不動産投資の頭金は2割必要って本当？自己資金なしのリスクも解説

2022.06.19

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「頭金を必ず用意してからでないと不動産投資は始められないのだろうか……」「出費を少なく利益を大きくするには、頭金なしのフルローンが良さそうなのでは……」と不動産投資を始める前に、頭金の扱いを迷う方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資に必要な頭金の割合が本当に2割なのかについて紹介します。

また、自己資金がまったくない状態で不動産投資を始めた場合のリスクについても詳しく解説。
これから不動産投資を始めようとお考えの方はぜひ、参考にしてみてください。

不動産投資に頭金が必要なケースは？

契約する金融機関によっては、頭金ゼロで物件をローンで購入するフルローンのプランを利用して、不動産投資を始められます。
では、不動産投資ではどのような場合に頭金が必要になるのでしょうか。
まずは、頭金が必要な2つのケースについて解説します。

希望の融資額に満たない場合

金融機関から融資を受けるには、審査を受けなくてはいけません。
金融機関の審査の結果、残念ながら希望の融資額に満たない場合も起こりうるでしょう。
物件の購入前に、融資額だけでは足りない分の頭金を用意する期間が必要です。

立地条件や周辺環境、築年数などの物件そのものの価値を判断材料として金融機関が融資額を決めます。
また、購入者の年収や年齢なども「融資に適した人物かどうか」もチェック対象です。

融資引き締めのタイミング

金融機関が融資を渋る時期に投資用物件を買おうとしても、希望通りの融資はなかなか受けられないでしょう。
そのため、融資引き締めのタイミングに融資を受けるなら、頭金の用意が必要です。
頭金を入れることで「融資に適した人物である」というアピールができます。

金融機関が融資を積極的に進めるか、融資を渋るのかを決めるのは、日本銀行の金融政策が要因の一つ。
また、金融機関の判断で融資を引き締める可能性があります。
高額な価格帯の不動産投資用物件が増えたり、購入希望者よりも不動産物件のほうが多くなってしまったり。
このような場合に融資の引き締めが実施されやすくなります。

不動産投資で頭金はいくら入れるべき？

不動産投資に興味がありこれから始めようとする方は、「どれくらいお金の準備が必要なの？」「銀行からいくらぐらい融資が受けられる？」など抱えている疑問はお金に関する内容が多いことでしょう。
ここで紹介するのは、必要な頭金や不動産投資ローンにおける金額の目安です。
大きなお金が動く買い物だからこそ、余裕を持った計画を立てください。

頭金の割合は2割って本当？

金融庁が「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」を2019年に発表しました。
この結果では、購入費用の一部を自己資金で賄うように求めている金融機関が多いことがわかります。

グラフ — （参照：投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果　図表 13：物件の購入金額の一部を顧客の自己資金で賄わせているかどうかの分布）

金融機関が頭金を必要としている理由は、融資した金額をきちんと返済する能力がある人物なのかを判断したいからでしょう。
頭金の目安は、「物件価格✕1割〜2割」の金額が一般的だと言われています。
3,000万円の物件を購入しようとするなら、300万円〜600万円の頭金が準備できるのが理想です。

不動産投資ローンは年収の約8倍が目安

不動産投資ローンの融資額は年収の5倍〜10倍の間で決まることが多いですが、目安は年収の約8倍です。
年収が500万円の方は、4,000万円が融資の目安に。
ただし、すべての方が「年収✕8倍」の金額の融資が受けられるとは言い切れない点に注意してください。
経済状況、物件や購入者の条件などにより、融資額は変わります。
年齢が若く年収が低い場合は、融資額が少なくなってしまうことも。
今の状況でどれくらいの融資が受けられるのか、一度金融機関で相談してみてもいいでしょう。

【保存版】不動産投資の金利相場を金融機関で比較！低金利で融資を受ける方法

個人の管理能力が最大の判断材料

融資した金額は必ず返済してもらわなくては、金融機関の経営が成り立ちません。
そのため、融資可能額を決める審査が必ずおこなわれます。
金融機関にとって、個人の管理能力は最大の判断材料に。個人の管理能力の高さを測るのに、頭金は重要な証明です。
頭金を入れることで金融機関からの「資金の準備が計画的にできる人」として信用度の評価も良くなります。
必要な金額を融資してもらえるよう自己管理を徹底しましょう。

不動産投資で頭金を入れる3つのメリット

せっかく自己資金を出して不動産投資の物件を購入するのですから、何かしらのメリットがほしいところ。
不動産投資で頭金を入れるメリットは、三つあります。
頭金を入れるメリットがわかれば、事前に準備をする金額をより具体的に決めやすくなることでしょう。

メリット①ローンの返済負担を軽減する

頭金を用意した金額だけ金融機関からの融資額を減らせます。
不動産投資で頭金を入れる一つのメリットは、ローン返済の負担が軽減できることです。
不動産投資では、毎月の家賃収入でローン返済と建物の修繕や管理、税金の支払いなどをおこなうのが一般的。
ローン返済の負担を軽くすることで、家賃収入から必要な経費を差し引いても手元には余裕のある金額が残ります。
自己資金にゆとりがあれば、万が一のトラブルに備えたり追加で投資をしたりすることが可能です。

メリット②ローン審査に通りやすい

金融庁の調査で明らかになった、多くの金融機関は融資の際に頭金を求めているという事実。
ローン審査に通りやすくなることが頭金を入れる二つ目のメリットです。
「融資した金額を必ず返済してもらえる人物か」を金融機関が見極めた上で、融資額が決定されます。
年収や勤続年数も判断材料ですが、充分な自己資金があるという証明として信用度を高める頭金はとても重要です。

メリット③金利上昇リスク対策になる

頭金を入れる三つ目のメリットは、金利上昇リスク対策になることです。
頭金があると、融資額も加算される利息も減ります。
そのため、金利が上昇したとしても、その影響を受けにくくする効果が期待できます。
低金利の時期がいつまで続くかの予想は難しいもの。
今後、金利が大幅に上昇する可能性もあります。
ローン残高が多い時期に金利が上昇してしまったらどうなるでしょうか。
返済が重くのしかかり、生活が苦しくなってしまう可能性も十分に考えられます。

頭金ゼロで不動産投資を始める方法

不動産投資で頭金を入れるメリットは大きいですが、必ずしも必要なわけではありません。
物件の価値や融資を受ける人の属性が高ければ、頭金なしで投資物件の購入が可能です。

フルローンを組む

属性がよければ、頭金なしでもフルローンで借り入れができます。

手持ちの資金を投資物件の購入に充てなくてもよいため、余裕が生まれるでしょう。
また、余った資金をリフォームやリノベーションの準備金に回すことも可能です。

ただし、毎月のローン返済額が大きくなるため、あまりおすすめはしません。

フルローンを組む場合は、手持ち資金に余裕があることが絶対条件です。

自己資金ゼロの状態で融資の審査を通るのは厳しい

そもそも、頭金を入れずに融資審査を通るのは厳しいと言えます。

フルローンの融資を受けられるのは、金融機関の厳しい審査を通過した人のみです。
融資を受ける人の属性が高いのはもちろん、物件の担保価値も判断基準となっています。

さらに、不動産投資の成功実績など銀行からの信用を得るための材料が必要です。

よほどの資産を持っていない限りは、フルローンの審査に通るのは難しいでしょう。

頭金なしで不動産投資を始めるリスク

自己資金を減らさずに不動産投資を始められる点がフルローンの魅力です。
また、頭金の貯蓄期間を設けなくても、自分の好きなタイミングで投資を始められます。
しかし、メリットばかりではありません。
最後に、頭金なしのフルローンの不動産投資で予想されるリスクを二つ紹介します。
マイナス面もきちんと把握しておきましょう。

リスク①月々の返済金額が増える

フルローンの最も大きなリスクは、月々のローン返済金額が増えることです。
ローン返済や建物の維持に必要な費用が家賃収入よりも多くなってしまう恐れも。
家賃収入も予定通りあるとは限りません。
空室が増えたり、築年数が経過し設定する家賃を下げたりすると、収入も減ってしまいます。
収入よりも支出が多ければ、キャッシュフローはマイナスです。
いくら自己資金なしで始めたとしても、赤字続きでは「不動産投資で収益を得たい」と考えていた当初の目論見から大きく外れてしまいます。

リスク②出口戦略に影響が出る可能性

フルローンの不動産投資では、出口戦略に影響が出る可能性があります。
別の不動産投資用物件の購入費用に充てる目的や、いまある損失をこれ以上増やさないためなど、不動産投資用に買った物件を売却することもあるでしょう。
頭金なしで購入した物件は、途中で売却しようとしてもまだまだ残債が多いことも。
そのため、残債を売却価格でカバーしようにも対応できない可能性があります。
不動産投資で大切なのは物件を購入して終わりではなく、長期的なプランを考えることです。