【2025年最新】不動産投資ローンの金利を金融機関別に徹底比較

「金融機関によって不動産投資ローンの金利が違う……」「相場はどれくらいなのだろうか」と、気がかりに思っていませんか。
融資を受ける金融機関を選ぶときは、金利の相場を事前に知っておいて損はありません。
返済時の負担を軽くして、たくさんの収益を得るためにも、金利の影響は計り知れないぐらい大きいでしょう。

この記事では、不動産投資ローンの金利相場について触れていきます。
他にも、低金利で融資を受ける方法も紹介します。
「これから不動産投資を始めてみよう」とお考えの方は、どの金融機関にするか検討の前に、金利に関するさまざまな情報を収集しましょう。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、不動産を収益目的で購入する際に利用する金融商品です。
主に、賃貸用マンションやアパートの購入資金として活用されます。
一般的な住宅ローンとは異なり、収益性や資産価値、審査基準などが重視されます。
ローンを選ぶ際には金利や融資条件をよく比較することが重要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、目的や審査基準に大きな違いがあります。
住宅ローンは自ら住むための家を購入する際に利用されるもので、主に返済能力が重視されます。
一方、不動産投資ローンは投資用の物件を購入するためのものであり、物件の収益性や資産価値が評価の中心です。

また、金利も異なる傾向があり、不動産投資ローンでは一般的に高めに設定されています。
さらに、借入可能額や審査基準も異なり、年収や返済比率が影響します。
これらの違いを理解することで、目的に合ったローンを選択することが重要です。

年収いくらから組める？

不動産投資ローンを組むために必要な年収は、金融機関によって異なります。
一般的には、物件の収益性や借入額に応じて条件が設定されますが、最低でも年収500万円以上が目安です。
審査基準として、返済負担率が重要視されるため、収入のうち返済額がどれほど占めるかが計算されます。
たとえば、収益物件のローンの場合、借入額が高額になる傾向があり、より高い年収が求められることも。

また、自己資金の有無も年収条件を緩和する要因となります。
具体的な条件は事前に金融機関と相談し、自身の収入や資産に合ったローン商品を選ぶことが重要です。

金利1％で返済総額は大きく変わる

不動産投資ローンの金利は、返済総額に大きく影響します。
たとえば、借入金額5,000万円、返済期間30年の場合、金利1％の差で総返済額が数百万円も変わる可能性があり注意が必要です。
具体的には、金利1％で借入した場合の総返済額は約5,795万円ですが、2％では約6,615万円に達します。

つまり、わずかな金利差が長期的には大きな負担となります。
そのため、融資を選ぶ際には金利の比較が極めて重要です。
また、全期間固定金利や変動金利など、金利タイプも慎重に検討してください。
適切な選択が将来の資産形成に影響を与えるでしょう。

不動産投資ローンの金利は3種類

不動産投資ローンの金利には、変動金利、選択型固定金利、全期間固定金利の3種類があります。
各金利タイプのメリットとリスクを把握し、物件の収益性や返済目標に合った選択が必要です。
特に長期の返済計画では金利選びが資産形成に影響します。

変動金利

変動金利は、不動産投資ローンで最も一般的に利用される金利タイプの一つです。
このタイプでは、金利が市場金利に応じて変動するため、借入時の金利が低い場合には大きなメリットがあります。
ただし、将来的に金利が上昇すると返済額が増加するリスクが伴います。

短期間での返済を計画している場合や、低金利の状況が続くと予想される場合に向いています。
投資物件の収益性が高ければ、変動金利を選ぶことで資産形成を加速させることが可能です。
事前にリスクを把握し、金融機関の審査基準や市場動向を確認して選択しましょう。

また、金利が上がり支払額が増えると、返済が難しくなるかもしれません。
金融機関によっては、金利上昇による負担を抑えるために5年ルールと1.25倍ルールが適用されています。
5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないというルールです。
1.25倍ルールとは、6年目以降で金利上昇した場合でも、返済額の1.25倍が上限となるものです。

選択型固定金利

選択型固定金利は、不動産投資ローンにおいて中期的な安定を求める方に適した選択肢です。
一定期間固定金利が適用されるため、その間の返済額が確定して安心できます。
ただし、固定期間終了後は変動金利に移行する場合が多く、金利の見直しが行われる点に注意が必要です。

このタイプの金利は、物件の収益や自身の資産計画に基づいて選ぶことが重要です。
特に、固定期間中に物件の収益を安定させたい場合や、返済計画を立てやすくしたい方におすすめです。
金融機関ごとに設定される固定期間や条件を比較し、最適なローン商品を見つけましょう。

全期間固定金利

全期間固定金利は、不動産投資ローンにおいて長期的な返済計画を重視する方に適した選択肢です。
借入時に設定された金利が完済まで固定されるため、金利上昇のリスクを回避できます。
特に、物件の収益が安定している場合や、将来的な金利変動を避けたい方に向いています。
ただし、固定金利は通常、変動金利よりも高めに設定されるため、総返済額が増える傾向があります。

固定金利を選ぶ際には、物件の収益性や自身の資産価値を考慮したうえで判断することが重要です。
金融機関ごとの金利相場や融資条件を比較し、最適なローンを見つけることを心がけましょう。

【金融機関別】不動産投資ローンの金利を比較

不動産投資ローンはさまざまな金融機関が提供しています。
それぞれ使用可能な目的や対象年齢、借入金額の上限、金利が異なります。
ごくわずかな違いでも返済を続けていくと、将来的な負担額は大きな差になるでしょう。

ここでは、金融機関ごとに不動産投資ローンの金利を比較します。

※金利や条件は2025年1月時点の情報であり、変更される可能性があります。
※実際の融資条件は、個々の状況や審査結果によって異なる場合があります。

日本政策金融公庫

借入可能な上限額は4,800万円と少なめですが、低金利で借りられるのがメリットです。
固定金利であるため、返済計画が立てやすいでしょう。
不動産投資に限らず、幅広い業種の方でも利用できるのが特徴です。

35歳未満や55歳以上の方、女性を対象とした「女性、若者/シニア起業家支援金」なら最大7,200万円も融資が受けられます。
ただし、投資目的では借りられない点に注意してください。
日本政策金融公庫は国が運営する機関で、融資の目的は事業であることです。
不動産賃貸業をおこなうために、融資が必要だという姿勢を忘れないようにしましょう。

オリックス銀行

指定のエリア内にある物件を購入する場合に、不動産投資ローンが利用できます。
愛知県では名古屋市が利用可能エリアです。
マンション購入のために融資を受けるには、40平方メートル以上の専有面積であることが条件です。
ワンルームマンションの購入を検討している場合は、オリックス銀行のローンを受けられない可能性があります。
申請をする前に、物件情報の専有面積を確認しましょう。

前年度の年収が500万円以上、勤続年数が3年以上など、契約者の属性もチェックされます。
借入金額に見合う指定された団体信用生命保険への加入も必須です。

スルガ銀行

融資対象エリアが全国にあり、保証人が原則不要で借りられる不動産投資ローンです。
融資の上限額が最大で10億円と、他の金融機関よりも多く借りられる可能性があります。
事業規模を大きくしたい方向けの金融機関だと言えるでしょう。

団体信用生命保険に加入した場合、融資金額の上限が最大4億円まで下がる点に注意してください。
賃貸用アパートやマンション、オフィスビルなど幅広い用途の建物の購入や増改築に利用できます。
契約者の属性の条件や金利など詳細は公開されていないため、問い合わせが必要です。

りそな銀行

りそな銀行は全国に支店があり、対応エリアの広さが魅力です。
メガバンクの一つで、金利も比較的低めに設定されていることに期待が高まります。
詳しい金利は公開されていないため、問い合わせてみましょう。
ワンルームマンションでも一棟買いでも利用できるローンです。
不動産投資用物件の購入から増改築、修繕まで幅広くカバーしています。

借入時の年齢は20歳以上と規定されていますが、18歳や19歳でも相談に乗ってもらえます。
団体信用生命保険を付与すると、年齢上限が70歳未満までと制限されます。

みずほ信託銀行

みずほ信託銀行は、賃貸マンション・アパート向けローン「プロデュースⅡ」を提供しています。
賃貸部屋数が原則6戸以上と条件付きですが、首都圏・近畿圏なら10億円以内、それ以外の地域でも5億円以内の融資を受けられるのが特徴です。

SMBC信託銀行

全国10のエリアに店舗を持つSMBC信託銀行。最大1億円まで融資を受けられる不動産投資ローンを提供していますが、「東京・神奈川・埼玉・千葉」の4都県のみになります。
基本は、関東エリアで不動産投資を考えている方向けの商品です。

プレスティアゴールド、プレスティアゴールドプレミアムの方や、5,000万円以上借り入れた方を対象に、金利優遇を行っています。
金利はプランによって異なりますが、1.7～2.83％と利息を抑えた借入が可能です。

SBIエステートファイナンス

SBIエステートファイナンスは、契約社員やパートの方でも融資可能な不動産投資用ローンを提供しています。
年齢制限も特に設けていなく、勤続年数の規定もないため、転職したばかりの方でも融資を受けられる可能性があります。
利用のハードルは他の金融機関と比較しても低めです。

築古や既存不適格物件も対応できるため、「他の金融機関で融資を断られた……」と悩む方は、SBIエステートファイナンスの不動産投資ローンを検討してみましょう。
ただし、1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）が対象となっており、取り扱い地域に注意が必要です。

SBJ銀行

SBJ銀行の「ANY住宅ローン」は、不動産投資用物件の購入や借り換えでも利用できます。
関東地区や中部地区などの広いエリアの物件に融資が可能です。
ただし、2億円まで融資が受けられる「ANY住宅ローンプラス」の場合は、地域がかなり狭まるため注意してください。
愛知県内では名古屋市のみが対象です。

配偶者がいる場合は、どちらのプランも連帯保証人に設定しなくてはいけません。
借入対象の物件には、火災保険への加入が求められます。
法人向けの「団体信用生命保険付き賃貸用不動産ローン」は、契約者のもしもの事態への備えがあるため、安心感があるでしょう。

静岡銀行

静岡銀行の不動産投資用ローンは、団体信用生命保険への加入が必須です。
また、契約者本人の属性に制限があります。
勤続年数が3年以上、もしくは同一事業に3年以上と規定がされているため、転職したばかりでは融資が受けにくいでしょう。
安定した収入が年100万円以上の条件も求められます。
静岡銀行指定の保証会社の利用も必要です。

「静岡」と地名が入っていますが、東京や大阪、愛知県など支店のあるエリアなら融資は可能です。
金利は契約時に固定期間を選び、期間が終了後は変動金利へ移行します。金利は公開されていないため、窓口で相談する際に尋ねてみましょう。

横浜銀行

借入金額の上限は3億円ですが、それ以上借りたい場合は相談すると融資を受けられる可能性があります。
団体信用生命保険への加入はできますが、加入すると融資の上限は2億円まで減額される点に注意しましょう。
神奈川県以外に東京や名古屋などに支店があります。
名古屋の不動産投資用物件を検討している方でも利用できる金融機関です。

借入期間は最長で35年ですが、物件の築年数や構造により変動があります。
同じ築年数でも構造が異なれば、融資期間にも違いが生じる点に注意が必要です。
融資期間の判断が難しければ、窓口で相談しましょう。
公開されていない金利の情報も手に入る可能性があります。

大阪協栄信用組合

ワンルームマンション向けは「Smallコース」、一棟買いなら「Largeコース」と2つの融資プランがあります。
Smallコースで融資を受けるには、前年度の収入が300万円以上であることが条件です。

融資を受けられるのは、大阪共栄信用組合の営業エリアに居住もしくは勤務、事業をおこなっている方のみであることに注意してください。
営業エリアは大阪府と兵庫県の全域です。
不動産投資ローンの契約先を探す際には、金融機関の対象地域も忘れずにチェックしましょう。
大阪共栄信用組合で不動産投資用ローンを組むには、不動産担保調査手数料も発生します。
不動産投資用物件が2府4県以外、たとえば名古屋にある場合は11万円もかかります。

セゾンファンデックス

セゾンファンデックスの「不動産投資ローン」は法人でも個人事業主でも借りられます。
個人事業主が借りる場合は、連帯保証人が必要ありません。
対応エリアには愛知県が含まれているため、名古屋市内の物件を検討している方でも利用可能です。

審査によって変動金利または固定金利が決定されており、契約者本人が選択できません。
フルローン契約は原則不可のため、購入金額の3割以上を目安に頭金を準備してください。
ただし、現在所有している不動産を共同担保にする場合は、フルローンも可能です。
また、団体信用生命保険が付かないため、契約者のもしもの事態に備えた対応も検討する必要もあるでしょう。

収支のバランスを見ても、低金利の融資は利益を得やすくできます。
ここで紹介する3つの方法で、少しでも金利を抑えた融資を受けられるようにしましょう。

イオン銀行

イオン住宅ローンサービスが提供する「マンションオーナーズローン」。
他の金融機関と比べて低金利であることが強みで、利用する金利によって事務手数料が異なります。
ただし、物件の購入や建築費用の融資ではなく、借り換えのみであることに注意が必要です。

また、資金用途もエリアや築年数などが限定されています。
「毎月の支払を減らしたい」や「無駄な利息を払いたくない」という人に向いています。

三井住友トラストL&F

三井住友トラストL&Fは、三井住友信託銀行の傘下にあるノンバンクです。
不動産投資に積極的でスピード感が高く、幅広い対象物件が強みと言えます。
たとえば、築年数の経過したアパート・マンションや、既存不適格物件でも融資を受けられる可能性があります。

適用金利は他の金融機関と比べて高い傾向にありますが、団体信用生命保険の有無でも金利が変わるのが特徴です。
また、担保評価があれば、広範囲の人に対して融資を行う傾向にあります。
連帯保証人は原則不要ですが、審査結果によっては必要になるかもしれません。

不動産投資ローンを低金利で借りるためのコツ

収支のバランスを見ても、低金利の融資は利益を得やすくできます。
ここで紹介する3つの方法で、少しでも金利を抑えた融資を受けられるようにしましょう。

融資の審査前に属性を上げる

融資審査の前にできる限り属性を上げることが、低金利での融資へとつながります。
金融機関は融資希望者の属性を厳しく審査。
勤続年数や年収も重要な属性ですが、返済能力もチェックされています。
もし、カードローンや車のローンが残っている状態では、返済能力に問題ありと判断されることもあるため、審査前の完済を目指しましょう。

また、サラリーマンや公務員といった役職の方は安定した収入があり審査に通りやすいので、投資をするには向いているといえます。

関連記事：【専門家が解説】サラリーマンが不動産投資を行う7つのメリット

変動金利を選ぶ

金利はたった1％の差だけでも、総返済額は数百万円も差額が発生します。
「少しでも低金利の融資を受けたい」と望むなら、変動金利を選ぶのが最善策です。
低金利で融資を受け、毎月の返済額の負担を減らしましょう。
入居者からの家賃収入とローン返済の収支のバランスを考えたときにより多くの収益を得られる金利タイプだと言えます。
しかし、変動金利には今後の経済状況によっては大幅に上昇するリスクがあります。

不動産会社に紹介してもらう

不動産会社に提携している金融機関を紹介してもらう方法があります。
不動産投資用物件の販売実績が豊富で、取引金融機関が多い不動産会社を選ぶことがポイントです。
不動産そのものの価値は言うまでもなく重要ですが、融資審査では「どの不動産会社が紹介したのか」ということもチェックしてください。
優遇された条件での融資への第一歩は、不動産会社選びからとも言えます。

不動産投資ローンに関する注意点

最後に、不動産投資ローンに関する注意点を2つ紹介します。

金融機関別の金利や低金利で借りるコツを解説しましたが、マネープランを立てるにはそれだけでは不十分です。
無理のない融資を受けるためのポイントを押さえましょう。

借入期間はできるだけ長くする

不動産投資ローンの借入期間は、できるだけ長く契約しましょう。

短期契約は利息発生分が少ないため、トータルで見れば費用を抑えられるからお得だと思うかもしれません。
しかし、契約期間が短ければ、それだけ毎月の返済額はアップします。
不動産投資をする際は、空室リスクに備えた対策が必要です。

毎月の負担を軽減し、家賃収入が減少しても無理のない返済ができるようにしましょう。
そのためにも借入期間を長くし、毎月の返済額を抑えることが大切です。

不動産投資ローンの借り換えは避ける

不動産投資の借り換えも避けてください。
現在借りている金融機関よりも低金利のプランがあれば、負担軽減のために借り換えたいと考える方もいるのではないでしょうか。

実は、「借り換え＝お得」とは言い切れません。
短期間で借り換えをおこなうと、前の金融機関からは信用を失います。
そのため、今後また融資を受けたいと思ったときに、ローン契約ができない可能性もあります。

借り換えをおこなう前に、まずは金融機関と金利の相談をしてください。
借り換えをせずに対応できる方法を見つけられるかもしれません。

不動産投資ローンの厳しい審査に通るコツ

不動産投資ローンの審査を通過するためには、いくつかのポイントを押さえることが重要です。
収益性の高い物件の選択や、十分な自己資金の準備が鍵となります。
また、信用情報の確認を怠らないことも審査通過のコツの一つです。
これらの点を意識し、計画的に準備を進めましょう。

収益性の高い物件を選ぶ

収益性の高い物件を選ぶことは、不動産投資ローンの審査を通過するための重要なポイントです。
物件の収益性は、投資効率や返済能力の評価に直結します。
たとえば、利回りが高い物件や、需要が安定しているエリアの物件は評価が高まる傾向があります。
さらに、資産価値が維持されやすい新築物件や、需要のある中古マンションも良い選択肢です。

審査基準を満たすためには、事前に物件の収益計画を具体的に示せる準備をしましょう。
また、物件の収益性だけでなく、将来的な修繕費用や運営コストも考慮に入れることが重要です。
金融機関の基準に合った物件を選ぶことで、審査通過の可能性を高められます。

自己資金をできるだけ準備する

自己資金を十分に準備することは、不動産投資ローンの審査通過率を高める重要な要素です。
金融機関は、融資先が自己資金を用意できる能力を評価ポイントの一つとしています。
たとえば、物件価格の20～30％を自己資金として確保することで、金融機関からの信頼性が高まります。
また、自己資金が多いほど借入金額を抑えられ、返済負担の軽減にもつながります。

さらに、自己資金を準備する過程で、自身の資産計画をより明確にできるでしょう。
これにより、投資の成功率を上げるとともに、安定した収益を見込むことが可能になります。
金融機関ごとの基準に応じた自己資金額を確認し、計画的に用意を進めることが大切です。

信用情報を確認する

信用情報を確認することは、不動産投資ローンの審査をスムーズに進めるための基本です。
金融機関は、融資先の信用情報を審査基準の重要なポイントとして評価します。
たとえば、過去のローン返済状況やクレジットカードの利用履歴などが含まれます。
これらの情報に延滞や債務整理の記録があると、審査通過が難しくなる可能性があります。

また、信用情報を確認することで、自身の金融状況を正確に把握できるため、適切な借入計画を立てやすくなります。
信用情報機関を通じて自身の信用情報を事前に確認し、不備があれば早期に改善策を講じることが大切です。

まとめ

提示される金利は融資を受ける金融機関によりさまざまです。
やはり、不動産投資ローンの成功は金利で決まると言って過言ではないでしょう。
低金利での融資を受けるためには、「どこの不動産会社から購入するのか」といった点にも着目することも大切です。

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