アパート経営のリスク13個｜失敗を回避するための対策を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営に対して「地獄を見るからやめとけ」と言われることがあります。
賃貸経営を始めて不労所得を得る人もいれば、失敗して赤字経営に終わる人もいます。

アパート経営で失敗しないためには、あらゆるリスクを想定して対策を講じることが大切です。

この記事では、アパート経営の代表的なリスクと、対策について解説します。
リスクを減らしてアパート経営をするためにも、最後まで読み進めてみてください。スクとその回避策について解説します。

アパート経営のリスク全13項目

アパート経営のリスクを避けるには、まずリスクの種類を把握しておく必要があります。
あらかじめリスクが発生することを想定しておくことで、何か問題が発生したとしても冷静に対処できます。

ここでは、アパート経営におけるリスク全13項目について詳しく解説します。

空室リスク

アパート経営において、とくに注意すべきリスクは空室です。

空室となる要因はさまざまですが、おもな原因は立地によるものです。
地方の物件よりも、人が多く住む大都市にある物件のほうが空室は発生しにくくなります。
また、主要な駅から徒歩10分圏内の物件のほうが需要は高くなります。

その他にも、物件が古くなっても修繕していないケースや、周囲に競合する物件が複数あるようなケースは空室リスクが発生しやすいため注意が必要です。

建物の老朽化リスク

新築から年数が経つと、建物は老朽化します。
とくに、築10年を過ぎてからは修繕箇所が増えていく傾向にあります。
適切に修繕しなければ空室リスクの原因や、自然災害による損害が発生する原因にもなるでしょう。

老朽化リスクを抑えるには、定期的な点検・メンテナンスおよび計画的な大規模修繕が必要です。

供給過剰リスク

アパート経営では、過剰供給による空室リスクも存在します。
立地条件の良いエリアだとしても、そのようなエリアには次々と新築アパートが建てられるものです。

とくに、人口減少が進んでいる地域ほど、供給が増えると入居者の奪い合いが激化します。

アパートは建築規制がほとんどないことも、供給過剰になりやすい理由の一つです。

供給過剰による空室リスクは、周辺物件との差別化を図ることが大切です。
賃貸需要の期待できる立地を選ぶだけでなく、競争力を上げるための設備などを整えていきましょう。

賃料下落リスク

物件に空室が発生することで賃料が下落するリスクにも注意が必要です。
空室が長い期間続くと、賃料を下げて募集せざるを得なくなり、賃料下落につながります。

同時に、その情報をインターネットなどで得た入居者から、「賃料を下げてほしい」と値下げの交渉をされる可能性が出てきます。
つまり賃料が下落するリスクを低くするには、空室を発生させないことが重要です。

なお、アパートの賃料は築年数の経過とともに下がっていきます。
借入金を返済するシミュレーションは賃料が下がることも見越しておこなっておく必要があるでしょう。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納したからと言って、すぐに退去させることはできません。
一般的には3ヶ月以上の家賃滞納の状態が続いていれば強制的に退去させられる傾向にあります。

滞納されてしばらくの間は家賃収入がなく、空室の状態と変わらないため、オーナーの借入金返済の負担が大きくなります。
家賃保証会社を利用して家賃滞納に備えることも可能ですが、保証料が発生します。

アパート経営は借主優位な傾向に変化しており、家賃滞納リスクは回避策が少ないことを認識しておく必要があるでしょう。

自然災害リスク

地震や火災発生などの自然災害によるリスクを完全に防ぐことは難しいですが、対策を講じて被害を最小限に抑えることは可能です。

たとえば、次のような方法があります。

• ハザードマップで自然災害が発生する確率を確認しておく
• 適切な補償内容の火災保険や地震保険に加入しておく
• 定期的な点検やメンテナンスを行う

ただし、地震保険については最高でも建物全体の半分の金額までしか支払われないため、あらかじめ地震や津波のリスクが少ない土地を選んでおくことが重要です。

金利上昇リスク

アパートローンを組んで始める際には、将来的な金利上昇リスクがともないます。
低金利のメリットを活かして、変動金利のローンを組む人も少なくないでしょう。

しかし、金利が上昇すると利子の支払額が増えて、返済が大きな負担になる可能性があります。

近年は低金利状態が続いていますが、いつ金利が上がるかわからない状況です。

金利上昇リスクの対策としては「自己資金を多くする」「固定金利で組む」などが挙げられます。
今後の金利動向を考慮したうえで、借り入れ方法を検討しましょう。

借入金の返済リスク

無理のない範囲でローン返済をシミュレーションしておけば、借入金の返済も計画通りに進みやすいでしょう。

しかし、当初想定していたよりも「空室が増えた」「家賃が下がった」などの理由で家賃収入が減ることがあります。
また、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利上昇によって返済額が増加する可能性もあり注意が必要です。

入居者間トラブルのリスク

入居者間のトラブルとして、以下のようなものがあります。

• 騒音
• ゴミをため込むなどによる異臭
• 飼育が禁止されているペットを飼っている

問題のある入居者を放置することで、他の入居者が退去してしまうこともあります。
さらに、入居者が少なくなり空室率が上がるという悪循環に陥ることが予想されます。
トラブルが発生した際の初期対応が悪いと他の入居者からの不満にもつながるため、早期に適切な対応を取ることが大切です。

大規模修繕リスク

アパート経営をしていくなかで、修繕は切っても切り離せない存在です。
建物の一部を回復する「小規模修繕」、入居前の状態に戻す「原状回復」などがあります。

そのなかでも、とくに対策を講じなければならないのが、大規模修繕リスクです。

工事の内容にもよりますが、大規模修繕は10～30年に一回の頻度でおこないます。
費用は数百万円単位から一千万円規模にもなります。

修繕費が不足すると、不足分をローンで調達したり、工事内容を見直したり、工事を延期したりしなければなりません。

十分な工事ができなければ建物の老朽化が進み、空室リスクの悪化につながります。
大規模修繕リスクの対策として、定期預金を組むなど、資金を計画的に貯めることが大切です。

資産価値の下落リスク

建物は時間の経過とともに老朽化が進むため、アパートの価値は下落します。
新築から30年後には、アパートの価値は4分の1以下になるとされています。

アパート経営をするうえで、資産価値が大幅に落ちていくリスクがあることは理解しておきましょう。

資産価値が落ちることで家賃を下げざるを得なくなり、収益が悪化していきます。
築古物件は入居者の確保が難しく、広告料が増加することにも注意が必要です。

資産価値リスクの対策としては、30年後を見据えたアパート経営が大切です。

将来的にも入居者を獲得するための立地選びはもちろんのこと、自己資金を多く投入しましょう。
月々の返済額が減ることで、現金を捻出しやすくなり、健全な財務状況にしやすくなります。

サブリース契約に関するリスク

賃貸物件の有無を問わず、業者から賃料を支払われるのがサブリース契約です。
空室のリスクを回避できるとして、サブリース契約を検討する人も少なくないでしょう。

しかし、サブリース会社からの賃料は、永久に保証されるものではありません。

賃料が保証されるのは契約期間のみで、2～5年ごとに賃料の見直しがおこなわれます。
築年数が経過して空室が増えたタイミングで、賃料を大幅に下げてくる業者も存在します。

これまでにも、サブリース契約に関するトラブル事例が数多く報告されています。

サブリース契約に関するリスクを避けるためには、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

立ち退きリスク

アパート経営では、立ち退きリスクにも注意が必要です。

建て替えや取り壊しをする際、入居者に立ち退いてもらう必要があります。
しかし、普通借家契約によって入居者の権利が強く守られており、貸主から簡単に契約を解除することが難しくなっています。

貸主から契約解除をおこなうには正当な事由と、入居者への立ち退き料が必要です。
立ち退き料は金額が法律で定められていないため、交渉決裂になるおそれもあります。

立ち退きリスクの対策として、弁護士に相談して、交渉をおこなってもらいましょう。

アパート経営のリスクを回避する方法

リスクに対して回避策を用意しておくことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。
リスクを回避する方法・考え方として代表的な4つの手段を説明します。

賃貸需要のあるエリアでアパート経営を始める

賃貸需要のあるエリアを選ぶことで、「空室が埋まらないリスク」「賃料が下落するリスク」を抑えられます。
都市部にあり、駅から徒歩10分以内でアクセスできる物件は、今後もニーズが高いと考えられます。

近くに大学がある場合や、新しく大型の商業施設ができるような場合は、継続した需要が見込まれるでしょう。
あわせて、周囲に競合する物件がないか、中長期的に見ても一定の人口が存在するかなども確認しておきたいポイントです。

地元の不動産会社であれば、その地域の情報に詳しい可能性が高く、相談してみるとよいでしょう。

施工品質の高いアパートを建築する

施工品質の高いアパートを建築することで、「建物が老朽化するリスク」「地震や火災発生による自然災害リスク」を抑えられます。

建物は築年数の経過とともに老朽化するため一定の修繕は必要ですが、予想外の大きな修繕の発生は収益の悪化にもつながります。
将来の修繕費を低く抑えたいのであれば、新築する際、できる限り施工品質の高い会社に依頼することが大切です。

また、施工品質が高いと台風などの自然災害が発生しても、被害を最小限に抑えられるでしょう。
アパートは長期的な収益を生み出す資産になるため、複数の会社を比較検討して信頼できる会社を選ぶことが重要です。

十分な自己資金を準備する

十分な自己資金を確保することで、「空室が埋まらないリスク」「賃料が下落するリスク」「借入金の返済が難しくなるリスク」に備えられます。

空室や家賃下落により収益が悪化したとしても、十分な自己資金を準備することで、一定期間は耐えられるでしょう。
アパートローンは建築費の10％程度の自己資金があれば組めますが、余裕を見て30％程度を確保しておくと安心です。

あまりにも自己資金が少ないと、アパートを売却しようとした際に、ローンの残債が売却額を上回り売却できない可能性があります。
自己資金が多いほど、不測の事態にも対応できるため、十分な資金の確保が重要です。

信頼度の高い管理会社に依頼する

信頼度の高い管理会社に依頼することで、「建物が老朽化するリスク」「入居者による家賃滞納リスク」「入居者間のトラブルが発生するリスク」が抑えられます。

品質の高い管理会社は入居者と接するなかで人柄を見抜き、適した人物かどうかを判断します。
家賃滞納や入居者間でトラブルなど、リスクの高い人の入居を避けられるでしょう。

また、管理会社に日々の点検やメンテナンスを依頼することで、老朽化対策にもつながります。
インターネットなどで評判や実績を確認のうえ、高品質な管理会社に委託するようにしましょう。

家賃保証や保険でリスクに備える

万が一のリスクに備える手段として、家賃保証や保険を利用することがあります。
家賃保証や保険への加入には費用がかかりますが、どちらも経費として計上可能です。

アパート経営を始めるうえで、地震保険・火災保険の加入はほぼ必須です。
保険に未加入の場合、自然災害で建物に被害が出た際に、大きな損害を被ることになります。

災害大国である日本だからこそ、安心してアパート経営をおこなうために保険に加入しましょう。

また、家賃滞納があった場合に、入居者の代わりに払ってくれるのが家賃保証です。
景気状況の悪化などから、家賃滞納や遅延が発生した場合でも安心です。

弊社のN51アパートメントでは家賃滞納保証があり、最長12か月間100％家賃を保証します。

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まとめ

アパート経営においてリスクは付き物ですが、事前の情報収集や準備によって負担を最小限にできます。

名古屋でアパート経営を検討されている方は、中山不動産株式会社にご相談ください。

中山不動産では、N51 APARTMENTというプロジェクトを始動しています。
機能性・デザイン性にこだわった次世代型アパート経営をご提案いたします。

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