ワンルームマンションが売れない理由｜高く売るための対処法を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「早く売却したいのに、ワンルームマンションの買い手が見つからない」
「何が原因で、高く売却できないのだろう」
このような悩みを抱えていませんか。
ワンルームマンション投資は、サラリーマンの収入源を増やす方法として始める方が増えてきています。
マンションを一棟購入するよりも初期費用を抑えられるため、チャレンジしやすい投資です。
しかし、ワンルームマンションの今後の運用プランを考えたときに、売却を検討する方もいることでしょう。

この記事では、ワンルームマンションが売れない理由や高く売るための対処法を詳しく解説します。
ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンションは売却しやすい？

そもそもワンルームマンションは、売却しやすい物件なのでしょうか。
まずはワンルームマンションの売却しやすさについて紹介します。
また、売却に影響する条件についても把握しておきましょう。

【間取り別】中古マンションの成約件数は？

売買が成立した中古マンションは、ワンルームから5DK・LDK以上の広い間取りまでさまざまなタイプがあります。
どの間取りが売れやすいのかを判断するために、2020年度に首都圏で実際に取引されたデータを紹介します。
間取り別の成約件数は、以下のとおりです。

調査結果をみると、2DK・LDKや3DK・LDKといった、ファミリー層向けの間取りが多く成約していることがわかります。

ワンルームマンションは、成約件数が1,507件です。
この結果から単身者向けのワンルームマンションは、売れにくいと言えるでしょう。

ワンルームマンションの資産価値に影響する条件

ワンルームマンションの資産価値は、多くの条件から判断されます。
たとえば、交通網が発達していたり駅まで徒歩でアクセスしやすかったりといった利便性は、ワンルームマンションへの入居需要に影響を与えるでしょう。

また、コンビニやスーパーなどが充実し暮らしやすく人気のエリアであることや周辺環境の安全性も資産価値に影響します。
たとえば、物件の周囲が街灯もなく夜は真っ暗になるような環境では、安全性に不安を抱く方は少なくありません。
常に薄暗い部屋では住みやすいとは言えないため、部屋の日当たりも大切です。

ワンルームマンションが売れない4つの理由

ワンルームマンションはファミリー層向けの物件に比べ、成約件数が低いという調査結果が出ました。
ここでは、ワンルームマンションが売れない理由を5つ紹介します。
売れない理由を知り、売却につながる作戦を練るために役立てましょう。

売れない理由①売り出し価格が高い

売り出し価格が高すぎると、なかなか買い手が見つかりません。
「少しでも高く売りたい」という気持ちは抑えましょう。
買い手側も「安く買いたい」と考えています。
買い手を少しでも見つけやすくするためには、適正な売り出し価格がポイントです。
売り出し価格が適正かどうかを判断するために、周辺で売られている似たような条件のワンルームマンションと比較してください。

売れない理由②築年数が古すぎる

築年数があまりにも古すぎるワンルームマンションも買い手が敬遠します。
不動産取引情報を管理している「レインズ」の調査結果を見てみましょう。

出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」

2021年度で中古マンションの成約した物件の平均築年数は、約22年です。

ただし、平均築年数を超えても築浅物件より売りにくいだけで、まったく売れないわけではありません。
高望みをしすぎない適正な価格で売り出せば、買い手が見つかる望みはあります。
やはり、売るためには相場の把握が大切です。

売れない理由③評価額が低く融資が下りにくい

ワンルームマンションの評価額が低いため、買い手に融資が下りにくい点も売れない一つの理由です。
ワンルームマンションは単身者をターゲットにした物件のため、専有面積が狭く作られています。

都会のワンルームマンションでは、10㎡台のところもあるでしょう。
実は、専有面積が17㎡以下だと、評価額が下がるため金融機関から敬遠されがちです。
そのために融資を受けられず、買い手が「買いたくても買えない」状況に陥る恐れもあります。

売れない理由④空室になっている

空室の状態で売り出すのも、買い手が見つかりにくく売れない理由の一つです。
買い手は、購入したらすぐに家賃収入が入ってほしいと願っています。
しかし、空室の状態では、購入後に入居者の募集から始めなくてはいけません。
広告を出したり、内装をリフォームしたりする必要もあるでしょう。
家賃がすぐに入らないリスクがある物件は避けようとするため、空室のワンルームマンションは売れにくく、敬遠されます。

売れない理由⑤不動産会社の売り方に問題がある

不動産会社の売り方が、ワンルームマンションの売れない理由になっている可能性もあります。
ワンルームマンション向けの広告が不慣れのため、買い手の心に刺さるようなアピールができていないのかもしれません。

また、不動産会社が想定した相場が、実情からかけ離れていることも考えられます。
これではどれだけ良い物件でも、不動産会社が原因で買い手を見つけにくいでしょう。
売却依頼をする前に、信頼できる不動産会社であるかを見極めてください。

ワンルームマンションが売れないときの対処法

最後に、ワンルームマンションが売れないときの対処法を4つ紹介します。
売れないからと諦めるのではなく、一つひとつ取り組んでみましょう。

周辺物件の価格相場を確認する

周辺物件の相場を確認して、あまりにも乖離した価格で売り出していないかチェックしましょう。
価格相場は、ポータルサイトなどで簡単に確認ができます。
また、同じマンション内で売り出している部屋があるかもしれません。
すでに売りに出されている部屋を基準にすると、価格が決めやすいでしょう。
もし、売りに出されている部屋よりも有利にアピールできるポイントがあれば、少し高めの価格設定にできる可能性があります。

入居者ありの状態にして売り出す

空室のワンルームマンションは、買い手に空室リスクが発生するためあまり好まれません。
売却をスムーズに進めるには、入居者ありの状態にして売りに出しましょう。
すでに入居者がいることで、オーナーチェンジ物件として買い手の見つかる可能性が高くなります。

オーナーチェンジ物件とは、入居者はそのままの状態で、ワンルームマンションの所有者であるオーナーだけが変わるという形態のことです。
すでに入居者がいることから、保有した月から家賃収入が確実に得られるため、買い手にとってメリットがあります。

投資用ワンルームマンションの販売に強い不動産会社に依頼する

スムーズに売却まで進めるためには、投資用のワンルームマンション販売実績が豊富な不動産会社に依頼をしましょう。
ワンルームマンションは、投資目的で保有する方がほとんどです。
そのため、通常の中古住宅のノウハウでは太刀打ちできません。
また、同じ投資用物件でもマンションやアパートの一棟とワンルームマンション一室では、戦略が異なります。
ワンルームマンションの販売実績チェックが、不動産会社選びでは大切です。

築古ワンルームマンションは買取を検討する

ワンルームマンションを不動産会社に買取してもらう方法があります。
仲介は、不動産会社が買い手を探し、売却までをサポートする方法です。
市場相場以上の価格で売れる可能性があります。
仲介手数料の発生や買い手が見つかるまでに長い期間を要する点がデメリットでしょう。

買取では、購入者は不動産会社です。
買い手を探す手間が省け、スピーディーに売却ができます。
ただし、売却価格が市場相場の7割程度になる点がデメリットです。
しかし、築年数の古い物件では買い手がなかなか見つからず、「売りたいのに売れない」状況が長引くかもしれません。
確実に売却するなら、不動産会社に買取がおすすめです。
保有しているワンルームマンションの築年数や需要などから、最善と思える方法を選択しましょう。

まとめ

ワンルームマンションは、ファミリー層向けのマンションに比べると成約件数が下がり、売れにくい傾向にあります。
しかし、相場に合った適正な価格で売り出すと売却の可能性が高まるでしょう。
また、投資用ワンルームマンションの販売実績を重視して不動産会社を選び、依頼するのも効果的です。

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