近くに火葬場がある」など、新たな情報が得られたり、情報の間違いが見つかったりすることもあります。

朝・昼・夜と時間帯を変えて調査するのが理想ですが、一度で済ませたい場合もあるでしょう。
すでにある情報が正しいかを確かめながら、他に記載されている情報がないか確認してみてください。
「自分が住むとしたら」という視点で調査を進めることが大切です。

資金計画を立てて収支のシミュレーションをする

ワンルームマンション投資は、ほかの不動産投資に比べて少ない費用で始められますが、失敗しないためには綿密な資金計画が重要です。
まずは物件の購入費のほか、維持費や税金などの経費をしっかり把握しましょう。
さらに、空室リスクや修繕積立金などを考慮してシミュレーションを重ねてください。

維持コストを考えたうえでキャッシュフローを確保できれば、リスクやトラブルにも柔軟に対応できます。
投資の目的はもちろん、出口戦略まで投資開始時から明確にしておきましょう。

まとめ

初めてのワンルームマンション投資は、中古物件から検討するのがよいでしょう。
予算と運用コストをしっかり把握し、細かい資金計画を立てることが大切です。

とはいえ「自分に合った運用方法がわからない」「どの物件を選べばいいかわからない」と不安に感じる人も少なくないでしょう。

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