投資用マンションを売却するタイミングはいつ？理想的な売り時を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資では、毎月の家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、投資用マンションなど物件の売却による収入（キャピタルゲイン）も得られます。
「安く買って高く売る」ことができれば問題ありません。
しかし、キャピタルゲインを得るためには、いつ物件を売却するかも重要です。
タイミングを間違えると、利益が得られるどころか、かえって損をしてしまいかねません。

そこで今回、投資用マンションは一体いつ売却すれば利益が得られるのか、詳しく解説します。

投資用マンションの理想的な売却タイミングは？

すでに触れたとおり、投資用マンションも「安く買って高く売る」ことができれば利益が得られます。
まずは、投資用マンションを「安く買って高く売る」ための理想的なタイミングについて解説します。

不動産の相場が上昇しているとき

物件がある地域での不動産価格の相場が上昇しているときは、投資用マンションの売却対タイミングとしても適しているでしょう。
不動産もほかのモノ・サービスと同様、需要と供給の関係で価格が決まります。
「需要>供給」の関係が生じているため、価格も上昇します。
つまり、欲しがる人が多いと考えられるため、売りに出したら早期かつ良い条件で売れる可能性が十分にあります。

金利が低いとき

金利が低いときも、投資用マンションの売却には向いています。
買う側の立場になって考えてみると、金利が低いうちにローンを組んで購入したほうが最終的な返済額は低くなるのがわかるはずです。
つまり、投資用マンションを含めた不動産を購入したいと思う人が増えるのが予測されます。
欲しがる人が増える＝需要が多くなれば価格は上がるため、良い条件で投資用マンションを売却することができるでしょう。

売却金額が購入金額を上回るとき

「安く買って高く売る」という意味では、売却金額が購入価額を上回る状態で売るのが理想です。
たとえば、3,000万円で購入した物件を3,600万円で売却できれば、表面的には600万円の利益が出ます。
ただし、投資用マンションは保有期間が長くなるほど、売却価格も下がるのが一般的です。
そのため、地価が急上昇している地域にある物件など特殊な事情がない限り、実際は売却価額が購入価額を上回る状態で売却するのは難しいでしょう。

家賃収入と売却金額の合計が購入金額を上回るとき

家賃収入と売却金額の合計が購入金額を上回るときに売却するのも良いでしょう。
たとえば、3,000万円で購入し、毎年120万円の家賃が入ってくる物件があったとします。
この物件を6年後に2,400万円で売却した場合、「2,400万円＋120万円×6年ー3,000万円＝120万円」の利益が出ます。
実際は売却後の税金なども考慮しなくてはいけませんが、一つの判断基準にはなるでしょう。

【結論】2022年は投資用マンションの売り時

2022年は投資用マンションの売り時です。
国土交通省が公表している数値の一つに不動産価格指数があります。
これは、国内で行われている不動産の取引をもとに価格の動向を表した指数ですが、マンションに関しては上がり続けています。
この要因として指摘できるものを2つ解説します。

コロナ前よりも中古マンションは価格が上昇している

コロナ前よりも中古マンションの価格は上昇しています。
原因の一つとして考えられるのは、リモートワークの普及です。
これまで出社が基本であった企業でも在宅勤務が認められるようになったことから、郊外に移り住む人も増加傾向にあります。
公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2021年における首都圏中古マンションの成約物件価格の平均は3,869万円でした。
前年度に比べ、7.5％上昇しています。

ウッドショックにより新築マンションの価格が高騰している

木材の供給量の激減により価格が高騰する「ウッドショック」が2021年から続いています。
もともとは、アメリカでコロナ禍からの回復に伴い住宅需要が急速に高まったことが原因です。
さらに、ロシアのウクライナに対する軍事侵攻に反発した世界各国が、ロシアに対し経済制裁を科したのも木材の価格高騰に拍車をかけました。
結果として材料の調達費用も上がり続けているため、新築マンションの価格も高騰しています。

投資用マンションの売却に適したタイミング

ここでは、投資用マンションの売却に適した具体的なタイミングを紹介します。

大規模修繕をする前

大規模修繕をする前は、投資用マンションの売却に適したタイミングといえます。
本来、大規模修繕にかかる費用は修繕積立金の累計額で賄う仕組みです。
しかし、近年は工事費用の相場が上がりつつあり、修繕積立金だけでは足りず、オーナーが不足額を負担するのは珍しくありません。
負担を減らすには、大規模修繕前のタイミングで売るのも選択肢の一つでしょう。

築年数が20年を迎える前

買い手がつきやすいという意味では、築20年以内のタイミングで売却しましょう。
物件の評価額もローンを組める期間と密接に関係しているためです。
築年数が20年以内であれば新築同様に35年ローンでの借入ができるため、毎月の返済額も低くなります。
利回りが高くなかったとしても、売れる可能性は十分にあるでしょう。

路線価が上昇しているとき

路線価が上昇しているときも、売却には絶好のタイミングといえます。
路線価とは、相続税評価額の通称で、公示価格の8割程度に設定されています。
そして、公示価格から実勢価格も計算できます。
「土地の公示価格 × 面積 × 1.1（または1.2）」という式を用いますが、この式からも公示価格が上がると実勢価格も上がるのがわかるでしょう。

入居者がいるとき

入居者がいるときに敢えて売るのも一つの手段です。
投資用マンションであれば、入居者がいるときに売っても何ら問題ありません。
入居者にとってはオーナーが変わるだけで、引越す必要もないためです。
書面上のやり取りだけで売却できるため手軽ですが、内覧ができないなどの制約もあるため、若干売却額が下がる傾向がある点に注意しましょう。

毎月の収支がマイナスに転じたとき

毎月の収支がマイナスに転じたときも、売却を検討しましょう。
投資用マンションを含め、不動産は古くなるほど価値は下がります。
入居者から徴収できる家賃も減るため、一度マイナスに転じた収支をプラスに戻すのは容易ではありません。
赤字の拡大によりキャッシュフローも悪化するため、できるだけ早めに売却したほうが損失拡大は避けられます。

引越しシーズンの直前

「新しい家を探している人が多い」という意味では、引越しシーズンの直前に売るのもおすすめです。
需要が増えることから、売却希望額を高めに設定しても、値引き交渉をせずに満額で売れる可能性は十分にあります。
春の場合なら1月下旬から2月中、秋の場合なら9月あたりが適したタイミングと考えましょう。

まとめ

投資用マンションの売却において、手放すタイミングと同じくらい重要なことがあるとすれば、適正な査定をしてもらえるかということでしょう。
中山不動産では、これまで多くのお客様からの信頼を得てきた不動産のプロが査定にあたります。
「なぜ、この値段なのか」についても丁寧にお話させていただくので、「そろそろ売り時かな？」と思った場合はいつでもご相談ください。