不動産投資の種類は何がある？特徴やメリット・デメリットを紹介

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資の種類に違いはあるの？」「初めての物件は何がおすすめ？」など、不動産投資を始めるうえで、どの物件を購入するべきか悩んでいる方もいるでしょう。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解しておかなければ、不動産投資が失敗に終わるだけでなく、大きく損をする可能性もゼロではありません。

この記事では、の種類について、それぞれの特徴を紹介します。まずは、不動産投資とは何かについて理解し、自分に合った投資法を探ってみましょう。

不動産投資の種類は3つに分かれる

不動産投資の種類は大きく以下の3つに分かれます。

• 区分投資（ワンルームマンション投資）
• アパート・マンションの一棟投資
• 戸建て投資

それぞれ投資方法によって、共通するメリット・デメリットがあれば、異なる点もあります。
それぞれの不動産投資の特徴や注意点を理解したうえで選ぶことが大切です。

どの種類を選ぶかによって、得られる収益やコストの規模が変わってきます。

不動産投資の目的によって適切な手段も違ってくるため、自分にどの方法が適しているのかを考えながらそれぞれの種類を比較してみてください。

不動産投資の種類①区分投資

区分投資とは、マンション一棟ではなく、そのなかの部屋単位で購入し、賃貸人と長期契約を交わして安定的に収益を得る不動産投資の種類です。

中古物件なら少ない資金で始められるほか、駅近など好立地の物件を購入すれば、立地面での競争率が高いため、比較的高い家賃収入が期待できるのが大きな魅力でしょう。

これらの条件からも、不動産投資の初心者におすすめの手法です。

区分投資のメリット

区分投資のメリットは以下が挙げられます。

• 中古なら物件価格が安く、初期費用を抑えられる
• 管理する部屋の数が少なく手間がかからない
• 一棟マンション投資より流動性が高く売却しやすい
• 好立地の物件も比較的手に入りやすい
• 複数マンションに投資することでリスクが軽減される

区分投資のデメリット

一方で、以下のようなリスクが予測されるため注意が必要です。

• 空室リスクにより、収入ゼロの可能性がある
• 利回りが低く、短期出のキャッシュフローは悪い
• 共用部分の管理については自由度が低い

区分投資に向いている人

区分投資は、不動産投資の初心者におすすめです。

ほかの種類と比べても手軽に始めやすく参入のハードルが低いだけでなく、同時に出口戦略も描きやすいため、ノウハウがあまりない人でも安心して始められるでしょう。

そのなかでも、管理する部屋の数が少なく手間がかからないというメリットからも、副業として不動産投資をおこないたいサラリーマンなどに向いていると言えます。

不動産投資の種類②戸建て投資

戸建て投資とは、戸建て住宅を購入し、それを第三者に賃貸する方法です。

単身者や学生向けのワンルームマンションとは違い、戸建て住宅はファミリー層からの需要が高く、入居期間が長くなる傾向にあるため、長期的に安定した収入が期待できます。

ただし、空室になると収入がゼロになる可能性があるだけでなく、中古戸建てはリフォームが必要になるため、初期費用をしっかりと計算しておくことが大切です。

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは以下が挙げられます。

• 利回りが高い
• 長期的な運用計画を立てやすい
• 土地と建物を所有するため売却しやすい
• 集合住宅と比べると、競争相手が少ない

戸建て投資のデメリット

一方で、以下のようなリスクが予測されるため注意が必要です。

• 条件が悪いと空室期間が長くなる可能性がある
• 土地を含めて購入するため、まとまった資金が必要になる
• リフォーム工事に費用がかさむことがある

戸建て投資に向いている人

戸建て投資は物件だけでなく土地を購入する必要があるため、初期費用が高くなりがちですが、相続などですでに土地を持っている場合は、おすすめの投資方法です。

また最近では、中古など比較的安い物件を購入してリフォームをおこない、従来の物件よりも付加価値を高めた状態で貸し出す方法が注目されています。

ただし、中古物件ならではのトラブルが発生することもあり、注意してください。

不動産投資の種類③一棟投資

一棟投資とは、アパート・マンションだけでなく、商業用ビルなどのテナントが入っている建物を一棟まるごと購入し運用する不動産投資の種類のことです。

購入価格が高く、ランキングコストや初期費用も多くかかりますが、一棟すべてが所有物となるため建物の建て替えや修繕などを自分一人の裁量で決められます。

ただし、失敗したときの損失が大きくなることは心に留めておきましょう。

一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは以下が挙げられます。

• 複数の部屋を運用するため、収入ゼロのリスクを抑えられる
• 利回りが高く、キャッシュフローも良い
• 建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
• 土地の価値によっては売却で大きな利益を得る可能性がある
• 担保価値が高いため、融資を受けやすい

一棟投資のデメリット

一方で、以下のようなリスクが予測されるため注意が必要です。

• 購入金額が大きく、多額の資金が必要になる
• 投資金額が大きいため、失敗したときの損失も大きくなる
• 流動性が低いため売却時に時間がかかる可能性がある
• 管理や修繕における手間やコストがかかる
• 老朽化などで集客力が低下すると、空室率が上昇する

一棟投資に向いている人

アパートやマンションを一棟まるごと購入して運用には、すでにほかの物件で不動産投資をしている人や、数千万クラスの資金を用意できることなどが挙げられます。

ほかの種類に比べてリターンは大きいものの、初期費用やランニングコストが多くかかるため、不動産投資の初心者にはあまり向いていない投資方法と言えます。

そのため、一棟投資は不動産投資の中上級者向けの投資方法です。

ほかにもある不動産投資の種類

不動産投資には基本の3つ以外にも、さまざまな種類が挙げられます。

駐車場投資

土地活用の一つとして知名度の高いのが駐車場経営です。

個人の不動産投資家がおこなう駐車場経営なら、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類が主流であり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

駐車場投資の収入や利回りは、物件の立地や道路付けによってかなりの差が出てくるため、事前に周辺環境などをしっかりと調査しておくことが成功へのカギとなります。

シェアハウス・民泊

シェアハウス・民泊投資とは、新築または既存住宅を活用し、シェアハウスや民泊として利用できる状態にリフォームして、宿泊料や家賃を収入とする投資方法です。

一つの物件に複数人が入居するため高利回りが期待できる一方で、住民同士によるトラブルや、宿泊者によるマナー違反が発生する可能性があり要注意です。

また、外国人の利用も考慮したわかりやすいルール作りも必要になってきます。

コインランドリー

コインランドリー投資とは、既存物件などを店舗として活用し、洗濯機や乾燥機を設置することで、その利用料で収益をあげる不動産投資の種類です。

近年、コインランドリー市場は成長フェーズにあると同時に、個人の参入がしやすいことから、サラリーマンで経営を始める人も少なくありません。

ただし、初期費用が高く、かなりの資金を用意する必要があります。

REIT（不動産投資信託）

REITでは、投資家から集めた資金で不動産を購入・運営します。
そこから得た収入や売買益を「分配金」として投資家にお金が支払われる仕組みです。

一口数万円の小額から投資が可能で、ローンを組む必要もありません。
また、不動産売買や運営はプロがおこなってくれるため、副業として始めやすい投資方法です。

また、REITは銘柄によっては複数の不動産に投資できることから、分散投資にも向いています。

一般的な不動産投資は入居者がいる限りは、毎月家賃収入が得られます。
一方で、REITは年に2回しか配当がないため、継続的な収入を得られるわけではありません。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

高齢化社会のなかで需要を期待できるのが、サ高住の経営です。

サ高住とは、要介護度が高くない高齢者を対象にしたバリアフリー住宅のことです。
一般の住宅と変わらないような自由度の高い生活が可能で、安否確認や生活相談などのサービスが受けられます。

不動産投資でサ高住経営をするメリットは、国から補助金が出ることです。
また、固定資産税や不動産取得税の優遇措置もあり、投資額を抑えられます。

介護事業者へ一棟貸しするのが基本であり、契約を締結できれば空室リスクの心配もほとんどありません。

ただし、投資額が大きく、優良な事業者を見つけるのが難しいことがデメリットです。

不動産投資は新築と中古どっちがいい？

不動産投資で区分投資・一棟投資・戸建て投資を選択するなかで、投資物件を新築もしくは中古にするかで迷っている方も少なくないでしょう。
実際にどちらを購入すればいいのか、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

新築物件のメリット・デメリット

新築物件は入居者からの人気が高く、賃料を割高に設定できます。
空室リスクも少ないことから、購入直後は安定した家賃収入が得られるでしょう。

また、設備が新しく短期間で室内の修繕費用を心配する必要はほとんどありません。

一方で、取得費用が高くなる点がデメリットとして挙げられます。
また、最初の入居者が退去後は新築物件として訴求できず、家賃が下がる可能性があります。

新築物件は過去のデータがないため、家賃の下落幅や空室リスクを想定できないことも注意点です。

中古物件のメリット・デメリット

中古物件は新築物件よりも割安で購入できるのがメリットです。
同じような立地、同じような規模・仕様であれば、新築物件より取得費用の安い中古物件のほうが利回りは高くなります。

また、すでに入居者がついていれば、物件購入後すぐに家賃収入を得られます。

一方で、築年数が古いと空室リスクが高くなる点に注意が必要です。
利便性の高い立地選びはもちろん、ニーズにあった設備・仕様かどうかも確認しましょう。

また、修繕費用がかかりやすいため、購入前はマンションの管理状況を確認することも重要です。

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まとめ：最適な投資方法が見つかったら、もっと勉強しよう！

不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

資金に余裕があったりすでに不動産投資の経験がある方は、一棟投資などがおすすめの方法ですが、初めての物件なら中古のワンルームマンション投資が良いでしょう。

また、不動産投資はインターネットの情報サイトや本などでも知識や情報を収集することはできますが、信頼できる不動産会社を見つけることが成功へのカギを握ります。

中山不動産では、初心者向けの不動産投資セミナーを定期的に開催中です。

少しでも不安や疑問に感じることがあれば、お気軽にご相談・お問い合わせください。

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