【一覧表付き】不動産投資家が知るべき「経費のルール」を徹底解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資では経費が利用できるため、節税効果が期待できます。
そのためには、経費の内訳を理解する必要がありますが、「どこまで経費として計上できるのかわからない」といった悩みを持つ人もいるのではないでしょうか。
経費計上を失敗すると、余分な税金を支払うことも。
不動産オーナーで経費に関する知識があれば、このような損失を防げます。

そこで今回は、不動産投資における経費にできる項目とできない項目だけではなく、損をしないために知っておきたい節税のポイントについても詳しく解説します。

不動産投資と経費

不動産経営をするにあたって、経費について理解することは重要です。

まずは、不動産投資と経費の関係から、どの経費が計上されるのか判断基準を紹介します。

なぜ経費が重要なの？

そもそも経費とは、事業を運営するうえで発生した費用のことです。

不動産オーナーになったら、自分で所得を計算して納税する必要があります。

これは副業として不動産投資をおこなっているサラリーマンの場合も変わりません。

これを確定申告と言いますが、このときに経費が重要になります。

確定申告では、不動産投資で得た年間の総収入を計算し、そこから必要経費や控除などを差し引いて出された所得に応じて納税金額が決定します。

納める税金に関わるため、経費の計上は重要なポイントとなってきます。

不動産投資における経費の考え方

使ったお金がすべて経費になるのではなく、判断の基準があります。

不動産投資において経費として計上できるのは、家賃収入を得るために支払った、不動産投資事業に関連する費用のみという考え方です。

たとえば、プライベートでの食費などは個人の支出なので経費として計上できません。

その一方で、管理会社や不動産会社の担当者との打ち合わせを目的とした飲食代などは、家賃収入を得るために支払っているため、経費として計上可能です。

不動産投資で計上できる経費一覧

不動産投資で計上できる経費は大きく分けて以下のような種類があります。

それぞれどのような項目なのか、一つずつ具体的な内容を確認していきましょう。

不動産投資にかかる税金

不動産投資でかかる以下の税金は必要経費として計上できます。

• 不動産所得税
• 印紙税
• 固定資産税
• 登録免許税
• 都市計画税
• 個人事業税（法人事業税）

上記以外の税金でも、家賃収入を得ることを目的として自動車を購入した場合、自動車税や重量税も私用にあたらない割合を経費として計上可能です。

ローンの金利

不動産取得で融資を受けた場合、ローン金利は必要経費として計上できます。

また、ローンを組んだ年にかかる手数料も経費になります。

ただし、同じ金利でも経費計上できる項目とできない項目があります。

• 建物部分（設備含む）の金利：経費計上できる
• ローンの元金部分：経費計上できない
• 土地部分の金利：経費計上の上限あり

売買契約書などに記載されている金額を参考にしながら、計算をおこなってください。

保険料

投資用物件にかかる以下のような保険料も必要経費として計上できます。

• 火災保険
• 地震保険
• 孤独死保険

加入している保険会社に連絡をすれば、明細を取り寄せられます。

ただし、社会保険は個人にかかる保険料なので不動産投資の必要経費にはあたりません。

社会保険料控除として、給与所得と合算した総所得金額から控除されます。

減価償却費

建物部分の減価償却費は必要経費として計上できます。

減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数で割り、その金額を経費に計上することです。

木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年と決められています。

実際の出費がない場合でも経費として計上可能です。

ただし、土地の購入費用は減価償却しないので注意が必要です。

修繕費

所有している建物や部屋は、老朽化などで劣化し修繕が必要です。

そのため、建物の修繕にかかる費用や修繕積立金は必要経費として計上できます。

経費計上できる修繕費用の例は以下のとおり。

• 部屋のクリーニング代
• 壁紙の交換費用
• 共用部分の清掃費やメンテナンス費
• 給湯器やエアコンの交換費

ただし、修繕費や交換費用が20万円を超えたり設備投資で機能向上を図ったりした場合、修繕費ではなく資本的支出と判断され減価償却の対象になります。

修繕費として経費計上できるにはさまざまな基準があります。

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

管理委託料

サラリーマンの副業として不動産投資をおこなっている人など、不動産管理会社に賃貸や建物の管理業務を依頼することもあるでしょう。

賃貸管理を委託している場合、管理委託料は必要経費として計上できます。

管理会社から送られてくる明細を確認して経費を確認してください。

また管理会社によっては、確定申告にあたって管理を委託している範囲内の経費に関する資料をまとめて作成してくれるところもあるので事前に確認してみましょう。

入居者募集にかかる費用

不動産投資では不動産管理会社と管理委託契約を結び、物件の管理を委託するだけでなく、入居者募集もオーナーに代わっておこなうケースがほとんどです。

このときに発生する広告宣伝費などは必要経費として計上できます。

また、空室対策として家具家電や商品券を入居者にプレゼントすることも少なくありませんが、こちらも経費として計上可能となっています。

入居者付け戦略の幅も広がるので、ぜひ活用してみてください。

司法書士や税理士への報酬

不動産投資では、特定の業務を専門家に依頼することがあります。

たとえば、投資用物件の登記や名義変更といった手続きを司法書士に依頼したり、税金についてアドバイスを受けるといった目的で税理士に相談したりといったケースです。

これらの専門家への報酬料は必要経費として計上できます。

自動車にかかる費用

不動産投資に必要な範囲に限り、車両購入費、車検代、メンテナンス費用、維持費、各種税金、保険料といった費用は必要経費として計上できます。

自家用車を使用している場合は「家事按分」をして、必要な部分のみを計上します。

たとえば、買い物や子どもの送迎などプライベートでの使用頻度が6割でそれ以外が不動産投資であれば、残る4割の部分を経費として計上してください。

パソコン代

物件を調べたり、確定申告書を作成したりとパソコンを使用することもあるでしょう。

この場合、パソコン費用の一部を必要経費として計上できます。

ただし、購入費用のすべてを経費として盛り込むことはできません。

不動産投資以外にも日常やほかの仕事で利用する時間と比較して、「どのくらいの割合で使用しているのか」を計算する必要があります。

また、インターネットに接続するためのプロバイダ料金、不動産投資のためにインストールいたソフトやアプリの購入代金も経費として計上可能です。

通信費

パソコンだけでなく、スマホも不動産会社との連絡手段として欠かせません。

また、インターネットに接続して調査することもあるでしょう。

このような不動産投資に関わる通信費は必要経費として計上できます。

プライベートでも同じスマホなどを使用する場合は、家事按分をしてください。

不動産投資に使った部分のみを計算して経費に計上します。

交際費

交際費とは、接待、供応、慰安、贈答に類するものと定義されています。

不動産投資においても、不動産会社や管理会社との打ち合わせなど、事業の関係者との接待にかかった費用は必要経費として計上できます。

領収書をもらったら、誰と何のためにおこなった食事なのかメモしておきましょう。

情報収集や勉強のための費用

以下のような情報収集・勉強にかかった費用は必要経費として計上できます。

• 新聞代
• 書籍代
• セミナー費用
• コンサルティング費用

これらは、「不動産投資をするうえで必要な費用」という前提での話です。

当然、無関係な漫画や雑誌などの費用は経費として認められません。

旅費や交通費用

不動産投資を目的とした旅費や交通費用は必要経費として計上できます。

投資用物件を購入する、もしくは物件を管理するための現地訪問、交渉や契約のための不動産会社への訪問、決済や面談のための金融機関への訪問などです。

旅費・交通費として経費計上できるのは以下のものが挙げられます。

• 公共交通機関の運賃
• 高速道路料金
• 駐車場代
• 自家用車のガソリン代
• レンタカー代
• ホテルの宿泊費

これらの費用を経費として計上するためには、領収書が必要です。

領収書の出ない公共交通機関に関しては、明細のわかる「旅費精算書」を作成しましょう。

不動産投資で計上できない経費一覧

意外にも経費に計上できる項目が幅広く驚いた人もいるのではないでしょうか。

しかし、以下のような費用は必要経費としての計上が認められていません。

ファッションアイテムの購入費用

不動産投資では打ち合わせでスーツを着用することが一般的です。

業務で必要と思われがちですが、不動産投資の経費に含めることはできません。

スーツのほかにも、ビジネスバッグや腕時計、コンタクトレンズといった衣類や装飾品はプライベートでも使用できるため、ファッションアイテムの扱いとなります。

個人的な福利厚生費

基本的に、福利厚生とは従業員のための支出です。

サラリーマンの副業や従業員のいない個人事業主で不動産投資をおこなっている場合、フィットネスジムの会費などは経費としての計上は認められていません。

ただし、法人として経営をおこない、家族以外の従業員が働いている場合に限り、福利厚生費として計上できるケースがあります。

住民税・所得税などの税金

不動産投資に関係する税金は必要経費になると解説しました。

ただし、住民税や所得税といった税金は不動産を所有しているかどうかに関係なく、国民全員に納税義務が課されているため、不動産投資の経費に計上できません。

また、法人として経営をおこなっている場合、法人税も経費とはみなされません。

反則金・罰金

不動産投資を目的として自動車にかかる費用は経費計上できます。

とはいっても、交通違反の反則金や罰金は業務に関係なく経費として認められません。

ただし、事故時などで利用するレッカー代は必要経費として計上できます。

プライベートでの飲食費

個人事業主の経費として勘違いされがちなのが飲食費です。

「個人事業主の外食＝経費計上できる」と思っている人も少なくありませんが、経費にできるのはあくまでも不動産投資に関係した接待などの場合のみです。

プライベートでの飲食代は経費として認められないので注意してください。

資格取得費用

こちらも勘違いされがちなのが資格の取得費用です。

宅地建物取引士やマンション経営管理士、賃貸不動産経営管理士など、不動産関連の資格は多くありますが、これらの取得費用は経費として認められていません。

あくまで「個人のスキルアップ目的」とみなされます。

不動産投資の経費に関するQ&A

何が経費になって何が経費にならないか、判断が難しい場合もあるでしょう。

不動産投資の経費について、これまで質問が多かったものにお答えします。

家族への給与は経費として計上できる？

夫婦で一緒に不動産経営をしている場合もあるでしょう。

しかし、青色申告者でなければ、家族への給与は経費として認められません。

また青色申告者であっても青色専従者給与の額を大きくすると、調査で否認されやすくなるだけでなく、税務調査を呼び込むリスクを高めることにもなります。

不動産投資の所得税額は経費でどのくらい変わる？

経費を計上した場合としていない場合で、所得税額はどのくらい変わるのでしょうか。

以下の条件を例にしてその違いを解説します。

• 給与所得：500万円
• 不動産投資の収入：400万円
• 不動産投資の経費：300万円

まず、経費を計上しない場合の総所得額は900万円です。

この場合、税率は23％、控除額が63万6,000円となり、所得税額は以下になります。

次に、経費を計上した場合の総所得額は600万円です。

この場合、税率は20％、控除額が42万7,500円となり、所得税額は以下になります。

この2つの差額は66万500円となり倍近くの差があることがわかります。

経費はいくらまで使って良いの？

結論から言えば、経費をいくらまでという決まりはありません。

経費を正しく利用することで節税につながりますが、経費を意識するあまりに赤字続きになれば、金融機関からの信用が失われるといったケースもあります。

また、意図的な節税は税務調査で「重加算税」が課せられることも。

不動産投資の運用で発生した経費を正しく計上することを重視してください。

不動産投資における節税のポイント

節税効果を期待して不動産投資を始める人もいるでしょう。

所得税を少しでも減らすためにできる2つの節税ポイントを解説します。

経費を増やす

経費を増やすことで、課税対象となる所得額が減ります。

国税庁のホームページにある「所得税の税率」からもわかるように、所得税は累進課税を採用しているため、所得の額が減れば節税につながります。

また個人事業主の場合は、赤字の年には確定申告をする義務がありません。

ただし、赤字経営が続けば「経営が思うように進んでいない」と金融機関から判断され、次の不動産投資で融資を受けられないこともあり注意が必要です。

法人化を検討する

不動産投資の規模が大きくなり、家賃収入などの額が多くなった場合は、法人化することで個人事業主よりも節税効果を得られることがあります。

所得額が大きくなると、所得税よりも法人税の税率のほうが低くなるためです。

法人化すると節税効果以外にもさまざまなメリットがある一方で、法人設立には費用だけでなく労力もかかるため、専門家とじっくり相談してみてください。

目先の利益だけでなく、長い視点から慎重に検討しましょう。

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まとめ

経費の計上は、目的が資産形成や節税に関係なく、不動産投資の収益に影響を及ぼす大きな要素であるため、正しく認識することが重要です。

とはいっても、慣れないうちは判断に迷うことがあるかもしれません。

「この支払いは経費として計上できるの？」「どのような処理をおこなえば良いの？」など、確定申告の時期に悩みが増えることもあるでしょう。

そうならないためにも、信頼できる不動産会社にサポートしてもらうことも大切です。

中山不動産では初心者向けの不動産投資セミナーを定期的に開催しているだけでなく、実践で使える知識やノウハウを、投資のプロが丁寧に指導します。

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