相続税対策でアパート経営をするメリット｜相続時の税金はいくら？
平成27年の改正によって相続税率が引き上げられ、相続税の負担が大きくなりました。
そのため、相続する額によっては、税率の負担が55％にもなる人もいるほどです。
また、課税対象になる財産の約半数が不動産と言われています。
少しでも負担を減らすには、相続税対策を早めに講じる必要があるでしょう。
今回の記事では、相続税対策の方法としてアパート経営をおすすめする理由を紹介します。
アパート経営のメリットを知り、今後のライフプランの参考にしてください。
CONTENTS
アパート経営が相続税対策に効果的な理由
まずは、アパート経営が相続税対策になぜ効果的なのか、その理由を4つ紹介します。
具体的な理由を把握することで、相続税対策への取り組みを前向きに検討できるでしょう。
できるだけ早い決断により、将来の不安の軽減につながります。
建物は現金や土地として相続するよりも評価額が低い
現金なら額面通りの金額から相続税を算出します。
一方で建物は、購入額で相続税を算出しません。
現金や土地よりも低い基準の「固定資産税評価額」を使い、建物の相続税を計算します。
固定資産税評価額は、通常は購入費よりも抑えた価格になるでしょう。
実際の不動産取引で使用される実勢価格よりも、7割程度に減額された値が目安です。
評価額が低ければ、その分課税される税金額を少なくできます。
アパートの建物には借家権割合が適用される
アパートの建物には借家権割合が適用され、相続税の軽減につながります。
アパートの部屋を第三者に貸し出すため、建物の所有者だとしても自由には使えません。
利用に制限がかかり、評価額が下がります。
建物の価値をどの程度下げるのかを示したものが借家権割合です。
借家権割合は、30％と全国一律で定められています。
土地の評価は借地権割合で減額措置がある
土地にも借地権割合による軽減措置が適用されます。
人に貸し出す建物があるため、土地も所有者が自由に使えません。
不自由さがある分、評価額を下げる必要があるでしょう。
評価額に土地ごとに細かく決められた借地権割合をかけて、相続税の負担を軽くします。
借地権割合は、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」に記載のアルファベットをチェックしてみましょう。
表記がDなら60％、Eなら50％というように借地権割合を示しています。
小規模住宅地等の特例を適用できる
小規模住宅地等の特例を適用できることも、嬉しいポイントです。
小規模住宅地等の特例により、一定の条件を満たした土地は80％もしくは50％も評価額を軽減できます。
アパートが建つ土地は、「貸付事業用宅地等に該当する宅地等」です。
そのため、200平方メートルの広さまでは、評価額が50％軽減されます。
ただし、200平方メートルを超える部分に関しては、軽減措置はありません。
アパート経営で相続税対策をするメリット
アパート経営で相続税対策をするメリットがあります。
土地を有効活用しつつ、オーナーの将来や残された家族の未来を考えた資産形成を進めましょう。
定期的な家賃収入が得られる
入居者から得られる定期的な家賃収入は、大きなメリットです。
株や投資信託でも大きな収入が得られるかもしれません。
しかし、アパート経営に比べると、収入は安定しないでしょう。
やはり、生活資金の足しにしたり老後に備えた貯蓄を増やしたりする目的なら、定期的な収入が重要です。
マンション経営よりも実質利回りが良い
アパート経営は、マンション経営よりも実質利回りが良い点もメリットです。
アパートはマンションに比べ、低コストで建築ができます。
また、土地代を抑えるために郊外を選択しても、「閑静な住宅街で暮らしたい」という需要を持つ入居者が現れやすいでしょう。
建物も土地もマンションに比べて、抑えた価格で手に入るため、初期費用が大幅に軽減されます。
そのため、同じ家賃収入であっても、マンションよりアパートの実質利回りが良くなります。
金融機関からの借り入れで相続対象の財産から控除される
金融機関の借り入れも相続税対策ができます。
たとえば、1億円の財産があったとしましょう。
金融機関からの借り入れ額が相続開始時点で4,000万円だったと想定してください。
相続対象の財産は6,000万円とみなされます。
1億円で税金が計算されるよりも、財産が少なく見積もられたうえで、相続税が算出されるのはとても大きなメリットではないでしょうか。
アパート経営で相続税はどのくらい節税できる？
ここでは、現金とアパートを比較して、相続税がどのくらい異なるのかシミュレーションします。
どちらも相続人は1人として計算しています。
相続税対象の財産から差し引ける基礎控除額は3,600万円です。
相続税計算シミュレーション｜現金1億円を相続
1億円を現金で相続した場合のシミュレーションをしてみましょう。
【計算式】
（1億円−3,600万円）×30％＝3,000万円
3,000万円−700万円＝1,220万円（相続税額）
1億円の現金を相続すると1,000万円以上も税金として引かれます。
また、相続する金額が大きければ大きいほど、税金の負担はアップすることを把握しておきましょう。
相続税計算シミュレーション｜1億円で購入したアパートを相続
1億円で購入したアパートを以下の条件で相続した場合のシミュレーションです。
【シミュレーション条件】
- 相続人は一人
- 空室数はなし（賃貸率100％）
- 建物6,000万円、土地4,000万円で購入
- 路線価評価は実勢価格×80％
- 固定資産税評価額は実勢価格×70％
- 借地権割合60％
- 借家権割合30％
【計算式】
（土地の評価額）
4,000万円×80％×（1−60%×30%×100%）＝2,624万円
（建物の評価額）
6,000万円×70％×（1−30%×100%）＝2,940万円
（相続税）
（2,624万円+2,940万円-3,600万円）×20％−200万円＝192.8万円
今回の条件では、上記の計算式で算出しました。
しかし、実際にはさまざまなケースで判断するため、専門の税理士にご相談ください。
相続税対策としてアパート経営をする際の注意点
ただ、闇雲にアパートを建てれば良いというものではありません。
最後に、アパート経営の注意点を4つ紹介します。
後悔しない経営ができるよう取り組みましょう。
事業であることを意識してアパート経営をする
事業であることを意識してアパート経営をしてください。
アパート経営には、さまざまなリスクがあります。
入居者がいなくては、家賃収入がありません。
また、入居者がいても家賃滞納する恐れもあるでしょう。
リスクへの対処や最新の不動産情報を学ぼうとする意欲も大切です。
人任せにせず、経営者としての意識を持ちましょう。
収入増加による所得税などの負担も考慮する
家賃収入があれば、それに対して税金が発生します。
収入増加による所得税や住民税などの負担も考慮してください。
家賃収入から経費を除いた所得を課税対象として扱います。
名古屋市に住んでいる方は、所得に関わらず県民税・市民税の税率は一律9.7％です。
しかし、所得税は金額に応じて課税率が変わることを把握しておきましょう。
県民税・市民税と合わせると所得の半分近くを税金として収める場合もあります。
実質利回りが下がっていないかを確認する
アパート経営が健全におこなえるかを判断する指標の一つに利回りがあります。
利回りには、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3種類ありますが、なかでも注目をしたいのが実質利回りです。
実質利回りが下がっていないかを確認することが、アパート経営成功のカギと言えるでしょう。
アパート経営のノウハウが豊富なプロに相談する
ノウハウが豊富なプロに相談することもアパート経営の成功には有効です。
ただ建てただけでは、経営は上手くいきません。
日々勉強して知識を得ることが大切です。
しかし、自分一人では、ここぞというときの決断ができなかったり、最新情報を手に入れたりなどが難しいかもしれません。
そんなとき、頼りになるのが信頼できる専門家です。
疑問点や不安に思っていることを解消して、アパート経営を成功させましょう。
まとめ
アパート経営は、相続税対策として有効な方法の一つです。
建物や土地は、現金よりも相続税を算出する評価額が低く見積もられます。
税率の軽減措置も適用されるため、さらにお得感があるでしょう。
また、定期的な家賃収入が得られることやマンション経営よりも良い利回りである点もアパート経営の魅力です。
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