ワンルームの不動産投資でマイナス収支を避けるコツとは
「ワンルームのマンション投資には手を出さない方がいい」「不動産投資で黒字なんて無理。毎月必ず赤字になる」
このような情報を目にしてしまい、「ワンルームの不動産投資は無謀だ」と検討する前から諦めようとしていませんか。収入より支出が多ければ「マイナス収支」となり、赤字です。
しかし、ワンルームだからといって必ずマイナス収支になるとは限りません。
この記事では、ワンルームの不動産投資でマイナス収支を避けるコツを紹介します。
ワンルーム投資を始める前にリスク軽減の方法を知って、成功への道を歩んでください。
CONTENTS
不動産投資の収支とは？
不動産投資の収支についての把握をしましょう。
収入が多くても、それ以上に支出が多ければ、収支は赤字になります。
不動産投資を成功させるための秘訣は、収支の内容を把握しバランスを取ることです。
不動産投資における収入とは
不動産投資には、3つの主な収入があります。所有している物件の入居者からもらう家賃、礼金、更新料です。
「敷金ももらうから収入になるのでは？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
敷金は、入居者が退去する際に原状回復費用などに充てたあと、残金を返却します。
必ず返却するお金であるため、収入としてはカウントができません。
一方で、礼金は部屋の貸主へのお礼という意味合いを持つお金です。
そのため、入居者が退去しても返金する必要はなく、物件の所有者のものになります。
不動産投資における支出とは
不動産投資での支出で一番に思いつくのが、不動産投資ローンの返済ではないでしょうか。
不動産投資の支出には、毎年納税する固定資産税や都市計画税、万が一に備えた保険料もあります。
多くの方は、投資用物件の管理は管理会社に任せるでしょう。
その場合は、管理会社への手数料も必要です。
また、物件の外壁や共用部分などの補修するための修繕費も支出としてカウントします。
マイナス収支の投資用物件で懸念されるリスク
収支を比べて、収入が多ければ黒字です。
では、支出が収入を上回ってしまう状況はどうでしょうか。
入るお金より出ていくお金が多ければ赤字、つまりマイナス収支です。
マイナス収支の投資用物件には、3つのリスクがあります。
「マイナスでもごくわずかだから、なんとかなるだろう」と何もしないまま過ごすのは避けてください。
不動産投資で成功するにはリスクの把握も大切なポイントです。
家賃下落のリスク
家賃は、新築であれば高めに設定し、退去者が出て新しい入居者を募集するタイミングで徐々に金額が下がるのが一般的です。
また、築年数の経過も家賃が下がる要因の一つ。
そのため、不動産投資を始めたときは、ごくわずかなマイナスで「これくらいなら自己資金からの持ち出しでも大丈夫」と思うかもしれません。
しかし、家賃が下がるごとにどんどんマイナスが膨らみ、自分では対処しきれない状況になってしまうでしょう。
今後どれくらい家賃が下がるのかをシミュレーションした上で、物件を検討してみてください。
空室で収入ゼロのリスク
不動産投資では、入居者が居て成り立つビジネスです。
退去者が出てしまっても、すぐに次の入居者が見つかれば、家賃収入は途絶えません。
しかし、入居者がなかなか見つからず、長期間空室が続いてしまったらどうでしょうか。
どれだけに空室あっても、ローン返済は待ってくれません。
自己資金から持ち出し、ローン返済をすることになるでしょう。
投資用物件で、「部屋が常に満室で空室になったことがない」という状況はかなか難しいものです。
しかし、空室期間を少しでも減らすことはできます。
購入前に入居需要の多さを事前に確認するのも一つの方法です。
金利上昇のリスク
ローンの金利は、経済状況に応じて変動があります。
2021年現在、1％位の金利で借りられるところもあり、とても低い金利です。
金利が低ければ、毎月のローン返済額が少ないので、負担が軽くなります。
しかし、この低金利の状況がいつまでも続く保証がありません。
コロナウイルスの収束やオリンピック開催などで、経済状況が好転する可能性があるでしょう。
金利が上昇すると、その分毎月の返済額がアップします。
もし、家賃減額や空室が出てしまっているタイミングで金利上昇が起きてしまったら、どうでしょうか。
収支のバランスが大きく崩れ、不動産経営が困難になる恐れがあるでしょう。
ワンルーム投資でマイナス収支を避けるコツ
最後に、ワンルーム投資でマイナス収支を避ける5つのコツを紹介します。
自己資金を貯めて、金融機関から融資を受けて始めるのですから、マイナス収支で手の施しようのない状態になるの避けたいところ。
不動産投資にはリスクは付き物ですが、対策を取って成功へと導きましょう。
実質利回りを計算する
「自分の手が届く値段の物件だから買おう」と思って物件選びで、価格に着目していませんか。
購入に向いている物件かを判断するのは、実質利回りを計算しましょう。
家賃収入から必要経費を除いた金額から計算できる利益の割合が、実質利回りです。
以下のページで、利回りについて、詳しく解説しています。
関連記事：新築アパート投資は失敗する？メリット・デメリットから注意点を解説
満室だと仮定して1年間で得られる家賃収入から算出した表面利回りより、実際の経営で得られる利益に近い値を算出できるのは、実質利回りです。
購入前には、収支のバランスが取れる物件かどうかしっかりチェックしてください。
自己資本利回りを良くする
自己資本利回りとは、1年間の収支と投資のために使った自己資金の割合を見る指標です。
自己資金の負担を減らし利回りが高いほど、多くの利益が得られていると判断ができます。
ただし、いくら自己資金の負担額を減らしたいからと言って、頭金ゼロでローンを契約するのはおすすめできません。
以下のページで紹介しているように、自己資金ゼロのローンでは毎月の返済の負担が重くなってしまったり出口前略に影響が出てしまったりというリスクがあります。
不動産投資で収益を得るなら、ある程度の自己資金を準備し、うまく運用していきましょう。
関連記事：不動産投資の頭金は2割必要って本当？自己資金なしのリスクも解説
マンションローンの借り換えを検討する
「マイナス収支が続いている物件をどうにかしたい」と改善策を練るなら、マンションローンの借り換えを検討する方法もあります。
金利が高いローンから低いローンへ借り換えをすることで、毎月の返済額を抑えられるでしょう。
わずか0.1％でも金利が下がると、総返済額が数百万円も少なくなる可能性があります。
ただし、ローンの借り換えには手数料が必要です。
金利が下がって軽減される返済額と手数料をしっかりと比べ、「本当にお得になるのか」を判断してください。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産投資の成功は、自分ひとりの力だけではとてもハードルが高いものです。
やはり、不動産会社のフォローが欠かせません。購入から購入後のサポートまでを信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめです。
不動産売買の実績や営業スタッフの対応力などをチェックして、不動産会社を選んでください。
口コミや評価をネットで調べたり、実際に店舗に出向いて相談をしたりして、「信頼ができる不動産会社なのか」を判断しましょう。
ワンルームマンションを売却する
「いろいろ手を施してみたけれど、マイナス収支が改善しない……」そのような状況になってしまったら、ワンルームマンションを売却するのも方法です。
マイナス収支の物件をいつまでも抱えていては、自己資金からの持ち出しが増え、経営がますます苦しくなるだけでしょう。
しかし、売却するにしても、どこに依頼しようか迷うものです。
中山不動産では、不動産の買取を積極的におこなっています。
柔軟な対応で、売却を希望される方の気持ちに寄り添いますので、ワンルームマンションの売却を検討する際には、ぜひご相談ください。
まとめ：長期的な投資計画を立てて物件の購入を検討しよう
ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めるなら、長期的な投資計画を立てた上で、しっかりとした検討が必要です。
収支のバランスが取れていなければ、マイナス収支となり、苦しい経営に。
また、家賃下落や空室のリスクにも備えた運用が、不動産投資での成功へとつながります。
マイナス収支に陥らないよう、購入前には実質利回りや自己資金利回りをチェックしましょう。
中山不動産では、不動産投資家として購入者が成功できるようセミナーや相談会を実施しいます。
不動産投資の知識も売買実績も豊富な当社のスタッフに、ぜひご相談ください。