新築アパート投資は失敗する？メリット・デメリットから注意点を解説

この記事では、新築アパート投資のメリット・デメリットや注意点を詳しく解説します。

アパート投資における新築と中古の違いを比較

アパート投資と言っても、自分でアパートを建てたり、新築物件として購入したりして投資する新築アパート投資と、中古物件を購入しておこなう中古アパート投資があります。
これらは、細かい部分で異なるため違いを理解しましょう。

	新築アパート	中古アパート
家賃	比較的高くできる	高くしづらい
融資	通りやすい	条件によっては厳しい
修繕費	高額にはなりにくい	条件次第では高額になる
空室リスク	あまりない	立地条件次第では高くなる
家賃下落リスク	やや高め	あまりない
利回り	中古に比べると不利	新築に比べると有利

新築アパート投資をおこなう3つのメリット

新築アパート投資には、入居者が確保しやすかったり、金融機関からの融資条件が有利になったりなど、多くのメリットがあります。
ここでは、主要なメリットに絞って詳しく解説します。

入居者を確保しやすいため収益性が高い

新築アパートならではの強みは、人気が高く、入居者を確保しやすいことです。
その他の条件がまったく同じなら、できる限り築年数が浅い（できれば新築の）物件を好む人はやはり多いでしょう。
入居者を確保できれば家賃収入もある程度はコンスタントに入ってくるようになるため、安定した収益を得られやすいです。
効率よく収益を挙げられる意味では、新築アパート投資は収益性の高い投資であると言えるでしょう。

金融機関の融資条件が有利になりやすい

新築アパート投資のメリットとして、金融機関の融資条件が有利になりやすいことも挙げられます。
不動産投資ローン（アパートローン）には「融資期間が法定耐用年数に連動して設定される」という特性があるためです。
新築アパートの場合、法定耐用年数がそのまま残っている状態で融資が受けられ、融資期間も長くなります。
同じ金利で同じ額を借り入れる場合であっても、融資期間が短い場合に比べ毎月の返済額は少なくなるでしょう。

入居者のニーズに合わせた物件を建てられる

土地を取得し、アパートを建てて投資をおこなう場合、入居者のニーズに合わせた物件を建てられます。
たとえば、近隣に大学や会社などがあり、一人暮らしの人が多いエリアでは、ワンルームや1Kなどコンパクトで家賃が安い間取りが好まれるでしょう。
そこで、駅近の土地を取得し、コンパクトな間取りのアパートを建てれば入居者を確保しやすくなります。
不動産投資は入居者がいなければ成り立たない以上、ニーズをつかみ取ることが大切です。

新築アパート投資をおこなう3つのデメリット・リスク

一方、新築アパート投資にはメリットだけではなくデメリットもいろいろあります。
実際に検討する際は、デメリットにもきちんと目を向け、対策を講じたうえで慎重に始めるようにしましょう。

取得費用が高く運用までに時間がかかる

新築アパート投資は、取得費用が高く運用までに時間がかかることがデメリットの一つです。
土地を探してから物件の建築、入居者も募集するとなると、かなり時間がかかります。
早くても数ヶ月、状況次第では年単位で考えなくてはいけません。
実際に運用をスタートできるのは入居者が入ってからとなります。
できる限り早く運用を始めたい人は、事前にスケジュールを確認しておきましょう。

投資回収までの期間が長い

新築アパート投資は他の種類と比べて物件の購入金額が高い傾向にあります。
土地活用する場合でも建物を建てる必要があり、投資額は必然と高くなるでしょう。
ローンの返済期間も長くなるため、プラスになるまで時間がかかります。
投資回収を早くする方法として売却なども挙げられますが、アパートのような投資物件は簡単に売却ができません。
新築アパート投資を始める際は、長期的な投資回収が可能かどうかもシミュレーションしましょう。

家賃の下落幅が大きい

たとえ新築アパートであっても、一度人が住んだり、人が入居しないまま一年経過したりすると中古アパートとして扱われます。
そして、一度中古アパートになった場合、家賃も下がっていくため注意しましょう。
三井住友トラスト基礎研究所によれば、築3年〜10年にかけて賃料が年間約1.7％下がっていきます。
築10年経つと1割近く下がる計算です。

引用元：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

収支シミュレーションを立てるのが難しい

中古アパートであれば過去に入居者がいるため、データもそろうことから収支シミュレーションが現実に即した形で立てられます。
一方、新築アパートに関する収支シミュレーションは過去の入居者がまったくいない形で立てなくてはいけません。
どれだけ綿密に計算しても、実際に募集を開始してみたら予想外の結果に終わる可能性もある点に注意しましょう。
できれば「良い・普通・悪い」などパターンを変えて複数シミュレーションすることをおすすめします。

新築アパート投資で失敗しないためのポイント3つ

新築アパート投資で失敗しないためには、ただ「何となく儲かりそうだから」と取り組むのではなく、事前にポイントを押さえたうえで着実に進めていきましょう。
ここでは、具体的に2つのポイントを解説します。

長期のキャッシュフローを考える

新築のうちは入居者も多く、家賃も高めに設定できるため、キャッシュフローに余裕があるかもしれません。
しかし、一度中古になってしまうと家賃が下がるうえに、ローンの返済や修繕費の積立などで何かとお金がかさみます。
短期的な結果だけで決めるのではなく、長期的に収入が得られるかも考えましょう。

頭金を多く入れる

新築アパート投資のためにローンを組むなら、できるだけ頭金を多めに用意しましょう。
頭金を多めに用意できれば、毎月の返済額は少なくなり、余裕をもって返済できます。
たとえ何らかの理由で収益が急激に減っても、出ていくお金が少なければトータルでの収支に及ぼす影響を少なくできるでしょう。

リスクを抑えるなら中古ワンルーム投資も一つの方法

新築アパート投資に対するこだわりがなければ、中古ワンルームマンション投資をするのも選択肢の一つです。
中古ワンルームマンション投資は用意できる自己資金が少なくても始められ、利回りも比較的高いことが多いでしょう。

また、過去の入居者のデータが出そろった状態で始められるため、収支シミュレーションがしやすく、「本当に収益が得られる物件」かを吟味して選べます。
工夫次第ではリスクを低く抑えつつ、新築アパート投資よりはるかに高い収益が得られる可能性も出てきます。
このような理由から、リスクを抑えたい場合は新築アパート投資より中古ワンルームマンション投資がおすすめです。

新築アパート投資における収益物件の選び方3つ

新築アパート投資で成功するためには、収益物件選びが重要です。
儲からない収益物件を購入してしまわないように、選び方のポイントを確認しましょう。

利便性が高く賃貸需要のある土地の物件を選ぶ

人口減少のなか、どの土地でも新築アパート投資が成功するわけではありません。
周辺の環境なども調査したうえで、賃貸需要のある土地を選ぶ必要があります。
とくに、利便性の高い土地は人が集まりやすく、高い入居率が期待できるでしょう。

• 駅から徒歩10分以内の場所にある
• 利用する路線がターミナル駅に近い
• アパートの周辺に生活利便施設がある

上記の条件を満たしているかどうかが、収益物件を選ぶ一つのポイントです。
ただし、生活利便施設は入居者のターゲット層によって異なります。
たとえば、単身者向けであれば夜間でも営業している店舗が近隣にあるのかは重要です。
ファミリー向けアパートは、公園や児童施設の有無、日常の買い物ができるスーパー・薬局の場所を確かめる必要があります。
このように、入居者のターゲットに合わせながら土地選びをしましょう。

災害リスクの低い土地にある物件を選ぶ

新築アパートの収益物件を選ぶ際は、災害リスクの少ない土地の物件を選びましょう。
災害大国と呼ばれる日本ですが、新築アパートであれば耐震基準や築年数はクリアしています。
ただし、災害の大きさによっては建物が倒壊、もしくは半壊する可能性もあります。
地震保険には加入していても、全額分の修繕費用を受け取ることは不可能です。
建物が被害を受ければ入居者も退去せざるを得ないため、家賃収入がゼロになります。

このようなリスクを軽減するためには、各自治体が公開するハザードマップの確認が大切です。
ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」でも詳細に検索できます。
災害リスクの低い土地であるかどうかを確認しましょう。

入居者ニーズを満たす間取りや設備の物件を選ぶ

新築アパート投資の収益物件を選ぶ際は、入居者ニーズを満たす間取りであるかどうかも確認しましょう。
入居者の属性によって、以下のように好まれる間取りは異なります。

• 学生：1R、1K
• 社会人：1K、1LDK
• ファミリー：1LDK、2LDK

また、どのような設備があるのかも重要なポイントの一つです。
たとえば、宅配ボックス・インターネット・オートロックなどが入居者に人気があります。

利便性の高い土地であれば競合物件との差別化を図ることが大切です。
ポータルサイトなどに掲載されている情報と比較しながら収益物件を選びましょう。

新築アパート投資はいくら儲かる？利回り相場と目安

新築アパート投資がいくら儲かるのかの基準の一つに利回りです。
中古アパートと比較して利回りが低くなりがちですが、どの程度が目安なのでしょうか。
ここでは、地域別の利回り相場とあわせて、実際に建築された新築アパートを例に解説します。

新築アパートの地域別の利回り相場

全国賃貸管理ビジネス協会の資料をもとに、新築アパートの利回り相場を算出します。
新築アパートの利回りの求め方は以下の通りです。

新築アパートの表面利回り＝年額賃料坪単価÷建築費の坪単価相場

※賃料坪単価は、1LDKを40㎡（12.1坪）と想定しています。
※建築費の坪単価相場は、一坪90万円で算出しています。

都道府県	1LDK平均賃料/月	賃料坪単価/年	新築アパート利回り
北海道	44,511円	44,143円	4.9％
東京都	68,706円	68,138円	7.5％
愛知県	53,680円	53,236円	5.9％
大阪府	56,005円	55,542円	6.1％
福岡県	48,385円	47,985円	5.3％

地域によって平均利回りに差があるため、新築アパート投資を始める土地の平均値を確認することが大切です。
上記の表を一つの目安にしながら収益物件を探しましょう。

実際に運用シミュレーションをしてみよう

次に、実際に建築された新築アパートの利回りをシミュレーションしてみましょう。
中山不動産がプロデュースする「N51アパートメント」の収益物件を例にしています。

• 物件詳細：1LDK・6世帯・東海3県
• 購入価格：78,380,000円
• 自己資金：7,838,000円
• 金融機関借入（金利1.5％・返済期間35年）：70,542,000円
• 年間家賃収入：5,486,400円
• 年間ローン支払い：3,028,268円
• 年間管理料支払い：299,320円
• 年間税引前収益：2,158,812円

ここから計算できる表面利回りは約7％と相場と比べて高くなっています。
地方都市での新築アパート投資は比較的安い価格で物件を購入できるのが魅力です。
また、大都市ほど競合する賃貸物件が少ないため、入居者を確保しやすくなっています。

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まとめ

新築アパート投資は中古アパートと比べて収益性が高い傾向にあります。
一方で、取得費用が高く投資回収までに時間がかかることなどがデメリットです。
リスクを軽減させるためには、収益物件選びでいくつかのポイントを意識することが大切です。
ターゲットとなる入居者にとって住みやすいのかどうかを比較基準としましょう。

中山不動産では、地方都市に限定した新築アパート投資をプロデュースしています。
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