築年数が古いマンションの買取｜売れない場合はどうする？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「リノベーションして、自分たちの好みの家にしたい」と考える人がいるため、中古マンションの人気は高くなっています。
しかし、あまりに古いと敬遠されてしまうことが多いのも実情でしょう。
値段を引き下げるなど、条件を変えてもなかなか売れない場合はかなりのストレスになるはずです。
そのような場合は、売るのではなく、買い取ってもらうことも一つの選択肢として考えてみてください。

この記事では、築年数が古いマンションに買取がおすすめの理由と、成功させるポイントを解説します。

築年数が古いマンションを売るなら買取がおすすめ

最初に、なぜ築年数が古いマンションを売るなら、買取がおすすめなのか、理由を詳しく解説します。
これらの理由を知れば、買取だと費用も節約できるうえに、ストレスからも開放されることがわかるはずです。

築40年以上の古いマンションは買い手が見つかりにくい

中古マンション自体の需要は、実は高くなっています。
リノベーションを施し、自分たちの好みの家にして住みたいと思う人が買い求めるケースが多いためです。
しかし、築40年以上とあまりに古い物件は、内覧をした際の印象もあまり良くないので、敬遠されるかもしれません。
立地や物件の状態次第ですが、仲介による売却活動をしても、年単位で売れないこともありえます。
できるだけ早く手放したいなら、買取を選んだほうが良いでしょう。

古いマンションの買取ならリフォームは不要

仲介で古いマンションを売る際にリフォームを施すのは珍しくありません。
やはり、見た目がきれいになっていたほうが売却できる可能性は上がるでしょう。
しかし、リフォームには費用もかかるのも事実です。
あまりに大規模なリフォームが必要な物件は、売却した際の収支がマイナスになることも考えられます。
一方で、買取であればリフォームをする必要はありません。
結果として、費用も節約でき、収支もマイナスになりにくくなります。

不動産買取において瑕疵担保責任は免除される

仲介で不動産を売却した場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負います。
「実は雨漏りがひどい」など、物件の瑕疵（トラブル）を隠して売買し、あとで発覚した場合、損害賠償請求や契約解除などがおこなわれる可能性があります。
買取の場合、買い手は不動産会社であることが一般的であるため、瑕疵担保責任は免除されることがほとんどです。
ただし、物件の状態や状況によっては免除されない可能性もあるため、わかっている瑕疵はすべて契約書に盛り込みましょう。

買取での売却なら仲介手数料が不要

買取で中古マンションを売却する場合は仲介手数料がかかりません。
仲介手数料とは、不動産会社に対して支払う手数料の一つで、売主と買主の間に入り調整や契約事務を進めたことへの対価です。
仲介手数料は「物件価格×3％+6万円+消費税」という式で計算できます。
この式からもわかるように、仲介での売却の場合はまとまった仲介手数料を払わなくてはいけません。
しかし、買取の場合は支払う必要がないのもメリットでしょう。

築年数が古いマンションの買取における査定基準

築年数が古いマンションを買い取ってもらう際は、査定にあたっての基準についても知っておきましょう。
特に重要になるのが、築年数と耐震性です。
この2点について、基本的な部分に絞って解説します。

中古マンションの売却価格と築年数が大きく関係する

中古マンションの売却価格は、築年数にも大きく左右されます。
公益財団法人東日本不動産流通機構の統計によれば、中古マンションの築年数ごとの1平方メートル当たり単価は、築0～5年時点で110〜120万円であるのに対し、築31年以上だと40～50万円にまで下落しています。
具体的な下落率は立地や建物の状態に左右されますが、おおむね30年間で半分以下になると考えましょう。

引用元：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

古いマンションは耐震性に問題ないかチェックされる

中古マンションを売却する際は、耐震性に問題がないかもシビアにチェックされます。
とくに、建築確認が1981年5月31日以前の中古マンションを売却する際は、注意が必要です。
これらのマンションでは旧耐震基準が適用されているため、現行の耐震基準で設計された建物と比べ、震度5以上の強い地震を想定した耐震性が劣る可能性があります。

築年数が古いマンションの買取を成功させるポイント

仲介ではなく買取であれば、築年数が古いマンションであっても売却しやすくなります。
しかし、自分が納得いく条件で買い取ってもらうためには、いくつかポイントを意識する必要があります。
具体的に解説しましょう。

事前に中古マンションの買取相場を調べておく

買取を検討する際は、不動産会社にコンタクトを取る前に中古マンションの買取相場を調べておきましょう。
国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」を使うのがおすすめです。
Webサイトにアクセスし、取引時期、物件の酒類、地域を選べば、条件を満たす不動産取引に関するデータが出力されます。
自分が売却しようとしている中古マンションに近い取引条件の事例を見れば、大体どのくらいで売却できるのかがわかるはずです。

中古マンションの買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても、それぞれに得意な分野とそうでない分野があります。
中古マンションの買取にもこれはあてはまるため、より良い条件で買い取ってもらいたいなら、実績が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。
そもそも中古マンションを含めた物件の買取に対応していない不動産会社もあります。
実績が乏しい不動産会社に依頼しても、正確な査定ができず、納得がいかない結果に終わることも考えられます。

下記関連記事では、ワンルームマンションが売れない理由や高く売るための対処法を詳しく解説します。
ぜひ参考にしてください。

【Q&A】古いマンションの買取によくある質問

ここから先は、古いマンションを買い取ってもらう際の「よくある質問」について解説していきます。
基本的な部分に絞って解説するため、他にも不明な点がある場合は不動産会社の担当者にも確認しましょう。

買取の流れを知りたい

一般的な買取の流れは以下のとおりです。

1. 事前に中古マンションの買取相場を調べておく
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 査定額を元に交渉・打ち合わせをする
4. 売買契約を締結する
5. 決済・引き渡しをおこなう

なお、査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼しましょう。
「大体どのくらいで売却できるのか」がつかみやすくなります。
また、買取額に納得がいかない場合は、交渉をしてみると買取額が上がることもあるため、試す価値はありそうです。

中古マンションの買取に費用はかかる？

中古マンションを買い取ってもらう場合でも、印紙税・登記費用・住宅ローンの繰り上げ返済手数料・譲渡所得費用はかかります。
しかし、仲介手数料はかかりません。
不動産会社に買主を紹介してもらう＝仲介してもらうわけでないためです。
ただし、不動産会社の仲介により別の不動産会社に買取をしてもらったケースでは、仲介手数料がかかるので注意しましょう。
費用の節約という意味では直接買取がおすすめです。

ローン残債がある中古マンションは買取してもらえる？

ローンが残っている中古マンションは、そのままは買い取ってもらえません。
金融機関からの抵当権がつけられている以上、ローンを完済して抵当権抹消の手続きをしないといけないためです。
買取価格でローンが完済できるなら問題ありませんが、できない場合は貯蓄などで残債を完済しましょう。
難しい場合は任意売却を検討するのも一つの方法です。
ただし、ローンを組んでいる金融機関の承諾を得ないといけないため、不動産会社の担当者にも相談しながら進めましょう。

まとめ

古いマンションは、買取によれば比較的短時間で手放せます。
ただし、実際に買い取ってもらう際は、自分の納得がいく買取価格になるよう、注意しながら進めましょう。
中山不動産でも、古いマンションの買取に対応しています。
「他の不動産会社にも相談したけど、なかなかうまくいかなくて」とお悩みの方は、一度ご相談ください。