不動産投資の一棟買いは危険がいっぱい？失敗するリスクと注意点を解説

2022.03.06

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資での一棟買いは、うまくいけば大きな収益を得られる一方で、失敗した場合には甚大な影響を被ります。
また、ローンの審査に通過できなかったり、無事に購入に至ったとしても莫大な管理コストに頭を悩まされたりなど、たくさんのハードルを乗り越えなくてはいけません。

そこで今回の記事では、一棟買いを検討している人が知っておくべき失敗するリスクと、注意点について解説します。

不動産投資の一棟買いはデメリットだらけ？

実は、不動産投資の一棟買いにはデメリットがたくさんあります。
事前にこれらのデメリットを把握し、どうやって対策を講じるか考えておくことが、不動産投資の一棟買いで成功するには不可欠です。
主なデメリットとして、以下の3点について解説します。

不動産投資ローンの審査が通りにくい

前提として、不動産投資目的で一棟買いをする際は、住宅ローンは使えません。

そのため、一棟買いをしたい場合は、不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。
そして、一棟買いともなると、かなりの金額を借り入れる必要があるので、審査も厳しくなりがちです。
用意できる頭金がゼロ、もしくは極めて少ない場合は、そもそも不動産投資ローンの審査に通りにくい点に注意すべきでしょう。

下記関連記事では、なぜ住宅ローンを不動産投資に利用してはいけないのかを詳しく解説しています。
また、不正が見つかったときに、どのような事態になってしまうのかも紹介していますので、注意が必要なポイントを知って、正しく不動産投資を始めましょう。

【要注意】不動産投資に住宅ローンの利用はNG！バレるとどうなる？

管理コストが大きくかかる

一棟買いをした場合、オーナーは入居者を募集し、快適かつ安全な住環境を確保する義務が生じます。
物件の入居者の募集や維持・管理を管理会社に委任した場合、相応の報酬を支払わなくてはいけません。
この報酬も、不動産投資において一棟買いをする際のコストとして考える必要があるでしょう。
物件を自主管理にすればコストはかからない一方で、入居者の募集や物件の管理もすべて自分でやらなくてはいけません。

売却が難しい

一棟買いした物件を売却する場合、なかなか買い手がつかず、売却できるまでに時間がかかるのは珍しくありません。
投資額が大きく、条件面での折り合いが付きにくいためです。
売却した資金を別の投資に使うつもりだったとしても、タイミング良く売れず、計画がとん挫することもあり得ます。
早期に売却したいなら不動産買取業者に買い取ってもらうのも1つの手段ですが、市場価格より低い金額になる可能性があることに注意しましょう。

不動産投資の一棟買いで失敗！2つのリスクとは？

不動産投資が失敗することはもちろんあり得ます。
しかし、一棟買いの場合は失敗した場合のダメージが非常に大きい点に注意しましょう。
一棟買いによる不動産投資が失敗に終わるリスクについて、具体例を2つ挙げて解説します。

借金を抱えるリスク

一棟買いには、地方でも数千万、都市部であれば億単位の資金が必要になります。
自分で用意するのはかなり難しいため、金融機関の不動産投資用ローンに頼らざるを得ません。
加えて、大規模修繕や維持管理のための費用、損害保険料、固定資産税・都市計画税などの経費もかさみます。
万が一、何らかの理由で当初予想した収益があがらない場合、ローンの返済や経費の支払いもままならず、借金を抱えるリスクが出てくるでしょう。

災害で無価値になるリスク

複数の物件に賃貸用の部屋を所有する分散投資であれば、一つの物件が火災や自然災害で損失を被ったとしても、他の物件には影響がありません。
しかし、一棟買いをした場合、その物件が火災や自然災害に見舞われると、すべての財産を失ってしまいます。
事前に国土交通省が発行しているハザードマップを用いて、災害のリスクの有無を下調べしておきましょう。
火災保険・地震保険への加入も欠かせません。

不動産投資で一棟買いのメリットは？

一棟買いによる不動産投資には、リスクはあるものの、メリットもあります。
上手に計画を練れば、十分にそのメリットを享受できるはずです。
そこで、一棟買いをするメリットについても考えてみましょう。
具体例を3つ挙げて解説します。

資産価値が高い

一室だけを購入する区分投資に比べると、一棟買いではより多くの土地を所有することになります。
そのため、アパートローンの審査においても高額融資が受けられる可能性は広がります。
人が住めば建物は傷むので、年数の経過とともに資産価値は大幅に減少します。
土地は年数が経過しても資産価値は減少しにくいため、より多くの土地を所有できる一棟買いのほうが資産価値は高くなるでしょう。

運営の自由度が高い

一棟買いをすれば、自動的に自分がオーナーになります。
そのため、管理のやり方、取り壊しやリフォームのタイミング、入居ルールなどマンションに関するあらゆることを自分の好きなように決められます。
もちろん、自由とはいえ責任が重くなるうえに、入居者が快適に住み続けられるよう、工夫をしなくてはいけません。
勉強を怠らないのはもちろん「入居者が何を望んでいるのか」を真剣に考えて、行動するようにしましょう。

収入金額が大きい

一棟買いならではのメリットとして、一つの物件から得られる家賃収入の額が大きくなることが挙げられます。
たとえば、全15室のマンションを一棟買いし、1室あたりの家賃を10万に設定したとしましょう。
仮に満室になった場合、1ヵ月で150万円の収入が入ります。
区分所有だけで同じくらいの収入を得るには、都市部で複数の物件を所有していないと厳しいです。
元手がかかる分、収入も大きくなるのが一棟買いならではの強みでしょう。

不動産投資の一棟買いに向いている人とは？

一棟買いにはデメリットやリスクもありますが、享受できるメリットもたくさんあります。
どんな人であれば、一棟買いによる不動産投資が向いているのかを考えてみましょう。

年収1200万円以上ある人

金融機関によっても扱いに差はありますが、アパートローンを申し込む際には、一般的な会社員であれば年収の10～15倍程度の融資が受けられると言われています。
そのため、1億2,000万円程度の融資が受けられるようであれば、都市部でのマンション一棟買いも視野に入ってくるでしょう。
つまり、年収が1,200万円以上あれば、マンションの一棟買いによる不動産投資ができる可能性が高いとも言えます。

金融資産を3000万円以上持っている人

アパートローンを組む際、頭金を必須としている金融機関は決して珍しくありません。
また、実際に物件を取得する際は、不動産の売買手数料や登記費用などの諸費用も必要です。
これだけの出費をまかなえる支払能力の有無を判断する指標として、金融資産の保有額が用いられています。
あくまで一般的な目安に過ぎませんが、金融資産が3,000万円以上あれば、審査に通る可能性が高まるでしょう。

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まとめ：初心者は区分投資から始めるのがおすすめ！

これまで不動産投資をしたことがない人にとって、一棟買いはかなりハードルが高いのが実情です。
初心者であれば、少ない自己資金で始められる区分投資からチャレンジしてみましょう。
名古屋近郊での不動産投資を検討される際は、中山不動産にご相談ください。
物件やアパートローンの選び方など、疑問やお悩みに対し丁寧にアドバイスいたします。