インボイス制度で変わるアパート経営｜不動産オーナーが取るべき対応

令和5年（2023）年10月1日から導入されたインボイス制度は、アパート経営者を含む不動産オーナーにとって無視できない変化をもたらしました。

特に、事業用賃貸に関わる家賃の課税処理や適格請求書発行事業者の登録義務に影響を受ける可能性があります。

この記事では、インボイス制度の基本から、アパート経営における具体的な影響や対応策について詳しく解説します。

適格請求書の保存方式や、仕入税額控除を受けるために必要なポイントも網羅的にご紹介します。

事業者登録や税負担の変化に備え、適切な準備を行いましょう。

不動産賃貸業のオーナーとして、どのような行動を取るべきか、明確に理解できる内容をお届けします。

CONTENTS

• インボイス制度とは？
• インボイス制度はアパート経営にどう影響する？
• インボイス制度で不動産オーナーが注意すべきこと
• 免税事業者のアパートオーナーがするべき対応
• インボイスを発行する流れ
• まとめ

インボイス制度とは？

インボイス制度とは、適格請求書を基に消費税の仕入税額控除を受ける仕組みです。

特に課税事業者や不動産賃貸業を営む個人事業主に大きな影響を与えるとされています。

以下では、この制度の概要と背景を詳しく解説します。

インボイスとは必要事項が記載された請求書のこと

インボイスとは、適格請求書とも呼ばれるもので、消費税の課税処理に必要な要件を満たした請求書です。適格請求書発行事業者は、以下の事項が記載された請求書や納品書などを交付しなければなりません。

• 適格請求書発行事業者の氏名または名称および登録番号
• 取引年月日
• 取引内容（軽減税率の対象品目である旨）
• 税率ごとに区分して合計した対価の額および適用税率
• 税率ごとに区分した消費税率
• 書類の交付を受ける事業者の氏名または名称

2023年10月1日から始まったインボイス制度では、課税事業者は仕入税額控除を受けるためにこの適格請求書が必要になります。

適格請求書を発行するには、事業者の登録が求められるため、免税事業者がこの制度に対応するかは重要な検討事項です。

不動産賃貸業では、特に事業用賃貸に関連してテナントからインボイスの発行が求められるケースが増えるでしょう。

そのため、不動産オーナーは、制度の詳細を理解し、適切に対応することが必要です。

仕入税額控除にはインボイスが必要

仕入税額控除とは、事業者が支払った消費税を差し引くことで、実質的な税負担を軽減する仕組みです。

インボイス制度では、適格請求書がない場合、課税事業者はこの控除を受けることができません。

具体的には、年間の課税売上が1,000万円以上の事業者は、課税売上に対する消費税額から仕入税額を控除するためにインボイスが必要となります。

従来では、仕入先からの請求書に詳細な記載がなくても控除が認められていましたが、今後は厳格な要件が課されます。

そのため、適格請求書発行事業者の登録は、仕入税額控除をする必要がある事業者にとって必須といえます。

不動産賃貸業では、事業用賃貸における家賃収入が対象となるため、課税事業者への影響は大きいでしょう。

また、免税事業者のままでいる場合、取引先に課税事業者が多い場合は競争力が低下するリスクもあります。

制度に対応するためには、適格請求書の保存方式を整えることが重要です。

適格請求書事業者しかインボイスの発行ができない

インボイスを発行できるのは、適格請求書発行事業者として登録された事業者だけです。

インボイス制度では、事業者の登録が必要条件となっています。

登録されていない事業者は、課税売上に対応するインボイスを発行することが認められません。

また、免税事業者の場合、適格請求書の発行ができないため、取引先であるテナント借主が仕入税額控除を受けられないリスクが考えられます。

従来では請求書の形式に関わらず、仕入税額控除を受けることが可能でしたが、インボイス制度により厳格化されているため注意が必要です。

特に、テナント賃料は消費税の課税対象であるため、適格請求書がないと税金面で不利になる場合があります。

そのため、課税事業者として適格請求書を発行する体制を整えなければなりません。

この登録は、税負担を軽減し、不動産賃貸業の競争力を維持するためにも重要な手続きです。

適格請求書を保存方式に従って管理することも求められます。

インボイス制度が導入された目的と背景

インボイス制度が導入された背景には、公平な税負担を実現する目的があります。

従来の制度では、免税事業者が消費税の負担を逃れる一方で、課税事業者が過度に負担を強いられることが問題視されていました。

2023年10月1日から施行されたこの制度では、課税売上に対応する消費税の透明性を高める仕組みが導入されました。

適格請求書を発行することで、仕入税額控除を受けるための要件を明確にし、事業者間の不公平を減少させます。

また、この制度は政府にとっても重要な税収の安定化を図る施策の一環です。

不動産賃貸業では、特に事業用物件の賃貸において、家賃収入の課税処理が制度の影響を受けやすい分野とされています。

そのため、免税事業者が適格請求書を発行できるかどうかが取引先にとって重要な判断基準となるでしょう。

インボイス制度はアパート経営にどう影響する？

インボイス制度の導入は、アパート経営に大きな影響を与えています。

特に事業用賃貸物件では、適格請求書の発行が必要となる場合が増えており注意が必要です。

ここでは、居住用賃貸と事業用賃貸での違いや注意点について解説します。

居住用の賃貸経営はインボイス制度の影響なし

居住用賃貸経営は、インボイス制度の影響を受けない分野です。

居住用物件の家賃収入は消費税の課税対象外とされていることが理由です。

そのため、オーナーは適格請求書の発行や保存方式の変更をする必要がありません。

不動産経営にかかる非課税売上となるのは以下のとおりです。

• 居住用の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随する駐車場の賃料、礼金、更新料
• 借地の地代
• 個人による自宅の売却金額
• 土地の売却金額

課税売上を計上しない免税事業者である場合でも、インボイス制度による課題に直面することは少ないでしょう。

ただし、事業用賃貸物件との区別が明確でない場合には注意が必要です。

たとえば、事業者が居住用物件を部分的に事業活動に使用するケースでは、適用の可否を確認する必要があります。

居住用賃貸経営者は、この制度が自分のビジネスに影響を及ぼさない理由を理解しておくと良いでしょう。

テナント等を賃貸する場合はインボイス制度の影響あり

テナントを対象とする賃貸物件では、インボイス制度の影響が大きく現れます。

特に、テナント賃料は消費税の課税対象であるため、適格請求書の発行が必要です。

課税事業者として登録していない場合、仕入税額控除を受けることができず、取引先に不利益を与える可能性があります。

不動産経営にかかる課税売上となるのは以下のとおりです。

• 店舗・事務所等の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の賃料、礼金、更新料
• 賃借人負担分の原状回復工事費用
• 法人・個人事業者による建物の売却金額

インボイス制度では、家賃収入に対応する税務処理の変更が求められる場合があります。

たとえば、保存方式に基づき請求書を管理することや、事業者の登録が重要となります。

また、免税事業者のオーナーは、この制度による課題を回避するために、課税事業者への移行を検討する必要があるかもしれません。

インボイス制度への対応は、不動産賃貸業の競争力を維持するためにも欠かせない要素といえるでしょう。

事業用の賃貸物件を購入する場合も影響を受ける

事業用の賃貸物件を購入する場合、インボイス制度は大きな影響を及ぼします。

特に、購入時に支払った消費税について、従来の制度では消費税還付が受けられました。

消費税還付とは、消費税の納税額がマイナスとなる場合、その分の金額を税務署から還付してもらえることです。

しかし、インボイス制度の導入後は、適格請求書がないと買主は消費税還付を受けられなくなりました。

この制度では、仕入税額控除を受けるためには適格請求書の保存方式に従って管理する必要があるためです。

たとえば、購入した物件を課税事業として運営する場合、事業者登録が必要となります。

課税売上が1,000万円以上になる場合、免税事業のままでは課題を抱える可能性があります。

インボイス制度は、不動産賃貸業にも税務処理の透明性を求めています。

そのため、購入前に制度の詳細を確認し、インボイスを発行する体制を整えることが重要です。

この準備が、不動産賃貸業における競争力維持の鍵となるでしょう。

インボイス制度で不動産オーナーが注意すべきこと

インボイス制度は不動産オーナーに多くの注意点をもたらしています。

特に、制度への対応が遅れると、物件の競争力や収益性に影響を与える可能性があります。

ここでは、インボイス制度で生じる具体的な課題について詳しく解説します。

物件の競争力が低下する

インボイス制度が導入されることで、不動産物件の競争力が低下するリスクがあります。

課税事業者として登録しない場合、テナントが適格請求書を受けられず、仕入税額控除を利用できなくなるため、テナント側の税負担が増える可能性があります。

インボイス制度の導入以降、適格請求書の発行が求められる取引が増加傾向にあり、不動産オーナーは制度への対応が求められます。

競争力を維持するには、課税売上を正確に把握し、必要に応じて適格請求書を発行する体制を整えることが重要です。

営業中のテナントの場合、移転には高額なコストが伴うため、現実的には家賃減額の交渉が選ばれるケースが多いでしょう。

一方で、募集中の店舗物件や事務所物件では、今後の借主が「課税事業者であり、適格請求書を発行できる物件」を優先的に選ぶ可能性があります。

このため、家賃収入を維持するためには、インボイス制度への対応がますます重要になると考えられます。

さらに、家賃収入が免税事業に該当する場合でも、課税事業者としての登録を検討することで、テナントの不満を軽減できる可能性があります。

これらの対応を怠ると、他の物件に比べ競争力が大幅に低下し、空室率の上昇につながる恐れがあります。

不動産オーナーは制度の詳細を理解し、適切な対策を講じることが必要です。

収益性が低下する

インボイス制度の導入により、不動産賃貸業の収益性が低下するリスクがあります。

免税事業者が課税事業者への移行を行わない場合、テナントが適格請求書を受け取れず、仕入税額控除を利用できないことで、家賃交渉が必要になるケースが増えるでしょう。

また、課税売上が増加する場合には、不動産オーナー自身の税負担が大きくなる可能性もあります。

インボイス制度によって、家賃収入の管理や適格請求書の保存方式に対応する事務処理が増加し、運営コストが上昇するかもしれません。

これらの影響を最小限に抑えるためには、事業者登録やインボイスを発行できる体制の構築が重要です。

税額控除を受けるための準備やテナントとの適切な契約更新が求められるでしょう。

節税効果が低下する

インボイス制度により、不動産賃貸業における節税効果が低下する可能性があります。

免税事業者が課税事業者に移行しない場合、適格請求書を発行できず、テナント側は税額控除を受けられません。

この状況は、テナントとの家賃交渉を迫られる要因となり、結果として家賃収入が減少することも。

また、課税売上が増えることで、不動産オーナー自身の税負担も増大するリスクがあります。

インボイス制度で適用された保存方式により、請求書の管理が厳格化され、管理コストが増えることが予想されます。

さらに、課税事業者として登録しない場合、仕入税額控除を利用する機会を失うため、節税の余地が大幅に縮小します。

これらを回避するには、事業者登録を検討し、適格請求書を発行できる体制を整えることが重要です。

また、税務専門家に相談することで、適切な節税対策を講じることが可能になります。

事務処理の手間が増える

インボイス制度の導入に伴い、不動産賃貸業の事務処理の手間が増加することが懸念されています。

特に、2023年10月1日以降、適格請求書の発行や保存方式への対応が求められるようになり、従来よりも厳格な管理体制が必要です。

たとえば、課税事業者として登録する場合、インボイスを発行するためのシステム導入や、課税売上や仕入税額控除の管理が必要となり、事務作業の負担が大幅に増加します。

また、免税事業者であり続ける選択をした場合でも、テナントとの契約条件の見直しや交渉が発生する可能性があります。

これに加え、適格請求書の保存方式に従わない場合、税務調査で指摘を受けるリスクも高まるでしょう。

事務処理の効率化や専門家への相談を活用し、制度に対応した運営体制を整えることが重要です。

免税事業者のアパートオーナーがするべき対応

インボイス制度の導入により、免税事業者のアパートオーナーには重要な選択が求められます。

課税事業者として登録するか、現状を維持するか、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

最適な対応策を検討し、収益や税負担への影響を最小限に抑えましょう。

課税事業者・適格請求書発行事業者になる

課税事業者として登録し、適格請求書発行事業者となることは、アパート経営者にとってインボイス制度に対応する重要な手段の一つです。

この選択により、家賃収入にかかる課税売上から仕入税額控除を受けることが可能となり、税負担を軽減できます。

また、借主が仕入税額控除を受けられることから、物件の競争力は高まると考えられます。

ただし、課税事業者となる場合、「原則課税方式」と「簡易課税方式」のどちらを選択するかを慎重に検討する必要があります。

原則課税方式では、仕入税額控除をする必要があり、課税売上から実際の仕入れにかかる消費税を差し引けます。

仕入れが多い場合や事業規模が大きいケースでは、この方式が適しているでしょう。

簡易課税方式では、業種別の控除率に基づいて仕入税額を計算します。

このため、手続きが簡素化され、事務負担が軽減されますが、控除額が実際の支払額より少なくなる場合がある点に注意が必要です。

特に、仕入れが少ない事業者に向いています。

課税事業者になることで、免税事業の恩恵が受けられなくなる点がデメリットです。

例えば、家賃が非課税の場合、インボイスを発行できず、借主にとって不利な条件とみなされる可能性があります。

また、保存方式の厳格化や請求書管理の手間が増える点も考慮が必要です。

課税事業者への登録がもたらす影響を理解し、自身の事業形態に合った方式を選ぶことが成功への鍵となるでしょう。

免税事業者のまま家賃減額などで対応する

免税事業者としての立場を維持しつつ、家賃減額で対応する選択肢もあります。

この場合、課税事業者に比べ、家賃収入にインボイス対応を求めない借主を対象にするなど、柔軟な賃貸契約が重要です。

ただし、いきなりテナント賃料の消費税相当額の全額を値引きする必要はありません。

インボイス制度は、制度の導入による影響の大きさを緩和するため「経過措置期間」が設けられています。

経過措置期間中であれば、仕入控除ができない分のみ値引きするといった対応で十分です。

インボイス制度の経過期間中の措置は以下のとおりです。

一方、免税事業者のままでいる場合、課税事業者への変更が求められる場面もあります。

不動産賃貸業の競争力を保つためには、借主のニーズや税負担を総合的に判断し、柔軟な対応が求められます。

インボイス登録するかは総合的な判断は必要

アパート経営においてインボイス登録をするか否かは、多角的な視点から検討する必要があります。

インボイス制度により、課税事業者は仕入税額控除を受けるために適格請求書を保存しなければなりません。

これに対し、免税事業者は登録を行わない限り請求書を発行できないため、取引先から敬遠される可能性もあるでしょう。

しかし、登録を行うことで課税売上が発生し、消費税を納付する義務が生じるため、税負担が増える点も考慮すべきです。

また、課税事業者を選択する場合、収益構造や運営コストに応じて、原則課税方式または簡易課税方式を選択する必要があります。

インボイス制度によるメリットとデメリットを総合的に評価し、自身の経営方針に最適な選択をしてください。

インボイスを発行する流れ

インボイス発行には、課税事業者としての登録手続きが必要です。

具体的には、「消費税課税事業者選択届出書」の提出に始まり、「適格請求書発行事業者の申請書」の提出を経て、取引先への通知を行います。

これらの手続きを通じて、法的要件を満たし、取引の円滑化を図ることが可能になります。

消費税課税事業者選択届出書を提出

アパート経営でインボイス発行を希望する場合、課税事業者となる必要があります。

その第一歩として、「消費税課税事業者選択届出書」を税務署に提出します。

この書類は、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

課税事業者を選択することで、家賃収入を含む課税売上に基づいて消費税を納める義務が生じますが、仕入税額控除を受けられるようになります。

また、書類を提出後、課税事業者としての扱いが開始され、インボイス発行が可能になります。

ただし、一度課税事業者になると一定期間免税事業者には戻れないため、慎重な判断が求められます。

提出期限や内容に不備がないよう、書類作成前に国税庁のサイトを確認してください。

適格請求書発行事業者の申請書を提出

アパート経営でインボイスを発行するには、「適格請求書発行事業者の登録申請書」を税務署に提出する必要があります。

この申請書は、国税庁のホームページからダウンロード可能で、必要事項を記載後、郵送または電子申請をします。

適格請求書発行事業者に登録されることで、取引先にインボイスを発行でき、仕入税額控除を受けるための要件を満たします。

適格請求書発行業者の登録申請には以下のものが必要です。

• マイナンバーカードなどの電子証明書（パソコン・スマートフォンの場合）
• 利用者識別番号（パソコン・スマートフォンの場合）
• 適格請求書発行事業者の登録申請書（書面の場合）
• 本人確認書類（個人事業主かつ書面の場合）

ただし、申請により課税事業者としての登録が必須となるため、免税事業者の場合は注意しましょう。

登録後のインボイスは一定期間保存する義務が生じるため、保存方式についても確認し、適切に対応してください。

申請期限や登録までの期間を事前に確認し、スムーズな手続きを進めることが重要です。

取引先へ通知

インボイス発行事業者として登録後、取引先へ通知を行うことが重要です。

通知は、取引先が適格請求書を確実に受け取り、仕入税額控除を受けるための準備に必要です。

通知内容には、適格請求書発行事業者としての登録番号や、インボイスを発行可能である旨を明記しましょう。

取引先がスムーズに対応できるよう、通知は早めに行うことが推奨されます。

通知方法は、郵送、電子メール、契約書への明記など、取引先の状況に応じて選択可能です。

さらに、登録情報に変更が生じた場合は速やかに通知し、取引先に誤解を与えないよう配慮してください。

この対応により、取引関係の信頼性を維持しつつ、インボイス制度の円滑な運用が可能となります。

まとめ

アパート経営におけるインボイス制度の導入は、賃貸業にとって多くの影響をもたらします。

課税事業者になるか、免税事業者として対応するかを判断する際には、仕入税額控除を受ける必要性や、取引先の要望、税負担などを総合的に考慮することが重要です。

特に「適格請求書発行事業者」として登録する場合、取引先との関係を維持するだけでなく、家賃収入の税務処理にも正確さが求められます。

インボイス制度開始をきっかけに、長期的な収益性と事務負担のバランスを見極め、適切な対応を選択してください。

このような準備が、アパート経営の安定と成長につながるでしょう。