学生向けアパート経営を成功させるには？メリットから注意点まで解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

学生向けのアパートやマンションの経営は、大学や専門学校が近くにあれば安定した需要が見込めます。
しかし、キャンパスの移転などのリスクがあり、競合物件も増えやすいため「学校が近ければ大丈夫」といった安易な判断は危険です。
学生向けアパート経営では、学生視点のニーズを考えることはもちろん、保護者視点で考えることも重要です。
学生というターゲットの特徴を押さえて、学生向けアパート経営の成功を目指しましょう。

この記事では、学生向けアパート経営のメリットからリスクや注意点、成功させるコツまで詳しく解説します。

学生向けアパート経営のメリット

学生にターゲットを絞ると、効率的なアパート経営がおこないやすくなります。
まずは、その理由について解説します。

入退去のタイミングが安定している

学生向けアパートは、入学と卒業の時期である2～3月に入退去が集中します。
卒業生の退去により空室が出ても、新入生や他のキャンパスから移動してきた在校生の流入などにより、入居者が決まりやすい傾向にあります。

また、入居が決まれば卒業するまで住み続けるケースが一般的です。
短期大学なら約2年、4年制大学なら約4年の安定した家賃収入が期待できます。
ただし、規模の大きな大学ではキャンパスが複数地域に分散し、学生の流れが複雑な場合もあるため事前の把握が大切です。

家賃滞納リスクが低い

入居するのは学生本人でも、家賃は保護者が負担していることがほとんどです。
本人がアルバイトで家賃をまかなっている場合でも、「家賃は必ず払うもの」と考える学生が多く、悪質な家賃滞納になるケースは少ないといえます。

とはいえ、収入が不安定な場合に備えて保証会社を利用するのが安心です。
保証会社は収入に対する家賃の割合を審査することが一般的なため、家賃は高くし過ぎないようにしましょう。
どのようなリスクにも対策を立てることは、アパート経営の基本です。

収益性の高い間取りにできる

学生向けの物件は、基本的に単身者向けの1R・1Kです。
ファミリー向けの広い間取りに比べると、狭い分だけ家賃も低くなりますが、同じ敷地面積では単身者向けのほうが戸数を多くできます。

すると、家賃と面積が比例するわけではないため、全体の家賃収入としては戸数を多くできる単身者向け物件のほうが収益性が高くなります。
立地や設備などにもよりますが、効率よく投資できる点も魅力の一つです。

学生向けアパート経営のリスク

魅力的な学生向けアパート経営ですが、もちろんリスクもあります。
事前にリスクを把握して、対策を立てておくことが大切です。

大学が移転する可能性がある

少子化の影響もあり、近年では入学者数が減少傾向にあります。
それに伴い、学部が縮小されたり廃校になったりするケースも出てきました。

アパートの入居者を一つの学校に依存していた場合、学校がなくなればエリアにおける学生需要は大幅に減少し、空室期間が長くなる可能性があります。
入居者のターゲットに幅を持たせたり、複数の学校があるエリアを選んだりするなどの対策が考えられます。

原状回復のサイクルが短い

学生が入居者の場合、基本的に卒業と同時に退去するため2～4年で原状回復が必要になります。
学生以外であれば、もっと長く住んでもらえる場合もあるでしょう。

入退去のサイクルが短い分、原状回復の費用も多くなりがちです。
また、卒業時期に退去が集中しやすく、清掃やリフォームの対応が重なる大変さもあるでしょう。

周辺に競合物件が多い

キャンパス移転の心配がない、入学者数が安定しているなど、条件がよいエリアには競合物件が増えやすいため空室対策が必要です。

選択肢に入れてもらえるよう、似ている条件の物件を分析して差別化を検討してみてください。
信頼できる不動産会社に最新のニーズなどを問い合わせるのもよいでしょう。

空室期間が長引く可能性がある

ターゲットを学生に絞る場合、入学シーズンを逃すと翌年の3月まで入居者が決まらない恐れがあります。

空室期間が長期化すれば家賃の引き下げを迫られ、結果としてキャッシュフローが悪化する可能性もあります。
効果的な入居者募集ができるよう、不動産会社との連携や物件の差別化などの対策は早めに着手しましょう。

学生向けアパート経営の注意点

学生の多くは20歳前後の若い人たちです。
なかには集合住宅に住むのが初めての人もいるため、騒音やマナーが問題になりやすい特徴があります。

外国人留学生を受け入れる場合

近年では、外国人留学生を積極的に受け入れる大学も増えています。
外国人留学生を受け入れ可能にすることで、ターゲットの拡大や差別化も可能です。
ただし、言語や生活習慣の違いから、騒音トラブルやゴミ出しルールが守られないなどの問題が発生しやすい傾向にあります。

そこで参考になるのが、国土交通省が発行する『外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン』です。
物件オーナーや仲介業者、管理会社に向けた外国人入居者への対応マニュアルで、入居時のチェック項目や生活のルールなどが14ヶ国語で用意されています。

参考：外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン｜国土交通省

騒音トラブルが起こりやすい

学生向けアパートでとくに起こりやすいのが騒音トラブルです。
学生は大人数で集まって飲み会をしたり、夜遅くまで話し込んだりすることも珍しくありません。
建物に響く話し声や足音などは、他の入居者にとって大きなストレスになるでしょう。

管理会社を通じて注意を入れるなど、いち早く対応することが大切です。
注意しても直らない場合は、他の入居者が退去してしまう可能性があります。
とはいえ、騒音の感じ方には個人差もあるため、どこまで対応するか線引きもしておきましょう。

学生向けアパート経営を成功させるコツ

リスクや注意点を踏まえて、ここでは学生向けアパート経営を成功させるコツについて紹介します。

ターゲットの幅を広げる

ターゲットは学生だけでなく会社員などの単身者まで広げましょう。
1Rや1Kは属性にかかわらず単身者からニーズがあります。
社会人の入居者が一定数いれば、大学移転などのリスク対策になります。

ターゲットの幅を広げるには、立地選びも重要です。
たとえば、交通や生活の利便性があるエリアなら、幅広い一人暮らし層から需要があります。
また、近隣に複数の学校があれば、一つの学校が移転しても影響を受けにくいでしょう。

差別化を図る

周辺にある競合物件の情報を整理して、他の物件と差を付けられる設備の導入や条件の設定などをおこないましょう。
たとえば、以下のような方法が挙げられます。

• 入居者を女性限定にする
• オートロックやカメラ付きインターフォンなど防犯体制を充実させる
• フリーレントを取り入れる

物件探しで家賃を重視する人は多いですが、家賃は一度引き下げるとなかなか元には戻せません。
なるべく設備などでの差別化を図りましょう。

仲介会社としっかり連携する

入学シーズンに集中して入居者を決めるためにも、仲介を依頼する際は学生向け物件を扱う経験が豊富な仲介会社を選びましょう。
大学と提携している不動産会社や、合格発表前の入居予約を受け付ける管理会社など実績ある会社なら安心です。

また、大手ポータルサイトでは学生向け物件や合格前入居予約可能物件の特集を組んでいる場合もあります。
インターネットで物件探しをする人も多く、早めの準備を心がけましょう。

保護者との信頼関係を大切にする

ほとんどの場合、物件探しや契約関係は保護者がおこないます。
子どもが初めて親元を離れることもあり、保護者として物件条件を念入りにチェックする人が少なくありません。

学生目線での住みやすさも大切ですが、保護者目線での安心・安全も大切です。
セキュリティの高さや建物の管理状態など、保護者から好印象を得る必要があります。

学生目線で設備を整える

学生が重視する傾向にある設備はおもに以下のとおりです。

• フリーWi-Fi、インターネット無料
• バス・トイレ別
• オートロック、防犯カメラ
• フローリング
• 室内洗濯機置き場
• エアコン付き

近年ではオンライン授業やレポートの提出などのために、インターネット環境を重視する人も増えています。
上記設備は学生に限らず人気が高い設備のため、導入して損はないでしょう。
ただし、導入の際は家賃やキャッシュフローをしっかり確認してください。

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まとめ

安定した需要や家賃滞納リスクの低さ、予測しやすい入退去サイクルなど、学生向けアパート経営には多くの魅力があります。
しかし、移転リスクや外国人留学生の受け入れなど、学生向け特有の注意点もあります。
また、一般的なアパート経営におけるリスク対策も欠かせません。

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