ワンルームマンション投資は儲からない？失敗例やメリットを解説
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
会社員でも始めやすいとして人気の手法の一つが、ワンルームマンション投資です。
老後資金への不安から資産運用を始めようと、不動産投資に興味を持つ人は少なくありません。
しかし、インターネットでワンルームマンション投資について調べると「やめとけ」「儲からない」など、ネガティブな言葉が目立ちます。
では、本当にワンルームマンション投資は危険なのでしょうか。
結論から言えば、失敗する多くの原因は投資の仕方を間違っている可能性があります。
この記事では、ワンルームマンション投資で成功するための基本的なノウハウを初心者向けに解説します。
リスクや失敗例を参考にしながら、儲かるコツをつかみましょう。
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ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションの一室を購入し、賃貸物件として第三者に貸し出す投資方法です。
マンションにある一室の大家となり、入居者から家賃収入を得ます。
一棟丸ごと購入して投資をおこなう手法と比べて、少額での不動産投資が可能です。
ワンルームマンション投資で利益を得る仕組み
ワンルームマンションの一室を購入し、賃貸物件として貸し出せば継続的な家賃収入が得られます。
物件の購入には金融機関から資金を借りることが一般的なため、実際の利益は家賃収入からローン返済などの経費を差し引いた金額です。
また、購入時よりも高い金額で売却して利益を得られる場合もあります。投資としては家賃収入を狙う手法が主流です。
ワンルームマンション投資の利回り相場
不動産投資で収益物件を購入する際の目安となるのが利回りです。利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を表したものです。
ワンルームマンション投資の利回り相場を見ていきましょう。
| 築年数 | 利回り相場 |
| 新築物件 | 3~4% |
| 築20年以内の中古物件 | 4~5% |
| 築20年を超える中古物件 | 7~10% |
利回りは築年数で相場が異なり、中古物件ほど利回りが高い傾向にあります。また、利回りの平均相場は地域によっても差があり、大都市ほど利回りが低くなります。たとえば、東京は賃貸需要が高く人気のエリアですが、全国的に見ても低い値です。
不動産投資における利回りはあくまでも目安であり、絶対の数値ではありません。高利回りの物件は利便性に欠ける、賃貸需要が低いなどの性質を持っていることも。利回りが低くても長期的に見ればお得な物件もあるため、物件の価値は総合的に見て判断しましょう。
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ワンルームマンション投資の利回りの目安は？収支をプラスにする方法
投資用ワンルームマンションはいくらで購入できるの？
ワンルームマンション投資を始める際に、収益物件はいくらで購入できるのでしょうか。以下では、東京23区における投資用ワンルームマンションの価格相場を紹介します。
| 間取り | 中古物件 | 新築物件 |
| 1R・1K・1DK（30㎡以下） | 249～5,990万円 | 1,960～5,980万円 |
| 1DK・1LDK・2K（50㎡以下） | 400～1億8,400万円 | 4,200～1億1,900万円 |
| 2DK・2LDK(70㎡以下) | 550～2億5,000万円 | 7,800～1億8,900万円 |
新築物件は賃貸需要が期待できますが、初期費用が高いのがデメリットです。利回りによっては赤字経営になることもあるため、シミュレーションは欠かせません。
中古物件は比較的安く購入できる一方で、メンテナンスが行き届いていないことも。物件取得後に空き家が続く原因となるため、現地調査することが大切です。
また、東京23区内の価格相場は全国的に見ても高いため、地方都市であればもっと安く購入できることもあります。
ワンルームマンション投資は儲からない？
ワンルームマンション投資には、ネガティブな意見も少なくありません。
インターネットで検索すると「やめとけ」「儲からない」などの言葉が目に付くでしょう。
なぜ、ワンルームマンション投資はやめとけと言われるのか、その根拠となるデメリットを解説します。
空室リスクが高く家賃収入がゼロになることも
ワンルームマンションに限らず、不動産投資で空室リスクは重要な要素です。
空室になってから次の入居者が決まるまで、その期間の家賃収入はゼロになり、場合によっては数ヶ月間空室の状態が続くことも想定されます。
また、入居者が家賃を滞納している場合も収入は得られません。
家賃収入がゼロでも不動産会社への管理費用や銀行へのローン返済は継続されるため、それらの支出をすべて自分で支払わなければならなくなります。
ワンルームマンションは、他の投資物件と比べても空室リスクが高い投資方法です。
家賃下落リスクによる収益の低下
どのような物件も、建物や設備の老朽化により家賃が下落するリスクを抱えています。
周辺環境の変化により需要が減少し、家賃を下げる必要性が出てくる場合などもあります。
家賃が下落したケースもシミュレーションして、対策を立てておくことが大切です。
また、サブリース契約は家賃に関する対策の一つですが、あくまで家賃収入を保証するものであり「家賃下落リスク」は対象外であることに注意しましょう。
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ワンルームマンション投資でサブリースは必要？失敗事例から学べること
価格変動リスクがあり売買が難しい
ワンルームマンション投資にも物件の価格変動リスクがある点に注意が必要です。不動産は新築から徐々に資産価値が下がるため、購入時より売却時の価格が高くなることは難しいでしょう。首都圏における中古マンションの築年数ごとの㎡単価は以下のとおりです。
経費が少ないため節税効果は期待できない
ワンルームマンション投資を始めた初年度は、物件の購入費や手数料などを経費として計上できるため、節税効果が期待できます。しかし、2年目以降は経費が少なくなり、家賃収入で利益が出ればむしろ税金は増えるでしょう。
また、節税効果を得るには「物件の減価償却期間が短い」「年収が900万円を超えている」などの条件があります。基本的にワンルームマンションは減価償却期間が長いため、節税効果は期待できないことがほとんどです
不動産投資をワンルームで始めるメリット
ワンルームマンション投資のデメリットを知れば知るほど、始めるのをためらう人もいるのではないでしょうか。
しかし、投資をはじめとする資産運用にはリスクが付き物です。
また、ワンルームマンション投資ならではのメリットも少なくありません。
少額から不動産投資をスタートできる
ワンルームマンション投資は、一棟マンションや戸建住宅よりも小規模であり、比較的少ない自己資金でスタートできます。
借入金額を抑えられるため、不動産投資ローンの審査に通りやすくなる点もメリットです。
不動産投資は自己資金が多くないとできないと思われがちですが、ローンを利用すれば少額からでも始められます。
退去者が出ても入居者が見つかりやすい
ワンルームマンションは駅の近くや都市部など、利便性の高い場所にあることが多く入居者が見つかりやすい点も特徴の一つです。
利用者は学生や単身赴任の会社員などがメインであることからも、常に一定のニーズが期待できます。
入居者の有無は家賃収入に直結するため、入居者の決まりやすさは重要なポイントです。
資産としての流動性が高く現金化しやすい
ワンルームマンションは不動産のなかでも物件価格が比較的少額です。
投資目的だけでなく自宅として購入を考えている人もいるため、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
一方、戸建住宅や一棟マンションは高額であることから、買い手は投資目的の人がメインです。
すぐには買い手が見つからない場合が多く、資産としての流動性は低いと言えます。
ワンルームマンション投資の失敗例
不動産投資で失敗する人にはいくつかの共通点があります。
儲からないと言われるワンルームマンション投資ですが、毎月の収支や修繕の時期、空室が出た場合などの対応をしっかりとおこなえば、リスクの軽減につながります。
ここでは、ワンルームマンション投資でよくある失敗例を紹介します。
不動産会社の言葉を鵜呑みにした
不動産会社は物件の売買する際の仲介によっても利益を得ています。売却希望者と購入希望者をマッチングさせるために、言葉巧みに良い情報のみを提供する場合があります。営業マンからの情報を鵜呑みにして、悪質な物件を購入したケースは少なくありません。
ワンルームマンション投資の詐欺被害に遭わないためには、まずは冷静に考えることが大切です。また、最低限の情報を収集したうえで不動産投資を模索しましょう。金融リテラシーを持つことは、トラブルを回避するための手段でもあります。
どの物件を購入し運営していくのかの最終決定者は自分です。すべてを人任せにするのではなく、自分自身で決定できるくらいの知識を身につけましょう。
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ワンルームマンション投資の詐欺被害者が続出｜騙されないための対策
新築ワンルームマンションを購入してしまった
投資用の新築ワンルームマンション購入を検討している人もいるでしょう。
中古物件と比べて価格は高いものの、物件や設備は最新で修繕による出費は当面かからないだけでなく、空室リスクの軽減にもつながります。
これらのメリットだけでも、新築物件の方が良いと感じるかもしれません。
ただし、新築物件は中古物件よりも利回りが低く、不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、黒字になるのはローン返済後というケースもあります。
また、収支はマイナスでも節税効果を期待する人もいるでしょう。
しかし、節税効果を期待できるのは納税額が高い高額所得者であり、一般の会社員が得られる節税効果は、あくまで不動産投資の副産物です。
メリットばかりに惑わされず、長期的な視点で収支を確認することが大切です。
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新築ワンルームマンション投資は失敗しやすい？注意すべきポイントとは
ワンルームマンション投資の収支を確認していない
ワンルームマンションは入居率が高いから安全というわけではありません。
家賃収入は安定して得られるメリットはあるものの、購入した物件の条件によっては安定した収益が得られているのに、収支がマイナスになるケースが存在します。
たとえば、名古屋市西区の築12年の中古マンションを1,500万円で購入すると想定します。
2.5％の金利で返済期間35年、頭金が500万円とした場合の収支は以下のとおり。
- 表面利回り：5％
- 想定年間家賃収入：75万円
- 年間経費：25.6万円
- 年間ローン返済額：48万円
※不動産取得税などは外しています。
想定年間家賃収入は、必ずしもこれだけの収益が得られると保証するものではないため、空室リスクなどで低くなる可能性もあります。
また、需要の変化により家賃設定を下げなければならないこともあるでしょう。
このような状況に陥れば、ローンの支払いが難しくなるだけでなく、ローン完済後でも収支が赤字になってしまうことも十分にあり得ます。
物件の購入前に、しっかりと収支の確認をしておくことが大切です。
物件のエリアを確認していない
「物件の価格が安いから」という理由だけで購入するパターンです。
ワンルームマンションはその特徴からも、一人暮らしの学生から単身赴任のサラリーマンまで幅広く利用されており需要も高い傾向にあります。
ワンルームマンションで人気物件の主な特徴は以下のとおり。
- 名古屋など都市部の物件
- 最寄駅から徒歩10分以内
- 近くに24時間営業のスーパーなどがある
- 設備に不備がなく定期的に修繕されている
物件の価格だけで選んでしまうと賃貸ニーズとは大きくかけ離れた条件になることもあり、結果的に収支がマイナスになってしまうこともあるため注意が必要です。
物件のエリアはもちろんのこと、賃貸ニーズがあるかどうかも検討しましょう。
想定利回りだけで物件を購入した
「ワンルームマンション投資では利回りが大切だから、利回りの高い物件を探せばいいのでは」と考えているる方もいるのではないでしょうか。しかし、利回りだけで物件を選ぶのは危険です。そもそも、不動産の「利回り」には以下の3種類があります。
- 想定利回り：物件購入価格に対する年間家賃収入の割合
- 表面利回り：物件購入価格に対する現在の状況から得られる年間家賃収入の割合
- 実質利回り：物件購入価格に対する経費を差し引いた年間家賃収入の割合
想定利回りが高いからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。不動産投資で重要な数値は「実質利回り」ですが、実際の収支を反映できていない「想定利回り」を謳い文句に営業をする不動産会社もあり注意が必要です。
投資用ワンルームマンションを探すときは想定利回りに惑わされず、実質利回りや将来的な収支のシミュレーションから儲かる物件を選びましょう。
ワンルームマンション投資で成功するポイント
投資全体に共通することですが、儲かるためには基本的なところを押さえておかなければなりません。どの物件に投資するのかも大事ですが、もっと重要な要素があります。投資家としてワンルームマンション投資で成功するためのポイントを解説します。
不動産投資に関する情報収集は怠らない
投資物件に関する情報は常に更新されています。
不動産情報サイトでは利回りや築年数、価格などの条件で物件探しが可能です。
相場観を知るためにもこまめにチェックするようにしましょう。
また、ネット集客が難しい地元企業が、新聞やタウン誌などに優良物件の情報を掲載することもあります。
インターネットに限らず幅広くアンテナを伸ばしておくことが大切です。
中古ワンルームマンションからスタートする
ワンルームマンションのなかでも、中古物件は購入価格を抑えられるため高い利回りが期待できます。中古物件は新築のワンルームに対し20〜40％程度の価格で購入可能です。購入価格を数百万円に抑えられれば、自己資金の負担軽減にもつながります。
ただし、築年数の分だけ修繕リスクが高まるため、綿密な資金計画と対策は重要です。
立地条件に優れた物件を購入する
物件価格に注目していると、建物の立地に関するデメリットを見落とすことがあります。物件を安く購入できても、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。
ニーズの高さが見込まれるのは、以下のポイントに該当する物件です。
- 都市エリアにある
- 地域の人口減少率が低い
- 駅から徒歩圏内にある
- 気密性が高く防音性がある
- 建物がきちんと管理されている
これらの条件をもとに「入居者が入りやすい物件かどうか」をしっかり考えましょう。
収支を入念にシミュレーションする
ワンルームマンション投資で成功するためには、収支シミュレーションをおこない「利益が出せるかどうか」を考えておかなければいけません。
これにより、得られるキャッシュフローやリスクの予測が立てられます。
不動産投資の収支シミュレーションには、以下の情報が必要です。
- 物件の表面・実質利回り
- 想定される家賃収入
- 物件や土地の購入費用
- 不動産の構造や面積
- 自己資金や借入の金額
- ランニングコスト（修繕費や税金など）
どの情報も正しく調べて、適正な数字を使用しましょう。
より正確な不動産投資の収支シミュレーションを行うには以下のツールがおすすめです。
いきなり高度なシミュレーションツールを使うのではなく、まずは物件を探しながら、簡単なシミュレーションをしてみてください。
信用できる不動産会社に相談する
情報サイトに掲載される前の、優良な物件情報を豊富に持っているのが不動産会社です。
しかし、なかには自社の儲けを考えている不動産営業も少なからず存在します。
知り合いから紹介してもらったり、セミナーに参加して様子を見たりするなどして、複数の会社から信頼できる不動産会社を探しましょう。
しっかりと相談に乗ってくれる不動産会社なら、目的に合わせた専門的なアドバイスや最新情報が期待できます。
とくに、自己資産の状況や希望に沿って最適な提案をしてもらえるかどうかを見極めることが大切です。
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【保存版】ワンルームの不動産投資でマイナス収支を避けるコツとは
ワンルームマンション投資に関するFAQ
ここでは、ワンルームマンション投資に関して寄せられることの多い質問に回答していきます。
少しでも不安や疑問を減らしてから、投資を始めるための準備をしましょう。
副業禁止の公務員でもワンルームマンション投資はできる？
公務員でもワンルームマンション投資は可能です。
ただし、条件が定められており、規模が大きくなると法律違反になる可能性があります。
ワンルームマンション投資を始める前に、認められる条件や申請が必要な場合などについてよく確認しましょう。
不動産経営＆投資コラム
公務員は仕事としての信頼性が高く、金融機関から融資を受けやすいというメリットもあります。
ワンルームマンション投資は、公務員でも無理なく始められる副業の一つです。
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公務員で不動産経営がバレたらクビ？副業をするときの注意点とは
ワンルームマンション投資は生命保険代わりになるって本当？
不動産投資ローンを利用する場合「団体信用生命保険」への加入が必須であることがほとんどです。
団信に入っていれば、万が一ローンの名義人が死亡もしくは高度障害となり返済ができなくなった場合、保険会社に残りの全額を返済してもらえます。
その結果、家族にはローン返済の負担をかけることなく、家賃収入が得られる物件を残せます。
これがワンルームマンション投資が生命保険代わりになると言われる理由です。
ワンルームマンション投資に向いていない人の特徴は？
次の項目を自分と照らし合わせてみてください。
一つでも当てはまるなら、ワンルームマンション投資には向いていない可能性が高いといえます。
- 短期間で大きな利益を得たい
- おもな目的が節税対策である
- 自己資金に余裕がない
- なんとなく始めようとしている
ワンルームマンション投資を成功させるには、勉強や情報収集を怠らず、長い目で見てコツコツと小さな利益を積み上げることが大切です。
また、中古物件は比較的安く購入できるとはいえ、運用中のリスクに耐えるための余裕も欠かせません。
「儲かると聞いたので…」と安易に始めれば、失敗する可能性が高まるため注意しましょう。
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まとめ
ワンルームマンション投資は他の投資と同じように、メリットとデメリットの両方の側面があります。
まずは、そのどちらも理解したうえで始めることが大切です。
リスクは事前に対策を講じていれば、回避できることも少なくありません。中山不動産では、ワンルームマンションに特化した無料セミナーを開催中です。
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