アパート経営は地方都市がおすすめ｜失敗リスクを下げる方法を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営を検討するなかで、都市と地方のどちらを選択するべきか、判断に迷う人もいるのではないでしょうか。
地方は都心部より人口が少ないため、不利だと感じるかもしれません。
実は、地方のアパート経営は、ポイントを押さえれば高い収益が期待できます。

この記事では地方都市におけるアパート経営のメリット・デメリットおよび、失敗しないためのポイントについて説明します。

アパート経営は地方都市で始めるのがおすすめ

アパート経営は地方都市で始めるのがおすすめです。

「アパート経営は大都市ですべき」という意見もありますが、なぜ地方都市が向いているのでしょうか。

おすすめの理由2点について説明します。

大都市は競争が激しく飽和状態にある

大都市は人口に比例して物件数も多く、周辺物件との競争が激しい傾向にあります。

賃貸需要があっても、大都市で高い入居率を維持するのは難しいでしょう。

地方都市は人口が少ないことから入居率が心配な人もいるかもしれません。

しかし地方都市でも立地条件によっては、入居需要があるにもかかわらず、周辺に賃貸物件が少ないこともあります。

地方都市でのアパート経営は、大都市と比べて競合物件が少なく、安定的な収益確保につながりやすいのがメリットです。

人口減少が著しい田舎でのアパート経営は避けよう

周辺に競合物件がなかったとしても、過疎化が進む田舎でのアパート経営は避けましょう。

田舎では今後も人口が減少していく可能性があり、継続して入居者を集めることはハードルが高いと言えます。

田舎でのアパート経営やシェアハウス経営が注目されていますが、難易度が高めです。

地方でのアパート経営は、賃貸需要があるエリアか見極めることが大切です。

地方都市であれば人口減少が比較的少なく、地方の中核として人も集まりやすいため、高い賃貸需要が見込めます。

地方都市でアパート経営を始める3つのメリット

地方都市でのアパート経営のメリット3点について説明します。

利回りが高く、競合物件も少ないことがポイントです。

比較的安い価格で物件を購入できる

地方都市は大都市と比べて土地や建物を比較的安く購入できます。

初期費用が少なくて済むため、とくにアパート経営が始めての人には、投資のリスクを抑えられることは大きなメリットでしょう。

自己資金が足りず、アパートローンを組んでの購入を検討する人にとっても、物件価格が安いほうがローンが通りやすくなっています。

借入額が少ないことで、仮に空室や家賃滞納で収入が減少しても、ある程度はローン返済の負担にも耐えられるでしょう。  

都心の物件と比べて利回りが高い

地方都市は都心部と比べて、利回りが高い傾向にあります。

都心部の一般的な表面利回りは4〜6％程度ですが、地方都市ではそれ以上の利回りが期待できます。

これは地方都市の物件価格が都市部よりも安いことが理由の一つです。

家賃相場は物件価格ほど下がらないため、相対的に利回りが高くなります。

しっかりとした家賃収入が見込めるため、サラリーマンの副業にもおすすめです。

周辺に競合物件が少ない

地方都市は、周辺の競合物件が少ないメリットがあります。

大都市ほど賃貸物件が多くないため、入居者を奪い合うこともありません。

地方では物件の選択肢が少なく、それほど力を入れなくても入居者が確保できる可能性もあります。

仮に競合物件があっても、集客の工夫次第では、より多くの入居者を集められるでしょう。

地方都市でアパート経営を始める3つのデメリット

地方都市のアパート経営にはデメリットもあります。

メリットと合わせて押さえておきましょう。

賃貸需要の見極めが難しい

地方都市のアパート経営は賃貸需要の見極めが難しいデメリットがあります。

地方全体をみると人口が増えているエリアもありますが、田舎では過疎化が進んでいるところも多く、人口は減少傾向です。

一般的にアパートは大学生や若い単身者が借りるケースが多く、周辺に大学や専門学校があれば賃貸需要が見込めます。

しかし、それだけ競合物件も多くなるため、継続的な入居が見込めるか慎重に判断する必要があります。

中古物件だとアパートローンの審査に通りにくい

中古物件の場合は、アパートローンの審査が通りにくい問題もあります。

アパート経営するにあたり、中古物件をアパートローンで購入する人もいるでしょう。

金融機関は経年劣化による価値の減少も考慮して融資の条件を決めているため、一定の耐用年数を超えると融資を受けられない可能性があります。

たとえば、木造建物の法定耐用年数は22年ですが、22年を過ぎた物件は融資を受けられないこともあります。

中古物件は新築より安いメリットがある一方で、物件の価値が低く、ローンを組みにくくなる点は注意しましょう。

出口戦略での売却が難しい

地方都市のアパートは、大都市と比較して資産価値が低く、売却が難航するおそれがあります。

とくに収益が見込めずに売却する場合は、買い手も見つかりにくく、売却価格を低く設定する必要があるでしょう。

売却する時期によっては、金融機関の融資スタンスが厳しく、買い手がつきにくい可能性もあります。

アパートの売却ができない場合は、建物を解体して土地のみ売却するなどの選択が必要です。

物件を購入する際は、売却できない可能性も考慮しておきましょう。

地方都市のアパート経営で失敗リスクを下げる方法

地方都市でアパート経営を始める際は、地方ならではのポイントを押さえる必要があります。

ここでは、地方都市のアパート経営で失敗リスクを下げるための方法を3点紹介します。

特定の施設に依存した物件は避ける

商業施設や大学など、特定の施設に集客を依存した物件は避けましょう。

物件の近くに施設があれば、そこで働く人や学生が入居してくれるため、入居率を維持しやすいです。

一方で、施設が一つだけだと、移転や倒産などがあった際に賃貸需要が大きく下がる可能性があります。

複数の施設がある場所を選ぶか、施設がなくても賃貸需要が見込める物件を選びましょう。

徒歩圏内に駅がない物件で駐車場は必須

駅から徒歩圏内の物件を除いて、敷地内に駐車場がある、もしくは近隣で月極駐車場が確保できることが必須です。

地方は場所によっては車がないと生活が難しいケースもあります。

とくにファミリー層は車を使う可能性が高く、駐車場付きの物件のほうが需要が高い傾向にあります。

入居者のターゲット属性も考えたうえで、徒歩圏内に駅がない場合は、駐車場付きの物件を選びましょう。

現地視察は徹底する

物件を購入する際は、必ず現地に行き、物件の状況や周辺環境を確認しましょう。

購入する建物の状態はもちろん、利便性を含めた住みやすさなど、入居者視点でチェックすることが大切です。

自分の住む地域と離れており現地訪問が難しい場合は、その土地に詳しい不動産会社と関係を築き、情報を教えてもらうとよいでしょう。

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まとめ

地方都市でのアパート経営は、地方ならではの特性を踏まえれば高い利回りが期待できます。

これから始めてみたい人は、ご自身での情報収集だけでなく、不動産会社にも問い合わせてみましょう。

中山不動産では「N51 APARTMENT」というデザイン性・機能性にこだわったアパートを展開しています。

7%を超える利回りが見込めるため、安定した資産形成が期待できます。

アパート経営の疑問や相談にもお答えしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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