不動産投資でマイホームが買えない？その理由と解決策を徹底解説

不動産投資を行うと、マイホームの購入が難しいと感じる方は少なくありません。

特に、不動産投資ローンが住宅ローン審査に及ぼす影響や、返済比率が高くなる点が課題として挙げられます。

また、不動産投資を優先すべきか、それともマイホームを先に購入するべきかで迷うケースも多いでしょう。

現在ローンを組んでいる方にとっては、さらに新たなローンを追加することが与信枠に影響を与える可能性があります。

この記事では、不動産投資とマイホーム購入を両立させるためのポイントや、金融機関の審査基準、資金計画の立て方について解説します。

これらの情報を参考に、不動産投資をしながらマイホーム購入を実現するための最適な選択を見つけてください。

CONTENTS

• 不動産投資が住宅ローンに与える影響
• 不動産投資ローンがあってもマイホームは買える？
• 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
• 不動産投資とマイホーム購入の最適な順番
• 不動産投資とマイホーム購入を両立するための対策
• 住宅ローンを借り入れるなら投資物件の売却も選択の一つ
• まとめ

不動産投資が住宅ローンに与える影響

不動産投資は、住宅ローン審査に大きな影響を及ぼす可能性があります。

特に与信枠や返済比率の面で制約を受けることが多く、審査基準も厳しくなる傾向にあります。

ここでは、与信枠、返済比率、そして収入の見方という3つの重要な視点から、その影響を解説します。

与信枠への影響

不動産投資を行う場合、与信枠が大きく影響を受けます。

与信枠とは、金融機関が個人に対して貸し出せる金額の上限のことです。

不動産投資ローンを組むことで、既存の与信枠が使用されるため、住宅ローン審査時に利用可能な枠が減少します。

たとえば、投資用物件のローン残高が多い場合、住宅ローンの審査基準に影響を与えやすくなります。

これにより、マイホームを購入する際の融資可能額が減少し、購入計画が制約を受ける可能性があります。

主な対策は以下のとおりです。

• 既存ローンの早期返済：返済比率を下げることで与信枠を回復
• 収入を増やす：高年収を維持することで与信枠を広げる
• 賃貸収入を加味：投資用物件の家賃収入を審査に活用

与信枠を管理することで、不動産投資と住宅ローンの両立が現実的になります。

金融機関と相談しながら、適切な資金計画を立ててください。

返済比率への影響

返済比率は、借入金の返済額が収入に占める割合を示すものです。

不動産投資を行うと、返済比率が上昇し、住宅ローン審査に影響を及ぼします。

金融機関は返済比率が高い申請者に対して、審査を厳しくする傾向にあるのが一般的です。

特に、自己返済率は35％以下が望ましいとされています。

たとえば、収入の40％以上を返済に充てている場合、住宅ローンを組むのが難しくなることがあります。

これにより、マイホームを購入する際の借入可能額が制限される可能性が高まります。

返済比率を改善する方法は以下のとおりです。

• 既存ローンの一部繰上げ返済を実施し、返済負担を軽減
• 家賃収入などの副収入を活用し、総収入を増加
• 金融機関が提供する低金利ローンを検討

これらの対策を講じれば、返済比率を適切に管理し、不動産投資と住宅ローンを両立させやすくなります。

しっかりと計画を立て、金融機関と相談しながら進めることが重要です。

関連記事：不動産投資における返済比率の目安は？無理なく返せる額を計算

審査における収入の見方

住宅ローン審査では、収入の安定性とその額が重要な評価基準です。

不動産投資を行う場合、投資用物件からの家賃収入も審査に含まれる場合があります。

しかし、金融機関によっては家賃収入を厳しく評価し、全額を収入と認めないケースも少なくありません。

一般的に、安定した給与収入が審査で有利に働きますが、不動産投資の副収入をどのように活用するかがカギとなります。

収入を増やすためのポイントは以下のとおりです。

• 副業収入を確保し、収入源を多様化する
• 投資用物件の家賃収入を安定化させる
• 高年収の職種や役職に転職することで給与を増加
• 金融機関の複数選択肢を検討し、最適な評価を受ける

これらの対策により、審査時の収入評価が向上します。

金融機関と相談しながら、自身の収入状況を最適化して住宅ローンの審査をクリアしましょう。

関連記事：不動産投資ローンで審査落ちの原因は？融資の条件や金利について解説

不動産投資ローンがあってもマイホームは買える？

不動産投資ローンを利用している場合でも、マイホームの購入は可能です。

しかし、住宅ローンを組む際には、収入や返済比率、金融機関の審査基準が影響を与えます。

ここでは、住宅ローンが組めるケースと組めないケースについて解説します。

住宅ローンが組めるケース

不動産投資ローンを利用していても、一定の条件を満たせば住宅ローンを組むことは可能です。

金融機関が重視するのは、返済比率が適正範囲内であること、そして安定した収入が確保されていることです。

特に、自己返済率が35％以下に抑えられている場合、審査で有利になる可能性が高いです。

住宅ローンが組める具体的な条件は以下のとおりです。

• 安定した収入：給与所得が一定以上あり、収入が途切れない状態
• 返済負担の低減：投資用物件の家賃収入がローン返済をカバーしている
• 金融機関の評価：過去の借入履歴が良好である場合、信頼性が評価される
• 与信枠の管理：無駄なローンを減らし、与信枠を確保している

これらの条件を整えれば、不動産投資と住宅ローンを両立することが可能です。

マイホームを購入する際には、金融機関との十分な交渉と計画が必要となるでしょう。

住宅ローンが組めないケース

住宅ローンが組めないケースには、主に収入や返済比率、与信枠の問題が挙げられます。

特に、不動産投資ローンが既にある場合、返済額が大きくなるため、返済比率が上昇し、金融機関の審査に通りにくくなります。

また、収入が不安定な場合や、収入の大部分を既存のローン返済に充てている場合も注意が必要です。

住宅ローンが組めない具体的な状況は以下のとおりです。

• 返済比率が高すぎる：収入に対して返済額が多い場合、審査は厳しくなる
• 与信枠の限界：既存の借入額が多く、追加のローン枠がない
• 信用情報の問題：過去の延滞履歴やローン返済の遅延がある場合
• 投資物件の評価不足：金融機関が投資用物件の収益性を低く見積もるケースでは問題が発生することがある

これらの要因が重なると、住宅ローンの審査に通らない可能性が高まります。

不動産投資をする際には、これらのリスクを軽減する計画が重要となります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、目的や審査基準が大きく異なります。

それぞれの特性を理解することで、最適なローン選択が可能になります。

ここでは、融資対象、返済原資、審査内容、金利などの違いを詳しく解説します。

融資対象の違い

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、融資対象にあります。

住宅ローンは、購入者が自ら居住するマイホームの購入に利用されます。

それに対し、不動産投資ローンは賃貸収入を目的とした投資用物件の購入が対象です。

この目的の違いにより、金融機関が設定する審査基準や条件も異なるのが特徴です。

住宅ローンでは、居住環境や物件の住みやすさが重視される一方、不動産投資ローンでは物件の収益性や市場価値が評価の対象となります。

例えば、住宅ローンは安定した収入と低い返済比率が求められるのに対し、不動産投資ローンでは、家賃収入の見込みや物件の資産価値が重要視されます。

また、投資ローンは一般的に、住宅ローンよりも高い自己資金を求められる傾向があります。

このような違いを理解することは、適切なローンを選ぶ上で不可欠です。

特に不動産投資を行う場合には、物件の収益性をしっかりと見極めた上で、返済計画を慎重に立てることが成功の鍵となるでしょう。

ローン返済原資や審査内容の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、返済原資や審査基準において大きな違いがあります。

住宅ローンでは、借り手の給与収入が主な返済原資として評価され、安定した収入が重要な審査ポイントとなります。

一方、不動産投資ローンでは、物件から得られる家賃収入が返済の基盤とされますが、金融機関によっては家賃収入の全額を認めず、一部のみを収入とみなす場合もあります。

また、審査基準にも相違が見られます。

住宅ローンでは給与所得や職歴、返済比率が重視される一方、不動産投資ローンでは物件の収益性や市場価値、さらに家賃収入の安定性が主要な判断基準となります。

さらに、既存の借入状況はどちらのローンにおいても与信枠に影響を与え、審査結果を左右する重要な要素です。

これらの違いを把握することで、不動産投資ローンと住宅ローンを適切に使い分けることができます。

各金融機関の審査基準を事前に確認し、無理のない返済計画を立てることが、成功につながる第一歩と言えるでしょう。

金利の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、適用される金利に明確な違いがあります。

住宅ローンは、居住用物件の購入を目的としており、一般的に低金利で設定されています。

これは、金融機関が居住を目的とした借り入れを安定的でリスクが低いと見なしているためです。

一方、不動産投資ローンは投資物件の購入に利用されるもので、金利が高めに設定されることが多いです。

投資用物件は賃貸収入が見込まれる一方で、市場リスクにさらされやすい性質を持つため、金融機関はそのリスクを金利に反映させています。

そのため、借り手には高い返済能力を証明する必要があります。

住宅ローンの低金利は、返済比率を下げやすく、家計への負担軽減につながります。

一方、不動産投資ローンでは金利が高いため、返済額が増加し、物件の収益性に直接的な影響を及ぼす可能性があります。

ただし、収益性の高い物件や安定した収入がある場合、金融機関と金利交渉が可能になることもあります。

これらの金利差が家計や投資計画に与える影響を正確に把握することは非常に重要です。

慎重な検討と計画が、成功する借り入れの鍵となるでしょう。

融資限度額の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、融資限度額に大きな違いがあります。

住宅ローンの場合、購入者の年収や返済比率を基準にして比較的高額な融資が可能とされています。

これは、マイホーム購入という安定した目的が背景にあるため、金融機関がリスクを低く見積もるためです。

一方、不動産投資ローンでは、融資額は投資物件の収益性や市場価値によって大きく異なります。

金融機関は、家賃収入の見込みや市場の需要と供給のバランスを考慮して融資額を設定します。

その結果、自己資金が不足していると、希望する融資を得られない可能性があります。

また、住宅ローンの融資限度額は年収の5～8倍が一般的ですが、不動産投資ローンでは、収益性の高い物件ほど融資枠が広がる傾向があります。

ただし、不動産投資の場合、住宅ローン以上に高い自己資金が必要となるケースが多い点も見逃せません。

これらの違いを理解し、計画を立てる際には自己資金の準備や融資条件を慎重に検討することが、安定した資金計画を実現する鍵となるでしょう。

返済期間の違い

不動産投資ローンと住宅ローンには、返済期間において大きな違いがあります。

住宅ローンは、一般的に30〜35年の長期返済が可能で、返済比率を低く抑えやすい設計となっています。

れにより、マイホームを購入する際の毎月の負担を軽減することができます。

一方、不動産投資ローンは20〜25年程度と短期間での返済が求められることが多く、金融機関が物件の収益性や法定耐用年数を基準に設定します。

短期間での返済を求められる不動産投資ローンは、毎月の返済額が高くなる傾向があり、家計への影響も大きくなります。

また、ローンの完済時の年齢も重要な検討事項です。

住宅ローンの場合、完済時の年齢が高くても比較的柔軟な計画を組みやすいのに対し、不動産投資ローンでは短期間の返済が資金計画に影響を及ぼす可能性があります。

金融機関は、収益性の高い物件や購入する物件の立地条件などを評価し、柔軟な返済条件を提示することもあります。

返済期間が資金計画やライフプランに与える影響を十分に考慮し、適切な選択をしてください。

不動産投資とマイホーム購入の最適な順番

不動産投資とマイホーム購入の順番は、資産形成や生活設計に大きな影響を与えます。

それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあり、目的や資金状況によって最適解が異なります。

ここでは、不動産投資を先に行う場合とマイホーム購入を先に行う場合の注意点を解説します。

先に不動産投資を行うメリットとデメリット

先に不動産投資を行うことには、資産形成の観点で多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。

この選択が適切かどうかは、収入状況やローン返済能力、目的によって異なります。

メリット

• 資産形成が早期に可能：家賃収入を得ることで、収益を積み上げられる
• 不動産価値の上昇：市場状況によっては、投資物件の資産価値が増加する可能性
• 税制優遇を活用：不動産所得に関連する税制の恩恵を受けられる場合がある

デメリット

• 返済比率の上昇：既存ローンにより、与信枠が減少し、住宅ローンが組みづらくなる
• リスク分散が難しい：市場リスクにさらされ、家賃収入が想定通り得られない場合がある
• 金融機関の審査が厳しくなる：収入と負債のバランスが悪化する可能性

不動産投資を先に行う場合は、メリットを最大限に活用しつつ、リスク管理を徹底することが重要です。

計画的に進めることで、資産形成とマイホーム購入の両立が可能になります。

先にマイホームを購入する場合の注意点

先にマイホームを購入する場合には、生活の安定を図る一方で、将来の不動産投資に影響を与える可能性があります。

この選択が適切かどうかを判断するためには、長期的な資産形成計画を考慮する必要があります。

以下の点に注意しましょう。

• 与信枠の利用状況：住宅ローンを組むことで、与信枠が減少し、不動産投資ローンの審査が厳しくなる可能性。
• 返済比率の上昇：マイホーム購入後のローン返済額が収入に占める割合が増加。
• 資産運用の機会損失：先に投資を行うことで得られた収益のチャンスを逃す場合がある。
• 税制優遇の制約：住宅ローン減税などを受けるためには一定の条件が必要。

先にマイホームを購入する場合は、将来の投資計画を意識しつつ、ローン返済のシミュレーションを行い、収支バランスを保つことが重要です。

金融機関と事前に相談し、無理のない借入計画を立てましょう。

不動産投資とマイホーム購入を両立するための対策

不動産投資とマイホーム購入を両立するためには、計画的な資金運用が必要です。

収入や与信枠を効率的に活用する方法を選ぶことで、両方の目標を達成できます。

ここでは、成功のための具体的な対策を解説します。

年収を上げて与信枠を広げる

年収を上げることは、不動産投資とマイホーム購入を両立するための重要な対策です。

与信枠は、金融機関が融資審査を行う際に基準とする大切な要素であり、年収の増加により拡大が期待できます。

年収を上げる具体的な方法は以下のとおりです。

• 副業やフリーランスの活動：家賃収入以外の副収入を得る
• キャリアアップ：昇進や転職で基本給を引き上げる
• 投資収益を活用：収益性の高い物件を購入し、家賃収入を増やす

安定した収入を確保することは、不動産投資とマイホーム購入を両立する上で欠かせない要素です。

短期的な収入増加に加えて、継続的かつ安定した収益が金融機関の審査で高く評価されるポイントとなります。

さらに、収入が増加しても返済比率を超えない計画を立てることが重要です。

副業による収入については、金融機関がどのように評価するかを事前に確認しておく必要があります。

こうした収入の管理や計画を徹底することで、ローンを利用する際の与信枠が拡大し、不動産投資とマイホーム購入の両立が実現しやすくなるでしょう。

ローン残債を減らして与信枠を作る

ローン残債を減らすことは、不動産投資とマイホーム購入を両立するために重要な戦略です。

ローン残高を削減することで、金融機関が提供する与信枠を拡大させる効果が期待できます。

これにより、新たな借り入れの余地を生み出すことが可能です。

ローン残債を減らす具体的な方法は以下のとおりです。

• 繰上げ返済の活用：余剰資金をローンの元本返済に充て、返済期間を短縮
• 家賃収入の活用：投資物件からの収益を返済に充て、残債を減少
• 高金利ローンの見直し：低金利の金融機関へ借り換えを検討

ローンを組む際には、返済比率を管理し、収支のバランスを保つことが大切です。

ローン残債を削減する取り組みは、将来的な不動産投資ローンや住宅ローンの審査でも有利に働くでしょう。

これにより、不動産投資とマイホーム購入の両立が一層現実的になります。

低金利の金融機関から融資を受ける

低金利の金融機関から融資を受けることは、不動産投資とマイホーム購入を両立させるための重要な戦略です。

金利が低いほど、毎月の返済額を抑えられるため、返済比率を改善しやすくなります。

特に、不動産投資ローンや住宅ローンの審査では、返済負担率が与信枠に大きな影響を与えるため、金利選びが非常に重要です。

低金利の金融機関を選ぶ際のポイントは以下のとおりです。

• 金融機関の比較：複数の金融機関を比較し、最適な条件を探す
• キャンペーンの活用：特定の時期に実施される低金利キャンペーンを利用
• 借り換えを検討：既存ローンを低金利のローンに変更することで負担軽減

これらを活用すれば、返済額の削減だけでなく、与信枠の拡大にもつながります。

結果として、不動産投資とマイホーム購入のバランスを取りやすくなるでしょう。

関連記事：不動産投資ローンの借り換えで金利を見直し！メリットや注意点を解説

好立地・築浅の物件を選ぶ

不動産投資やマイホーム購入では、物件選びが成功の鍵を握ります。

特に、好立地かつ築浅の物件は資産価値が高く、将来的な売却や賃貸需要の面で有利です。

このような物件は、住宅ローンや不動産投資ローンの審査においても評価されやすい特徴があります。

好立地物件の例としては、以下の条件が挙げられます。

• 駅から徒歩10分以内
• 商業施設や学校が近い
• 災害リスクが低い地域

築浅物件の場合、建物の修繕費用が少なく済み、購入後の維持費負担を抑えられる点が魅力です。

また、築年数が浅いほど金融機関の評価も高く、ローン審査で有利になる可能性があります。

これらの条件を満たす物件を選ぶことで、返済比率の適正化や家賃収入の安定化が期待でき、不動産投資とマイホーム購入の両立を実現しやすくなります。

関連記事：【初心者入門】不動産投資の始め方・やり方、投資物件の選び方を解説

賃貸併用住宅を検討する

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を一つの建物にまとめることで、居住スペースと家賃収入の両立を実現する魅力的な選択肢です。

この形式の住宅は、住宅ローンを利用しつつ投資物件としても活用でき、与信枠を効率的に使える点が特長です。

家族が住む自宅部分を確保しながら、賃貸収入を得られるため、暮らしと資産運用を両立できます。

家賃収入には以下のような利点があります。

• 住宅ローンの返済額を補填しやすい
• 返済比率を適切に保てる
• 資金繰りを改善し、さらなる投資機会を得られる

また、賃貸部分の収益性を高めるには、交通アクセスの良い場所や需要が高いエリアを選ぶことが重要です。

さらに、築浅で設備が整った物件を選べば、金融機関からの評価が向上しやすいでしょう。

賃貸併用住宅は、家族が住む住居と不動産投資を一体化するユニークな方法です。

返済計画を立てつつ、自身の生活スタイルに合った物件を選ぶことが成功の鍵となるでしょう。

関連記事：アパート経営の収益物件に自分で住む方法｜メリット・デメリットは？

住宅ローンを借り入れるなら投資物件の売却も選択の一つ

投資物件を所有している場合、住宅ローンの借入に影響を与えることがあります。

特に返済比率や与信枠に余裕がない場合、金融機関の審査が厳しくなる可能性が高まります。

このような状況を改善する手段として、投資物件の売却を検討することは有効な選択肢です。

投資物件の売却がもたらすメリット

• 与信枠の確保

投資物件の売却により、不動産投資ローンの返済額が軽減され、与信枠が広がります。

マイホームを購入する際の住宅ローン審査が通りやすくなります。

• 返済比率の低下

売却益をローン返済に充てることで、返済比率を適切な水準に保つことが可能です。

これにより、借入可能額の制限が緩和されます。

• 資金繰りの改善

売却によって得た資金を頭金や諸費用に充当することで、全体の資金繰りがスムーズになります。

投資物件の売却を検討する際には、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。

まず、売却予定の物件が適正な価格で取引されるかを確認することが大切です。

地域の不動産市場や類似した物件の価格を十分に調査し、市場価値を正確に把握してください。

また、売却益に対する譲渡所得税や仲介手数料などの費用も考慮し、総合的な損益を見積もることが必要です。

これらの費用を見逃すと、資金計画に影響を及ぼす可能性があります。

さらに、投資物件が将来的に家賃収入を生む資産となる場合もあります。

そのため、売却が本当に最適な選択肢かどうか、長期的な視点で見直すことが重要です。

金融機関や不動産の専門家に相談することで、最適な判断がしやすくなります。

最終的に、投資物件の売却は住宅ローンを円滑に組むための効果的な手段の一つですが、慎重な計画が成功への鍵を握るでしょう。

関連記事：投資用マンションを売却するタイミングはいつ？理想的な売り時を解説

まとめ

不動産投資とマイホーム購入を両立させるためには、慎重な計画と柔軟な判断が求められます。

不動産投資ローンや住宅ローンの与信枠を考慮し、返済比率を適切に維持することが重要です。

また、投資物件やワンルームマンションの売却、賃貸併用住宅の活用など、状況に応じた選択肢を検討することで、資産運用と生活の両立が可能になります。

金融機関や不動産専門家の助言を活用することで、より効果的な資金計画が立てられます。

さらに、好立地や収益性の高い物件を選ぶことで、家賃収入を確保し、ローン返済に充てることも可能です。

不動産投資がもたらすメリットを最大限に引き出しながら、マイホーム購入の夢を実現するためには、計画性と柔軟性が鍵となるでしょう。

最後に、個々のライフスタイルや資産状況に合った方法を選び、適切なタイミングで行動することが成功への道です。

不動産投資とマイホーム購入を通じて、将来の安心を築く一歩を踏み出してください。