不動産投資ファンドとは？仕組み・種類・始め方をわかりやすく解説

不動産投資ファンドは、不動産を対象としたファンドを通じて投資家が収益を得る手法であり、資産運用の一つとして注目を集めています。

この投資法は、少額から参加可能で、分散投資や手間のかからない運用が魅力です。

さらに、不動産投資信託（REIT）や私募ファンドなど、多様な商品が登場し、投資家の選択肢が広がっています。

この記事では、不動産投資ファンドの基本的な仕組みから、種類ごとの特徴、メリット・デメリットを徹底解説します。

初心者から経験者まで、役立つ情報をお届けしますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資に関心がある方や、効率的に資産を増やしたい方にとって、有益な内容となっています。

CONTENTS

• 不動産投資ファンドとは？
• 不動産投資ファンドの種類①不動産投資信託
• 不動産投資ファンドの種類②不動産特定共同事業
• 不動産投資ファンドのメリット
• 不動産投資ファンドのデメリット
• 不動産投資ファンドのリスク
• 不動産投資ファンドの始め方
• 不動産投資ファンドの会社ランキング
• まとめ

不動産投資ファンドとは？

不動産投資ファンドは、複数の投資家が資金を集めて不動産に投資し、専門家が運用を行う仕組みです。

少額から始められ、分散投資が可能なところが魅力で、初心者にも人気があります。

現物不動産と比べて手軽に投資できるため、資産運用を検討する方におすすめです。

以下では、その特徴や現物不動産との違いについて解説します。

不動産投資ファンドの仕組み

不動産投資ファンドは、複数の投資家が資金を出し合い、その資金を用いて不動産を取得・運用する仕組みです。

専門家が資産運用を行い、投資家は運用成果に応じた分配金を受け取ります。

この仕組みは、少額の資金でも不動産投資が可能になるため、多くの人に利用されています。

対象となる不動産はマンションやオフィスビル、商業施設、ホテル、医療施設など多岐にわたります。

また、オフィスビルや海外不動産など、個人では購入が難しい資産にもアクセスできるのが特徴です。

以下は、不動産投資ファンドの基本的な仕組みを示しています。

1. 投資家が資金を出資する
2. ファンドが資金を集めて不動産や株式・債券を購入
3. 運用会社が不動産を運用・管理
4. 投資家が運用利益を分配金として受け取る

このように、不動産投資ファンドは専門知識がなくても始められます。

現物不動産のような大きな資金が必要なく、リスク分散がしやすい点が魅力です。

さらに、商業施設やホテルのような収益性の高い物件に投資することで、より高いリターンを期待できるでしょう。

不動産投資ファンドと現物不動産の違い

不動産投資ファンドと現物不動産は、投資のアプローチや運用方法において大きな違いがあります。

これらの違いを理解することで、自身の投資目的に合った方法を選択できるでしょう。

不動産投資ファンドでは、投資家が間接的に不動産を保有し、利回りを分配金として受け取ります。

一方、現物不動産は所有権を直接取得し、物件の価値上昇や賃貸収入から収益を得るのが特徴です。

不動産投資ファンドは少額投資や分散投資が可能で、管理の手間が不要な点が利点です。

また、オフィスビルや商業施設など高額な物件にも投資できるのが魅力です。

現物不動産は所有権を持つことで自由度が高く、賃貸収入の利回りを直接得られますが、管理負担や流動性の低さが課題となります。

不動産投資ファンドは、資金が限られている場合や手間をかけずに投資を行いたい人に向いています。

一方、現物不動産は直接所有のメリットを重視し、長期的な資産形成を考えている人に適しているでしょう。

不動産投資ファンドの種類①不動産投資信託

不動産投資信託（REIT）は、不動産を運用するために資金を集め、投資家に利益を分配する仕組みです。

特に公募ファンド（J-REIT）と私募ファンドの2つの形式が代表的です。

それぞれ投資対象や仕組みに特徴があり、目的に応じた選択が可能です。

公募ファンド（J-REIT）

公募ファンド（J-REIT）は、投資家から集めた資金をもとに、不動産を取得・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みです。

証券取引所に上場されているため、株式のように売買が可能であり、流動性が高い点が大きな特徴です。

J-REITはマンションやオフィスビル、商業施設、物流施設など、さまざまな不動産を投資対象としています。

公募ファンド（J-REIT）の主な特徴は以下のとおりです。

• 1口単位で購入でき、個人投資家にも適している
• 複数の不動産に投資してリスクを軽減
• 上場しているため、市場で売買ができる
• 賃貸収入や物件の価値上昇に基づく利回りが得られる
• 不動産会社や投資法人がプロとして運用を行う

J-REITは、個人投資家でも手軽に始められる不動産投資の手段として広く利用されています。

運用の手間がかからず、安定した収益を期待できる点が魅力です。

ただし、株式市場の変動や不動産市場の影響を受けるリスクもあるため、投資の際は事前に十分な調査を行うことが大切です。

私募ファンド

私募ファンドは、限られた少数の投資家から資金を集め、不動産を取得・運用する仕組みです。

この形式のファンドは、証券取引所に上場されていないため、公募ファンド（J-REIT）とは異なり、流動性が低い特徴があります。

しかし、柔軟な運用が可能で、高額なオフィスビルや商業施設、特定のプロジェクトへの投資を行うことができます。

私募ファンドの主な特徴は以下のとおりです。

• 主に機関投資家や富裕層向けの商品であり、参加には高額な資金が必要
• 不動産会社や投資法人が特定の不動産や再開発プロジェクトに資金を集中できる
• 市場での売買はできず、中長期的な運用が求めらる
• 特定の高収益物件や商業施設への集中投資により、高い利回りを期待できる
• 不動産特定共同事業や匿名組合など、多様な運用形態がある

私募ファンドは、公募ファンドと比べて投資家が限定される分、個別の投資ニーズに応じた運用が可能です。

ただし、流動性が低く、長期的な投資を前提とする方に適しています。

また、高額な資金が必要な場合が多いため、参加条件を事前に確認してください。

関連記事：REIT（不動産投資信託）の仕組みとは？メリット・デメリットを解説

不動産投資ファンドの種類②不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は、複数の投資家が資金を出し合い、不動産を共同所有する形態です。

任意組合型、賃貸型、匿名組合型の3種類が代表的で、それぞれ異なる特徴を持ちます。

以下では、それぞれの仕組みやメリットについて詳しく解説します。

任意組合型

任意組合型は、不動産特定共同事業における形式の一つで、複数の投資家が資金を出し合い、不動産を共同で運用する仕組みです。

この形式では、投資家全員が事業の運営に関与し、事業の収益やリスクを分配します。

任意組合型の主な特徴は以下のとおりです。

• 参加する全ての投資家が共同で所有権を持つ
• 不動産の種類や運用方針を投資家同士で決定できる
• 複数の投資家が資金を出すことで、多様な不動産への投資が可能
• 運用の成功や失敗に応じて、利益や損失が分配される

任意組合型では、不動産会社や投資法人が事業を計画し、投資家を募ります。

資金が集まると、対象となる不動産が購入され、賃貸収入や売却益が運用成果として分配されます。

任意組合型は、不動産投資のなかでも特に投資家間の協力が重要な形式です。

共同で事業を進めるため、投資先や運用方針について事前に十分な協議が求められます。

また、運用の柔軟性が高い反面、全員がリスクを共有する責任もあるため、リスクヘッジの手段を事前に考慮する必要があります。

なお、任意組合型の不動産小口化商品は、1口100万円以上で募集されることが多いです。

賃貸型

賃貸型は、不動産特定共同事業の形式の一つで、投資家から集めた資金を活用して不動産を取得し、賃貸収入を得る仕組みです。

この形式では、オフィスビルや商業施設、賃貸マンションなど、多様な物件が運用対象となります。

賃貸型の主な特徴は以下のとおりです。

• 賃貸料収入に基づくため、安定した収益を期待できる
• 複数の物件への投資を通じて、リスクを軽減
• プロの運用会社が不動産管理を行うため、投資家の負担は最小限
• オフィスビル、商業施設、住宅物件など、多様な不動産が対象

賃貸型は、不動産投資の中でも比較的安定した収益を見込める形式です。

ただし、不動産市場の変動や入居率の低下がリスクとなるため、運用会社の選定や物件の立地条件が成功の鍵を握ります。

匿名組合型

匿名組合型は、不動産特定共同事業の形式の一つで、投資家が匿名組合契約を通じて事業に参加する仕組みです。

この形式では、投資家は事業の所有権を持たず、出資額に応じた利益を分配金として受け取ります。

投資家は出資者として契約を結び、不動産会社や投資法人が実際の運用を担当します。

匿名組合型の主な特徴は以下のとおりです。

• 投資家は事業の運営に関与せず、管理負担がない
• 運用によって得られた収益が出資比率に応じて分配される
• 不動産会社が運用を主導し、多様な不動産に投資可能
• 複数の物件に投資できるため、リスクを軽減できる

匿名組合型は、事業の所有権を持たずに投資が可能で、運用の手間がかからない点が魅力です。

ただし、事業の成果次第で利益が変動するため、運用会社の実績や信頼性が重要な要素となります。

また、長期的な運用を前提とするケースが多いため、リスク許容度を考慮したうえで参加を検討してください。

なお、1口1万円程度の小額から始められる不動産クラウドファンディングは、ほとんどが匿名組合型です。

不動産投資ファンドのメリット

不動産投資ファンドは、少額の資金から始められ、多様な不動産への分散投資が可能です。

さらに、現物不動産と比較して換金性が高く、管理の手間も少ない点が魅力です。

以下では、不動産投資ファンドの主なメリットを解説します。

小額から投資を始められる

不動産投資ファンドの魅力の一つは、少額の資金から投資を始められることです。

現物不動産の購入には、都内の一棟マンションは数億円以上、区分マンションでも数千万円の初期投資が必要になる場合があります。

しかし、不動産投資ファンドでは最低投資額が1万円や数万円と低く設定されているため、投資のハードルが大幅に下がります。

初心者や余裕資金が限られている方でも、不動産投資に挑戦しやすい点が特徴です。

また、小額投資の仕組みを活用すれば、不動産投資の経験を積みながら、少しずつ投資額を増やすことも可能です。

これにより、リスクを抑えつつ、着実に資産形成を進めることが期待できます。

特に、都内や他の地域で多様な不動産への投資を実現できる点は、不動産ファンドならではのメリットといえるでしょう。

分散投資しやすい

不動産投資ファンドでは、分散投資が容易に実現できる点が大きな魅力です。

現物不動産の場合、一つの物件に多額の資金を集中させる必要があります。

しかし、ファンドを利用すれば、複数のオフィスビル、商業施設、住宅物件など、さまざまな不動産に少額ずつ投資することが可能です。

分散投資により、リスク軽減効果が期待できます。

たとえば、一つの物件の収益が下がっていたとしても、他の物件からの収益でカバーできる可能性があります。

特に、不動産の所在地や運用方針が異なるファンドを組み合わせることで、さらに高いリスク分散効果を得られるでしょう。

比較的手間がかからない

不動産投資ファンドは手間がかからないこともメリットです。

現物不動産の運用では、物件の購入手続き、管理、修繕、入居者対応など、投資家が直接行う業務が多岐にわたります。

一方、不動産ファンドでは、プロの運用会社が物件の管理や運営をすべて担当します。

これにより、投資家は運用の細かい作業から解放され、日常生活を送りながら収益を得ることが可能です。

また、ファンドごとに詳細な運用レポートが提供されるため、投資の透明性が確保されています。

特に、忙しい社会人や現物不動産の運用に不安を感じる方には最適な選択肢となるでしょう。

インターネット上で手続きが完結するものもあり、あとは分配金や元本の入金を待つだけです。

不動産投資と比べて換金性が高い

不動産投資ファンドは、現物不動産と比較して換金性が高いという特徴があります。

現物不動産を売却する場合、物件の査定から買い手の探索、契約締結まで数ヶ月以上かかることが一般的です。

一方で、不動産ファンドでは、証券取引所に上場しているREITや特定の条件付きファンドであれば、必要に応じて短期間で売却が可能です。

また、ファンドは投資家間で取引される仕組みが整っており、売却時の手続きが簡便化されています。

そのため、資金流動性を確保したい投資家にとって大きなメリットです。

不動産ファンドの換金性の高さは、初心者からベテラン投資家まで幅広い層に支持されています。

これにより、投資の自由度が増し、多様なライフスタイルに適応できる選択肢として注目されています。

不動産投資ファンドのデメリット

不動産投資ファンドは多くのメリットを持つ一方で、いくつかのデメリットも存在します。

分配金の少なさや、融資を受けられない点などが挙げられます。

また、投資家自身が運用方針を決められず、選べる商品数が限られている点にも注意が必要です。

以下で、これらのデメリットについて詳しく解説します。

分配金が少ない

不動産投資ファンドは比較的安定した収益を見込める一方で、分配金が少ないという課題があります。

現物不動産の所有者が得られる家賃収入と比べると、ファンドの分配金は低い傾向にあります。

これは、管理費や運用コストが差し引かれるためです。

また、分配金の額はファンドの種類や運用成績によって異なります。

特に、リスクの低いファンドでは安定性が高い反面、リターンが抑えられる傾向があります。

そのため、高い収益を重視する投資家にとっては、物足りなく感じることがあるでしょう。

ただし、分配金の少なさはリスク軽減と表裏一体であり、安定した資産運用を目指す場合には適した選択肢といえます。

投資の目的やリスク許容度に応じて、不動産投資ファンドを選ぶことが重要です。

融資を受けられない

不動産投資ファンドの大きな制約の一つは、融資を利用できない点です。現物不動産の場合、多くの投資家が銀行から融資を受けて物件を購入し、自己資金を最小限に抑えつつレバレッジを活用します。

一方で、不動産ファンドでは融資が受けられず、基本的に投資資金の全額を自己資金で用意する必要があります。

そのため、初期投資の金額が大きな壁となる場合があります。

たとえば、大型ファンドへの投資や、特定の私募ファンドへの参加には十分な余裕資金が求められることが一般的です。

融資を利用して資産を効率よく拡大させたいと考えている方にとっては、この制約が大きな障壁となるでしょう。

ただし、融資が利用できないため、借入によるリスクを避けられるという側面もあります。

堅実な資産運用を目指す投資家には一定のメリットがあるといえるでしょう。

運用方針を決められない

不動産投資ファンドでは、投資家個人が運用方針を自由に決めることはできません。

これは、プロのファンドマネージャーが物件の選定や運用方針を一括して管理する仕組みによるものです。

この一括管理により、運用の手間が軽減されるという利点もありますが、投資家自身の好みに応じたカスタマイズが難しいというデメリットも伴います。

たとえば、不動産特定共同事業や任意組合型のファンドでは、投資先の詳細情報や運用計画が事前に公開されますが、投資家はその計画に従うしかありません。

自分の戦略や目的に合わない場合でも、投資決定後にそれを変更することはできないのが基本です。

また、投資法人や匿名組合型のファンドにおいても、資金の配分や投資タイミングなどをコントロールする権限は投資家にありません。

投資家自身が積極的に運用したい、あるいは特定の物件やエリアに集中投資したいと考えている場合には、不動産ファンドが最適な選択肢とはならないこともあります。

一方で、運用方針を決められないという点は、プロの管理を信頼して分散投資を効率的に行えるというメリットとしても捉えられるでしょう。

商品数が少ない

不動産投資ファンドのデメリットの一つとして、商品数の少なさが挙げられます。

不動産ファンドの市場規模は、株式や投資信託と比較すると限定的であり、投資先の選択肢が限られるケースがあります。

そのため、自分の投資目的やリスク許容度に合った商品を見つけるのが難しいかもしれません。

特に、私募ファンドや任意組合型ファンドでは、投資家向けの情報公開が限られていることも多く、一般投資家がアクセス可能な商品はさらに少なくなる傾向にあります。

地域や物件の種類（オフィスビル、商業施設、現物不動産など）に特化したファンドは選択肢が少ないため、分散投資の幅を広げるのが難しいと感じる投資家もいるでしょう。

このような状況下では、投資法人や不動産会社が提供する特定の不動産特定共同事業に絞ることが現実的な選択肢となることが少なくありません。

ただし、限られた商品から最適な選択を行うには、事前の情報収集と専門的な知識が求められる点に注意が必要です。

不動産投資ファンドのリスク

不動産投資ファンドは魅力的な投資手段ですが、いくつかのリスクも伴います。

これらのリスクを理解し対策を取ることが、投資成功の鍵となります。

ここでは、物件自体のリスク、商品に特有のリスク、運営面でのリスクについて詳しく解説します。

投資用物件のリスク

投資用物件に関するリスクは、不動産投資ファンドにおいて避けられません。

代表的なものとして、物件自体の価値下落が挙げられます。

不動産市況の変動や地域の需要低下が原因で、物件価格や賃料収入が減少する可能性も。

また、自然災害や老朽化により修繕費が想定以上にかかることもあります。

これらのリスクを軽減するためには、分散投資や事前の物件調査が重要です。

複数の地域やタイプの物件に分散投資を行えば、一部の物件で損失が出ても全体の損失を抑えることが可能です。

不動産会社が提供する詳細な物件情報や過去の運用実績を確認することも、リスク管理に役立ちます。

商品のリスク

商品のリスクには、投資対象の選定や市場の変動に関する要素が含まれます。

不動産投資ファンドでは、運用する物件の選定が重要ですが、物件の価値が下落すると元本割れの可能性があります。

また、分配金の水準も、市場環境や運用方針によって変動するため、安定した収益を期待できない場合もあります。

さらに、ファンドの契約内容や運用報告に関する情報が十分に開示されていない場合、投資家がリスクを正確に把握できない可能性も考えられます。

これを避けるためには、透明性の高いファンドを選び、運用実績や費用構造について事前に確認することが重要です。

運営のリスク

不動産投資ファンドの運営リスクには、運用会社の能力や方針が大きく影響します。

たとえば、不動産会社が適切な物件を運用しなかった場合や市場動向の変化に対応できない場合、投資家の利益が損なわれる可能性があります。

また、運営に必要な資金が十分でなければ、ファンドの継続が困難になることも考えられます。

さらに、透明性の低い運営は投資家に不安を与えます。

運用報告が不十分であったり、費用構造が不明確だったりすると、リスクが高まるでしょう。

そのため、信頼できる運用会社を選び、定期的な報告やリスク開示が行われるファンドを検討することが重要です。

不動産投資ファンドの始め方

不動産投資ファンドは、少額から投資を始められる魅力的な手段です。

ここではREIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品の始め方について解説します。

REITの始め方

REIT（不動産投資信託）は、初心者でも手軽に始められる投資手段です。

証券会社やネット証券で口座を開設し、取引画面から希望する銘柄を選ぶだけで投資が可能です。

商品によって手数料が異なるため、あらかじめ比較検討することが重要です。

また、株式投資と同様に少額から始められ、日々の取引価格を確認しながら柔軟に運用できます。

さらに、分配金として定期的な収益を得られるため、長期的な資産形成を目指す方にも適しています。

商品選びでは、過去の分配実績や運用方針を比較することが大切です。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングは、少額投資から始められる新しい資産運用手法です。

まず、信頼できる運営会社を選び、会員登録を行います。

その後、運用案件を選び、最低投資額を確認しながら投資します。

多くの場合、インターネットを通じて匿名組合契約を締結し、運用がスタートします。

分配金や投資状況は、運営会社の専用ポータルで確認可能です。

現物不動産を所有せずに不動産投資が可能なため、手間を大幅に削減できます。

また、案件によってリスクや利回りが異なるため、しっかり比較検討することが大切です。

これにより、自分に合った投資案件を選択しやすくなるでしょう。

不動産小口化商品の始め方

不動産小口化商品は、1口単位で不動産投資ができる仕組みで、多くの投資家から資金を集めて運用します。

まず、信頼できる不動産会社や運用会社を選びましょう。

提供される商品には、「現物不動産」や「私募ファンド」形式のものがあり、それぞれ運用方法やリスクが異なります。

契約に進む前に、商品内容を確認し、契約書を読み込むことが重要です。

小口化商品の購入には、任意組合や匿名組合を利用した形式も多く、分散投資の手段としても活用できます。

また、最低投資額が設定されているため、自分の予算に応じて選択することが可能です。

運用中は定期的に分配金が支払われる場合が多く、収益状況を専用のプラットフォームで確認できます。

これにより、手軽に不動産投資を始めることができます。

不動産投資ファンドの会社ランキング

不動産投資ファンドを提供する会社は、商品内容や運用実績だけでなく、倒産リスクの低さで選ぶことが重要です。

ここでは、時価総額が高い不動産投資ファンドの会社をランキング形式で紹介します。

時価総額が高ければ市場における信頼度が高く、倒産リスクが低くなり傾向にあります。

不動産投資ファンド会社のランキングは以下のとおりです。（2024年12月14日時点）

日本経済新聞「不動産投資信託：銘柄一覧」

まとめ

不動産投資ファンドは、初心者から経験者まで幅広い投資家にとって魅力的な選択肢です。

その特徴として、小額から始められる手軽さや分散投資が可能である点が挙げられます。

また、市場規模が年々拡大しているため、さらなる成長が期待される投資分野でもあります。

一方で、運用方針に対する投資家の介入が難しいことや商品リスクなど注意すべき点も存在します。

不動産クラウドファンディングやREIT、不動産小口化商品など、多様な選択肢から自分の投資目標や資金状況に合った方法を選ぶことが重要です。

投資を始める際は、各ファンドの運用実績や倒産リスクを比較し、時価総額の高い信頼できる運用会社を選ぶことで、安定したリターンが期待できるでしょう。

正確な情報収集と慎重な判断が成功の鍵となります。