不動産投資で注意すべき7つのリスク｜失敗しないための回避策

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資を始めたいけれど、専門知識がないから失敗するだろう……」「リスクが高そうなイメージがあって、始める勇気が出ない……」と、悩んでいませんか。

不動産投資と聞くと、リスクが高く成功が難しい印象を持っているかもしれません。

この記事では、不動産投資のリスクとその対策を詳しく紹介します。
リスクを把握し、危機的状況に陥ってしまわないための回避方法を知っていれば、必要以上に恐れることはなく対応できます。

不動産投資の成功への第一歩を踏み出しましょう。

不動産投資のリスク①空室リスク

不動産投資における空室リスクとは、「入居者の退去後に、次の入居者が長い間決まらず、家賃収入も入ってこないリスク」のことです。
不動産投資は「物件を所有して人に貸し、家賃を毎月受け取ることで収入を得る」投資である以上、空室になると大きなダメージを受けます。
できるだけ影響を受けないためには、空室リスクが高まる原因と回避する方法を知っておきましょう。

空室リスクが高まる主な原因

空室リスクが高まる根本的な原因は、需要と供給がかみあっていないことです。
その地域に住む人が減ってきているのであれば、住宅需要も減るため空室も出やすくなるでしょう。

日本では全体として人口が減少傾向にあるため、都心など一部の人気エリアを除けば、今後は空室が生じる可能性が高まります。
逆に、人気エリアなら安泰なわけでもありません。
新しい物件が次々と建つ以上、常に自分の物件が選ばれるとは限らないでしょう。

空室リスクを回避する方法

空室リスクを避けるためには、タイミングに応じた適切な対策をとることが大事です。

まず、空室が発生する前であれば、以下の対策をとりましょう。

• 入居率が高い賃貸管理会社を選ぶ
• 定期的に報告を受けられるようにする

逆に、空室が発生した後であれば、以下の対策も検討する余地があります。

• 数千円程度で良いので家賃を下げる
• ペットOK、外国人OKなど入居条件を緩和する
• 宅配ボックス、カメラ付きインターフォンなどの設備を導入する

不動産投資のリスク②家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、「入居者が家賃を滞納することによるリスク」です。
入居者募集の際の審査では何ら問題がなかったとしても、その後家賃を払い続けてくれるとは限りません。
ある日を境に家賃の支払いが止まり、いくら催促しても払ってもらえないことも考えられます。
家賃滞納リスクが引き起こす問題と回避方法を知っておきましょう。

家賃滞納リスクが引き起こす問題

家賃を滞納する入居者が現れることによるリスクは、収入の減少にとどまりません。

まず、入居者への対応に時間も労力も割かれます。
借地借家法により入居者の権利が守られているため、督促や強制退去の手続きも慎重に進めないといけないためです。
「家賃払ってくれないなら明日出て行って」は通用しません。

そのうえ、入居者に支払能力がなかった場合、滞納した家賃の一部は回収できない可能性もあるため注意しましょう。

家賃滞納リスクを回避する方法

家賃を滞納する理由は、支払えないからだけではありません。
「手続きを忘れていたから」など、単なるミスもありうるでしょう。
これを防ぐためには、可能な限り自動化するのが有効です。
つまり、入居者に銀行口座の情報を提供してもらい、毎月家賃を引き落とす形にするだけでも、回収漏れは減ります。
仮に残高不足などの理由で引き落としができなかった場合は、入居者を訪ねて集金すれば問題ありません。

不動産投資のリスク③家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、「家賃を引き下げざるを得ない事態に陥る可能性」のことです。
不動産投資では、従来の家賃だと入居者が確保できなくなる局面が訪れます。
建物自体が古くなったり、近隣に新築の建物ができたりするケースを考えるとわかりやすいでしょう。

ここでは、家賃下落の実態および対策を解説します。

投資物件の家賃下落率はどのくらい？

三井住友トラスト基礎研究所によると、物件の賃料は築3年から築10年にかけて急激に下がります。
シングル（18平方メートル以上30平方メートル未満）の部屋の場合、年1.7％ものペースで落ちていくことがわかっています。

出典：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

つまり、新築当初10万円で貸していた部屋の場合は、10年後には86,400円（=10万円×（100％-1.7％×8年））にまで下がってしまいます。

家賃下落リスクを回避する方法

何かしらの理由で、従来の家賃では借り手がつかなくなった場合、家賃を引き下げれば借り手がつくかもしれません。
しかし、家賃は一度下げると上げづらくなるため、あくまで最後の手段と考えましょう。

家賃を下げる以外の方法で、物件に興味を持ってもらうよう仕向けるのも一つの選択肢です。
以下の取り組みを試してみましょう。

• リフォーム、リノベーションをする
• ペットOKにする
• 外国人の入居OKにする
• 設備を最新のものに交換する

不動産投資のリスク④建物老朽化リスク

老朽化リスクとは、建物の老朽化により、想定以上の修繕費が発生する可能性を指します。
人が使えば建物は傷む以上、修繕はやはり必要です。
そのため、不動産投資における収益計画を立てる際は、修繕費も織り込んだうえで計算します。
しかし、当初の予定より老朽化が早く進んだり、修繕費がかかったりすることもあるため、注意すべきでしょう。

建物老朽化リスクが不動産投資に与える影響

建物老朽化リスクが不動産投資に与える影響として挙げられるのは、収入が途絶えることです。
一般的には、古い物件よりも新しい物件のほうが好まれます。
そのため、入居希望者がなかなか見つからず、空室続きになる可能性はゼロではありません。

また、老朽化した状態のまま放置すれば、資産価値の低下につながります。
家賃収入が見込めない以上、査定も厳しくなるためです。
売却しても損失が生じる可能性が高くなるでしょう。

建物老朽化リスクを回避する方法

建物老朽化リスクを回避するためには、こまめにメンテナンスをするのが有効です。
丁寧な対応をしてくれる管理会社に依頼し、日々の点検業務をしっかりおこなってもらいましょう。
異常が発見されたら専門業者に引き継ぎ、劣化の状態に応じた適切な修繕をしてもらえば、建物を長く快適に使えます。

また、災害や事故に巻き込まれた際の修繕費を賄うためにも、火災保険・地震保険の内容を確認し、不足がないようにしましょう。

不動産投資のリスク⑤金利上昇リスク

ローンを組んで物件を購入した場合、毎月返済しなくてはいけません。
しかし、変動金利型のローンである場合、金利が上がったときは特に注意が必要です。
金利が上がると毎月のローン返済額はもちろん、総返済額も増えます。
このような金利上昇リスクに備えるためにも、与える影響や回避する方法を正しく知りましょう。

金利上昇リスクが不動産投資に与える影響

金利上昇リスクが不動産投資に与える影響をまとめると、「当初の想定通りの収益が得られなくなる」ことに尽きるでしょう。
金利が上がれば、利息を含めた毎月の返済額も増えるため、利益は減ります。

金利の上昇幅が大きければ、家賃収入だけではローンが返済できなくなる事態も起こりうるでしょう。
穴埋めするために資金を追加で投入したり、物件自体を手放したりしないといけない可能性もゼロではありません。

金利上昇リスクを回避する方法

金利上昇リスクを回避するために有効なのは、固定金利型のローンを選ぶことです。
返済開始から終了まで金利が変わらないため、収益の予想もしやすいでしょう。
しかし、すべての金融機関が固定金利型のローンを用意しているわけではありません。

現実的には、繰り上げ返済をしたり、適切なタイミングでローンの借り換えをしたりするのが対策として考えられます。
また、できる限り頭金を多めに用意し、ローンによる調達額を減らすのも有効です。

不動産投資のリスク⑥修繕リスク

修繕リスクとは「修繕・設備費用の支出が必要になるリスク」です。
どんな建物でも人が使えば傷む以上、いつかは修繕したり、設備費用を取り替えたりしなくてはいけません。

そのため、現実的には「支出が必要なときに余裕を持って出せる」体制にすることが大事です。
あくまで一つの目安ですが、賃料の3％程度を積み立てておくと余裕が持てます。

修繕をするタイミングと費用の目安

修繕をするタイミングと費用の目安は、物件の性質や状態によっても異なります。
ここでは、木造2階建てアパート（1部屋当たり20平方メートルの1K×10戸）を想定し、修繕周期と費用をまとめました。

修繕リスクを回避する方法

人が住めば建物は傷む以上、修繕は避けて通れません。
そのため、予想しない大規模な修繕が生じないようにすることが修繕リスクの軽減につながります。
信頼できる管理会社に依頼し、日々の掃除や手入れをこまめにするとともに、異常があればすぐに知らせてもらうようにしましょう。
軽微なうちに対応すれば、費用も安く済むうえに長持ちもさせられます。
また、修繕を頼む工務店は、複数から比較検討しましょう。

不動産投資のリスク⑦地震リスク

地震リスクとは、地震などの自然災害により物件に損害が生じることにより発生するリスクのことです。
投資物件が地震で倒壊や損傷、その後の津波で流されるケースを考えるとわかりやすいでしょう。
地震をはじめとした災害はいつ起きるかわからない以上、「いつかは起きるもの」と考えて準備しましょう。

地震リスクが不動産投資に与える影響

地震リスクが不動産投資に与える影響は、当初の見込み収益が達成できないことです。
地震で物件が全壊したら、人が住めなくなる以上、家賃収入は入ってきません。
修理すれば住める程度の損害だったとしても、修理代はかかります。

また、入居者に一時的に建物を空けてもらう場合は、入居者からその間の賃料の減額を請求される可能性もあるでしょう。
収入が減るうえに出費は増えるため、当初見込んだ収益が達成できる確率は大きく下がります。

地震リスクを回避する方法

地震を含めた自然災害はいつ起きるかわからない以上、地震リスクを完璧に回避する方法はありません。
しかし、軽減する方法ならあります。

たとえば、地理的に離れた複数の場所に物件を所有する分散投資です。
また、地方自治体のハザードマップを見て、地震による影響が少ない地域の物件を選ぶのも一つの方法です。
そして、なるべく新耐震基準を満たす建物を選びましょう。

地震保険で不動産投資の地震リスクは回避できる？

地震保険は不動産投資における地震リスクを軽減する意味で有効です。
そもそも、地震により物件が倒壊したり、その後起きた火事により焼失したりした場合、通常の火災保険では補償が受けられません。
全額自己負担になるため、地震に備えるには地震保険にも加入しましょう。

なお、地震保険は政府と民間の損害保険会社が共同で運営しています。
そのため、条件が同じであれば、どの保険会社から加入しても地震保険保険料は変わりません。

不動産投資のリスク⑧価格変動リスク

不動産投資における価格変動リスクとは、不動産の価格が変動することにより損失を被る可能性を指します。
たとえば、建物は築年数が古くなるほど、価値は下がりやすいです。
また、景気が後退すると、建物も売れにくくなります。

そのため、手放すタイミング次第では損をするかもしれません。

不動産投資で価格変動リスクに備えるべき理由

物件を売却した時点で家賃収入の合計が物件の価値下落分を上回っていれば、最終的な損益はプラスになります。
しかし、不動産価格が下落した時点で売却すると、最終的な損益がマイナスに転じてしまいます。
これを防ぐには、できる限り高い水準で不動産価格を維持する必要があるでしょう。
そのため、価格変動リスクに備えることが重要です。

価格変動リスクを回避する方法

普段からできる方法としては、物件を適切に管理し、資産価値を維持することが挙げられます。
また、高い価格で売るためには、景気の動向にも注意を払いましょう。
景気が上向きになる予測があるなら、敢えて待ってみるのも一つのやり方です。

加えて、物件価値が上昇する変化も敏感にとらえましょう。
たとえば、新しい再開発の予定が発表された場合、人口が増える見込みが出るため物件の価値も上がります。

不動産投資で失敗リスクを軽減する方法

不動産投資も人間がすることである以上、失敗しない保証はありません。
しかし、多額の資金をつぎ込む以上、できる限り失敗しないほうが良いのも事実です。
そこで、不動産投資で失敗するリスクを軽減するために心がけたい点を解説します。

エリアや物件選びは重要

不動産投資は、人に家を貸して家賃収入を得る投資である以上、借り手がつく物件を選ぶのが重要です。
人口が多かったり、再開発の予定があったりするエリアの物件を選びましょう。

また、物件を選ぶ際は、そのエリアの実情も考慮する必要があります。
たとえば、ファミリー層が多いエリアであれば、3LDKなど余裕のある間取りを選ぶと良いでしょう。

無理のない計画を立てる

収益性の高い物件だからといって、毎月の返済額が大きすぎるローンを組んで購入するのは考えものです。
当初の収益計画に狂いが生じた時点でローンの返済が難しくなり、途中で手放さざるを得なくなる可能性もあります。
不動産投資においては、物件の選定やローンの支払いを含め、無理のない計画を立てるようにしましょう。

事前に収益シミュレーションをおこなう

不動産投資をおこなう際は、事前に収益シミュレーションをおこないましょう。
正確な予想は無理でも、大体の傾向はつかめるはずです。
「順調」「普通」「不調」などの3パターンを想定し、収益シミュレーションをおこなうことをおすすめします。
「不調」でもコンスタントに収益が出せるようなら、大きく損失を被る可能性は低いでしょう。

リスクに備えて多めに自己資金を確保する

不動産投資には、さまざまなリスクが潜んでいます。
リスクが顕在化したら、多額の損失を被ることもあるでしょう。

しかし、損失を被ったとしても、自己資金があれば迅速に補填し、引き続き不動産投資に取り組めるはずです。
いざというときに慌てないためにも、多めに自己資金は確保しておきましょう。

不動産投資で成功率を上げるためのポイント

不動産投資で成功率を上げるためには、「状況の変化を素早くとらえ、適切な判断に基づき行動を起こせるようになる」ことが大切です。
これを実現するための具体的な取り組みとして、以下の3つを紹介します。

不動産投資の勉強をして知識を身に付ける

本・雑誌やWebサイトを読んだり、セミナーに出たりして不動産投資に関する知識を身に付けましょう。
知識のなさゆえに判断を誤り、不動産投資で思うような成果を挙げられないのはもったいないことです。
特に、これから不動産投資を始める場合は、基本的な知識を一通り学んでからチャレンジすることをおすすめします。

個別相談会に参加して情報を収集する

見込み客獲得のため個別相談会を開催している不動産投資会社もあるため、情報収集の場として活用しましょう。
自分の投資目的や資産状況を話せば、状況に合った提案をしてくれます。
その際は、以下の点もチェックしてください。

• 営業担当者の対応（質問への回答、アフターフォロー）
• シミュレーション内容の正確さ
• 既存顧客の紹介の有無

パートナーとして付き合える不動産会社を見つける

実際に不動産投資に取り組んでいると、本やセミナーで学んだ知識だけでは判断できない局面も訪れます。
そのようなときは、自分だけで判断せず、その道のプロに相談したほうが早く解決できるかもしれません。
パートナーとして付き合える不動産会社を見つけ、困ったときはすぐに相談できるよう、信頼関係を築いておきましょう。

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まとめ

不動産投資で失敗しないためには、「購入した物件で安定した家賃収入を得られるかどうか」を見極めることが大切です。

また、メリットばかりでなくリスクもしっかり把握したうえで、不動産投資が自分に合っているのかを判断してください。

少しでも迷ったら信用できる不動産会社に相談することも忘れないようにしましょう。

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